2024年加拿大房地产市场前景：上半年和下半年好坏参半

[Kevin Lu-地产经纪]

利率将继续决定2024年加拿大房地产市场的结果，上半年和下半年将呈现不同的情况。由于加拿大央行将政策利率维持在二十年来的高位，且许多潜在买家仍无法拥有住房，因此今年年初经济活动放缓和价格疲软将持续存在。但是，年中降息将使下半年甚至更早的进程加快。一旦信心恢复，市场将有大量被压抑的需求需要满足，这可能会迅速升温。然而，较差的承受能力将限制复苏并使其逐步启动。对于买家来说，更大的机会之窗可能只有在利率大幅下降后才会打开，我们预计这种情况会在2024年后期或2025年出现。对于财务状况可能更为紧张的首次购房者来说尤其如此。

2024 年市场将更加繁忙。预计 2024 年加拿大房屋转售量将同比反弹 9.2%，达到 484,400 套，部分扭转 2022 年 25.1% 和 2023 年 11.1% 的大幅下降。这一交易数量仍低于 2020 年之前达到的水平。2019 年大流行（490,900 套）。预计 2025 年复苏将加强，达到 562,100 套，增幅 16%。

房地产市场上的主要力量-人口与负担能力，正朝着相反的方向发挥作用。一方面，人口的蓬勃增长维持了对住房（包括租赁）的强劲潜在需求。另一方面，高昂的住房成本限制了许多加拿大人拥有住房的道路。一旦利率开始大幅下降，这条路径可能会扩大。疫情爆发初期价格飙升以及 2022 年 3 月以来利率上升导致的负担能力严重丧失，一直是过去两年市场陷入深度调整并导致待住房成本大幅增加的主导力量。

固定利率抵押贷款持有人在续签时将面临大幅增加的还款额，这将对许多加拿大人造成沉重打击。对于一些可能不得不出售的业主来说，这些涨幅可能太大了。但我们认为这些陷入困境的卖家的风险已得到遏制。大多数抵押贷款持有人在申请贷款时都经过了严格的利率压力测试，合格的利率至少比他们收到的利率高出 2 个百分点。事实上，这一审慎因素极大地促进了加拿大迄今为止将抵押贷款拖欠率维持在历史低位。无论如何，待售库存在达到有问题的水平之前还有很大的上升空间。

在可预见的未来，加拿大的人口增长率依然会保持强劲。一旦周期性衰退结束，他们很容易使房地产市场再次升温到令人不安的程度。是否会发生将取决于供应反应。预计从现在到 2030 年，加拿大需要平均每年增加 315,000 套住房存量，才能跟上家庭组建的步伐。这比过去几年的住房竣工速度（每年 22 万至 24 万套之间）高出三分之一以上。这是一项艰巨的任务，特别是考虑到建筑行业面临的劳动力挑战。

 

[Anakin]

2004年的事还用你预测？

 

[Kevin Lu-地产经纪]

2004年的事还用你预测？

多谢指正，已经修改。

 

[向问天]

中心思想是，抓紧买房，否则房价上涨，后悔莫及。

 

[Kevin Lu-地产经纪]

中心思想是，抓紧买房，否则房价上涨，后悔莫及。

我明白您的意思，也很理解您的感受。很多年以前，我还不是一个地产经纪的时候，一些地产经纪在房市低迷的时候会对我说，现在是价格低谷，正式买房的好时机；在房市火热的时候会说，现在市场这么火，要跑步入场，否则会错过上车的机会；在房市平稳的时候会说，房市稳定，风险小，收益可以预测，正是长期投资者买房的最佳时间。我当时就想问问他们，那什么时候不适合买房子呢？后来做了地产经纪以后，对地产行业有了更深的了解。地产是一个周期性很强的行业，有起有落。无论我们多么痛恨这个高的离谱的地产市场，但总有些人需要买房，或是首次购房的刚需，或是换房提高生活质量，或是投资需求。这就要求我们一定要选好买房的时机。回想一下2-3年前，我们渥村一房难求。很多朋友怕错过机会，买在了高点，又赶上高利率，和后来的房价暴跌，苦不堪言。所以我的意思是说，一定要对市场有很好的分析，然后做出合理的选择，不能人云亦云，亦步亦趋。

 

[MAP2012]

低通胀，低利率的时代一去不复返了。5%以上的房贷利率今后是常态。加拿大是否降息取决于美联储，美国是否降息的根本在于美元环流的周期性收割是否完成，所谓通胀只是表面文章而已。这样的形势，投资者只能小心谨慎。

 

[Kevin Lu-地产经纪]

低通胀，低利率的时代一去不复返了。5%以上的房贷利率今后是常态。加拿大是否降息取决于美联储，美国是否降息的根本在于美元环流的周期性收割是否完成，所谓通胀只是表面文章而已。这样的形势，投资者只能小心谨慎。

从您寥寥数语的回复中即可看出，您对财经很有研究。对您的大部分观点都赞同，特别是在投资上，近期确实风险很高，因为很多情况还不明朗。但“5%以上的房贷利率今后是常态”，我有所保留。高利率对美国经济是双刃剑，即可减低通胀、收割全球，但也会打击美国经济，狡猾的老美一定会衡量利弊，采取最有利的策略。

从最近（2024年2月29日）美国商务部发布的PCE物价指数 （美联储最青睐的通胀指标）来看，美国1月核心PCE物价指数同比增速回落至2.8%，与市场预期一致，为2021年3月以来最小增幅；环比从前月的0.2%反弹至0.4%，符合预期的0.4%，但却创2023年4月以来最大增幅。尽管最新通胀数据也谈不上理想，但符合预期的表现已经缓解了市场对美国物价加速上涨的担忧，美联储年中降息的预期进一步得到巩固。目前市场倾向于认为6月最有可能开始降息，市场预计今年会降息3数，与美联储官员在12月份的季度预测中预计2024年进行3次25基点降息保持一致。（知道为什么我们预测加拿大会6月降息，2024年降息3次了吧？看看老鲍的讲话就好了。）

虽然PCE物价指数符合预期，但是最近通胀数据有所反弹，鲍威尔也比较头疼，这也是为什么我们看到美联储官员最近总出来放鹰。不过，许多机构将1月通胀数据视为季节性因素影响下的异常值，认为不用过度担心。3月19—20日，美联储将举行下一次政策会议，让我们再看看他们的最新发言，届时会再和朋友们交流。

 

[zyu2024]

低通胀，低利率的时代一去不复返了。5%以上的房贷利率今后是常态。加拿大是否降息取决于美联储，美国是否降息的根本在于美元环流的周期性收割是否完成，所谓通胀只是表面文章而已。这样的形势，投资者只能小心谨慎。

过去2年， 很多人在车子和房子上被套了。