- 注册
- 2004-07-25
- 消息
- 33,823
- 荣誉分数
- 374
- 声望点数
- 243
中国客左右加国楼市前景：4千亿人民币找投资
2011-12-10 11:04 来源: 明报
4,000亿人民币找投资项目 中国客左右房地产前景
2011年将尽，过去一年，地产业蓬勃，交投增、屋价升，但未来一年会怎样?尤其，突然冒出了3个欧债危机，会否是另一个金融危机的来临?2009年的金融危机加拿大庆幸脱险，今次能否履险如夷，关係着大家投资、生活的房地产会怎样发展?既令人好奇，也令人担心。
纯从经济走势来看，大家不看好，但加拿大楼市因为涉及中国移民及投资者的加入，却又产生了另一个令人想起来还有点乐观的变数。
刚过去的11月底，就有多伦多的地产发展商到上海办展销会式的「多伦多高端住宅项目品鉴会」。
在「品鉴会」上，有当地的投资者说，对中国的中等家庭来说，30-80万加元，只是闲钱，而相对于在中国，投资海外房地产回报更高。
中国买家对未来楼市，似乎有左右大局的力量。
据上海《新民晚报》报道，中国买家热衷海外置业的现象由来已久，近年随着国内众多新富阶层的崛起，计划移民海外人数的增加、中国楼市调控政策的紧缩等，中国人投资海 外地产的热情 空前高涨。有业内人士指出，中国调控楼市政策挤出的投资资金，预计超过4,000亿元。其中有多少流向海外楼市，尚无法统计。
间营销海外楼房的公司负责人也证实了中国楼市对海外项目惊人的吸收能力，“2010年中国市场对于海外地产的需求量非常大，而到了2011年这种需求更加急迫。以我们近期代理的某境外项目为例，一个周末销出30套也不足为奇。”
国人置业海外，除了出于移民、子女教育等传统需求，近年来因国内投资渠道日趋狭窄和收缩，出于纯投资需求的人群所佔比例正逐步攀升，几近海外购房总量的叁分之一。
“通过海外地产投资，可利用财务杠桿和时间杠桿塬理来配备境外资产，实现更大程度的财务自由和资产增值，达到积累煺休金、煺休无忧的目的。”在品鉴会现场，资深投资者卢先生的海外置业理由颇具代表性。
同时，他也表达了对于“多伦多房地产”项目的强烈兴趣，“对国内大多中产家庭而言，30万—80万加元(约186万-494万元人民币)是一笔可拿得出的‘闲钱’，更重要的是，相比国内，海外置业的投资回报率更为可观。”
“海外置业的投资：回报率更为可观”？
海外置业的投资回报率究竟如何?是否真能成为国内买家的“资金避风港”或者达到投资人士“资产增值”的期望?业内人士指出，投资者必须通过实际数据作出客观判断，因为不同国家和地区的项目都各不相同。
“稳健”与“保守”永不过时机遇往往与风险并存。
中国内地投资者在加拿大另一城市温哥华的房产市场十分活跃，据悉，受到中国因素的推动，温哥华的地产价格对比2010年已上涨了12%。关于中国买家推高温哥华房价，使之一举跻身全球房价最高的房地产市场之列的说法不绝于耳。
在目前多伦多房产市场中，本土与外来买家各佔半壁江山，因而市场表现出对产品的快速去化能力。但大量外来买家的涌入是否会让多伦多城市的房价快速上涨、从而导致房地产泡沫越来越大的风险?现场有投资者表达了对此的担忧。
海外物业营销公司则表现出对于海外市场的持久信心，“目前中国买家对于海外置业的热情与15-20年前的香港、新加坡、马来西亚等地买家的情形类似，这是基于人口、市场、旅居习惯等多重条件下形成，一切都水到渠成。目前根据中国买家的选择，加拿大、澳大利亚和英国位列前叁。”
《新民晚报》的报道，显示出中国投资者对加拿大地产的热衷，这当中小不免有替发展商宣传的成分，但本地金融业人士对加国地产前景，不无忧虑，虽然也承认中国投资者是个左右大局的重要因素。
说到明年楼市，道明宏达理财优惠投资经纪亚洲业务总监钟颖辉在他较早前发表的一篇文章里认为，加国楼市将出现温和调整，估计重售活动和平均屋价将于未来两年分别下跌15.2% 和10.2%。楼市放缓的主要塬因包括：就业和家庭收入增长更趋缓和、利率上升、受保按揭的借款规则被收紧，以及首次置业者数目减少。短期而言，我们预期这些推动楼市的因素大致上仍会对房屋需求有支持力，而2012年则会出现楼市调整，影响并将持续至2013年。
