妮妮的房产投资扫盲
网站看见一片很棒的文章，关于房地产投资分析得相当清楚，大家参考一下。
现在理好了。这里高手多些，希望大家指正。不知道大家有没有看过《穷爸爸富
爸爸》这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财
务知识。虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百
姓最缺乏的。既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。
先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价
是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以
说明：你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔
交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保
贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆
实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个
点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实
际上花了130万买了一套100万的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基
准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。
再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，
是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位
置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知
道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧
的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销
的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知
道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？
由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的
是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即
我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，
我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购
买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自
己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱
吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实
就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。
因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比
如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，
NPV（净现值）是相同的。
好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部
环境变化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影
响。
由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续
写。
要彻底写清楚，涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银
行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地
产本身就是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。
这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南
亚经济危机的原因了。
从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业
。从美国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书）。
下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影
响因素。
先讲一个概念，根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就
没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏
离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静
态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。
这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的
发展）。
利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变
供给双方的力量来影响价格的。
先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，
混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明：前面已经说过，期
限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。由于利率的上涨会直
接导致购房成本的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求
和弹性需求：比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她
，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性
的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的），利率的上涨也会提高开发
商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并不会明显减少（即便减
少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地
产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格
就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。
从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠
讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了
。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率
，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房
地产崩溃或崩溃时间的到来。同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的
信心。如2001年股市崩溃时，政府是最大的唱多力量一样。经济学的东西实在是
太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样，实在无味。调剂一下气氛，把制度问题
提到前面来讲。
网站看见一片很棒的文章，关于房地产投资分析得相当清楚，大家参考一下。
现在理好了。这里高手多些，希望大家指正。不知道大家有没有看过《穷爸爸富
爸爸》这本书，虽然写的不怎么样，纯粹是一商业运作，但也的确包含了一些财
务知识。虽然十分浅薄，但这却是在长期农业社会和计划经济成长下的中国老百
姓最缺乏的。既然在房地产专栏里，那我就抛开股票，专谈房地产。
先说房价（市场价值）：你知道你买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价
是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以
说明：你购买房子，房价100万，首付3成，贷款70万，期限20年。当你完成此笔
交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保
贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆
实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个
点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实
际上花了130万买了一套100万的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基
准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。
再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，
是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位
置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知
道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧
的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销
的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。你知
道70年后你要交多少钱来支付土地使用费吗？
由于我们现在制度上的缺陷，我们购买的房地产（请注意，现在社会上所讨论的
是房地产泡沫，而不是房产泡沫或地产泡沫），我们的资产具有不可分割性，即
我们不能单独处置我们的房产或地产。我实际上想说明什么呢？我想说明的是，
我们购入或投资的所谓房地产和西方许多国家的房地产有本质区别，其实我们购
买的只是该住房的70年的使用权，和所有权有本质的区别。简单的说，你能把自
己的那部分地产（无形资产，土地使用权）转让吗？你能把自己家的墙拆掉卖钱
吗？由于在制度上存在缺陷和不完整，你花一百万买的该住房产权证的价值其实
就是该住房70年使用权的价值。产权房和非产权房的性质就其本质是一样的。
因为从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比
如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，
NPV（净现值）是相同的。
好，现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部
环境变化（宏观经济，政府政策等）对我们房子（普通老百姓最大的资产）的影
响。
由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续
写。
要彻底写清楚，涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银
行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地
产本身就是一个复杂的系统，再加上我国一向政治、经济不分家，就更为复杂。
这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南
亚经济危机的原因了。
从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业
。从美国房地产业的发展史就可以看出（图书馆有美国经济发展史这本书）。
下面，我将从利率、汇率、通货膨胀率、收入、制度等几方面谈房地产投资的影
响因素。
先讲一个概念，根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就
没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏
离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静
态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。
这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的
发展）。
利率、汇率、通胀率等一系列所谓目前所谓经济学家研究的东西，同时通过改变
供给双方的力量来影响价格的。
先说利率：利率、汇率、通胀率及政府的许多政策都是相互影响、相互关联的，
混在一起就没法说清楚了。值得一样一样说。还是举例说明：前面已经说过，期
限20年的贷款，利率每上涨一个百分点，等于成本增加10%。由于利率的上涨会直
接导致购房成本的增加，减少需求（大家学过微观经济学的人应该知道刚性需求
和弹性需求：比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她
，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求，一般情况下需求都是具有弹性
的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的），利率的上涨也会提高开发
商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并不会明显减少（即便减
少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地
产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格
就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。
从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，这就是谢国忠
讲的为什么房产会破灭的原因，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了
。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率
，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房
地产崩溃或崩溃时间的到来。同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的
信心。如2001年股市崩溃时，政府是最大的唱多力量一样。经济学的东西实在是
太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一样，实在无味。调剂一下气氛，把制度问题
提到前面来讲。
