还mortgage的问题，请高人指点

[小孩]

有几个问题想向坛子上的高手请教：

1。在考虑贷款年限的时候，我的broker跟我说，我借15（假设每个月要还1000块)年，和我借30年(假设每个月需要还600块), 但每个月按照15年(1000块)来还,最后总共付的钱是一样的.

但我觉得不可信.因为每个月偿还的款里面主要是interest不是principle,30年的贷款肯定是要先多付interest,这样下来就算每个月还1000刀到了第１５年底应该也没有把principle还完．　

我的想法对吗？

有没有高手能给详细点的解释呢？　

２．　如果我选择double我的monthly payment (without penalty), 那每个月多付的那部分怎么算？　有没有网站有计算工具可以让我知道如果我每个月多付mortgage最后可以省多少interest?

3. 如果几年之后我想一次性付清mortgage,一般来说会有多少的penalty?
　

 

[ccc]

没有高招，没有具体计算过，按普通逻辑算而已。

我想，你算的，不是没有道理。以前听说一个说法，如果首付超过25－３０%，且有能力偿还，偿还期签15年划算。如果还能加速的话，那更好，不能加速的话，也无所谓，因为基数(15年）本身小了，支付的利息肯定比25年期的低。

一次性付清，可选择一个term到期的时候做，penality很小，第一个五年期做不到，那就在第二个五年期做。

看看这两组数字（贷款20万，利率4%, 一个15年期，一个25年期），分别算一下第一个五年期的利息。这是按相同的利率算的。但是，现实中，15年期和25年期的贷款，拿到的利率是不一样的。你可以用这个计算器，根据具体利率算一下，才知道真正能差多少。

15年期Monthly Payment:$1,479.38
CFC Mortgage Calculator

You will spend $17,752.51 on your house in year 1
$7,819.20 will go towards INTEREST
$9,933.31 will go towards PRINCIPAL

You will spend $17,752.51 on your house in year 2
$7,414.50 will go towards INTEREST
$10,338.01 will go towards PRINCIPAL

You will spend $17,752.51 on your house in year 3
$6,993.32 will go towards INTEREST
$10,759.19 will go towards PRINCIPAL

You will spend $17,752.51 on your house in year 4
$6,554.97 will go towards INTEREST
$11,197.54 will go towards PRINCIPAL

You will spend $17,752.51 on your house in year 5
$6,098.77 will go towards INTEREST
$11,653.74 will go towards PRINCIPAL


25年期Monthly Payment:$1,055.67
CFC Mortgage Calculator

You will spend $12,668.08 on your house in year 1
$7,913.46 will go towards INTEREST
$4,754.62 will go towards PRINCIPAL

You will spend $12,668.08 on your house in year 2
$7,719.75 will go towards INTEREST
$4,948.33 will go towards PRINCIPAL

You will spend $12,668.08 on your house in year 3
$7,518.15 will go towards INTEREST
$5,149.94 will go towards PRINCIPAL

You will spend $12,668.08 on your house in year 4
$7,308.33 will go towards INTEREST
$5,359.75 will go towards PRINCIPAL

You will spend $12,668.08 on your house in year 5
$7,089.97 will go towards INTEREST
$5,578.12 will go towards PRINCIPAL

 

[oureal]

这有一个计算工具。
CIO

 

[qwer]

你的Broker说的是对的。 假如15年什么都不变（其实不可能），你要按15年，还是要30年但是还快一点，你都15年还完。是一样的。 但是你每月的还款有讲究，比如你要每个月还1000块，合同里是1000块，假如你有经济困难时，你也得还1000块，假如你有钱，你可以每月还2000块。 如果你要30年，每个月要求还600，但是你每个月还1000块，在你困难时你可以只还600而不违规，但是假如你有很多钱也还不进去（和你的合同有关，也许有罚款） 其实Mortgage不光是利息，选项很多，利息固定或浮动，cashback,还款时间有2个星期，半个月，每次可以多PAY，每年有多少还款，可不可以转成其他合同，买新房可不可以把martgage转走，卖房可不可以把martgage转给买主。违约或提前终止怎样罚款，mortgage结束时要交多少钱。银行倒闭或有法律问题可能性有多大。

 

[小孩]

这有一个计算工具。
CIO

这个不错，收了

 

[小孩]

你的Broker说的是对的。 假如15年什么都不变（其实不可能），你要按15年，还是要30年但是还快一点，你都15年还完。是一样的。 但是你每月的还款有讲究，比如你要每个月还1000块，合同里是1000块，假如你有经济困难时，你也得还1000块，假如你有钱，你可以每月还2000块。 如果你要30年，每个月要求还600，但是你每个月还1000块，在你困难时你可以只还600而不违规，但是假如你有很多钱也还不进去（和你的合同有关，也许有罚款） 其实Mortgage不光是利息，选项很多，利息固定或浮动，cashback,还款时间有2个星期，半个月，每次可以多PAY，每年有多少还款，可不可以转成其他合同，买新房可不可以把martgage转走，卖房可不可以把martgage转给买主。违约或提前终止怎样罚款，mortgage结束时要交多少钱。银行倒闭或有法律问题可能性有多大。

请问你说的这个cashback是怎么回事呢？怎样才能有cash back呢？　

 

[qwer]

Cash Back: 举个例子 你要5年 closed fixed, Cash Back是给你5%, 但是利息加1%. 这样5年还回去5%. 因为close时你需要钱.你可以用这5%去买家具什么的.如果你不需要钱,比如你12月close,你也可以12月还回去20%,1月再还回去20%(有的银行是15%,看你的合同了),这样你的本金就少了,总的利息也就少了.还有就是,假如你的利息可以deduct.要Cash Back可能划算.因为利息高1%,如果利息再降,你要提前renew,可能罚款也要多些.

