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九袋长老
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- 2003-10-17
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据地产周刊报道，近期，有关美国房市的各种坏消息不绝于耳，销售量下跌，价格下降，开发商信心降至最低点。而美加经济唇亡齿寒，美国房市的低迷难免使加拿大颇感兔死狐悲。美国的房市为何骤冷，究竟会不会影响到加拿大，成为最近最具争议的话题。
5年之痒入低谷
5年来，美国房地产市场的涨幅一浪高过一浪，高达60％的房价增长，让很多经济学家都大跌眼镜。而目前，形势急转。美国地产经纪人协会日前发布的报告显示，近期地产市场状况不佳，现有房屋7月份的销售额下降了4.1%，跌至2004年1月以来的历史最低点，第二季度美国仅售出房屋633万套；7月份新房出售比去年同期下跌了22%，目前美国未出售的新房数量更是达到10年来最高。
仅过去几个月，美国房价已下跌了5％。值得注意的是，那些最近5年中住房市场最火爆的地区，如今成为房屋销售下跌幅度最大的地区。
根据美国商务部近期公布的最新数据，今年7月份，美国的建筑开支比前一个月下降了1.2％，是5年以来的最大降幅。私人建筑开支总额比前一个月下降1.3％，其中私人住宅建筑开支下降了2％。Merrill Lynch经济学家David Rosenberg认为美国的房地产将会以40%-80%的降幅进行“硬着陆”，这远远超出了公认的27%的降幅。
分析师们预测，美国房市下滑可能会再延续一到两年。市场中一直流传着房地产18年一个循环的说法―1990年时美国的房市曾经大跌，很多人怀疑在2008年房地产也有可能滑入低谷。
高利率是罪魁祸首
全美房地产经纪人协会经济学家劳伦斯认为，抵押贷款利率走高是房屋销售整体水平下降的最主要原因。
业界认为，近几年来美国房地产市场繁荣的根本原因在于2001年底开始的低利率环境。2001年，“9•11”恐怖袭击之后，为刺激经济复苏，美联储前主席格林斯潘开始急速减息─短短一年间由6.5%减至1.75%，使美国的短期利率降至40年来最低水平。因此，美国用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降，成为推动房地产市场“发烧”的最主要原因。就买房者而言，低利率环境直接使其贷款成本降低。为吸引购房者，美国经营房贷的一些银行还推出了各种各样的新模式，让购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨。
所谓成也萧何，败也萧何。美国的利率政策催生了房地产市场大牛市，也正导致了其目前的降温甚至未来的“冷却”。美国联邦基金利率目前为5.25%。在此之前的短短两年时间里，为控制节节走高的通货膨胀，美联储已经连续17次调升短期利率。
分析人士认为，目前美国利率已经处于“中性区间”的上限，并且可能在年底之前还会有两次加息。水涨船高，美国的30年期房屋抵押贷款利率到8月上升到6.6%，比去年同期高出3个百分点。人们在购买房产时不得不对高不可攀的贷款利率斟酌再三，房产市场销量锐减是必然的结果。
降温刺激多条神经
美国资本经济咨询公司首席经济学家保罗•阿什沃思称，自2001年美国经济出现复苏以来，新创造就业岗位中有30％（140万）与房地产市场的繁荣有关。按此推理，由于房地产市场迅速降温，未来一年美国企业可能每个月要削减7.3万个工作岗位，而且房地产泡沫破裂对世界经济的打击将远远超过几年前网络泡沫的破裂。
摩根士丹利首席经济学家史蒂芬•罗奇则预测，房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。美国房市风暴不仅对房主、建房商和美国经济构成严重危险，世界经济也会连锁反应。国际货币基金组织几个月来一直警告美国房地产降温可能带来的经济危险，例如甚至可能出现的由降价潮引发的经济萧条。不过，大多数经济学家认为出现这种情况的可能性不是很大。
唇亡齿寒 加人心惶惶
加拿大与美国经济的密切关联无需多说，面对美国房市的风暴，加拿大也变得更加敏感，任何降价和销售量降低的消息，都被认为是房市下跌的信号。
日前，加拿大统计局透露，6月加建筑许可证的数量比上一月降低1.4％；随着大量共管公寓的完工，市场上以投资为目的的购买，已经超出实际需求。一些经济学家表示，在加拿大西部一些城市，房市下滑的前兆已经出现，那些过热的城市可能会价格暴跌。
