个人认为今后两年内安省房价将会普跌

[剑气书香]

真人真事儿，

想当年我们一些刚来加拿大的移民，租了一两年房子，想买房子。可当时房价已经涨了２０％左右了。但大多数人还是买了。当时Kanata　２０００多尺的房子也就２５万左右。其中一个非常聪明的老兄认为房价一定会跌，大家都买时他等跌。又过了５，６年，这老兄总与等不住了，最后只能买了一个townhouse.

自住，如果现在租房子，没有必要等。除非你工作，生活还没稳定下来。
投资，就参照三吃同志的策略。

换成在温哥华，这哥们只能继续租房，估计连首付都不够了！

 

[lujiabai86]

我来分析一下。
如果利息不涨，房价就不可能跌！

因为渥太华每年增加一万人，CMHC 预测的空房率从2011的1.4% 降到2012 的1.2%。
现在年房租和房价的比例大约 6%-8%. 当房贷可以拿到2.5% 而买房只需要20% 首付。
也就是说在房价不涨的情况下，只是收房租就可以拿到 (6-2.5)/20% 到（8-2.5）/20% 17.5%-27.5% 的回报。（我没有减去开支和地税）

但是如果房贷涨了的话就另当别论。所以说我建议大家讨论讨论利息回不会涨，什么时候涨。
我认为利息5年内不会涨，所以房价五年内不会跌。

呼唤更多像Terry这样的深入分析

有几个问题可以探讨一下

1 人口年增长一万人的可持续性与boomer generation退休高峰逐渐逼近的反向关系，渥太华的气候并不适合养老，Florida和Brazil甚至只是略靠南一些的加拿大小城市都更适合养老

2 首付资金的有限性

3 P-X的不确定性

4 受安省乃至全国楼市趋势的影响（对于渥太华来说相对较弱，但并非绝缘）

 

[马甲啊]

呼唤更多像Terry这样的深入分析

有几个问题可以探讨一下

1 人口年增长一万人的可持续性与boomer generation退休高峰逐渐逼近的反向关系，渥太华的气候并不适合养老，Florida和Brazil甚至只是略靠南一些的加拿大小城市都更适合养老

2 首付资金的有限性

3 P-X的不确定性

4 受安省乃至全国楼市趋势的影响（对于渥太华来说相对较弱，但并非绝缘）

个人愚见，南下养老不切合实际。除非你有美国身分，租房子太贵。买房子，一年只能住半年，还得交比较贵的地产税，和管理费。在渥太华，你可以看到很老的当地人都住在你的居民区，而不去老年公寓或南下。

 

[terry890]

有几个问题可以探讨一下

1 人口年增长一万人的可持续性与boomer generation退休高峰逐渐逼近的反向关系，渥太华的气候并不适合养老，Florida和Brazil甚至只是略靠南一些的加拿大小城市都更适合养老

2 首付资金的有限性

3 P-X的不确定性

4 受安省乃至全国楼市趋势的影响（对于渥太华来说相对较弱，但并非绝缘）





1) 人口年增长一万人的可持续性，可以看 （图一）。有迹可寻。
养老天气固然重要，但是更重要的是医保，加拿大老人还是要家在这里。

2）首付资金的有限性，refinance 是一个不错的来源。因为几年前买房的人都能用refinance 买第二套第三套房子。

3）可以看到房租的上涨趋势。(图五）

4）房价虽高，但是因为低利率，比90年相对更加买的起。 （图三)

5）温哥华，和多伦多对我们的影响有限，2008 年时，就是先例。

图二，是CMHC 对房价2012年的预测
图四， 是对employment growth 的预测。



看起来房价 2012 几乎是不可能跌了

 

[uglyducking]

