渥太华金牌地产经纪薛如冰RUBY XUE,渥太华科威地产TOP经纪,613-276-7777, wwww.rubyxue.com

本帖由 RubyXueHouse2019-04-03 发布。版面名称:买房卖房

  1. RUBY XUE

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  2. RUBY XUE

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    渥太华房市(2019)---1月数据汇总与分析
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  4. RUBY XUE

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    渥太华房市(2019)---2月数据汇总与分析
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  5. RUBY XUE

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    渥太华房市(2019)---3月数据汇总与分析
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    总体来说,无论是渥太华的共管公寓还是独栋联排别墅,在市场里还是处于一个供不应求的状态。从2019年初开始的每个月数据来看,平均成交价普遍上涨,上市天数普遍下降,联排独栋屋因为供给不足,成交数量才有下降趋势。

    渥太华的人口基数在逐年增长,增长率为8.8%,高于安大略省(5.7%)和整个加拿大(5.9%)。移民和高就业水平正把居民带到我们理想的、负担得起的城市。在高需求和有限供应的情况下,价格将继续上涨,这是一个简单而基本的经济原则。

    对于房屋租赁市场,由于首次购房者正试图以尽可能低的价格进入市场,入门级的公寓单元几近枯竭。此外,之前的租户可能是被迫拥有公寓的,渥太华的出租空置率不到1%。如果有具体的激励措施,鼓励投资者购买房产,以租赁或开发专门建造的房屋,这肯定会刺激租赁市场。

    除了住宅和公寓销售,OREB会员自年初以来还帮助客户租赁了550套房产。


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  6. RUBY XUE

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    渥太华房市(2019)---4月数据汇总与分析
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    4月渥太华房地产委员会成员通过董事会的多重上市服务®系统售出2032套住宅,与2018年4月售出的2024套总数相比,增长了0.4%。共管公寓方面,4月的销售总数为438套,相比2018年4月的销售总数增加了5.3%。五年以来,4月份的平均住宅销量为1,825套。

    渥太华房地产委员会(Ottawa Real Estate Board)主席德怀特•德拉亨特(Dwight Delahunt)表示:“整个春季,情况没有发生变化——我们的市场显然正遭受低库存的困扰,我们预计,在供应恢复之前,这种状况将持续下去。”

    “在这方面,仍有几个因素会产生影响,包括新楼盘上市进度滞后,以及潜在卖家在同一市场买房时面临的选择有限。”再加上对买家的压力测试,这可能会限制价格正在加速上涨的市场的购买力,在可预见的未来,这将成为一个“两难”局面。

    与去年4月相比,住宅供应量下降了18%,公寓库存下降了近40%。尽管供应紧张,但住宅市场保持了稳定,单位销售的增长实际上来自公寓市场。直到最近,公寓市场还处于过剩状态。”

    渥太华地区4月份住宅类房产的平均售价为$488,729,比2018年4月上涨7.4%。一套共管公寓类房产的平均售价为$307,659,较去年同期上涨14.3%。迄今的数据显示,住宅和公寓均价分别上涨6.6%和8.7%。

    德拉亨特解释说:“供应有限的活跃市场必然会给价格带来上行压力。”“然而,这对共管公寓市场来说是个好兆头,通过这种吸收,共管公寓的价格可以反弹和回升。”

    “当然,供应不足可能是我们目前面临的多重报价情况的原因,但事实是,尽管约有三分之一的房产售价高于要价,但仍有超过50%的房产售价低于挂牌价格。”

    德拉亨特强调:“渥太华是一个稳定的、负担得起的市场,自上世纪40年代以来一直如此——我们没有陷入泡沫。”

    从35万加币升至49.99万加币的这一价格区间,目前已成为住宅市场最活跃的价格区间,占4月份交易量的44%。同样值得注意的是,28.5%的住宅销售收入在50万加币至74.99万加币之间,高于此前23%到25%的比例。上月,共管公寓市场上最普遍的价格区间升至22.5万加币至34.99加币,目前仍是如此,在售出的公寓收入中占46%。