TD银行的经济学家Craig Alexander和Steve Chan报告称，最近卡尔加里和温哥华的地产价格过高，这是很危险的。报告还说，尽管加拿大的住房市场近年来发展迅速，销售量很大，市场价格理应提高，但房屋价格增长过快过高，政府若是缺乏思考和监管，房市可能下跌走向低迷。又例如在卡尔加里和渥太华，房市热到近乎爆炸，但TD的报告称，正是这是这些城市的房价，最有可能出现大滑坡。
其他加拿大大城市的房地产市场相对平衡。而在加拿大中部和大西洋省份，在并没有外界干预和控制价格的情况下，房地产活跃度开始减低，这也证明了在这些地区不会有地产泡沫出现。但也有一些问题，例如多市共管公寓建造过多，这也是低迷的危险信号。
乐观估计 加可免遭株连
一些业界人士认为，美国的情况不会发生在加拿大。道明银行的副首席经济学家 Craig Alexander 说，加拿大与美国的具体情况不一样。房屋需求和销售量都在增加，价格增长也很正常。第二季度房屋转售的整体价格升高了12.9％。大多地区比较缓和，2005年新屋价格上涨了7.4％，到了今年第二季度降到5.5％。这表明大多区的房地产市场已逐渐降温，到了一个买家卖家都不欢迎的平衡期。
不过，如果美国的经济大幅滑坡，无疑也会影响到加拿大，因为美国是加拿大最大的贸易合作伙伴。Alexander不赞同经济暂时的低迷会严重影响房市，房产市场也不会出现泡沫现象。另有观察员认为，即使美国的房地产市场以预期的速度暴跌，加拿大房地产可能会实现软着陆，因为加拿大有较低的利率以及对房产融资的不同态度。加拿大抵押贷款和房产公司的资深经济学家Brent Weimer说，新建房屋的数量，已经是第5年超过200,000平方米了，虽然普遍认为这个数量超过了最终人口需求的数量。
不过，房地产市场正在降温并朝着可持续发展的方向前进。近几个星期，分析家一直在讨论着北美地区面临的房地产下滑以及它可能采取的形式。一些人认为若市场下滑，那必然是暴跌，而另一些人却预测会以一种较平稳的方式下滑。这些分析家就加拿大和美国将如何应对也意见不一。
在加拿大，虽然购买力正被加息、日益增长的房价和油价一点点消耗掉，但国家已经从强劲的西部房地产市场中获益，越来越多的工人被艾伯塔繁荣的能源产业吸引到那里定居。
无论如何，对于大多数购房者来说，房屋除了投资，更重要的是用来居住。只要有稳定的还贷基础，从长远看，房屋还是一项稳妥的投资；而对于炒房者和还贷能力较脆弱的家庭，这个时候进入房市，就更需要有好眼力。
5年之痒入低谷
5年来，美国房地产市场的涨幅一浪高过一浪，高达60％的房价增长，让很多经济学家都大跌眼镜。而目前，形势急转。美国地产经纪人协会日前发布的报告显示，近期地产市场状况不佳，现有房屋7月份的销售额下降了4.1%，跌至2004年1月以来的历史最低点，第二季度美国仅售出房屋633万套；7月份新房出售比去年同期下跌了22%，目前美国未出售的新房数量更是达到10年来最高。
仅过去几个月，美国房价已下跌了5％。值得注意的是，那些最近5年中住房市场最火爆的地区，如今成为房屋销售下跌幅度最大的地区。
根据美国商务部近期公布的最新数据，今年7月份，美国的建筑开支比前一个月下降了1.2％，是5年以来的最大降幅。私人建筑开支总额比前一个月下降1.3％，其中私人住宅建筑开支下降了2％。Merrill Lynch经济学家David Rosenberg认为美国的房地产将会以40%-80%的降幅进行“硬着陆”，这远远超出了公认的27%的降幅。
分析师们预测，美国房市下滑可能会再延续一到两年。市场中一直流传着房地产18年一个循环的说法―1990年时美国的房市曾经大跌，很多人怀疑在2008年房地产也有可能滑入低谷。
高利率是罪魁祸首
全美房地产经纪人协会经济学家劳伦斯认为，抵押贷款利率走高是房屋销售整体水平下降的最主要原因。
业界认为，近几年来美国房地产市场繁荣的根本原因在于2001年底开始的低利率环境。2001年，“9•11”恐怖袭击之后，为刺激经济复苏，美联储前主席格林斯潘开始急速减息─短短一年间由6.5%减至1.75%，使美国的短期利率降至40年来最低水平。因此，美国用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降，成为推动房地产市场“发烧”的最主要原因。就买房者而言，低利率环境直接使其贷款成本降低。为吸引购房者，美国经营房贷的一些银行还推出了各种各样的新模式，让购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨。