但是这概括描述却隐藏了显着的地区差异。在加拿大全国12个主要地产市场中，温哥华和多伦多着来将于未来数年出现较平均为高的跌幅，部分塬因是两地有大量的多层共管大厦，该类物业市场发展炽热，有机会出现调整。另一方面，卡加利、爱民 顿和利载拿的楼市前景则乐观许多。不过中期而言，全国各地房地产市场均难以蓬勃起来。
温哥华情况特殊
对于担忧加国房地产泡沫的人士来说，温哥华一直是个典型代表。估计该市有温和的经济升幅，以及缓慢的就业和收入增长。利率上调对温哥华的影响将较其他地区为大，因为温市的家庭债务水平是全国之冠。
在目前的经济气候下，预料温哥华于2012年至2013年间，房屋销售量将跌至谷底，跟高峰期相比下跌25.4%，而屋价也有14.8%的跌幅，暗淡前景将没有其他城市能出其右。而市场调整过程更可能会歷时7至8个季度。
此外，近来屋价上升，有一部分是反映了楼市的销情倾向高价房屋，当未来的销售情况渐趋正常时，交易活动将不成比例地集中在平均售价的房屋。届2013年的预期谷底时，估计平均的房屋转售价将为67.5万元，跟全国数字及其他大部分城市比较，高出近一倍。
本年增幅只属略高于水平
温哥华的房屋重售价格令人关注，目前约近平均收入的10倍，按年升幅为18%。独立屋价格的升幅尤其显着，推高了平均数字。儘管楼价高企，而在过往数十年来区内的房屋负担能力一向偏差，但是市场还是持续发展。虽然温哥华的房屋负担能力指标远高于全国其他地方，但跟该市的长期平均水平相比只是略高。这情况使人联想到该市居民採取了一些没有在整体数据中反映出来的应对方法。举例说，他们申报的收入也许并不包括自僱或把地库出租而赚取的收入。不过，房屋负担能力最近转差，并可能进一步恶化，这促使预测房屋销售量和价格下降。
加元强劲吸引中国投资者
国外投资者对温哥华楼市的重要影响，相信是另一主要因素令屋价与收入出现差距。
加元强劲，有助吸引更多来自亚洲新兴市场特别是中国的投资者来加。由于数据有限，未能準确评估国外投资者所购物业的比例，但根据观察和经验所得，温哥华房屋销售有约10%至 15%是由投资者所带动。这些投资者的兴趣并不局限于市中心範围，而是遍及全市的不同地段。此外，中国收紧房地产规例 (例如对购买自住以外的第二栋物业的限制)，亦对加国市场起了火上加油的作用。
三个关键风险
预测附有叁个关键风险。
首先，国外投资者的活跃程度会从现水平下跌。基本分析是假设投资者需求将保持强劲，特别是来自美国和中国内地的投资者，但预计需求将从近期的高位回落。如果下滑幅度超出预期，对价格的影响可能远较我们现在所预测为大。
第二，温哥华的家庭债务水平据估计是全国最高的，虽然5月份逾90天的按揭拖欠只佔0.5%，但是比率自2008年初以来一直保持向上走势。若屋价下降，将有助改善拖欠还款的情况，但负担能力问题始终是一大风险。
第三，多层共管大厦动工量于过去数月回落，这在一定程度上减低了供应过量的风险，但是仍须密切留意多层共管大厦的空置率和吸纳率。
多伦多房地产依然对卖家有利
2008至2009年间，大多伦多地区的楼市彷如信心晴雨表，在2008年秋季显着下跌，但其后强劲反弹。当时的復甦有部分是由首次置业者和投资者所带动，前者因受惠于一个低息环境而雀跃，后者则稳定地流入市场。
由于这两类买家一般都不会把物业出售，放盘量一直受到控制，而整体情况依然对卖家有利。
高价屋支撑大局
由2010年底到2011年初，房屋销售和价格都录得升幅，主要是因为买家希望能免受预期利率上调和即将实施的按揭条例修改的影响。然而好景不长，销售量和房屋转售价格已于过去数月下跌。
鑑于利率不会于2012年1月前上升，预期楼市于今年下半年会有较佳表现;随后房屋销售量料将逐渐调整，于未来7至8个月出现约25%的调整。随着首次置业者和投资者的数目回落至比较正常的水平，加上房屋负担能力减弱，将令供求平衡回软。
多伦多屋价下跌的幅度将不及温哥华， 相信由2011年末季到2013年年中，多伦多屋价将下跌11.7%。大多伦多地区的房屋转售价格将因高价房屋的买卖活动而受到控制。根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的资料，今年首4个月，每8间房屋中有1间以逾75万元售出，每12个共管大厦单位中有1个以逾50万元售出。预料带动高价房屋销售的因素依然存在，由于该等房屋买家对不明朗因素和按揭利率变动的敏感度较低，这有助支撑平均屋价。 家园论坛,forum.
