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*** 地产经纪人被隐藏的摄像头捕获，为抵押贷款欺诈提供便利，以此获利。
向潜在购房者提供虚假就业记录、银行账单和 T4......
作者： Tiffany Foxcroft, David Common, Matthew Pierce · CBC News ·
发表于: 周五Oct 14, 2022 4:00 AM ET
随着利率的上升，购房者获得抵押贷款的资格越来越难，但这并没有阻止一些房地产经纪人照常进行房产销售。CBC Marketplace的一项秘密调查揭露了一些房地产经纪人、抵押贷款经纪人和银行员工社交网络，这些网络为谋取利益而为抵押贷款欺诈提供了便利。
隐藏的摄像头记录了他们正给买家提供伪造文件，里面显示了虚假的就业、工资和税务申报的信息，这样买家就可以获得他们原本没有资格获得的贷款。
这是一项利润丰厚的业务。房地产经纪人说，通过捏造虚假的抵押贷款申请, 他们团队可以收取总抵押贷款金额的 1%做手续费用，这是不包含在房产销售完成后可获得的佣金的额外收入。
在加拿大的平均房屋售价为 640,479 元，房屋出售时，房地产经纪人通常会获得 16,000 元至 32,000 元的佣金，而抵押贷款经纪人则可以从贷方那里赚取 2,550 元以上的佣金。
虽然一些消费者积极寻找并参与这种欺诈行为以便买到房子，但Marketplace了解到，一些房地产经纪人也在利用不知情的买家进行欺诈。新移民尤其可能面临此风险，因为他们可能并不完整了解整个购房的程序。新来加拿大的人也不太可能立即有资格在加拿大的一家大银行获得抵押贷款，因为他们在加拿大的就业和信用记录是更加有限的。
法律和金融犯罪专家表示，根据安大略省的《房地产和商业经纪人法》和《抵押经纪人、贷款人和管理人法》，Marketplace揭露的上述行为是非法的。提交欺诈性抵押贷款申请也违反了加拿大的刑法。
##对买家和市场的影响
True North Mortgage 的首席执行官 Dan Eisner 表示，这种犯罪行为也对整个加拿大人产生了影响。
“随着利率上升和房价下跌，这些买家最有可能拖欠贷款的还贷，更进一步，他们可能通过恐慌性抛售给房地产市场带来进一步的下行压力，”他说。
True North Mortgage 成功地检测并终止了提交给其公司的多个欺诈性房贷申请，以及伪造的税收和就业文件，例如 T4 和引用虚假公司名称和电话号码的雇佣信，虽然公司和电话是假的，但是有真人接电话而且公司的网也存在。
Eisner说，随着房价的继续暴跌，这些买家面临更大的风险。
“如果人们以欺诈方式获得抵押贷款，并且他们认为他们的备用计划是在我负担不起的情况下卖掉房子，那么备用计划不复存在了（房价在跌，亏损太多）。这也会让诚实的人被排斥在房市之外，因为这些欺诈的人也在参与竞价购买。”
安大略省房地产委员会（RECO）拒绝在镜头前与Marketplace谈论这些调查结果。
在一份声明中，RECO 的注册专员 Joseph Richer 写道：“如果房地产经纪人参与抵押贷款欺诈，他们应该会受到起诉。”
对于房地产经纪人/代理商来说，伪造抵押信息或协助伪造信息可能会导致最高 50,000 元的罚款、最高两年的监禁，或者暂停或吊销经纪人的执照。
RECO 表示，在过去五年中，它已对七名房地产经纪人或代理商进行了纪律处分，并根据《省犯罪法》对其他几名人员提出了指控。
安大略省房地产协会主席Tim Hudak周五在回应市场调查的新闻稿中说：“违反法律并违反安大略省消费者信任的房地产经纪人应该被淘汰出局。 ”
“安大略省房地产委员会（RECO）需要额外的工具来调查这些不良行为，并对严重违规者处以更重的罚款，并暂停或取消执照。”
Equifax Canada 的主管欺诈和身份的 Carl Davies 表示，抵押贷款欺诈是一个日益严重的问题。信用局每月为贷款方识别了 15,000 至 24,000 份可疑的抵押贷款申请。