首先，我的帖子标题讨论的是安省，而不仅是渥太华。

渥太华楼市确实有一定的独立性（外来投资者比例相对较少），但总体趋势上仍然明显受到多伦多楼市的影响的。

其次，我发帖希望引起的是有理有据的讨论，而不是类似“因为过去一直涨，所以今后两年也一定直至涨”的简单结论。

您还别说，真就有人认为就会一直涨下去的，至少心态上如此。

但我个人认为从政治环境、经济结构和人口结构来看，都已经不再支持持续性的上涨。

一己之见，但至少不是没经过大脑过滤的童言风格。

如果是自己住，选个喜欢的地方，锁定一个担负得起的贷款，涨跌对自己的影响都不大，只要自己经济状态没有戏剧性变化。

要讲投资，任何一个经纪都会告诉你，location，location，location。房地产投资局域性很强。一个城市之内不同的区房价有涨有跌，不同的房型涨跌也不尽相同。对市场的分析要localization，虽然整个城市，整个省，甚至整个国家的房价有一个trend，但到具体的地方，情况可能完全与这个trend不一样。拿整个ontario来做普遍讨论，有失偏颇。

For example, when baby boomer downsizing, they will sell their bigger single family homes, move to maintenance free condo in a convenient location, if no more younger families move into that area, the single family house will drop their price while the condo price will rise.

房地产投资的方式也很多，并不光靠升值赚钱，虽然升值让人感觉钱来得最快最容易。

 

[悠哉客]

投资，就参照三吃同志的策略。

向三吃同志学习，向三吃同志致敬。

 

[悠哉客]

老成，你绝对在为你买房造势啊，太坏了。

而且，不是一般的坏。

 

[lujiabai86]

有几个问题可以探讨一下

1 人口年增长一万人的可持续性与boomer generation退休高峰逐渐逼近的反向关系，渥太华的气候并不适合养老，Florida和Brazil甚至只是略靠南一些的加拿大小城市都更适合养老

2 首付资金的有限性

3 P-X的不确定性

4 受安省乃至全国楼市趋势的影响（对于渥太华来说相对较弱，但并非绝缘）





1) 人口年增长一万人的可持续性，可以看 （图一）。有迹可寻。
养老天气固然重要，但是更重要的是医保，加拿大老人还是要家在这里。

2）首付资金的有限性，refinance 是一个不错的来源。因为几年前买房的人都能用refinance 买第二套第三套房子。

3）可以看到房租的上涨趋势。(图五）

4）房价虽高，但是因为低利率，比90年相对更加买的起。 （图三)

5）温哥华，和多伦多对我们的影响有限，2008 年时，就是先例。

图二，是CMHC 对房价2012年的预测
图四， 是对employment growth 的预测。



看起来房价 2012 几乎是不可能跌了

虽然意见有保留，但内心里更希望Terry是正确的~

 

[悠哉客]

如果是自己住，选个喜欢的地方，锁定一个担负得起的贷款，涨跌对自己的影响都不大，只要自己经济状态没有戏剧性变化。

要讲投资，任何一个经纪都会告诉你，location，location，location。房地产投资局域性很强。一个城市之内不同的区房价有涨有跌，不同的房型涨跌也不尽相同。对市场的分析要localization，虽然整个城市，整个省，甚至整个国家的房价有一个trend，但到具体的地方，情况可能完全与这个trend不一样。拿整个ontario来做普遍讨论，有失偏颇。

For example, when baby boomer downsizing, they will sell their bigger single family homes, move to maintenance free condo in a convenient location, if no more younger families move into that area, the single family house will drop their price while the condo price will rise.

房地产投资的方式也很多，并不光靠升值赚钱，虽然升值让人感觉钱来得最快最容易。

分析的不错

 

[ccc]

搞得忒复杂深奥了。

 

[Everflying.cheng]

而且，不是一般的坏。

我就认为要跌， 而且很快。 一种产品有他的开始 - 上升 - 衰退-低估-上升的生命周期，这个你必须的承认吧。 因为这是规律！

在规律起作用的同时， 还有那么多负面的效应 跌跌跌跌， 跌跌不休。。。在生命周期的谷底了， 我买一套然后就再涨。。我不买，不会涨

 

[jmm]