 

[mustard]

你的Broker说的是对的。 假如15年什么都不变（其实不可能），你要按15年，还是要30年但是还快一点，你都15年还完。是一样的。 但是你每月的还款有讲究，比如你要每个月还1000块，合同里是1000块，假如你有经济困难时，你也得还1000块，假如你有钱，你可以每月还2000块。 如果你要30年，每个月要求还600，但是你每个月还1000块，在你困难时你可以只还600而不违规，但是假如你有很多钱也还不进去（和你的合同有关，也许有罚款）

那下面两个比呢?
按10年, 5年fixed rate term, 每次还款都double,
和
按5年, 5年fixed rate term, 每次正常还款

如果总还款一样, 第1个选项就只有好处(万一困难时可少还)没有坏处了吗?

 

[qwer]

那下面两个比呢?
按10年, 5年fixed rate term, 每次还款都double,
和
按5年, 5年fixed rate term, 每次正常还款

如果总还款一样, 第1个选项就只有好处(万一困难时可少还)没有坏处了吗?

这个例子不太好,我来解释一下. 这里的5年,10年,是Amortization,就是说情况不变的情况下,多长时间,martgage pay 完.假如5年rate fixed closed. 10年的每次double pay,只要4年半就pay完了,而5年的没有任何空间多pay,因为提前pay完,要罚款,如果你借的较多,每月的供款蛮多的,银行不一定借你.如果真有能力,不如要3年的rate,利息还低一点.缺点是,3年以后可能因为通涨那时的利息很高. 我觉得amortization取15年到20年比较好.如果pay得多,5年期满时,已经没有多少本金了,你可以一次pay清. 再考虑你自己的收入水平,额外收入,工作稳定性,和自己的其他开销来调整. 以上例子不适合Variable和opened.

 

[挺傻]

那下面两个比呢?
按10年, 5年fixed rate term, 每次还款都double,
和
按5年, 5年fixed rate term, 每次正常还款

如果总还款一样, 第1个选项就只有好处(万一困难时可少还)没有坏处了吗?

我没觉得第一个有什么所谓的坏处。唯一的就是你没有被强制每个月都还款那么多，可能手头有余钱就作其他的用了。比如旅游，大件消费什么的。这样你就无法事先预先计划的五年还完。

 

[挺傻]

有几个问题想向坛子上的高手请教：

1。在考虑贷款年限的时候，我的broker跟我说，我借15（假设每个月要还1000块)年，和我借30年(假设每个月需要还600块), 但每个月按照15年(1000块)来还,最后总共付的钱是一样的.

但我觉得不可信.因为每个月偿还的款里面主要是interest不是principle,30年的贷款肯定是要先多付interest,这样下来就算每个月还1000刀到了第１５年底应该也没有把principle还完．　

我的想法对吗？

有没有高手能给详细点的解释呢？　

２．　如果我选择double我的monthly payment (without penalty), 那每个月多付的那部分怎么算？　有没有网站有计算工具可以让我知道如果我每个月多付mortgage最后可以省多少interest?

3. 如果几年之后我想一次性付清mortgage,一般来说会有多少的penalty?
　

1.你的BROKER说的是对的。
2.DOUBLE的那部分全部都还到本金里面去。
3.MORTGAGE到期的时候，不需要交PENALTY。如果没到期，一半是三个月利息或者利息差。

 

[mustard]

非常感谢两位高人解惑!原来多还的部分全部抵本金了.

那我就放心拿10年Amortization, 5年fixed rate term, 每次还款都尽量double, 以不提前到不满5年为限.

 

[ccc]

非常感谢两位高人解惑!原来多还的部分全部抵本金了.

那我就放心拿10年Amortization, 5年fixed rate term, 每次还款都尽量double, 以不提前到不满5年为限.

看来你懂了。我对经济是门外汉，还是不明白：

1。在考虑贷款年限的时候，我的broker跟我说，我借15（假设每个月要还1000块)年，和我借30年(假设每个月需要还600块), 但每个月按照15年(1000块)来还,最后总共付的钱是一样的.

同样的贷款额，一个１５年的期限，一个３０年的期限，都是１５年还清，最后总付出怎么是一样的呢？是因为３０年的利率低的缘故？

从上面的计算结果看，年限长的第一个五年合同期支付的利息多（在同一利率条件下）。

 

[qwer]

这个好理解,
欠款=本金+利息-还款
不管当初你的偿还期是多少年,只要你借的钱,利息,还款都一样的,
你5年以后还欠的钱就是一样的.

 

[ccc]

这个好理解,
欠款=本金+利息-还款
不管当初你的偿还期是多少年,只要你借的钱,利息,还款都一样的,
你5年以后还欠的钱就是一样的.

What about 第一个五年?

So, then let's say I borrow $10 million from you, it does not matter when I pay you back after the first 5 years, I pay you the same whether in 15 years or 30 years. Is that correct?

Why people bother to speed up and pay a mortgage off as soon as possible then?