那位给我科普一下，为啥美国有30年的mortgage

[salas88]

锁定30年的利率，对老百姓是好事?

那如果开始你的利率锁高了，人家后来买房的人都比你低２％，你不得跳楼啊！？

对于一个普通家庭而言，固定利率长时间是好的，除非你LOCK的是非常高的利率，因为家庭的DIVERSIFICATION不如银行，所以需要的是稳定不是EXPECTED RETURN。利率就算锁高了，2%，虽然难受，但是没什么大影响。

对银行而言，他锁定30年非常不好，因为银行的一般运营模式是BORROW SHORT LEND LONG， 一旦利率高涨，他需要对他的短期负债PAY高利率，而他无法提高MORTGAGE中的利率,无法从长期资产中获得相应的收入，就会出现严重资金短缺问题，对银行压力非常大，从而影响整个金融系统的稳定和资金流动。

 

[uglyducking]

还是没能替我解惑。

为啥我国就不能像美帝一样，给我一个稍微多几年（>10)的fix rate的选择呢。

我个人觉得还是银行太懒的缘故，没人愿意去设计新产品。

another thing needs to be considered is the penalty when you break the term of the mortgage, e.g. you need to sell your house. i am not sure if a 30 years term fixed-rate mortgage could be an open mortgage. need to read carefully about the term/condition even if the bank provides this kind of product.

 

[路顺]

another thing needs to be considered is the penalty when you break the term of the mortgage, e.g. you need to sell your house. i am not sure if a 30 years term fixed-rate mortgage could be an open mortgage. need to read carefully about the term/condition even if the bank provides this kind of product.

very good point.

 

[ccc]

对于一个普通家庭而言，固定利率长时间是好的，除非你LOCK的是非常高的利率，因为家庭的DIVERSIFICATION不如银行，所以需要的是稳定不是EXPECTED RETURN。利率就算锁高了，2%，虽然难受，但是没什么大影响。

对银行而言，他锁定30年非常不好，因为银行的一般运营模式是BORROW SHORT LEND LONG， 一旦利率高涨，他需要对他的短期负债PAY高利率，而他无法提高MORTGAGE中的利率,无法从长期资产中获得相应的收入，就会出现严重资金短缺问题，对银行压力非常大，从而影响整个金融系统的稳定和资金流动。

说得轻巧，高2%，40万的30年复利，那是多少钱？

我管他银行死活干什么？我需要找到对自己最优化的选择，15年还清。

 

[mimi_ge]

说得轻巧，高2%，40万的30年复利，那是多少钱？



我管他银行死活干什么？我需要找到对自己最优化的选择，15年还清。

我每次去银行存钱提前还款（lump sum pay）时，casher对我总不是太友好。

有可能我比较多疑。

 

[uglyducking]

说得轻巧，高2%，40万的30年复利，那是多少钱？

我管他银行死活干什么？我需要找到对自己最优化的选择，15年还清。

most mortgage has prepayment term, lump-sum payment term. you can choose a longer amortization term to reduce the required monthly payment amount for your financial flexibility, then make use of the prepayment every pay, lump-sum payments every year, to shorten your real amortization period, thus lower your interest payment to the bank (aka, blood sucker)

 

[salas88]

说得轻巧，高2%，40万的30年复利，那是多少钱？

我管他银行死活干什么？我需要找到对自己最优化的选择，15年还清。

您老抬杠是吧。咱这里讨论的是30年固定利率对老百姓是否是个好产品的问题，我说了是，但是对银行非常不好，这就是为什么他们不推出此产品的原因。您非要跟我说我逼你用30年的固定！ :flaming: 废话，您15年可以还清干嘛非要选30年还清的产品？

就像我如果开粥厂天天舍粥，对老百姓当然是好事，肯定有很多人天天排队了喝，但是你不能说，嗯这对老百姓不好，我就特烦去你那里天天喝粥，还是我的双龙虾好吃。您这不是抬杠吗，我又没逼您喝。

 

[ccc]

您老抬杠是吧。咱这里讨论的是30年固定利率对老百姓是否是个好产品的问题，我说了是，但是对银行非常不好，这就是为什么他们不推出此产品的原因。您非要跟我说我逼你用30年的固定！ :flaming: 废话，您15年可以还清干嘛非要选30年还清的产品？

就像我如果开粥厂天天舍粥，对老百姓当然是好事，肯定有很多人天天排队了喝，但是你不能说，嗯这对老百姓不好，我就特烦去你那里天天喝粥，还是我的双龙虾好吃。您这不是抬杠吗，我又没逼您喝。

美国银行多如牛毛，不怕倒闭。

 

[ccc]

most mortgage has prepayment term, lump-sum payment term. you can choose a longer amortization term to reduce the required monthly payment amount for your financial flexibility, then make use of the prepayment every pay, lump-sum payments every year, to shorten your real amortization period, thus lower your interest payment to the bank (aka, blood sucker)

I guess I knew about this a bit.

