加拿大央行降息50个基点,然后呢?

Aaron Xu

Real Estate Agent
注册
2024-05-12
消息
19
荣誉分数
0
声望点数
1
查看全文

加拿大央行在10月23号的时候宣布降息50个基点,这是今年连续第4次降息。许多朋友都在期望降息以后房地产市场能够大变天,可事实有如大家所愿吗?

过去两年渥太华的房价走势​

asynccode


先从过去两年的市场谈起,从上图可以看出, 渥太华房市在过去两年内的销售价格波动较大。从2023年初开始,房价呈现出显著的上升趋势,一度接近$650K,但随后在年中有所回落,跌至接近$600K左右。进入2024年后,市场经历了几次起伏,年初房价回升,再次突破$640K后又下降。然而,2024年下半年,房价出现了明显的回升趋势,并在最近的数据中显示出强劲增长,达到了接近两年的高点。这表明渥太华的房市在经历了一段波动期后,当前的市场需求依然较强,也基本完成了筑底。

asynccode

政府削减临时居民和移民数量

加拿大政府在今年宣布了削减国际学生签证和减少永久居民(PR)的目标:
减少国际学生签证: 政府计划在2024年削减35%的本科国际学生签证,主要目的是缓解住房压力,并减少移民系统的滥用。这意味着未来会有更少的国际学生来到加拿大,这可能导致渥太华等城市的租赁市场需求下降。随着租房需求减少,投资者可能会面临租金收益减少的问题,尤其是依赖国际学生租客的出租房东减少加拿大永居PR:加拿大政府宣布了一项大幅度减少永久居民配额的计划。从2025年开始,加拿大每年接受的永久居民数量将从原计划的50万人减少到39.5万人,减幅超过20%,到2027年进一步减少至36.5万人。这意味着在未来三年内,永久居民的总数量将减少约12万
这些政策的调整在短期内会对租赁市场产生直接影响,预计租金压力将有所缓解。随着国际学生和新移民数量减少,对租房的需求也将随之下降,从而可能导致租金的增长速度放缓。长期来看,这一系列措施将从需求端削弱市场,对房价的增长也会形成抑制作用。随着永久居民配额的削减,整体买房需求下降,可能进一步平衡房地产市场的供需关系。
asynccode

现在还适合投资房地产吗?

我们先来看一下过去60多年渥太华房价的平均变化。根据历史数据,可以看到渥太华的房地产市场大致经历过几次大的上涨,每次大涨之后,市场通常会经历3-5年的调整期,自行消化和稳定。整体来看,渥太华房屋的历史年均增速约为6%。如果我们保守地按5%的年增速计算,加上贷款带来的5倍杠杆效应(基于20%的首付),年均回报率约为25%。当然,贷款有成本,所以实际回报会低于25%。
通常情况下,当贷款利率在3.25%-3.5%之间时,房东的租金收入扣除贷款、地税和保险等支出后基本可以持平。这种情况下,现金流相对稳定,投资压力较小。但如果利率超过这个范围,现金流可能会变成负数。这也是过去两年里,由于利率上升,导致公寓市场表现较差的原因之一。
房地产是一种不错的投资方式,但并非唯一选择。每个人都有自己擅长的投资领域,如果你在其他领域的投资能够稳定地带来15%以上的年回报率,那么房地产可能不是最佳选择。但如果你没有那么强的投资技能,房地产则可能是一个不错的、相对稳健的选择。

asynccode

从这张图表中可以看到,渥太华的房价从1956年到2023年经历了持续的上涨趋势。虽然在个别年份有些许波动,但总体来看,房价呈现出稳定的增长。特别是在2000年之后,增长速度明显加快,反映出过去20多年里房地产市场需求的迅速上升。根据历史数据,可以推测渥太华的房地产市场相对稳健,长期来看,投资房产依然是一个具备增值潜力的选择。然而,在房价快速上涨的阶段之后,市场通常会有调整期,这也是投资者需要考虑的因素。

总结​

尽管最近加拿大央行宣布降息,渥太华的房价并未出现预期中的迅速上升。这种现象主要归因于几个关键因素:

首先,虽然降息的政策出台,但市场上的实际贷款利率依然高于3.5%以上。这意味着即便基准利率有所下调,借款人实际支付的利息成本仍然较高,特别是对于那些准备购房的人来说,融资成本没有显著下降。因此,购房者的购买力并未得到有效提升,这使得房市需求增长有限,房价也未随之大幅回升。

其次,加拿大政府近期宣布削减新移民的配额,这进一步增加了房地产市场的变数。移民政策的调整将直接影响到新移民的数量,而新移民一直是推动房屋需求的重要因素之一。新移民的减少,尤其是在渥太华这样的城市,将可能导致未来对房产的需求进一步放缓。这种政策的不确定性让许多投资者在购房决策上变得更加谨慎,从而抑制了市场的活跃度。

综上所述,尽管降息本应对房地产市场有促进作用,但由于贷款实际利率仍然偏高,加上移民政策的变化带来了需求端的不确定性,使得渥太华房价短期内难以迅速上涨。但长期来看,投资房产依然是一个具备增值潜力的选择。


我是 Aaron,你们的渥太华专业地产经纪。如果你对当前市场动向、房屋买卖有任何疑问,或者想了解更多渥太华房地产的信息,随时联系我。让我们一起找到最适合你的家园!


bff820_94486df985424aa59167860846d504ec~mv2.png



原创声明:本文为原创内容,未经许可,禁止转载或复制。如需引用,请联系作者获得授权。


往期文章:​

【渥太华地产Tips】渥太华买房,能砍价吗?——渥太华5年市场数据解析
【渥太华地产Tips】房子是你的,但地不全是——带你看清市政的“地盘” - ROW了解一下

【渥太华地产Tips】你家院子的树,是你想砍就能砍吗?砍树须知。
【出租房投资Tips】出租房报税省钱攻略!哪些费用可以抵扣?

安省买房还需要支付哪些费用?除了房价,这些也要考虑!
新移民买房常见误区,这些“坑”你一定要避开!
在加拿大买房,哪些物品是留在屋内的,哪些是会带走的?
渥太华9月份房屋销售数据分析:市场稳步上升,但供应仍是挑战
租房必看!渥太华租房步骤详解

 
后退
顶部