近CU 三室两厅高层公寓出售 - 投资好机会

[老烦]

具体地址是900 Dynes rd. ottawa, ON

楼下有: famers pick, shoppers, MC, BMO, etc.
公车有3，117，步行到CU就十几分钟.

楼层在17楼，
所有房间都是向正南，冬暖夏凉，
很大的阳台，可以看到mooney's bay

3 间卧室，其中主卧带full bath
一个饭厅
客厅现在已经隔成一个独立大房间

condo fee: 470$, 水电暖气全包
带一个indoor parking
按房间出租可以每间房租400~500$ (这个价钱比马路对面专门出租的公寓还便宜), 这一带房间空房率几乎是0

*SOLD*

 

[c.k]

你好,我对你的房子有兴趣,请问什么时候可以去看看房子

你好:
我对你的房子感兴趣,可以看房子吗?

 

[cmah]

property tax 是多少？含在condo fee里还是另算？

 

[cmah]

好地点：
按投资模式，粗算了一下: 假设mortgage 4% for fix 5 years. 20% downpay

Monthly Mortgage payment = $835/month
Condo fee = $470/month
Property Tax= $155/month
-------------------------------
基本费用：1460。

收入： 出租3室
500+450+400+50parking=$1400
年投资回报率最高3.88%

收入： 出租3室+客厅
500+450+400+50parking+450=$1850
年投资回报率近15%

不能再涨了，否则无利可图了。

另外，condo fee这么那么高？

 

[hcloud]

好地点：
按投资模式，粗算了一下: 假设mortgage 4% for fix 5 years. 20% downpay

Monthly Mortgage payment = $835/month
Condo fee = $470/month
Property Tax= $155/month
-------------------------------
基本费用：1460。

收入： 出租3室
500+450+400+50parking=$1400
年投资回报率最高3.88%

收入： 出租3室+客厅
500+450+400+50parking+450=$1850
年投资回报率近15%

不能再涨了，否则无利可图了。

另外，condo fee这么那么高？

是啊，包水电暖也太高了点吧。 虽然位置确实好。

 

[老烦]

这个确实是一个缺点，不过嘛，好处是：
-自己住，夏天不用担心冷气费电，所有家电都可以买大功率的，换句话说，生活质量会有所提高
-出租，不用担心或者限制住户用电，暖气，这样在金钱上，租金上可以有所上调；在情感上，不会影响住户跟房东的关系。

 

[cmah]

这个确实是一个缺点，不过嘛，好处是：
-自己住，夏天不用担心冷气费电，所有家电都可以买大功率的，换句话说，生活质量会有所提高
-出租，不用担心或者限制住户用电，暖气，这样在金钱上，租金上可以有所上调；在情感上，不会影响住户跟房东的关系。

我刚来的时候住在那一带appartment里， 记得最寒冷的冬天，屋子里得穿背心，裤衩。有一次想开开窗户透透气，寒冬腊月的窗户再也关不上了--全冻上了

冬天，望着窗外漫天飞舞的大雪，手里端着一碗冰激凌，。。。心里琢磨着，来加拿大图个什么呢？ 哈哈哈。。。

 

[cmah]

想请教如何有3.88%回报的呢?是算上付的本金?

对。 mortgage中，有利息部分，也有本金部分。 简单考虑，本金部分算成收入。

Mortgage=$832.42*12=$9989, 其中，利息$7474, 本金$2515

return rate = $2515-$60*12= $1795/47000 downpay

物业税搂住没说， $155/month是瞎猜的。

 

[smartgirl]

楼上的兄弟，我完全没懂为啥把月付的本金部分作为收入？
就算是，那是第一年，今后呢？ 月付利息会减少，本金会增加，回报率增加？

 

[cmah]

