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全球房价暴跌即将到来
它不会炸毁金融体系，但会很可怕
2022年10月20日
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在过去的十年里，拥有一所房子意味着轻松赚钱。价格多年来一直可靠上涨，然后在疫情中以奇怪的波动为代价。然而，今天，如果你的财富被砖头和砂浆束缚住了，是时候紧张起来了。九个富裕经济体的房价现在正在下跌。到目前为止，美国的跌幅很小，但在最狂野的市场，已经是戏剧性的。在公寓疯狂的加拿大，房屋价格比2月份低9%。随着通货膨胀和衰退的困扰世界，可能会加深的纠正——即使是房地产经纪人也令人沮丧。虽然这不会像2007-09年那样引爆全球银行，但它将加剧经济衰退，留下一群资金崩溃的人，并引发一场政治风暴。
听听这个故事。在iOS或Android上享受更多音频和播客。
危机的原因是利率飙升：在美国，潜在买家一直惊恐地看着30年期抵押贷款利率达到6.92%，是一年前的两倍多，是2002年4月以来的最高水平。降息、刺激现金和寻找更多郊区空间助长了疫情迷你泡沫。现在，其中大部分正在逆转。例如，一年前，一个可以负担得起每月1800美元用于30年期抵押贷款的人。那时，他们本可以借42万美元。今天，这笔款项足以获得28万美元的贷款：减少33%。从斯德哥尔摩到悉尼，借款人的购买力正在崩溃。这使得新买家更难买房，抑制了需求，并可能挤压现有业主的财务状况，如果他们运气不好，可能会被迫出售。
好消息是，房价下跌不会像15年前那样在美国造成史诗般的金融萧条。该国的风险贷款较少，资本更丰的银行没有沉迷于可疑的次级抵押贷款证券。山姆大叔现在承保或证券化了三分之二的新抵押贷款。大输家将是纳税人。通过国家保险计划，他们承担违约风险。随着利率的上升，他们面临通过美联储的损失，美联储拥有四分之一的抵押贷款支持证券。
其他一些地方，如韩国和北欧国家，出现了可怕的借贷加速，家庭债务约为gdp的100%。他们可能会在银行或影子金融公司面临不稳定的损失：瑞典央行老板将此比作“坐在火山顶上”。但世界上最严重的与住房相关的金融危机仍将局限于中国，中国的问题——严重的投机过剩、抵押贷款罢工、为尚未建造的公寓预付过钱的人——仁慈地被控制在其境内。
然而，即使没有同步的全球银行崩溃，房地产低迷也将是严峻的。首先，因为充值的房地产市场拖累了就业市场。随着利率的上升和价格的逐渐调整，不确定性让人们对搬家犹豫不决。美国现有房屋的销售额同比下降20%，住房公司Zillow报告的新上市数量比季节性正常减少13%。在加拿大，今年的销量可能会下降40%。当人们无法移动时，它会削弱充满活力的劳动力市场，当公司试图适应劳动力短缺和能源危机时，这是一个很大的担忧。当价格确实暴跌时，房主可能会发现他们的房子价值低于抵押贷款，这使得坚持下去变得更加困难——这个问题在全球金融危机后困扰着许多经济体。
房价下跌还以第二种方式损害了增长：它们使本已悲观的消费者更加痛苦。在全球范围内，房屋价值约为250万亿美元（相比之下，股市仅价值90万亿美元），占所有财富的一半。随着资本大厦的崩溃，消费者可能会削减支出。虽然央行打算通过提高利率来实现更凉爽的经济，但信心崩溃可能会自行发展。
另一个问题是少数房主承受的集中痛苦。到目前为止，暴露最多的是那些没有锁定利率并面临飙升的抵押贷款账单的人。在美国相对较少，那里有30年期固定利率抵押贷款补贴是常态。但五分之四的瑞典贷款的固定期限为两年或更短，新西兰一半的固定利率抵押贷款今年已经或即将进行再融资。
当与生活成本紧缩相结合时，这表明越来越多的家庭陷入了经济困境。在澳大利亚，也许五分之一的抵押贷款债务是由家庭欠的，如果利率按预期上升，他们的备用现金流将下降20%或更多。根据一项估计，在英国，200万户家庭的抵押贷款可以再吸收他们收入的10%。那些付不起钱的人可能不得不把房子扔到市场上。
这就是政治层面的来源。房地产市场已经是一个战场。繁琐的繁文缛节使在大城市建造新房子变得太难了，导致短缺。富裕国家的一代年轻人认为，他们被不公平地排除在房屋所有权之外。虽然较低的房价将减少获得抵押贷款所需的存款，但首次购房者最依赖债务融资，而债务融资现在很昂贵。全新的经济脆弱的房主即将加入不满者的行列。
危险财产
在过去的15年里，大多数西方政府一再拯救经济，他们可能会再次前来拯救。在美国，对房地产灾难的担忧导致一些人敦促美联储减缓其关键利率的加息。据报道，西班牙正在考虑限制不断增加的抵押贷款还款，匈牙利已经这样做了。期待更多国家效仿。
这可能会使政府的债务进一步上升，并鼓励人们认为拥有房屋是国家支持的单向赌注。它还无力解决困扰富裕世界房地产市场的根本问题，其中许多是由于政府指导不当和过度干预，从抵押贷款补贴和扭曲性税收到过于繁琐的规划规则。随着低利率时代的结束，房价紧缩即将到来——在这一切结束时，无法保证更好的房地产市场。■
