ottawa2016
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作者： Jason Wang MBA PMP FRM
https://ottawaincometax.wordpress.com/
Schulich商学院MBA, 长期在加拿大主要银行从事金融财务工作
渥太华第一税务事务所主要合伙人，加拿大税务局注册报税师
全渥太华报税最低价+ 最优质服务
Email: firstottawatax@gmail.com
phone: 613 663 6959
我们中国来的移民大多喜欢投资房地产，所以房东很多。怎样正确申报租金收入就成为了我经常被问到的问题之一。
大家应该都知道，对于出租物业，税务局对净的租金收入征税。 净租金等于总租金减去费用。总租金的计算非常简单，关键是有哪些费用可以抵？怎么个抵法？
当你遇到吃不准某个费用可不可以抵税的时候，请参考这句话“可以抵扣收入的费用是为了挣得租金收入所发生的费用”。很显然，不管你的房屋是否出租，很多费用都是必须发生的，比如说，你到超市买食品的费用是肯定不能抵税的。
如果房屋买在个人名下，净租金加到当年的个人收入里报税；如果出现亏损，可以抵减其他的收入；而且，房主是谁，就算是谁的收入。
根据性质的不同，出租房屋发生的费用可以分为当年就可以抵税的费用，和需要在今后分年折旧的费用。一般来说，如果这笔费用是每年都重复发生，且只会带来短期的好处，就属于应该可以当年就抵税的费用；反之，如果这笔费用不会经常发生，且提升了房屋的价值，而且数额较大，就应该属于“资本费用”, 需要按税务局的规定分年按比例折旧。
需要分年折旧的费用
1. 房屋 – 年折旧率4%。我们绝大部分中国移民买的投资房，都落到了这个年折旧率4%的类别里。值得指出的是，可以折旧的部分只是房屋本身，土地是不能折旧的。那么怎么去确定房屋和土地的比例呢？这要根据房屋的新旧，地点，结构等因素全面衡量，只要是合理的，税务局一般都不会刁难你。而且，土地转让税和买房时发生的律师费用，也应该按比例分摊到房屋和土地的价值中去。
2. 家具，电器等 – 年折旧率20%。你给租客使用的家具，电器等因为使用年限会比较长，都是应该分年折旧的。
3. 电脑设备，软件等 – 年折旧率55%。如果你是最近一两年买入的，用于管理你的出租物业，适用折旧率是55%。
4. 租客投入的装修 – 租期。有的租客为了更适合自己的用途或者转租，投入资金提高房屋的功能或是状况，这个费用可以根据具体情况在租期内折旧。 此外，关于折旧，还有另外几个规定。一个是在资产取得的那一年，只有购买价格的一半可以用于折旧。二是，房东可以选择折旧或是不折旧，只要当年的折旧率不高于以上的规定比率。三是，折旧不能创造或是增加亏损。如果该房东名下所有的房屋在提取折旧前就是亏损的，那么就不能提取折旧；如果在提取折旧前只有少许盈余，折旧只能提到将净租金收入降低为零为止。
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我们中国来的移民大多喜欢投资房地产，所以房东很多。怎样正确申报租金收入就成为了我经常被问到的问题之一。
大家应该都知道，对于出租物业，税务局对净的租金收入征税。 净租金等于总租金减去费用。总租金的计算非常简单，关键是有哪些费用可以抵？怎么个抵法？
当你遇到吃不准某个费用可不可以抵税的时候，请参考这句话“可以抵扣收入的费用是为了挣得租金收入所发生的费用”。很显然，不管你的房屋是否出租，很多费用都是必须发生的，比如说，你到超市买食品的费用是肯定不能抵税的。
如果房屋买在个人名下，净租金加到当年的个人收入里报税；如果出现亏损，可以抵减其他的收入；而且，房主是谁，就算是谁的收入。
根据性质的不同，出租房屋发生的费用可以分为当年就可以抵税的费用，和需要在今后分年折旧的费用。一般来说，如果这笔费用是每年都重复发生，且只会带来短期的好处，就属于应该可以当年就抵税的费用；反之，如果这笔费用不会经常发生，且提升了房屋的价值，而且数额较大，就应该属于“资本费用”, 需要按税务局的规定分年按比例折旧。
需要分年折旧的费用
1. 房屋 – 年折旧率4%。我们绝大部分中国移民买的投资房，都落到了这个年折旧率4%的类别里。值得指出的是，可以折旧的部分只是房屋本身，土地是不能折旧的。那么怎么去确定房屋和土地的比例呢？这要根据房屋的新旧，地点，结构等因素全面衡量，只要是合理的，税务局一般都不会刁难你。而且，土地转让税和买房时发生的律师费用，也应该按比例分摊到房屋和土地的价值中去。
2. 家具，电器等 – 年折旧率20%。你给租客使用的家具，电器等因为使用年限会比较长，都是应该分年折旧的。
3. 电脑设备，软件等 – 年折旧率55%。如果你是最近一两年买入的，用于管理你的出租物业，适用折旧率是55%。
4. 租客投入的装修 – 租期。有的租客为了更适合自己的用途或者转租，投入资金提高房屋的功能或是状况，这个费用可以根据具体情况在租期内折旧。 此外，关于折旧，还有另外几个规定。一个是在资产取得的那一年，只有购买价格的一半可以用于折旧。二是，房东可以选择折旧或是不折旧，只要当年的折旧率不高于以上的规定比率。三是，折旧不能创造或是增加亏损。如果该房东名下所有的房屋在提取折旧前就是亏损的，那么就不能提取折旧；如果在提取折旧前只有少许盈余，折旧只能提到将净租金收入降低为零为止。
