这个利率怎样？？？
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I hope so too...
Central bank lower the rate is a short term solution to fix the current crisis. In long term, I don't know and I won't bet - I think I have made up my mind - go fixed rate now.
http://bbs.comefromchina.com/forum43/thread625032.html
The mortgage market suddenly changes from buyer's market to seller's market - there is no bargain room anymore...
巴菲
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回小傻“I am totally lost now...”
这种CONFUSING的事情在2002年冬季曾经发生过，但那次比这次轻微多了，VARIABLE=P+1的情况至少在近十年中从未大面积地出现（个别银行在2001年911之后有过，那时利率极低又情势极度迷茫）。最近的金融危机已经使很多银行损失惨重，在没有其他途径MAKE-PROFIT的情况下，银行最原始的做法就是抬高贷出款的利率，以图最大的利润。贷出款以MORTGAGE为主，也包括大部分商业贷款，但针对有信誉基础的客户的商业贷款的利率变化不会像MORTGAGE这么大。因此就出现了P+的MORTGAGE-RATE（VARIABLE）。
大家都容易想到，这样做的后果就是，大量买房者不仅仅是被STOCK-MARKET吓住了，而且是实实在在地拿不到合适的MORTGAGE，接下来一两个月房屋交易量可能有一个短暂的BUMP，因为LOCK了RATE的人面临着一个马上买房还是失掉好RATE的选择，再之后便是房屋交易量的持续下滑，时间长短完全取决于银行的这种MORTGAGE利率倒挂的政策持续多久。同样的道理，工业界同样会受到一些影响。于是经济下滑就不可避免。
整个经济一下滑，央行的利率就会下调（至少现在没人再喊加息了），商业银行的债务压力就会相对减轻，就有喘息机会来重新考虑他们的借贷政策，由于这时MORTGAGE和商业贷款量已长期萎缩，贷款RATE就开始松动。上次银行在2002年9月开始收紧他们的钱口袋，坚持到2003年春开始松动，到5、6月份竟出现众多MORTGAGE-SPECIALIST到处竞相压价抢客户的现象。
但对于现在已经锁定RATE（特别是VARIABLE）的人来说，这种情况无疑是天赐良机，应该 有足够的理由相信央行在短期内不可能长息，相反更有可能降息。至于房价的涨跌则与自己无关了，少付利息是硬道理。如果你锁定P-0.75%就是3.5%，要多少年才能涨到5.5% （现在的平均5-yr FIXED)。到那时，你早已付掉一大半啦。
这种CONFUSING的事情在2002年冬季曾经发生过，但那次比这次轻微多了，VARIABLE=P+1的情况至少在近十年中从未大面积地出现（个别银行在2001年911之后有过，那时利率极低又情势极度迷茫）。最近的金融危机已经使很多银行损失惨重，在没有其他途径MAKE-PROFIT的情况下，银行最原始的做法就是抬高贷出款的利率，以图最大的利润。贷出款以MORTGAGE为主，也包括大部分商业贷款，但针对有信誉基础的客户的商业贷款的利率变化不会像MORTGAGE这么大。因此就出现了P+的MORTGAGE-RATE（VARIABLE）。
大家都容易想到，这样做的后果就是，大量买房者不仅仅是被STOCK-MARKET吓住了，而且是实实在在地拿不到合适的MORTGAGE，接下来一两个月房屋交易量可能有一个短暂的BUMP，因为LOCK了RATE的人面临着一个马上买房还是失掉好RATE的选择，再之后便是房屋交易量的持续下滑，时间长短完全取决于银行的这种MORTGAGE利率倒挂的政策持续多久。同样的道理，工业界同样会受到一些影响。于是经济下滑就不可避免。
整个经济一下滑，央行的利率就会下调（至少现在没人再喊加息了），商业银行的债务压力就会相对减轻，就有喘息机会来重新考虑他们的借贷政策，由于这时MORTGAGE和商业贷款量已长期萎缩，贷款RATE就开始松动。上次银行在2002年9月开始收紧他们的钱口袋，坚持到2003年春开始松动，到5、6月份竟出现众多MORTGAGE-SPECIALIST到处竞相压价抢客户的现象。
