退出令，能让央企放下地产肥肉吗？

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（CFP/图）
国资委六年来重组央企房地产业务的唯一成果，是将78家央企挡在了地产业门外。但接下来，央企真正退出地产业那一天仍遥不可期。
作者: 南方周末记者 王小乔 实习生 梅岭 发自北京
上一周房地产市场的“明星”，是央企。
3月18日下午，国资委急匆匆地召开了新闻发布会，宣布从今往后，除了16家以房地产为主业的中央企业外，其余78家不以房地产为主业的央企在完成自有土地开发和已实施项目后，必须退出。讲话只延续了十分钟，没有记者提问环节。
国资委启动央企房地产业务重组六年，这是第一次高调且坚决的“限制令”。而且，还迅速有了下文。
先是翌日，中国远洋运输集团董事长魏家福就表示半年内转让掉仅剩8%的远洋地产股份，彻底退出房地产业务。
四日后，国资委主任李荣融又给出了具体的时间表――15个工作日内上报退出方案。
国资委这次的雷厉风行，似乎缘于上周浮现的三个地王，皆为国资委或其它部委背景的房地产企业，从而引发舆论对央企介入地产业的新一轮声讨。
这三个地王的出现是央企去年大规模介入地产业的延续。据国资委网站公布资料显示，去年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%。
央企的恐慌性抢购
央企地王与限制令，时间挨得很近。上周一，“中国烟草”死咬着“远洋地产”拍地，最终远洋以2.7万/平米的楼面价成了北京新的单价地王；但几小时后，这个纪录就被另一家央企“中国兵器装备集团”旗下的“世博宏业”刷新为30197元/平方米；还是在同一天，中信集团的“中信新城房地产公司”，成了北京“总价地王”，同样具有国资背景。
三天后，限制令到了。
舆论认为，这是国资委在回应公众对“央企争做地王”的质疑。
国资委原企业改革局副局长周放生没有否认这一点。“白岩松说，房地产的事情总理管不了，总经理管得了。这话多狠啊，舆论压力多大啊。李荣融主任必须得做出一些表态的。”
不过，周放生也强调了国资委一直在推进央企重组房地产业务，今年本来也到了收官之年。
另一家民营房地产公司“阳光100置业”的总经理范小冲了解到，大部分央企都是提前得到消息去拿地，以做大房地产业务，避免自己被吃掉。范小冲在接受《21世纪经济报道》采访时说：“今年出现多起央企地王事件，或与央企与国资委的禁令赛跑有关。”
公开的信号，今年年初已经释放。
1月8日，国资委副主任黄淑和在央企负责人经营业绩考核工作会议上提示，央企要慎重进入股市、房地产和期货等高风险领域，已经进入这些领域的，要规范程序，严格考核。
1月10日，被认为今年宏观调控力度最大的“国11条”，也有一条专门针对央企――“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为。”
除了文件、精神，国资委也有实际举措。就是要从2010年开始非主业宾馆酒店分离重组工作，今后未经国资委批准，不以宾馆酒店为主业的中央企业将不得再投资新建经营性的宾馆酒店。当时就有业内人士将此解读为，央企地产业的重组不会太遥远。
16家，三年选定
16家的名单，也不是今年才确定下来。
2007年，国资委公布12家中央企业以房地产为主业时，同时允许五矿集团增设房地产业务为主营业务，基本确定了16家的名单。从2004年国资委计划重组央企房地产业务开始，这16家名单的确定用了整整三年时间。
最早的规划中，只限定了五家。根据2004年发布的《关于中央企业房地产业重组有关事项的通报》，国资委希望其它央企的地产业务能够向“中国建筑工程总公司、招商局集团有限公司、中国房地产开发集团公司、中国保利公司、华侨城集团公司”这五家传统经营房地产的公司聚集。
这一引导而非强制性的文件，当年只促成了华能集团将下属房地产公司划转给中房集团。还有一家广东核电集团，直接清理了酒店和房地产业的资金。2007年，李荣融在三年工作回顾的会议上，专门表扬了这两家企业。但时至今日，仍然只有这两个记录。
