个人认为今后两年内安省房价将会普跌

[lindamy]

1) 人口年增长一万人的可持续性，可以看 （图一）。有迹可寻。
养老天气固然重要，但是更重要的是医保，加拿大老人还是要家在这里。

2）首付资金的有限性，refinance 是一个不错的来源。因为几年前买房的人都能用refinance 买第二套第三套房子。

3）可以看到房租的上涨趋势。(图五）

4）房价虽高，但是因为低利率，比90年相对更加买的起。 （图三)

5）温哥华，和多伦多对我们的影响有限，2008 年时，就是先例。

图二，是CMHC 对房价2012年的预测
图四， 是对employment growth 的预测。

看起来房价 2012 几乎是不可能跌了

很长知识，图文并茂，深入浅出。

前面有位提出多讨论贷款利率，正是我现在很需要学习的，看到有人说，2个多月前还可以拿到P - 0.8的Variable利率，现在飞快涨的=P or P-0。1 了。可是这几天看Fix的倒有下降的趋势，昨天BMO 5年降到历史最低的2.99.现阶段应当采用变化还是固定的好？如果2-3年之内，P基本不长，没有必要锁定在高于3贷款利率上吧？是否P - 0.n的好事还会再回来呢？

 

[urus]

大哥，你说了半天，没结论阿，感觉跟没说一样。。。。。

每次大涨的原因都是相同的：资金过剩。

每次下跌却各有各的诱因。

因为过去连涨了十年就顺延式地觉得今后会继续涨、一直涨，无疑是一种儿童化的简单思维方式。

凭借这种完全不分析每个时点的特殊性，简单顺延的思维方式，即使真的与事实一致也不过是侥幸蒙对而已，不值一辩。

涨得越久、涨得越多，累积风险就越大，这是最简单的事实。虽然这一事实被验证的时间一再被拖延，但总有一天会得到验证，尽管未必就是在我所提出的时间。

加拿大在过去十年里工资涨幅并不大，虽然利率对于房价确有刺激作用，但disposable income（也就等于最真实的生活质量）仍然由于过高的房价而无可挽回地缩水了。我不相信本地人会一直这样跟下去，特别是考虑到boomer一代已经逐渐开始退休的事实。

说实话，我根本不知道什么时候会真的开始跌，因为自己不是巫师。

也许会在boomer一代（房价大涨的直接受益一代）的退休高峰到来时才会真的大跌（如果这种成立的话那就大概还需要8-10年）。

但可以肯定的一点是：加拿大本地人无论从财力上还是从心态上，都不可能一直这样跟涨下去。而正是他们手里的选票，才决定加拿大大选的胜负。

而加拿大经济越来越依靠天然资源的发展方向，对于安省楼市来说，也未必是一个积极的信号。并不是说安省的天然资源不丰富，而是说在经济定位上，这似乎并不是安省的强项。

至于预测的结果谁胜谁负，没多大关系，谁也不会仅仅因为在网上看到我发的这么个水贴而去买或者不买房。

但不管结果谁对谁错，完全不考虑每个年代的特殊性的顺延性思维，都是一种较为儿童化的思维方式，这与预测结果无关。

 

[terry890]

很长知识，图文并茂，深入浅出。

前面有位提出多讨论贷款利率，正是我现在很需要学习的，看到有人说，2个多月前还可以拿到P - 0.8的Variable利率，现在飞快涨的=P or P-0。1 了。可是这几天看Fix的倒有下降的趋势，昨天BMO 5年降到历史最低的2.99.现阶段应当采用变化还是固定的好？如果2-3年之内，P基本不长，没有必要锁定在高于3贷款利率上吧？是否P - 0.n的好事还会再回来呢？

从历史来看,固定利率一直是高于浮动利率的,因为固定利率银行承担的风险要大过浮动利率.但是为什么近几个月定期利率降了而浮动利率升了呢?
我认为两个原因.
1) 美国调整了国债,因为美国自己在买自己的国债,所以他把调低了长期国债回报,调高了短期国债回报.而房贷是和Bond挂钩的.

2) 银行认为长期的利率涨的风险很小,而给出了5年2.99% 的低利率.

现在2年定期2.5%应该是最低的了吧,我觉得浮动也许一年后会再降,5 年定期恐怕不会少于2.99%了.

我现在基本是哪个利率低选哪个.

 

[宝瓶座]

不太可能。即不会爆涨，也不会暴跌。

 

[lifeisfun]

同意！ 利率一直在下调， 也正是如此， 吸引很多人入市，地产火爆 ， 但利率下调也反映出经济疲软的趋势， 当然也有所谓的国际大气候的影响。

到最后，这泡泡越吹越大。

 

[lindamy]

从历史来看,固定利率一直是高于浮动利率的,因为固定利率银行承担的风险要大过浮动利率.但是为什么近几个月定期利率降了而浮动利率升了呢?
我认为两个原因.
1) 美国调整了国债,因为美国自己在买自己的国债,所以他把调低了长期国债回报,调高了短期国债回报.而房贷是和Bond挂钩的.

2) 银行认为长期的利率涨的风险很小,而给出了5年2.99% 的低利率.

现在2年定期2.5%应该是最低的了吧,我觉得浮动也许一年后会再降,5 年定期恐怕不会少于2.99%了.