所谓成也萧何，败也萧何。美国的利率政策催生了房地产市场大牛市，也正导致了其目前的降温甚至未来的“冷却”。美国联邦基金利率目前为5.25%。在此之前的短短两年时间里，为控制节节走高的通货膨胀，美联储已经连续17次调升短期利率。
分析人士认为，目前美国利率已经处于“中性区间”的上限，并且可能在年底之前还会有两次加息。水涨船高，美国的30年期房屋抵押贷款利率到8月上升到6.6%，比去年同期高出3个百分点。人们在购买房产时不得不对高不可攀的贷款利率斟酌再三，房产市场销量锐减是必然的结果。
降温刺激多条神经
美国资本经济咨询公司首席经济学家保罗•阿什沃思称，自2001年美国经济出现复苏以来，新创造就业岗位中有30％（140万）与房地产市场的繁荣有关。按此推理，由于房地产市场迅速降温，未来一年美国企业可能每个月要削减7.3万个工作岗位，而且房地产泡沫破裂对世界经济的打击将远远超过几年前网络泡沫的破裂。
摩根士丹利首席经济学家史蒂芬•罗奇则预测，房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。美国房市风暴不仅对房主、建房商和美国经济构成严重危险，世界经济也会连锁反应。国际货币基金组织几个月来一直警告美国房地产降温可能带来的经济危险，例如甚至可能出现的由降价潮引发的经济萧条。不过，大多数经济学家认为出现这种情况的可能性不是很大。
唇亡齿寒 加人心惶惶
加拿大与美国经济的密切关联无需多说，面对美国房市的风暴，加拿大也变得更加敏感，任何降价和销售量降低的消息，都被认为是房市下跌的信号。
日前，加拿大统计局透露，6月加建筑许可证的数量比上一月降低1.4％；随着大量共管公寓的完工，市场上以投资为目的的购买，已经超出实际需求。一些经济学家表示，在加拿大西部一些城市，房市下滑的前兆已经出现，那些过热的城市可能会价格暴跌。
TD银行的经济学家Craig Alexander和Steve Chan报告称，最近卡尔加里和温哥华的地产价格过高，这是很危险的。报告还说，尽管加拿大的住房市场近年来发展迅速，销售量很大，市场价格理应提高，但房屋价格增长过快过高，政府若是缺乏思考和监管，房市可能下跌走向低迷。又例如在卡尔加里和渥太华，房市热到近乎爆炸，但TD的报告称，正是这是这些城市的房价，最有可能出现大滑坡。
其他加拿大大城市的房地产市场相对平衡。而在加拿大中部和大西洋省份，在并没有外界干预和控制价格的情况下，房地产活跃度开始减低，这也证明了在这些地区不会有地产泡沫出现。但也有一些问题，例如多市共管公寓建造过多，这也是低迷的危险信号。
乐观估计 加可免遭株连
一些业界人士认为，美国的情况不会发生在加拿大。道明银行的副首席经济学家 Craig Alexander 说，加拿大与美国的具体情况不一样。房屋需求和销售量都在增加，价格增长也很正常。第二季度房屋转售的整体价格升高了12.9％。大多地区比较缓和，2005年新屋价格上涨了7.4％，到了今年第二季度降到5.5％。这表明大多区的房地产市场已逐渐降温，到了一个买家卖家都不欢迎的平衡期。
不过，如果美国的经济大幅滑坡，无疑也会影响到加拿大，因为美国是加拿大最大的贸易合作伙伴。Alexander不赞同经济暂时的低迷会严重影响房市，房产市场也不会出现泡沫现象。另有观察员认为，即使美国的房地产市场以预期的速度暴跌，加拿大房地产可能会实现软着陆，因为加拿大有较低的利率以及对房产融资的不同态度。加拿大抵押贷款和房产公司的资深经济学家Brent Weimer说，新建房屋的数量，已经是第5年超过200,000平方米了，虽然普遍认为这个数量超过了最终人口需求的数量。
不过，房地产市场正在降温并朝着可持续发展的方向前进。近几个星期，分析家一直在讨论着北美地区面临的房地产下滑以及它可能采取的形式。一些人认为若市场下滑，那必然是暴跌，而另一些人却预测会以一种较平稳的方式下滑。这些分析家就加拿大和美国将如何应对也意见不一。
在加拿大，虽然购买力正被加息、日益增长的房价和油价一点点消耗掉，但国家已经从强劲的西部房地产市场中获益，越来越多的工人被艾伯塔繁荣的能源产业吸引到那里定居。
无论如何，对于大多数购房者来说，房屋除了投资，更重要的是用来居住。只要有稳定的还贷基础，从长远看，房屋还是一项稳妥的投资；而对于炒房者和还贷能力较脆弱的家庭，这个时候进入房市，就更需要有好眼力。