    “房价点的上涨表明,价格较低的房屋库存根本不存在,正将人们推向高端市场。然而,事实是,这些价格点仍然远低于加拿大的平均水平,由于有稳定的就业和繁荣的当地经济,我们的居民往往处于舒适的财务状况,”德拉亨特总结道。

    除了住宅和公寓销售,自年初以来,OREB会员还帮助客户租赁了778套房产。


    (本文由渥太华RUBY XUE地产团队原创,如需转载,请标明作者和出处。)

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  7. RUBY XUE

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    渥太华房市(2019)---5月数据汇总与分析
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    渥太华房地产委员会5月通过董事会的多重上市服务®系统成功售出2423套房产,与2018年5月的2271套相比,增长了6.7%。2019年5月的销售包括住宅类1869套,较一年前增加了4.6%,和公寓物业类的554套,较前一年增加了14.2%。5月份的五年以来平均销量为2167套。

    渥太华房地产委员会(Ottawa Real Estate Board)主席德怀特•德拉亨特(Dwight Delahunt)表示:“尽管库存水平持续自由下降,但我们的销售量仍高于去年同期。”“价格合理、定位合理的房产正在迅速好转,住宅上市天数从去年5月的34天,平均下降17%,至28天,共管公寓市场从46天大幅下降33%,至31天。”


    他补充称:“公寓销售提振了转售市场,同比增长14%,为那些希望进入市场或准备缩减规模的买家提供了极好的机会。”


    5月份的数据显示,一套共管公寓的平均售价为$297,731,同比上涨5.8%,而一套住宅的平均售价为$493,691,同比上涨6.4%。今年迄今的数据显示,住宅和公寓的平均价格分别上涨6.6%和7.9%。


    德拉亨特指出:“房价正以合理的速度稳步上涨,而房价没有出现飙升的事实证明,我们的市场是健康和可持续的。”“尽管我们听说了极端的多重报价情况,但事实是,62%的房屋仍在以要价或低于要价的价格出售。”


    “当然,与去年同期相比,高于要价的成交数量增加了15%,但这仅限于特定地区。”对于那些想找到一套负担得起的房产的人来说,还有很多机会。这是一个有相关知识和经验的专业房地产经纪人可以为您提供良好服务的机会。他们了解渥太华的街区、市场趋势和房地产价值,能够有效地指导你进行房屋销售或搜索。”


    35万加币至49.9999万加币的价格区间是住宅市场最活跃的价格区间,占5月份交易总额的42%,而28%的住宅销售收入在50万加币至749.999加币之间。


    两个月前,共管公寓市场上最普遍的价位开始从22.5万加币省至34.9999万加币,现占共管公寓总销量的57%。


    除了住宅和共管公寓的销售,自年初以来,OREB会员还帮助客户租赁了1043套房产。


    (本文由渥太华ruby xue地产团队撰写,信息来源OREB,如需转载,请标明出处和作者)

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  8. RUBY XUE

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    渥太华房市(2019)---6月数据汇总与分析
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    渥太华房地产委员会成员6月通过董事会的多重上市服务®系统售出2105住宅, 与2018年6月的2064套相比,增长了2%。6月的销售包括住宅类1612套和共管公寓类493套,相比2018年6月上升8.8%。6月份的五年平均销量为2,002套。

    渥太华房地产委员会(Ottawa Real Estate Board)主席德怀特•德拉亨特(Dwight Delahunt)宣布:“今年迄今为止,住宅转售交易几乎与去年同期相同,成交7565套。”“公寓转售增长8.3%,是2019年上半年销量上升的驱动力。截至目前,住宅和公寓的总销量为9876套,较2018年6月增长1.8%,”他补充道。