但对于现在已经锁定RATE（特别是VARIABLE）的人来说，这种情况无疑是天赐良机，应该 有足够的理由相信央行在短期内不可能长息，相反更有可能降息。至于房价的涨跌则与自己无关了，少付利息是硬道理。如果你锁定P-0.75%就是3.5%，要多少年才能涨到5.5% （现在的平均5-yr FIXED)。到那时，你早已付掉一大半啦。
巴菲
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老美肯定能存活下来，他大不了接着降息，老美降息是没有任何限制的，最多是通货膨胀，别的国家跟着贴钱。加拿大稍有不同，其2%CORE-CPI控制政策是阻碍加央行随意降息的重要桎锆，但这次也降了，而且是临时决定降息的。我们还可以继续观测OCT-21这天的ANNOUNCEMENT。这是因为现在加拿大唯一支撑经济的就是一个石油了，美国一SLOWDWON，油价就下跌，加拿大就没什么通胀的压力。如果再加上房价SLOWDWON，加拿大的CORE-CPI就不可能涨，相反更有可能下调。注意，FOOD不在CORE-CPI计算之内的。
总之，预计明年，如果经济继续衰退，大家可能是要勒紧裤腰带，但央行就不可能长息，VARIABLE还是比FIXED-RATE低得多。当然作手准备，预计明年经济狂涨，TSX狂飞，央行猛加息，这样最后一招你可以兑现部分股票、RRSP来减少MORTGAGE。但一年加息〉2%的机会至少在明年很小吧（至少得加6次）。
也欢迎别的行家加入讨论，看看未来两年内，会有什么行业可能推动央行大幅度长息？
总之，预计明年，如果经济继续衰退，大家可能是要勒紧裤腰带，但央行就不可能长息，VARIABLE还是比FIXED-RATE低得多。当然作手准备，预计明年经济狂涨，TSX狂飞，央行猛加息，这样最后一招你可以兑现部分股票、RRSP来减少MORTGAGE。但一年加息〉2%的机会至少在明年很小吧（至少得加6次）。
也欢迎别的行家加入讨论，看看未来两年内，会有什么行业可能推动央行大幅度长息？
Day_Dreamer
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I agree with the above comment. I am thinking to take variable, but 3 years. I don't see the prime would go up dramatically in the next one and a half to two years. Even if the prime goes up to high level after two years, the average rate in the three year period is still lower than the fixed rate you can get now. Maybe that's why more than 75% mortgages are variable. Any comments?
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同意。
在目前全球经济可能陷入衰退的情况下，加拿大央行在今后一段时间必然是以减息的姿态为主，这个趋势怎么也得维持一年左右，看金融危机后势而定。 加息的两大动力，抑制通胀和维护本币汇率，在油价看跌和本国经济不振，亟需出口提振的情况下, 暂时都显得不够分量。
"未来两年内，会有什么行业可能推动央行大幅度长息？" 我以为只可能是石油行业，如果因为战争之类原因引发新的能源危机的话。 房地产行业看跌，在未来一段时间内出现过热的可能性为零。
在此情况下，加拿大现在需要有真正国际眼光和胸襟的领导人，带领国家走向全球市场，寻求后美国时代的突破与发展。然而看看现在的各党领导人，哪个是这样的人物呢? 哈帕尤其不是。呼唤特鲁多式的人物再现，在此之前还是让少数党执政的局面维持吧.
在目前全球经济可能陷入衰退的情况下，加拿大央行在今后一段时间必然是以减息的姿态为主，这个趋势怎么也得维持一年左右，看金融危机后势而定。 加息的两大动力，抑制通胀和维护本币汇率，在油价看跌和本国经济不振，亟需出口提振的情况下, 暂时都显得不够分量。
"未来两年内，会有什么行业可能推动央行大幅度长息？" 我以为只可能是石油行业，如果因为战争之类原因引发新的能源危机的话。 房地产行业看跌，在未来一段时间内出现过热的可能性为零。
在此情况下，加拿大现在需要有真正国际眼光和胸襟的领导人，带领国家走向全球市场，寻求后美国时代的突破与发展。然而看看现在的各党领导人，哪个是这样的人物呢? 哈帕尤其不是。呼唤特鲁多式的人物再现，在此之前还是让少数党执政的局面维持吧.