我来分析一下。

如果利息不涨，房价就不可能跌！



因为渥太华每年增加一万人，CMHC 预测的空房率从2011的1.4% 降到2012 的1.2%。

现在年房租和房价的比例大约 6%-8%. 当房贷可以拿到2.5% 而买房只需要20% 首付。

也就是说在房价不涨的情况下，只是收房租就可以拿到 (6-2.5)/20% 到（8-2.5）/20% 17.5%-27.5% 的回报。（我没有减去开支和地税）



但是如果房贷涨了的话就另当别论。所以说我建议大家讨论讨论利息回不会涨，什么时候涨。

我认为利息5年内不会涨，所以房价五年内不会跌。

同意！ 利率一直在下调， 也正是如此， 吸引很多人入市，地产火爆 ， 但利率下调也反映出经济疲软的趋势， 当然也有所谓的国际大气候的影响。

 

[闲得慌]

我来分析一下。
如果利息不涨，房价就不可能跌！

因为渥太华每年增加一万人，CMHC 预测的空房率从2011的1.4% 降到2012 的1.2%。
现在年房租和房价的比例大约 6%-8%. 当房贷可以拿到2.5% 而买房只需要20% 首付。
也就是说在房价不涨的情况下，只是收房租就可以拿到 (6-2.5)/20% 到（8-2.5）/20% 17.5%-27.5% 的回报。（我没有减去开支和地税）

但是如果房贷涨了的话就另当别论。所以说我建议大家讨论讨论利息回不会涨，什么时候涨。
我认为利息5年内不会涨，所以房价五年内不会跌。

低利率推动房价上涨，上涨的房价反过来又绑架了低利率。因为如果现在大幅度提高利率，很多近几年买高价房的人就会破产，从而可能引起经济衰退。所以我估计，在今后相当长的时间内都会是低利率。

 

[stevenw]

如果影子资本存在，那末当boomer 要卖大房换小房期间：
大房跌，小房涨。
boomer 资本缩水，政府养老支出增加，债务增加。
影子制造更多欠债奴隶和政府，拥有更多世界财富。
生生不息，。。。直到。。。upside down

 

[lindamy]

对需要借钱的是好消息。

http://www.cbc.ca/news/canada/story/2012/01/13/mortgage-rate-low.html

BMO cuts 5-year mortgage rate to all-time low
Fixed 5-year rate set at 2.99% by Bank of Montreal
CBC News
Posted: Jan 13, 2012 7:49 AM ET
Last Updated: Jan 13, 2012 9:05 AM ET

A mortgage promotion by the Bank of Montreal has cut the fixed five-year rate to a historic low of 2.99 per cent, available until Jan. 25. A mortgage promotion by the Bank of Montreal has cut the fixed five-year rate to a historic low of 2.99 per cent, available until Jan. 25. (Darren Calabrese/Canadian Press)


The Bank of Montreal has temporarily cut its five-year fixed mortgage to 2.99 per cent — the lowest posted rate from a major bank in Canadian history.

BMO announced Thursday it was slashing the rate by a half a percentage point, in a move expected to boost competition among the big banks vying for real estate customers.

Some conditions are attached to the offer, which ends Jan. 25, including that lump sum payments are limited to 10 per cent of the principal each year. The mortgage is also based on a 25-year amortization period.

Other banks are expected to follow suit. On Wednesday, Toronto-Dominion Bank moved its posted six-year rate 132 basis points lower to 3.79 per cent and the posted seven-year fixed rate 91 basis points lower to 3.99 per cent.

The five-year rate is the mortage industry's benchmark, as it is by far the most common term for a first-time homebuyer. Borrowers can often negotiate a better rate from a bank based on their credit history, but the posted rates at banks are seen as a benchmark for their mortgage offerings.

The promotion comes amid forecasts that the Canadian housing market might cool off in 2012.

In its quarterly forecast, Royal LePage said Thursday it expects the average home price in Canada to increase by 2.8 per cent — less than the inflation rate — in 2012.