    6月份,一套公寓类房产的平均售价为308,482加币,同比上涨6.2%,而一套住宅类房产的平均售价为500,716加币,同比上涨11.4%。*

    德拉亨特说:“在过去10年里,我们看到住宅物业的平均价格上涨了52%左右,公寓的平均价格上涨了34%,这对房主来说确实是一个很好的投资回报。”“据渥太华市统计,人口已达100万,我们确实享受着高质量的生活,仍然是加拿大最实惠的主要城市之一——这是一个不小的成就。”

    35万加币至49.9999万加币的价格区间是住宅市场最普遍的价格区间,占6月份交易总额的43%,而29%的住宅销售收入在50万加币至749,999加币之间。公寓市场上最活跃的价格点是连续第三个月的22.5万加币至349,999加币,占售出公寓总数的55%。

    这座城市的一些地区正在经历多重出价,对价格合理、位置优越的房产的竞争十分激烈。尽管本月39%的房产售价高于要价,但绝大多数房产的售价仍低于或低于挂牌价。”德拉亨特指出。他认为:“无论你是买家还是卖家,专业房地产经纪人的市场知识和社区专业知识都是无价的。”

    “这不是一个投机市场。展望未来,由于该地区人口增长和就业强劲,我们预计在可预见的未来,需求将会很大。我们很高兴看到各级政府开始着手解决供应方面的问题,但我们认为仍有工作要做。我们将密切关注即将到来的联邦选举,以了解各党派打算如何解决可实现的房屋所有权问题。”德拉亨特总结道。

    除了住宅销售,自年初以来,OREB会员协助客户租赁了1314套房产,我们的商业会员在市场上也非常活跃。


    (本文来源:OREB)
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    渥太华2019房价报告,房屋均价突破五十万大关!
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    风风火火的渥太华房市,在2019年7月迈出了均价50万的大关。

    2019年对于渥太华来说是标志性的一年,6月市政报告刚刚公布了渥太华常住人口超过100万大关,7月房屋市场又传来居民住宅房均价$500,716加元,这个数据照去年同期上涨了11.4%,是目前加拿大涨幅最大的城市。

    渥太华近年来由于全国政府部门的扩建及高租售比的房价,吸引了大批年轻人和房产投资者的涌入,供不应求导致了渥太华房屋价格的持续上涨,尤其是中小型自有产权的物业,更是到了如火如荼的状态。投资者用一点首付去和银行按揭,所收的租金能抵消所有支出,加上每年的增值部分,可是一项可观的不动产投资,这导致很多投资买家的出现。 由于大量外来人口的迁入,出租市场更是兴旺,买家物业拿到手之后,往往迅速可租掉,空置率几乎为零。

    目前渥太华的房价,Free Hold联排屋在$40万加元左右,预计明年将会看不到40万以内的自由产权联排。独立屋$50万左右起,$80万以上入豪宅范围。新建房屋一般集中在周边开发区,市中心区域常见的是占地大的40-50年以上的老房,市中心内的新建房主要以旧房推翻重建的方式,价格在100万加币左右起。

    公寓方面,高层的豪华公寓,均价在$500加币左右/尺起,最高房价可达1000加币每尺。底层共管单元,20-30万便可入住。总体来说目前渥太华CONDO市场的涨势不如自由产权物业活跃,但目前开发商发售的在未来4-5年之后建好的楼花,均价比目前市场高出20%左右。市中心,景观房,靠地铁口,交通便捷的位置是公寓的最佳选择。

    如果您想在渥太华投资置业,物业挂盘,欢迎联系RUBY XUE地产团队,我们会专业,细致的为您的地产交易保驾护航。

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    炎热的七月,市场火热

    渥太华房地产委员会成员7月通过董事会的多重上市服务®系统售出1842套住宅,与2018年7月的1605套相比,增长了14.8%。7月的销售额包括独立住宅类1382套,较一年前上涨了12.3%,以及共管公寓类别的460套,相比2018年7月上升23%。7月份的5年平均销量为1,579套。

    渥太华房地产委员会(Ottawa Real Estate Board)主席德怀特•德拉亨特(Dwight Delahunt)表示:“一般来说,在繁忙的春季过后,7月份往往会比较清淡,因为人们会度假,花更多的时间与家人在一起,但过去一个月的情况并没有放缓。”“事实上,我们7月份的销量创下了15年来的最高纪录。”

