请教各位专家：投资房报税问题

[Anakin]

...LS要低调。。。CRA是无孔不入的。。

 

[挺傻]

这现在房子REFINANCE的钱用来买出租房了，利息当然可以在出租房上减税了。要是你把REFINANCE的钱买了房子自己住，再把现在的房子出租，这个利息就不能报了，因为那个钱没用于投资，而是用于自用。虽然都是两个房子，钱都是从一个房子上拿的，但用途不一样，处理起来就不能一样。

出租房子最后弄谁名字？是你一个人的，两个人报不是一定不可以，但先把文件做好。要是两个人的名字，两个人都报很合理。

 

[WSN]

1. 出租房子的Agent说，CRA在乎的谁去claim出租房的income tax， 而不在乎是不是owner给这个房子报税。。。意思是说， 无论owner是谁（名字是谁的）， 只要有人把出租收入的income tax 给claim了就行。。 不知道这个说法对不对？
2. 请教一下refinance来的钱的用途怎么证明呢？

谢谢拉。。。

 

[挺傻]

1. 出租房子的Agent说，CRA在乎的谁去claim出租房的income tax， 而不在乎是不是owner给这个房子报税。。。意思是说， 无论owner是谁（名字是谁的）， 只要有人把出租收入的income tax 给claim了就行。。 不知道这个说法对不对？

2. 请教一下refinance来的钱的用途怎么证明呢？



谢谢拉。。。

1. you wish~~ Don't forget income splitting rule applies.



If you do transfer property (for example, stocks) to your spouse directly or indirectly, the Income Tax Act says:

1. The transfer is at your original cost, and
2. All income and future gains will continue to be taxed your hands.

You can still income split with your spouse if:

• Your spouse purchases the property from you with their own funds and at fair market value.
• You lend the funds to your spouse to purchase the property from you. The loan must be documented with repayment terms. Interest at the prescribed rate must be paid within 30 days of the end of the year. Of course, you include the interest as income on your tax return but your spouse can deduct the interest paid on their tax return provided the loan was used to buy income-producing investments such as stocks.

So without proper documents and proof, you can not claim income on your spouse's income as easy as you wish.



2. Bank account transcation record, photocopy of bank draft, etc~~

 

[闲得慌]

1. you wish~~ Don't forget income splitting rule applies.



If you do transfer property (for example, stocks) to your spouse directly or indirectly, the Income Tax Act says:

1. The transfer is at your original cost, and
2. All income and future gains will continue to be taxed your hands.

You can still income split with your spouse if:

• Your spouse purchases the property from you with their own funds and at fair market value.
• You lend the funds to your spouse to purchase the property from you. The loan must be documented with repayment terms. Interest at the prescribed rate must be paid within 30 days of the end of the year. Of course, you include the interest as income on your tax return but your spouse can deduct the interest paid on their tax return provided the loan was used to buy income-producing investments such as stocks.

So without proper documents and proof, you can not claim income on your spouse's income as easy as you wish.



2. Bank account transcation record, photocopy of bank draft, etc~~

版主，您和CRA都太狠了

 

[西迈]

我来帮楼主梳理一下。



1. 楼主有一套房子（房A)，贷款已付清。

2. 楼主将房A remortgage 出来 20w. 注意，现在房A有了20万贷款

3. 用上面的20万做首付去买房B.

4. 自己搬进房B

5. 出租房A。

答问题1：因出租房A的20万贷款所付出的利息当然可以做抵税用， 因为出租房的收入是要上税的。



答问题2：因为房A在楼主一人的名下，是投资房，不是自住房，其投资的收入当然也是楼主一个人的。解决这个问题的办法是， 找公证师做一个公证：你同意把房A的 x% 转移到你老婆名下。你的公证师回到市里去登记这个改变。

俺的理解, 楼主自己搞乱了. 和房B没有关系, 房A有20万MORTGAGE, 用来出租, 利息抵收入,这不是问题.

 

[闲得慌]

计划买一投资房，研究了下税务问题。有两个问题不明白，请教各位专家。

１。我以现在的住房（Mortgage付清）remortgage 20w，用这部分做首付，再买一处房。如果我把现在的住房租出去，这20w的利息可以抵税吗？

２。现住房只有我一个人的名字，没有家LD的名字，抱税时，可以两个人５：５分吗？

thanks

我非专家，但是还是给你提个建议。

1. remortgage你现在的房子20万
2. 成立一个有限公司
3. 你的20万注入这个公司
4. 将你的房子卖给这个公司
5. 得到的钱一部分拿来用做首付买第二套房自住， 另外一部分拿来周游列国（爽）
6. 公司的那套房子出租，得来的租金付银行贷款

如何？

 

[WSN]

2. Bank account transcation record, photocopy of bank draft, etc~~

不好意思， 第二点我可能没说清楚， 我怎么能证明refinance来的钱用于购买了投资房呢？refinance的钱到了律师那， 然后律师拿钱去交易了房子。。这两张律师出示的statements是不是足够证明这笔钱的用途了？ 因为两张statements是分开的， 所以不知道是不是能直接起作用， 还是需要找律师在开个什么证明？

 

[西迈]

我非专家，但是还是给你提个建议。

如何？

老闲, 正好问一下. 几套房才值得介么干, 而不会引起CRA的注意? 开公司的话,还买车呢, 做成赔的?

 

[闲得慌]

老闲, 正好问一下. 几套房才值得介么干, 而不会引起CRA的注意? 开公司的话,还买车呢, 做成赔的?

2套或者2套以上

 

[挺傻]

2套或者2套以上

两套都不值。

 

[挺傻]

不好意思， 第二点我可能没说清楚， 我怎么能证明refinance来的钱用于购买了投资房呢？refinance的钱到了律师那， 然后律师拿钱去交易了房子。。这两张律师出示的statements是不是足够证明这笔钱的用途了？ 因为两张statements是分开的， 所以不知道是不是能直接起作用， 还是需要找律师在开个什么证明？

银行的disbursement statement(名字各银行不一样，但显示是钱的去向），还有你律师的adjustment statement, 两者数目日期对的
上就行。

 

[闲得慌]

俺的理解, 楼主自己搞乱了. 和房B没有关系, 房A有20万MORTGAGE, 用来出租, 利息抵收入,这不是问题.

因为房A本来已经付清了，CRA会不会问Remortgage出来的钱哪里去了？因为正是这一部分钱引出了利息。

 

[liujiejie]

你

计划买一投资房，研究了下税务问题。有两个问题不明白，请教各位专家。

１。我以现在的住房（Mortgage付清）remortgage 20w，用这部分做首付，再买一处房。如果我把现在的住房租出去，这20w的利息可以抵税吗？

２。现住房只有我一个人的名字，没有家LD的名字，抱税时，可以两个人５：５分吗？

thanks

1.看银行每年来的statement of mortgage上的property address是不是你的投资房？这个税务局要看复印件的。先确定哪一个是rental property？

2.你家LD是税务居民？税务非居民？可能想复杂了~~~~

 

[sth4sale]

请问版主，出租房就我一个人名字的话，需要先做好什么文件？报税比例１／９可以吗？

这现在房子REFINANCE的钱用来买出租房了，利息当然可以在出租房上减税了。要是你把REFINANCE的钱买了房子自己住，再把现在的房子出租，这个利息就不能报了，因为那个钱没用于投资，而是用于自用。虽然都是两个房子，钱都是从一个房子上拿的，但用途不一样，处理起来就不能一样。

出租房子最后弄谁名字？是你一个人的，两个人报不是一定不可以，但先把文件做好。要是两个人的名字，两个人都报很合理。