 

[lujiabai86]

most mortgage has prepayment term, lump-sum payment term. you can choose a longer amortization term to reduce the required monthly payment amount for your financial flexibility, then make use of the prepayment every pay, lump-sum payments every year, to shorten your real amortization period, thus lower your interest payment to the bank (aka, blood sucker)

 

[9981]

我到现在也搞不明白为什么要提前还款，　虽然我的投资一直不好，我也没有下功夫认真研究过。可是房屋贷款利率是最低的了，　其他融资渠道的利率更高。如果你紧急需要做一个投资决定，需要通过别的方式借款，　岂不是很亏？

基本同意salas的看法，　有产品总是比没有这个选项好。利率太高，你可以不用转向别的产品。但是一旦定下来，　银行的风险很大。加拿大和所有其他国家的印钞能力不能和美国比的。也许这就是原因

 

[salas88]

美国银行多如牛毛，不怕倒闭。

加拿大银行系统跟美国银行系统的最大差别就是由于最开始的国家管理理念不同，一个追求稳定一个追求竞争，造成了

加拿大银行系统保守，垄断，监管严厉，少数几家银行分行遍及全国
美国银行系统有创新，竞争，监控松散复杂，小型中型区域性银行非常多

其结果就是美国的银行竞争非常激烈，不断退出有利于顾客的好产品，拉客户，不断有金融创新，在好的时间段对老百姓和银行都非常好。但是同时又比加拿大银行容易出现资金紧张，风险高，容易倒闭，不稳定的坏处。2007-8金融危机，加拿大一家银行都没倒，美国倒了几千。

 

[ccc]

我到现在也搞不明白为什么要提前还款，　虽然我的投资一直不好，我也没有下功夫认真研究过。可是房屋贷款利率是最低的了，　其他融资渠道的利率更高。如果你紧急需要做一个投资决定，需要通过别的方式借款，　岂不是很亏？

基本同意salas的看法，　有产品总是比没有这个选项好。利率太高，你可以不用转向别的产品。但是一旦定下来，　银行的风险很大。加拿大和所有其他国家的印钞能力不能和美国比的。也许这就是原因

现在低，不是过去一直低，也不意味着会永远这么低吧。

说的是一常理，一个不投资的人，在正常生活得到保障的情况下，首要的任务还是还债。

 

[salas88]

我到现在也搞不明白为什么要提前还款，　虽然我的投资一直不好，我也没有下功夫认真研究过。可是房屋贷款利率是最低的了，　其他融资渠道的利率更高。如果你紧急需要做一个投资决定，需要通过别的方式借款，　岂不是很亏？

基本同意salas的看法，　有产品总是比没有这个选项好。利率太高，你可以不用转向别的产品。但是一旦定下来，　银行的风险很大。加拿大和所有其他国家的印钞能力不能和美国比的。也许这就是原因

提前还MORTGAGE的最佳方式是当你手上有闲钱，无法投资到比MORTGAGE利率更高的地方，你就还MORTGAGE。

 

[ccc]

加拿大银行系统跟美国银行系统的最大差别就是由于最开始的国家管理理念不同，一个追求稳定一个追求竞争，造成了

加拿大银行系统保守，垄断，监管严厉，少数几家银行分行遍及全国
美国银行系统有创新，竞争，监控松散复杂，小型中型区域性银行非常多

其结果就是美国的银行竞争非常激烈，不断退出有利于顾客的好产品，拉客户，不断有金融创新，在好的时间段对老百姓和银行都非常好。但是同时又比加拿大银行容易出现资金紧张，风险高，容易倒闭，不稳定的坏处。2007-8金融危机，加拿大一家银行都没倒，美国倒了几千。

他们那几千，如同钱庄，死了不新鲜。