    此外,2019年首次出现了新上市房屋数量的激增,略微改善了房屋库存。尽管这是一个令人鼓舞的消息,但还不足以满足需求。为了使市场更加平衡,至少需要有三个月的上市供应。目前,渥太华的供应量接近一个月。

    Delahunt建议:“在这种类型的市场中,卖家利用房地产经纪人的经验和建议来最大化你的房产潜力是至关重要的,如果你是买家,那么就应该在这个错综复杂的市场引导你。”

    七月份共管公寓的平均售价为$ 299,665,较去年同期上升6.8%;而独立住宅单位的平均售价为$487,308,较去年同期上升10.4%。

    “独立住宅价格继续上涨;然而,这些都是合理的收益,无论如何都不会产生泡沫。“公寓价格现在已经回升,该领域的供过于求已经不复存在。渥太华有一个健康的公寓市场,随着未来的重大开发项目上线,我们预计这些项目也会在适当的时候被吸收。“

    35万美元至49.9999万加币的价格区间是独立屋住宅市场最普遍的价格区间,占7月份交易总额的42%,而28%的住宅销售收入在50万美元至749.999美元之间。公寓市场最活跃的价格点在22.5万至34.9999万加币之间,占售出公寓总数的52%。

    当被问及即将到来的联邦选举将如何影响房地产市场时,德拉亨特强调,“我们仍然认为压力测试对我们的房地产市场产生了负面影响,我们期待着听到随着选举的临近,各方打算如何解决这个有争议的问题。”

    除了住宅销售,自年初以来,OREB会员还帮助客户租赁了1619套房产。

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    (文章数据来源:oreb)
     
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    海外人士在渥太华买房需要知道的事

    1、海外人士在加拿大买房有什么限制吗?是不是看中了任何房子或者房产都能买?

    没有限制。 在加拿大买房属于一种商业投资行为,但是这种投资属于投资者个人行为,加拿大政府没有调控与管理的资格,故无论任何国籍,任何身份,只要你有充足的资金,都可以购买加拿大房产。至于海外人士买房是否可以做按揭,这个要根据每个海外人士的具体情况来分析,一般来说只要你在加拿大有一定的tie,比如小孩在这里上学,亲属在这里居住,都可以用作和银行贷款的理由。

    2、买卖房屋是否一定要本人到加拿大?

    如果购房人需要向加拿大银行申请贷款,则本人一定要来加拿大,与银行当面签署贷款文件。如果不需要银行贷款,则可以通过电子签署购房合同和律师认证过的委托书来由代理人办理交纳定金、验房及交房的相关手续。您聘请的地产经纪人会通过现代通讯手段,像电子签名、邮件等方法处理在买卖过程中需要您签字的文件;最后的资金交割及到地产局获得产权文件都由买卖双方各自的律师来完成。

    3、海外人士在加拿大买房是否要比本地人多交些费用?卖房子时候赚的钱需要交税吗?

    这个问题要具体看所购买的房产所在的省份和地区,不同省份和地区对海外人士购房要求缴纳的税额并不相同。 很幸运的是目前为止在渥太华地区购置房产,还是享受和本地人一样的待遇,除了所有人都需要付的一次性土地转让费外,并没有专门针对外国人的特殊税收或费用。 这里需要提的是,当海外人士在把房产卖出时,需要经过税局审核来付capital gain的费用,就是所谓的增值税。这个费用可以找专业的会计师来具体清算,如果掌控的好所需的税额并不是很高,具体情况我们可以推荐给每位海外买家在税务方面的税务专家。建议海外买家从一开始买了房子就和一位专业的会计师取得联系,每年清算,免得到最后关头可能需要缴纳不必要的罚金。

    4、海外人士在加拿大贷款买房有什么要求吗?