多层共管大厦的供应和租务情况
面对利率上调，置业人士在思考「如不行动，将待何时」这个难题时，将要仔细考虑一些方案， 例如是留待储蓄了更大笔的首期付款后才置业，还是考虑购买价格较低的住所;选择后者的人可能会考虑多层共管大厦。有关多户住宅物业动工量的数据显示，目前兴建中的单位数量仍然处于创纪录高位。多户住宅物业在过去3至4年间备受追捧。估计于2011年至2013年，每年将有约2万至2万4千个单位投入市场，若把人口变化考虑在内，这些数字是远少于1980年代的发展期，但如果经济再呈不稳，整个地区的楼市便处于有点危险的局面。更重要的是，种种迹象显示大多伦多地区的租金涨幅是低于过往10年的平均水平。
目前有约45%至60%的多层共管大厦是由投资者购买以作出租用途。房屋负担能力下降，加上租金处于较低水平，这类物业的投资活动料将减少。
只要经济和人口跟我们的基準预测一致，即继续有适度的增长，新建单位将会被吸纳。买家只需于动工前支付一笔最低限额的订金也有助市场的前景。
可是，在对大多伦多地区的基準预测中，一旦出现上述论及的假设境况，多层共管大厦于2011年至2013年的表现将是大家需小心留意的。
2011-12-10 11:04 来源: 明报
4,000亿人民币找投资项目 中国客左右房地产前景
2011年将尽，过去一年，地产业蓬勃，交投增、屋价升，但未来一年会怎样?尤其，突然冒出了3个欧债危机，会否是另一个金融危机的来临?2009年的金融危机加拿大庆幸脱险，今次能否履险如夷，关係着大家投资、生活的房地产会怎样发展?既令人好奇，也令人担心。
纯从经济走势来看，大家不看好，但加拿大楼市因为涉及中国移民及投资者的加入，却又产生了另一个令人想起来还有点乐观的变数。
刚过去的11月底，就有多伦多的地产发展商到上海办展销会式的「多伦多高端住宅项目品鉴会」。
在「品鉴会」上，有当地的投资者说，对中国的中等家庭来说，30-80万加元，只是闲钱，而相对于在中国，投资海外房地产回报更高。
中国买家对未来楼市，似乎有左右大局的力量。
据上海《新民晚报》报道，中国买家热衷海外置业的现象由来已久，近年随着国内众多新富阶层的崛起，计划移民海外人数的增加、中国楼市调控政策的紧缩等，中国人投资海 外地产的热情 空前高涨。有业内人士指出，中国调控楼市政策挤出的投资资金，预计超过4,000亿元。其中有多少流向海外楼市，尚无法统计。
间营销海外楼房的公司负责人也证实了中国楼市对海外项目惊人的吸收能力，“2010年中国市场对于海外地产的需求量非常大，而到了2011年这种需求更加急迫。以我们近期代理的某境外项目为例，一个周末销出30套也不足为奇。”
国人置业海外，除了出于移民、子女教育等传统需求，近年来因国内投资渠道日趋狭窄和收缩，出于纯投资需求的人群所佔比例正逐步攀升，几近海外购房总量的叁分之一。
“通过海外地产投资，可利用财务杠桿和时间杠桿塬理来配备境外资产，实现更大程度的财务自由和资产增值，达到积累煺休金、煺休无忧的目的。”在品鉴会现场，资深投资者卢先生的海外置业理由颇具代表性。
同时，他也表达了对于“多伦多房地产”项目的强烈兴趣，“对国内大多中产家庭而言，30万—80万加元(约186万-494万元人民币)是一笔可拿得出的‘闲钱’，更重要的是，相比国内，海外置业的投资回报率更为可观。”
“海外置业的投资：回报率更为可观”？
海外置业的投资回报率究竟如何?是否真能成为国内买家的“资金避风港”或者达到投资人士“资产增值”的期望?业内人士指出，投资者必须通过实际数据作出客观判断，因为不同国家和地区的项目都各不相同。