“我们发现的或被我们的会员标记为欺诈的申请中，有 67% 实际上与上面描述的虚假有关，”他说。“这无疑是我们今天在该领域看到的最大欺诈标识或最大欺诈风险。”
##带有隐藏摄像头的CBC Marketplace工作人员伪装成购房者
为了了解抵押贷款欺诈经常从哪里开始，两名Marketplace员工用隐藏的摄像头进行卧底，冒充新来的加拿大人想要购买他们的第一套房子。
两人参观了 10 处房地产经纪人或经纪公司出售的房产，这些地方在之前的研究中表明可能存在欺诈行为。
Marketplace的卧底买家告诉每个中介，他们有足够的钱支付 20% 的首付，但不确定他们是否有资格获得抵押贷款，因为其中一个有未申报的现金收入。仅这一因素就会使他们失去在加拿大大银行获得抵押贷款的资格。
代理商都承认这对夫妇没有资格获得购买房屋所需的抵押贷款，但十分之六的地产经纪人继续提出，可以把这对夫妇介绍给伪造文件和代表他们提交申请的贷款经纪人，来完成抵押贷款欺诈。
##房地产经纪人被抓到在镜头前推动抵押贷款欺诈
根据 CBC Marketplace的调查，十分之六的房地产经纪人提供帮助了潜在买家以欺诈方式获得抵押贷款资格。（David Common 为 The National 报道）。
“收入不是问题，”一位房地产经纪人展示了他正在为其他客户处理的文件时说。“这些文件就是我们可以把他们变成有收入的人。即使你收入为零元，即使你是家庭主妇，我们也可以让你们变成有收入。我们唯一不能帮你们欺诈的的就是信用。”
“你知道，按书面规定，你没有资格，”另一位经纪人也说。 他接着描述了他的贷款联系人如何提供帮助。“他们会做一些文件证明你们赚得更多，他们会帮你得到你想要的。但他们不能公开说出来，因为那不是真的。”
“他们会做T4，他们做得好像她在工资单上，他们可以借用任何公司的工资单并取而代之，将他们自己公司的名字写在上面，对吧，”第三位说。
被隐藏摄像头捕捉到的为抵押房贷欺诈提供便利的六名房地产经纪人中的三名的来自 HomeLife Miracle Realty Ltd. 该公司在大多伦多地区有五家经纪公司，在安大略省Cambridge有一家。Marketplace与几位买家进行了交谈，他们说这家经纪公司工作的代理人把他们推向欺诈性抵押贷款申请，或者是在他们不知情的情况下帮他们提交了一份。
在事后征求意见时，被隐藏摄像机捕捉到的代理商要么没有回应，要么告诉Marketplace，他们将客户推荐给合法经纪人，但自己不处理抵押贷款。
HomeLife Miracle Realty Ltd. 的持牌经纪人 Ajay Shah 表示，他决不容忍Marketplace隐藏摄像机上捕捉到的欺诈行为，并表示记录在案的这三名经纪人仅占公司销售额的一小部分，而在他的监督下工作的有 3,000 名经纪人.
如果有不法行为的证据，Shah说他会采取行动，但最终选择不参加CBC镜头采访，也没有观看CBC提供的录像。
“当然，我能做的最多就是解雇他们，因为我无权从这些代理人手中夺走许可证。只有 RECO 才能做到，”Shah 说。
##专家说，地产行业需要更好的监督
法务会计师 Jennifer Fiddian-Green 表示，这些调查结果表明房地产行业需要更好的监督。
她说：“我们需要监管机构进行更多监控，并进行实践检查，所有这些。” “我们需要前线人员保持警惕和敏捷，以便我们能够做出反应。”
抵押贷款经纪人Sanjeet Mand同意，缺乏有力的执法，导致这种犯罪在房地产和抵押贷款行业蓬勃发展。 “我认为这是非常阴险的，”他说。“我认为我们需要让这些人离开这个行业。”
Mand说，当一些房地产经纪人告诉他，他们只与愿意提供虚假文件和欺诈性申请的经纪人合作时，他就失去了被推荐的机会。
“任何时候你和别人说话的时候，就像，'哦，你能给我做假文件吗？' 它打击了我们的信誉。”