    如果需要在加拿大贷款购房,海外人士需要在加拿大本土开设银行账户,或者和已经在加拿大的亲人联名银行账户。

    无论是否是加拿大居民,都需要保持良好的信用记录,这一点非常重要,不要让一点点小的欠款拖累了你的信用分数,等到真的需要拥戴信贷资金时会发现非常得不偿失。

    海外人士需要有足够的首付款在加拿大本土银行,以目前的政策看,首付通常需要房屋价值的40%以上。

    海外人士可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成购房合同,需要找律师做POA授权书,但是如果需要按揭贷款,要根据贷款银行的要求,大多数银行会要求贷款本人来签字才放款。

    海外人士在贷款买房时,银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”,这样在卖房时,借款人如果依然还是非居民身份,需要将部分卖房款(25%)留置到完成税务申报之后(就是上面我们说的CRA清税)再给还扣留部分。


    5. 购买房屋贷款需要准备哪些文件?

    购买房屋贷款需要准备的文件大约分三个部分,房屋材料,个人工作材料以及资金材料。

    房屋材料主要是说房屋购买合同,一般贷款真正的申请是您的购房合同签订之后。个人及财产资料可以事先联系银行做到有备无患。

    具体的资料细节,我们会推荐适合您情况的银行贷款经理,经理会一对一和您核对,所有材料确定准确无误才开始申请。


    6. 签了房屋买卖合同,但拿不到银行贷款怎么办?

    大多数人买房是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。在这种情况下如何取消合同而又避免违约责任呢?

    这种情况下要看买卖合同中是否签署了条件性合同, 即买主在购房合同中加上一个条件条款(condition clause),即允许买主在几天之内申请贷款,如果在限定时间内拿不到要求的贷款额度或利率标准,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。

    同样,如果买卖合同中还放置了其他条件,比如买主要求验房,公寓的交易要求律师审核大楼管理状况等条件。如果在规定时间内条件没有满足,买家可以取消合同并拿回定金,如果过了规定时间才反悔,那损失的也可能不止是定金。

    这些具体操作,您委托的地产经纪人会在写合同时具体掌握,一定要和你的房产经纪沟通,让经纪在合同中保护你的利益。


    7. 为什么来渥太华买房,在渥太华买房是否有上升空间?

    要判断加拿大城市的房地产投资价值,需要同时考虑几个关键因素:城市规模、人口增长、经济总量、支柱产业结构等。综合以上因素来看,加拿大的一些人口上涨趋势明显的城市较有投资价值。 多伦多和温哥华一直都受投资者的青睐,但随着房价的不断攀高,以及很多打击房价的相应额外税款,导致很多投资者调转方向涌来了房价并不高的渥太华,这其中的原因主要有几个:

    一是渥太华的房屋价格还处于大城市房价的低洼地段,还是有很大的上涨空间,最近两年的上涨平均都在10%以上;

    二是渥太华的租售比很高,购置房产之后以房养房很容易,出去所有费用后有的还有大量的现金流;

    三是渥太华今年正处于人口上涨的膨胀期,很多外来人口的涌入导致渥太华的出租市场异常火爆,今年2019年6月,渥太华政府宣布在册人口超过100万,步入了可以大兴开发的人口阶段。 一个城市的房价上涨,必须要有外力来支撑,这在根本上解释了渥太华房价上涨的原因。


    8. 加拿大首次购房税收可以减免吗?

    如果你是加拿大公民或者移民,并首次在全球范围内买房,你可以要求最多$4000加币的交易税减免。

    要想获得这笔税收减免,申请人要同时满足两个条件:

    该房产是你、配偶或事实婚姻伴侣购买的;

    在购房当年和过去四年内,你没有住在自己、配偶或事实婚姻伴侣所属的房产内。

    如果外国人在房产交易后的一年半之内拿到加拿大身份,可以和自己的律师申请退还交易时的转让税可减免部分。


    9.房屋保险一定要买吗?