“稳健”与“保守”永不过时机遇往往与风险并存。
中国内地投资者在加拿大另一城市温哥华的房产市场十分活跃，据悉，受到中国因素的推动，温哥华的地产价格对比2010年已上涨了12%。关于中国买家推高温哥华房价，使之一举跻身全球房价最高的房地产市场之列的说法不绝于耳。
在目前多伦多房产市场中，本土与外来买家各佔半壁江山，因而市场表现出对产品的快速去化能力。但大量外来买家的涌入是否会让多伦多城市的房价快速上涨、从而导致房地产泡沫越来越大的风险?现场有投资者表达了对此的担忧。
海外物业营销公司则表现出对于海外市场的持久信心，“目前中国买家对于海外置业的热情与15-20年前的香港、新加坡、马来西亚等地买家的情形类似，这是基于人口、市场、旅居习惯等多重条件下形成，一切都水到渠成。目前根据中国买家的选择，加拿大、澳大利亚和英国位列前叁。”
《新民晚报》的报道，显示出中国投资者对加拿大地产的热衷，这当中小不免有替发展商宣传的成分，但本地金融业人士对加国地产前景，不无忧虑，虽然也承认中国投资者是个左右大局的重要因素。
说到明年楼市，道明宏达理财优惠投资经纪亚洲业务总监钟颖辉在他较早前发表的一篇文章里认为，加国楼市将出现温和调整，估计重售活动和平均屋价将于未来两年分别下跌15.2% 和10.2%。楼市放缓的主要塬因包括：就业和家庭收入增长更趋缓和、利率上升、受保按揭的借款规则被收紧，以及首次置业者数目减少。短期而言，我们预期这些推动楼市的因素大致上仍会对房屋需求有支持力，而2012年则会出现楼市调整，影响并将持续至2013年。
但是这概括描述却隐藏了显着的地区差异。在加拿大全国12个主要地产市场中，温哥华和多伦多着来将于未来数年出现较平均为高的跌幅，部分塬因是两地有大量的多层共管大厦，该类物业市场发展炽热，有机会出现调整。另一方面，卡加利、爱民 顿和利载拿的楼市前景则乐观许多。不过中期而言，全国各地房地产市场均难以蓬勃起来。
温哥华情况特殊
对于担忧加国房地产泡沫的人士来说，温哥华一直是个典型代表。估计该市有温和的经济升幅，以及缓慢的就业和收入增长。利率上调对温哥华的影响将较其他地区为大，因为温市的家庭债务水平是全国之冠。
在目前的经济气候下，预料温哥华于2012年至2013年间，房屋销售量将跌至谷底，跟高峰期相比下跌25.4%，而屋价也有14.8%的跌幅，暗淡前景将没有其他城市能出其右。而市场调整过程更可能会歷时7至8个季度。
此外，近来屋价上升，有一部分是反映了楼市的销情倾向高价房屋，当未来的销售情况渐趋正常时，交易活动将不成比例地集中在平均售价的房屋。届2013年的预期谷底时，估计平均的房屋转售价将为67.5万元，跟全国数字及其他大部分城市比较，高出近一倍。
本年增幅只属略高于水平
温哥华的房屋重售价格令人关注，目前约近平均收入的10倍，按年升幅为18%。独立屋价格的升幅尤其显着，推高了平均数字。儘管楼价高企，而在过往数十年来区内的房屋负担能力一向偏差，但是市场还是持续发展。虽然温哥华的房屋负担能力指标远高于全国其他地方，但跟该市的长期平均水平相比只是略高。这情况使人联想到该市居民採取了一些没有在整体数据中反映出来的应对方法。举例说，他们申报的收入也许并不包括自僱或把地库出租而赚取的收入。不过，房屋负担能力最近转差，并可能进一步恶化，这促使预测房屋销售量和价格下降。
加元强劲吸引中国投资者
国外投资者对温哥华楼市的重要影响，相信是另一主要因素令屋价与收入出现差距。