它不会炸毁金融体系，但会很可怕
2022年10月20日
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在过去的十年里，拥有一所房子意味着轻松赚钱。价格多年来一直可靠上涨，然后在疫情中以奇怪的波动为代价。然而，今天，如果你的财富被砖头和砂浆束缚住了，是时候紧张起来了。九个富裕经济体的房价现在正在下跌。到目前为止，美国的跌幅很小，但在最狂野的市场，已经是戏剧性的。在公寓疯狂的加拿大，房屋价格比2月份低9%。随着通货膨胀和衰退的困扰世界，可能会加深的纠正——即使是房地产经纪人也令人沮丧。虽然这不会像2007-09年那样引爆全球银行，但它将加剧经济衰退，留下一群资金崩溃的人，并引发一场政治风暴。
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危机的原因是利率飙升：在美国，潜在买家一直惊恐地看着30年期抵押贷款利率达到6.92%，是一年前的两倍多，是2002年4月以来的最高水平。降息、刺激现金和寻找更多郊区空间助长了疫情迷你泡沫。现在，其中大部分正在逆转。例如，一年前，一个可以负担得起每月1800美元用于30年期抵押贷款的人。那时，他们本可以借42万美元。今天，这笔款项足以获得28万美元的贷款：减少33%。从斯德哥尔摩到悉尼，借款人的购买力正在崩溃。这使得新买家更难买房，抑制了需求，并可能挤压现有业主的财务状况，如果他们运气不好，可能会被迫出售。
好消息是，房价下跌不会像15年前那样在美国造成史诗般的金融萧条。该国的风险贷款较少，资本更丰的银行没有沉迷于可疑的次级抵押贷款证券。山姆大叔现在承保或证券化了三分之二的新抵押贷款。大输家将是纳税人。通过国家保险计划，他们承担违约风险。随着利率的上升，他们面临通过美联储的损失，美联储拥有四分之一的抵押贷款支持证券。
其他一些地方，如韩国和北欧国家，出现了可怕的借贷加速，家庭债务约为gdp的100%。他们可能会在银行或影子金融公司面临不稳定的损失：瑞典央行老板将此比作“坐在火山顶上”。但世界上最严重的与住房相关的金融危机仍将局限于中国，中国的问题——严重的投机过剩、抵押贷款罢工、为尚未建造的公寓预付过钱的人——仁慈地被控制在其境内。
然而，即使没有同步的全球银行崩溃，房地产低迷也将是严峻的。首先，因为充值的房地产市场拖累了就业市场。随着利率的上升和价格的逐渐调整，不确定性让人们对搬家犹豫不决。美国现有房屋的销售额同比下降20%，住房公司Zillow报告的新上市数量比季节性正常减少13%。在加拿大，今年的销量可能会下降40%。当人们无法移动时，它会削弱充满活力的劳动力市场，当公司试图适应劳动力短缺和能源危机时，这是一个很大的担忧。当价格确实暴跌时，房主可能会发现他们的房子价值低于抵押贷款，这使得坚持下去变得更加困难——这个问题在全球金融危机后困扰着许多经济体。
房价下跌还以第二种方式损害了增长：它们使本已悲观的消费者更加痛苦。在全球范围内，房屋价值约为250万亿美元（相比之下，股市仅价值90万亿美元），占所有财富的一半。随着资本大厦的崩溃，消费者可能会削减支出。虽然央行打算通过提高利率来实现更凉爽的经济，但信心崩溃可能会自行发展。
另一个问题是少数房主承受的集中痛苦。到目前为止，暴露最多的是那些没有锁定利率并面临飙升的抵押贷款账单的人。在美国相对较少，那里有30年期固定利率抵押贷款补贴是常态。但五分之四的瑞典贷款的固定期限为两年或更短，新西兰一半的固定利率抵押贷款今年已经或即将进行再融资。
当与生活成本紧缩相结合时，这表明越来越多的家庭陷入了经济困境。在澳大利亚，也许五分之一的抵押贷款债务是由家庭欠的，如果利率按预期上升，他们的备用现金流将下降20%或更多。根据一项估计，在英国，200万户家庭的抵押贷款可以再吸收他们收入的10%。那些付不起钱的人可能不得不把房子扔到市场上。
这就是政治层面的来源。房地产市场已经是一个战场。繁琐的繁文缛节使在大城市建造新房子变得太难了，导致短缺。富裕国家的一代年轻人认为，他们被不公平地排除在房屋所有权之外。虽然较低的房价将减少获得抵押贷款所需的存款，但首次购房者最依赖债务融资，而债务融资现在很昂贵。全新的经济脆弱的房主即将加入不满者的行列。
危险财产
在过去的15年里，大多数西方政府一再拯救经济，他们可能会再次前来拯救。在美国，对房地产灾难的担忧导致一些人敦促美联储减缓其关键利率的加息。据报道，西班牙正在考虑限制不断增加的抵押贷款还款，匈牙利已经这样做了。期待更多国家效仿。
这可能会使政府的债务进一步上升，并鼓励人们认为拥有房屋是国家支持的单向赌注。它还无力解决困扰富裕世界房地产市场的根本问题，其中许多是由于政府指导不当和过度干预，从抵押贷款补贴和扭曲性税收到过于繁琐的规划规则。随着低利率时代的结束，房价紧缩即将到来——在这一切结束时，无法保证更好的房地产市场。■