    对加拿大人而言,购买住房后的第一件事就是购买住宅保险。虽然法律并没有强制规定住宅物业必须购买保险,但很多人因为提供按揭服务的银行要求客户为房屋买保险,所以不得不买。大陆移民要应该理解,购买房屋保险不仅仅是降低银行的贷款风险,对于住户也可以很好的控制意外造成的损失。房保同车保一样是我们生活中的必不可缺,即使你已经供完了全部贷款,购买房屋保险已经不被任何部门强制,继续购买保险也不是一件坏事,是对您的大额财产的保护。


    10. 在加拿大买房,投资回报率有多高?

    简单地说,投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。即:净收入/净投入资金的比例。

    在渥太华投资房产,一般都会有正的现金流,再加上目前每年10%左右的涨值空间,投资回报大约在15%左右,基本高于其他不动投资

    通常,贷款比例越大,投资回报率越高,但现金流也越低。还清贷款时,现金流情况最好,但投资回报率最低。

    我们会给自己的客户每套房子不用的数据,具体分析回报率,为每位客人实现最佳资产配置。


    11.目前好的房子都是转眼即逝,我到底需不需要抢offer?

    第一,要了解市场。尤其是遇到要价较低的房子要冷静的分析房屋的真实市场价格。同时设定自己对房屋的喜爱程度而愿意为此而多付的价格。这二者之和大致就是应该出的价格。这个价格我喜欢称之为不后悔的价格。无论是买到还是没有买到都不会后悔。需要指出的是抢Offer同一般买房的过程地最大区别是中间环节少,往往是一锤定音,而没有实际讨价还价的经过几个回合。所以出价最好一步到位,以免丧失良机。

    第二,事先到银行做好贷款评估或预批,了解自己的底线是多少,对自己的承受能力做到心中有数。

    第三,如果真的遇到势在必得的房屋,应该事先验屋,房屋的具体状态做到心中有数,这样在抢offer的时候才能强有竞争力。

    第四,准备好定金,如果房子抢到手了需要在合同生效的24小时内付定金。


    12. 签下offer后,能反悔吗?

    不能。如果一定要反悔,那最少的惩罚会是定金损失,以及卖家再转卖所需要的费用。所以买家在下offer时候一定要慎重,通过各方面分析后觉得房子适合你,符合各方面的需求后,告诉你的房产经纪去想办法拿到,这需要房产经纪进行准确的市场价值判断和丰富的应对经验。


    13. 买房需要房产经纪吗?

    这个问题很多中国的买家会问到,说在中国买房都是一个中介,并不需要有自己的经纪人,而且如果直接找卖家经纪,那房主可能会少给些佣金,是不是价格上会更优惠点?


    这点理解上的误差其实完全是由两国文化的差异造成的。 在加拿大,挂盘的经纪完全是代表卖家的利益,如果你直接找卖家经纪写合同,就奠定了在合同上所有出现或应该出现的条款,都是会倾向于卖家。


    雇佣你自己的经纪,最大的意义在于:

    一,可以调查房子的底细,历史交易记录,房子周围的销售情况,目标房产的升级估价,挂盘历史记录比如是否之前挂过盘等, 您自己的经纪人会给你一个合理的的房屋价格估算,再根据经验和具体情况和卖家协商,所有的细节都会为你想周到,拿到一个尽量保护你的天衣无缝的合约。

    二,在加拿大,地产交易的费用都是有卖家支付的, 如果买家经纪人给你提供的服务不需要付任何费用,有什么理由不用呢?


    14. 如何选择信得过的房产经纪

    最简单的评判标准是经纪人的经验和责任心,购房中有很多细节需要经纪人通过在之前的工作中积累。

    做的交易越多的房产经纪,对您的购房保障越强,当然要求并存的是经纪人的工作态度,是否敬业专业等。


    经纪人的反应速度,对市场的了解,专业的知识和经验,对您的房产交易带来的价值都是无限的。


    如果您还有任何有关买房的问题,欢迎联系我们RUBY XUE 地产团队,我们会尽心尽力,为您的投资保驾护航。

    (本文由ruby xue地产团队撰写, 如需转载,请标明出处和作者。)

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