加元强劲，有助吸引更多来自亚洲新兴市场特别是中国的投资者来加。由于数据有限，未能準确评估国外投资者所购物业的比例，但根据观察和经验所得，温哥华房屋销售有约10%至 15%是由投资者所带动。这些投资者的兴趣并不局限于市中心範围，而是遍及全市的不同地段。此外，中国收紧房地产规例 (例如对购买自住以外的第二栋物业的限制)，亦对加国市场起了火上加油的作用。
三个关键风险
预测附有叁个关键风险。
首先，国外投资者的活跃程度会从现水平下跌。基本分析是假设投资者需求将保持强劲，特别是来自美国和中国内地的投资者，但预计需求将从近期的高位回落。如果下滑幅度超出预期，对价格的影响可能远较我们现在所预测为大。
第二，温哥华的家庭债务水平据估计是全国最高的，虽然5月份逾90天的按揭拖欠只佔0.5%，但是比率自2008年初以来一直保持向上走势。若屋价下降，将有助改善拖欠还款的情况，但负担能力问题始终是一大风险。
第三，多层共管大厦动工量于过去数月回落，这在一定程度上减低了供应过量的风险，但是仍须密切留意多层共管大厦的空置率和吸纳率。
多伦多房地产依然对卖家有利
2008至2009年间，大多伦多地区的楼市彷如信心晴雨表，在2008年秋季显着下跌，但其后强劲反弹。当时的復甦有部分是由首次置业者和投资者所带动，前者因受惠于一个低息环境而雀跃，后者则稳定地流入市场。
由于这两类买家一般都不会把物业出售，放盘量一直受到控制，而整体情况依然对卖家有利。
高价屋支撑大局
由2010年底到2011年初，房屋销售和价格都录得升幅，主要是因为买家希望能免受预期利率上调和即将实施的按揭条例修改的影响。然而好景不长，销售量和房屋转售价格已于过去数月下跌。
鑑于利率不会于2012年1月前上升，预期楼市于今年下半年会有较佳表现;随后房屋销售量料将逐渐调整，于未来7至8个月出现约25%的调整。随着首次置业者和投资者的数目回落至比较正常的水平，加上房屋负担能力减弱，将令供求平衡回软。
多伦多屋价下跌的幅度将不及温哥华， 相信由2011年末季到2013年年中，多伦多屋价将下跌11.7%。大多伦多地区的房屋转售价格将因高价房屋的买卖活动而受到控制。根据加拿大按揭及房屋公司(CMHC)的资料，今年首4个月，每8间房屋中有1间以逾75万元售出，每12个共管大厦单位中有1个以逾50万元售出。预料带动高价房屋销售的因素依然存在，由于该等房屋买家对不明朗因素和按揭利率变动的敏感度较低，这有助支撑平均屋价。 家园论坛,forum.
多层共管大厦的供应和租务情况
面对利率上调，置业人士在思考「如不行动，将待何时」这个难题时，将要仔细考虑一些方案， 例如是留待储蓄了更大笔的首期付款后才置业，还是考虑购买价格较低的住所;选择后者的人可能会考虑多层共管大厦。有关多户住宅物业动工量的数据显示，目前兴建中的单位数量仍然处于创纪录高位。多户住宅物业在过去3至4年间备受追捧。估计于2011年至2013年，每年将有约2万至2万4千个单位投入市场，若把人口变化考虑在内，这些数字是远少于1980年代的发展期，但如果经济再呈不稳，整个地区的楼市便处于有点危险的局面。更重要的是，种种迹象显示大多伦多地区的租金涨幅是低于过往10年的平均水平。
目前有约45%至60%的多层共管大厦是由投资者购买以作出租用途。房屋负担能力下降，加上租金处于较低水平，这类物业的投资活动料将减少。
只要经济和人口跟我们的基準预测一致，即继续有适度的增长，新建单位将会被吸纳。买家只需于动工前支付一笔最低限额的订金也有助市场的前景。
可是，在对大多伦多地区的基準预测中，一旦出现上述论及的假设境况，多层共管大厦于2011年至2013年的表现将是大家需小心留意的。
