在加拿大买房可不光是找个地方住这么简单,它关系到你整个家庭的财务状况。很多人光盯着房价和贷款利率看,却忘了买房还会影响你要交多少税。
其实,从你买房开始,到住进去、出租、卖房,甚至房子写谁的名字,都会影响你最后是赚是赔。
要是再加上你是税务居民还是非居民,那税务问题就更复杂了。
为了帮助读者们答疑解惑,避免掉进财税误区,新趋势温房网将于8月22日(本周五)举办一场 《陪读家长的财税规划讲座》。
届时,会有资深会计师,把这些绕来绕去的财税问题讲清楚。感兴趣的家长,可扫描海报下方二维码报名参加。
自住、长租、短租,报税大有不同
对于华人业主来说,买房最常见的用途无非是自住、长租或者短租。
但不同的用途应对税务的处理方式也是不同,稍有疏忽,可能导致业主缴纳更多税,还会留下合规的隐患。因此,每个的区别和需要注意的重点都需要提前理清。
比如,自住房报税的好处就是在出售时能够享受“主要自住房免税”(Principal Residence Exemption)。
也就是说,符合条件的年份里,这套房子的增值部分可以不计入应税收入。
而且,家庭成员在同一年只能指定一套主要自住房,如何选择哪一年、哪套房产作为主要居所,都会直接影响整体的税负。
如果业主的房产不是自住,而是长期出租,情况则有所不同。
其中,对于本地税务居民来说,租金收入需要纳入报税,但相关支出可以抵扣,比如贷款利息、物业费、地税和维修费等。
对非税务居民而言,默认租金需要按毛收入25%预扣,除非提前申请NR6表格获批,才能改为净租金的25%。年底还必须用216表格进行结算。
与此同时,大温房产还需要业主考虑“空置房税”的风险。
像省级的投机及空置税(SVT)、市政府的空置房屋税(EHT)、以及联邦的“未充分利用住房税”(UHT),对非居民或卫星家庭而言,这几项税加起来,每年都是不小的负担。
所以,无论是自住、长租还是短租,业主都需要在操作前做好规划,了解好潜在的坑,结合未来报税一并考虑,才能避免额外成本与合规风险。
新房、二手房,报税也是天壤之别
而且,买新房和买二手房的税务差别也非常大。
新房通常需要支付联邦消费税,自住买家可以申请新住房退税,房东如果长期出租,则需要申请的是新住宅出租物业退税,两者条件和金额不同。
至于二手房,业主要面对的是省级的过户税(Property Transfer Tax)。
一些首次购房或新建自住房的买家,可以享受PTT的豁免或减免,但必须符合面积、价值和用途的门槛要求。
另一个容易被忽略的细节是预售合约转让。
很多投资者在房子交付前就把合约转让出去。自2022年5月以后,加拿大已经明确规定,所有预售转让都要征收GST/HST,即使只是赚取了一小部分溢价,也会被征税。
押金是否需要计入,需要在合同中写清楚,否则买卖双方都可能陷入争议。
家庭共同购房,怎么报税?
此外,不少新移民或华人家庭,喜欢父母、子女、夫妻一起买房,共同持有看似可以降低风险,但从税务角度却存在诸多细节。
比如CRA非常关注出资方与产权人是否一致,如果产权登记在配偶或子女名下,但真正出资的是另一方,那么未来产生的租金或资本增值,可能会被按“归因规则”重新算到出资人名下。
这样一来,不仅无法达到分散收入、降低税率的目的,还可能带来更高的税负。
还有一个问题是主要自住房免税的指定。
一个家庭每年只能有一处物业被认定为主要自住房。如果夫妻分别拥有两套房产,就必须慎重决定哪一套在什么时候指定为自住房,否则未来出售时的税负可能出乎意料。
有些人会考虑通过公司或信托持有房产。公司名下的好处是资产隔离,方便日后股权转让与遗产安排。
但公司出售房产时的资本增值纳税比例更高,分红还会再被征税。若企图通过分红给低收入的家庭成员来分散税负,还可能触发“分割收入税”(TOSI),最终适用最高边际税率。
信托的灵活性更大,可以用于代际传承,但设立与维护成本高,报税合规要求复杂,不是普通家庭可以轻易驾驭的工具。
无论如何,很多时候,税务不是单一的问题,而是一连串环环相扣的安排。
这也是为什么,我们将在本周五举办一场温哥华线下财税规划讲座。
届时,我们会深入拆解买房税、出租报税、卖房报税以及通过公司开展生意的税务安排。同时,还会重点讲解非居民和新移民常见的误区,告诉你如何合法合规地规避风险。