为了测试抵押贷款代理人在没有房地产经纪人推荐的情况下，提供虚假文件的频率, Marketplace还cold-call了全国五个热门房地产市场的 25 名抵押贷款经纪人或代理人，包括大温哥华地区、卡尔加里、埃德蒙顿、大多伦多地区和蒙特利尔。大多数抵押贷款代理人表示他们不会帮助处理欺诈性抵押贷款申请，但五分之一的人表示他们会。
“我们的运作团队将要价 3,000 元，而我只收取抵押贷款金额的 1%，”一位愿意帮助欺诈申请的抵押贷款代理人表示。
在安大略省，金融服务监管局 (FSRA) 负责监管抵押贷款代理人。它说，在这种情况下，经纪人将被视为违反了《抵押经纪人、贷款人和管理人法》，该法禁止经纪人为不诚实、欺诈、犯罪或非法行为提供便利。
FSRA 在一份声明中说：“在他或她（贷款经纪）被借款人、贷款人、投资者或任何其他人利用，来助长不诚实、欺诈、犯罪或非法行为时， 在他或她应该知道通过采取行动、做某事或不做某事的情况下，抵押贷款经纪人或代理人不得采取行动，或做任何事情或不做任何事情”
##加拿大大银行的抵押贷款欺诈
Marketplace的调查还发现，在加拿大最大的银行工作的雇员正在推动由虚假就业和虚假税务文件支持的欺诈性抵押贷款申请。
“你会得到银行利率，你会从银行得到一切，”一位房地产经纪人在回答有关欺诈性抵押贷款的来源的问题时说。
“有三，四个人是我自己的人，对吧？这不是他们第一次或第三次这样做。他们就在银行里。他们甚至为承销商找到了一些替代方案来欺诈。”
Fiddian-Green 表示，银行需要摘掉这些盲点，在贷款验证过程中更加警惕。
“让我们仔细检查这些文件并做一些尽职调查，以确保它们是真实的。查看职业、查看雇主、拨打电话、进行谷歌搜索，从而找出问题。”
True North Mortgage 的 Eisner 表示，他的公司会在检查贷款申请时，致电每位贷款人的雇主，但许多其他贷款公司没有这么做。
“我猜他们看着他们的投资组合会说，‘好吧，也许有某些百分比的欺诈性’，他们觉得那样也没问题。”
##“求助无人”
虽然这种犯罪的后果很少落在肇事者身上，但它可能对潜在的购房者产生毁灭性的影响。
Chris 和 Bibi Harding 于 2021 年从圭亚那移民，当他们发现Scotiabank的员工代表他们提交了欺诈性抵押贷款申请时，他们感到震惊。
“我们所有的信息都被篡改了，”Bibi 回忆说，那天她去分行提供她的社会保险号码时，得知虚假的就业信息关联在她和她丈夫的账户上。
分行柜员为他们打印的就业档案表明，Chris是一家硬木地板公司的运营经理。同一个资料称，Bibi 在一家税务公司工作。
两者都不是真的。Chris在加拿大运营他在的祖国的企业，自抵达 GTA 以来一直没有工作。Bibi只在小学工作过。
事后看来，Harding夫妇认为，他们的Scotiabank的抵押贷款申请顾问，在其房地产经纪人的指导下提交了虚假的就业信息。
“她(贷款顾问）表示，房地产经纪人向她提供了我的联系信息，她将能够通过 Scotia 为我们获得贷款，”Chris说。
Scotiabank 的这名员工要求 5,000 元费用来建立抵押贷款申请的资料， Harding夫妇说给她寄了钱，夫妇二人以为这是一笔合法的花销。
发现欺诈行为后，Harding夫妇一家向Scotiabank投诉，但随后收到一封指示他们立即关闭他们账户的信。
“我当时在想，‘好吧，你来加拿大是希望过上更好的[生活]，而每个人都在利用你。’ 没有人可以去求助并代表你说，'嘿，这里做事不是这样做的。'”
Scotiabank 告诉Marketplace，它认真对待欺诈指控，并已向 Hardings 退还 5,000 元, 并恢复了他们的账户。它还说，处理抵押贷款申请的员工不再在Scotiabank工作。
Fiddian-Green 说，银行也需要参与应对抵押贷款欺诈。“我们需要更好地合作，才能真正做到具体化，发现这些非法活动, 并将其阻止和分享。 分享这些欺诈，以便人们知道正在发生什么，并知道如何及早发现它，制止它。”