我现在基本是哪个利率低选哪个.

嗯，我也想选最低的利率。听有人说，怕过几年上涨，所以选择锁10年，3.89%的，风险是头几年比人家付得高不少，以后如果真的大涨，才会合适。

 

[nova]

到最后，这泡泡越吹越大。

你说的没错，想一下现在的物价和１０年前，２０年前，３０年前比较，每个国家都翻好几十翻了。这就是通货膨胀。到头来存钱的总是比借钱的穷。房价也一样。泡泡越吹越大是必然趋势，但不一定会吹破。

 

[挺傻]

唱衰的太多就衰不了了～～

 

[寒都1]

加拿大跟中国，中国跌加拿大一定跌，况且大家去mls看看，新年以后的新盘如雨后春笋，到了夏天，卖不出的就要降价。

 

[闲得慌]

唱衰的太多就衰不了了～～

你的这是什么理论。我知道的心理预期的自我实现，正好跟你的理论想反。

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举一个例子，炒股票的人都有这样的经历：一般说来，有利好的消息，股票价格会上涨；有利空的消息，股票价格会下跌。然而，在消息出来之前，大家会猜测消息的好坏，并据此对股票价格形成一个预期。当大多数的人预期趋于一致的时候，股票价格会根据这种预期而先行做出走势。如果消息出来的结果和人们先前的猜测相反，会有两种情况发生：一种是股票根据消息的好坏立即做出涨跌反应，这是常态。另一种情况就是股票价格无视市场客观情况，仍然按照预期继续走下去，成为主导股票价格的决定力量。当人们对事情有期望或期待时，就会引发某种行为，能动地按照自己期待的方向努力，从而让客观世界的发展符合自己的预期。这就是心理预期的自我实现。

1968年美国心理学家罗森塔尔作过一个著名实验。在一个著名的实验里，心理学家到小学里根据孩子们放书包的铁柜子的编号随机选出一些孩子，列出名单，告诉老师这些是经过他们的专业检测后认定为才智出众的孩子。一段时间后，那一批孩子果真脱颖而出，成为才智出众的孩子。

为什么会出现罗森塔尔效应呢？罗森塔尔效应被用来说明外界刺激对人们心理和行为的影响，心理学家认为，小学生们被研究者贴上标签后，老师们就会对他们形成比较高的期望，不知不觉地对他们做出鼓励、帮助的举动，从而影响他们的行为。实际上，罗森塔尔现象更能说明人主观意识的能动作用，我宁愿相信孩子们成绩的提高主要是因为自己觉得和别人相比更加聪明，更加有天分，因而增强了自信，大大提高了对自己未来的预期，通过努力取得了进步。

罗森塔尔的发现后来以一个欧洲的传说命名为皮格马利翁效应。皮格马利翁是一个王子，因爱上了一尊美丽姑娘的雕像，常常深情地注视着这尊雕像。日久天长，雕像复活，姑娘走下了基座，投入王子的怀抱。皮格马利翁的故事是心理预期自我实现的“最高境界”，在现实世界中不可能发生，但是却充分表明了心理预期对人的行为的影响力是无穷的。现实生活中，确有些看似不可能发生的事情最终发生了，比方说红军在长征过程中遇到的种种艰难险阻，过草地、翻雪山，强渡大渡河……任何一件事情在我们现在看来都是无法克服的困难，却被红军一一克服。这类事情很大程度上归因于行为人对自己行为的强烈预期，积极的心理预期会使人们对自己的行为产生超乎想象的动力，驱使自己不断前进，实现自己的目的。

http://hi.baidu.com/cyy413/blog/item/088a342a6915c93b5243c14c.html

 

[lifeisfun]

加拿大跟中国，中国跌加拿大一定跌，况且大家去mls看看，新年以后的新盘如雨后春笋，到了夏天，卖不出的就要降价。

加拿大和中国没这么紧密的联系吧，当然温哥华和多伦多例外。

 

[android]

加拿大跟中国，中国跌加拿大一定跌，况且大家去mls看看，新年以后的新盘如雨后春笋，到了夏天，卖不出的就要降价。

我的观点正好相反，中国跌，加拿大一定涨。理由是热钱总得有去处。
此外，我的买房agent说现在没什么房子可选，要等到３，４月才有更多的房子。以kanata lakes为例子，在ＭＬＳ上一共也就２０个房子，townhouse只有３个。

http://orebweb4.oreb.ca/mlssearch/W...e&search_url=Wizard_SearchMlsResults_RES.aspx

 

[寒都1]

我的观点正好相反，中国跌，加拿大一定涨。理由是热钱总得有去处。
此外，我的买房agent说现在没什么房子可选，要等到３，４月才有更多的房子。以kanata lakes为例子，在ＭＬＳ上一共也就２０个房子，townhouse只有３个。

http://orebweb4.oreb.ca/mlssearch/W...e&search_url=Wizard_SearchMlsResults_RES.aspx[/QUOTE

中国房价跌，就无法套现来加买房，想买房吗，4月份时候大量盘涌出，赌吧。

 

[android]

中国房价跌，就无法套现来加买房，想买房吗，4月份时候大量盘涌出，赌吧。

agent 说现在好砍价，等３，４月份就不好砍价了。还有秋天好砍价。

 

[ccc]

爆字，在村里的房价上不会出现。