楼上的兄弟，我完全没懂为啥把月付的本金部分作为收入？
就算是，那是第一年，今后呢？ 月付利息会减少，本金会增加，回报率增加？

小姑娘，叫大叔。

玩笑。

怎么解释呢？ 即使交回银行，也是你的钱哪！ 假设，你借十万，一年还银行“本金”五千， 二十年后还完。 房子是你的，你卖出时曾借银行的十万就全是你的收入。 当然，不是指每年报税意义上的收入。

例子不太准确，但意思到了。

第二个问题，是对的。 不过一般头几年不明显。

这个房子必须出租客厅才能有吸引力。

我得疑问是，年轻学生愿意4人和租一个单元吗？ 人多容易打假。

 

[smartgirl]

小姑娘会管你叫兄弟？
回到正题，
1。 房租要交税，实际收入会减少，
2. 按照 i=4，compound semiannually，n=25，pv=235000×0.8，
月付至少1000，
3. property tax 至少 200/month
4. 如你所说，4个人住是要打架的，收入再减少，

综上所述，买这个做投资，难，管理rental 会头大，很头大，花了精力回报率也不高。买来自己住还可以。

 

[cmah]

小姑娘会管你叫兄弟？
回到正题，
1。 房租要交税，实际收入会减少，
2. 按照 i=4，compound semiannually，n=25，pv=235000×0.8，
月付至少1000，
3. property tax 至少 200/month
4. 如你所说，4个人住是要打架的，收入再减少，

综上所述，买这个做投资，难，管理rental 会头大，很头大，花了精力回报率也不高。买来自己住还可以。

房租基本都被费用抵了。现金收入不多，基本没什么可浇水的。
condo费过高（估计电梯闹得），是投资的硬伤。 因地点好，自住或自住加出租赌房价升值还可以。

另外还要研究一下租金。 400-500感觉喊低了，要是500-600就合理了。

 

[smartgirl]

建议租给白领，租期长，租金一般给的高，又好管理，
不过眼下有点钱的白领都自己买房了，
这世道，好房子反而不好组了

 

[老烦]

小姑娘会管你叫兄弟？
回到正题，
1。 房租要交税，实际收入会减少，
2. 按照 i=4，compound semiannually，n=25，pv=235000×0.8，
月付至少1000，
3. property tax 至少 200/month
4. 如你所说，4个人住是要打架的，收入再减少，

综上所述，买这个做投资，难，管理rental 会头大，很头大，花了精力回报率也不高。买来自己住还可以。

1. 现金交易的房租都不用claim的，我这2年多都没有claim.
3. 地税是1800/year， 不要200/month
4. 夫妻相处都要产生摩擦，现在的学生大都很随和，管理其实很简单，给租master bedroom的租客一点点优惠，让他代管。我一个朋友以前的房东就是这样做的，我朋友连室友都包了。

 

[老烦]

房租基本都被费用抵了。现金收入不多，基本没什么可浇水的。
condo费过高（估计电梯闹得），是投资的硬伤。 因地点好，自住或自住加出租赌房价升值还可以。

另外还要研究一下租金。 400-500感觉喊低了，要是500-600就合理了。

我自己的经验是这样的:
我自己住主人房，剩下3间房，两个小房间每间400，客厅那间450，加起来是1250一个月。房贷包了地税，condo fee包了保险，总共是一个月1450。

除了偶尔洗次地毯，换个灯泡，没有其他的什么开销。

如果主人房也租，租金至少500 - 600， 因为有walk in closet还有ensuite full bath，甚至可以包车位。就算是500, 那一个月也有1750了。这足够cover所有贷款跟condo fee了，在强调一次，这是把地税跟保险都包进去的价钱。

这房子本身就是3室两厅两卫，就算改成了4室，也有足够的空间，不至于导致什么矛盾。我见过2室一厅一卫改成三室，3室的house改成5室，一样也租得好好的。

这几乎是最不用费力，最稳赚不赔的投资了，就算是每间房都只租400，每月房租跟费用相抵，那也是一套免费的房子阿，每年除去升值，也至少是17000 以上的稳定收入。如果不是急需钱，我真不会卖的。