如果你正准备买房、出租,或考虑未来卖房套现,甚至是打算通过公司拓展事业,这场讲座都能帮你少走弯路。
其实,从你买房开始,到住进去、出租、卖房,甚至房子写谁的名字,都会影响你最后是赚是赔。
要是再加上你是税务居民还是非居民,那税务问题就更复杂了。
为了帮助读者们答疑解惑,避免掉进财税误区,新趋势温房网将于8月22日(本周五)举办一场 《陪读家长的财税规划讲座》。
届时,会有资深会计师,把这些绕来绕去的财税问题讲清楚。感兴趣的家长,可扫描海报下方二维码报名参加。
自住、长租、短租,报税大有不同
对于华人业主来说,买房最常见的用途无非是自住、长租或者短租。
但不同的用途应对税务的处理方式也是不同,稍有疏忽,可能导致业主缴纳更多税,还会留下合规的隐患。因此,每个的区别和需要注意的重点都需要提前理清。
比如,自住房报税的好处就是在出售时能够享受“主要自住房免税”(Principal Residence Exemption)。
也就是说,符合条件的年份里,这套房子的增值部分可以不计入应税收入。
而且,家庭成员在同一年只能指定一套主要自住房,如何选择哪一年、哪套房产作为主要居所,都会直接影响整体的税负。
如果业主的房产不是自住,而是长期出租,情况则有所不同。
其中,对于本地税务居民来说,租金收入需要纳入报税,但相关支出可以抵扣,比如贷款利息、物业费、地税和维修费等。
对非税务居民而言,默认租金需要按毛收入25%预扣,除非提前申请NR6表格获批,才能改为净租金的25%。年底还必须用216表格进行结算。
与此同时,大温房产还需要业主考虑“空置房税”的风险。
像省级的投机及空置税(SVT)、市政府的空置房屋税(EHT)、以及联邦的“未充分利用住房税”(UHT),对非居民或卫星家庭而言,这几项税加起来,每年都是不小的负担。
所以,无论是自住、长租还是短租,业主都需要在操作前做好规划,了解好潜在的坑,结合未来报税一并考虑,才能避免额外成本与合规风险。
新房、二手房,报税也是天壤之别
而且,买新房和买二手房的税务差别也非常大。
新房通常需要支付联邦消费税,自住买家可以申请新住房退税,房东如果长期出租,则需要申请的是新住宅出租物业退税,两者条件和金额不同。
至于二手房,业主要面对的是省级的过户税(Property Transfer Tax)。
一些首次购房或新建自住房的买家,可以享受PTT的豁免或减免,但必须符合面积、价值和用途的门槛要求。
另一个容易被忽略的细节是预售合约转让。
很多投资者在房子交付前就把合约转让出去。自2022年5月以后,加拿大已经明确规定,所有预售转让都要征收GST/HST,即使只是赚取了一小部分溢价,也会被征税。
押金是否需要计入,需要在合同中写清楚,否则买卖双方都可能陷入争议。
家庭共同购房,怎么报税?
此外,不少新移民或华人家庭,喜欢父母、子女、夫妻一起买房,共同持有看似可以降低风险,但从税务角度却存在诸多细节。
比如CRA非常关注出资方与产权人是否一致,如果产权登记在配偶或子女名下,但真正出资的是另一方,那么未来产生的租金或资本增值,可能会被按“归因规则”重新算到出资人名下。
这样一来,不仅无法达到分散收入、降低税率的目的,还可能带来更高的税负。
还有一个问题是主要自住房免税的指定。
一个家庭每年只能有一处物业被认定为主要自住房。如果夫妻分别拥有两套房产,就必须慎重决定哪一套在什么时候指定为自住房,否则未来出售时的税负可能出乎意料。
有些人会考虑通过公司或信托持有房产。公司名下的好处是资产隔离,方便日后股权转让与遗产安排。
但公司出售房产时的资本增值纳税比例更高,分红还会再被征税。若企图通过分红给低收入的家庭成员来分散税负,还可能触发“分割收入税”(TOSI),最终适用最高边际税率。
信托的灵活性更大,可以用于代际传承,但设立与维护成本高,报税合规要求复杂,不是普通家庭可以轻易驾驭的工具。
无论如何,很多时候,税务不是单一的问题,而是一连串环环相扣的安排。
这也是为什么,我们将在本周五举办一场温哥华线下财税规划讲座。
届时,我们会深入拆解买房税、出租报税、卖房报税以及通过公司开展生意的税务安排。同时,还会重点讲解非居民和新移民常见的误区,告诉你如何合法合规地规避风险。
如果你正准备买房、出租,或考虑未来卖房套现,甚至是打算通过公司拓展事业,这场讲座都能帮你少走弯路。