限定重组到五家的方案推进不下去，国资委在之后的几年中，公开的作为就是一批批地核定各家央企的主业范围，包括房地产业主业的核定。
2004年公布的第一批央企主业名单中，核定了两家――中国建筑工程总公司和中国粮油集团公司。2005年上半年的第二批名单中，中化集团、保利、招商局、华润被核定可以以房地产为主业。下半年的第三批，又圈了8家。剩下的3家，2006年和2007年陆续增补了上去。
即便是在16家确定主业为房地产的央企中，公司的地产业务历史也并不悠久。
中国水利水电集团是16家之一，但其有据可查最早的地产业务是2004开工的海赋国际写字楼，位于北京水科院西区。第一次公开拍地，是2006年4月在贵阳。
中化集团的地产业务虽然相对较早，但直到2007年方兴地产香港上市，才开始通过收购大规模介入地产市场。2009年的广渠路15号，是他们第一次进入公开土地市场拍卖。
剩下没有被确定为房地产主业的央企怎么办？国资委始终没有明确的禁止令。只有2006年施行的《中央企业投资监督管理暂行办法》规定，中央企业的非主业投资超过总投资的5%、资产超过总资产的5%就要上报，非主业投资占总投资的比重一般控制在10%以下。
2007年地产业狂飙之时，中国核工业建设集团公司被审计署、银监会查出违规炒楼，23.66亿贷款中，6.12亿元被划入与中核建有关联关系的房地产企业。国资委不得不在2007年8月1日公布《关于进一步规范中央企业投资管理的通知》，再次重申2006年的规定，并要求中央企业严格执行企业重大投资活动报告制度，严禁违规使用银行信贷资金投资股票及房地产。
疯狂的央企化身
奇怪的是，过去这两年多来，国资委都没有再对地产非主业的央企介入地产业发出公开的批评。去年一位国资委企业管理局相关负责人还公开表示，竞拍行为不算突破主业限制，因为他们基本上都是央企下辖的二级或三级企业，有些难以纳入国资委的监管范围。
根据3月18日国资委新闻发布会的材料《中央企业房地产业务有关情况》，国资委成立以来，央企的房地产业务重组是有成效的，三级以上房地产子企业户数已经从原来的728户减少到目前的373户。可公众和业界的实际感受却是，这两年来，央企开始突入房地产业，尤其是2009年，一半以上公众熟知的地王都是由央企创造的。
除了传统的房地产央企，去年冒出了不少行业内名不见经传的央企下属地产公司，厮杀于土地市场。成都中泽置业（隶属于央企中国电子信息产业集团），去年6月拿下了北京奥运村乡地块，被业界称为“黑马地王”。之后一个月，中化集团旗下的方兴地产因为拿到另一块更加热门的广渠路15号地，一战成名。
还有一些央企，刚刚成立了二级或三级地产公司，还没来得及投入战场。
今年北京最具争议的地块――“中服地块”的潜在争夺者中，就有一家隶属于央企的恒天地产有限公司。他的母公司恒天集团脱胎于纺织行业，不在16家名单之列，却在公司网站上将房地产与机械、纺织并列为三大主业之一。该地产公司成立于2009年10月。国电集团旗下，也有一家房地产公司国电置业，刚刚在去年7月取得了山西省住建厅颁发的房地产企业暂定资质证书，但其雄心勃勃，列出了3-5年的发展规划。
退出之路还很漫长
15个工作日后，78家非房地产主业央企就要递交退出方案了。国资委此次高调、坚定、反应迅速的“限制令”，能否切实生效，业内人士持保留态度。
78家之一的一位央企高层就说他们并不着急。“国资委是允许做完自有土地和现有项目再退出的，可我们现在自有土地就有很多还没做完呢。”
这也是很多非房地产主业央企的现实状况。一些发展了好几年房地产业务，却还没有在土地市场上露过面或者刚刚露面的央企，基本都留有自有土地或者使用其它变通的投资手段。仁达方略董事长王吉鹏告诉南方周末记者，中远只是一个特例，因为远洋地产是知名地产公司，必须依靠拍地增加土地储备，冲突太明显，而且远洋地产的大股东已经不是中远集团，而是中国人寿。
即使没有了自有土地的，重组也面临着方方面面的问题。“比如，如果转让股权给民营企业，央企职工的安置问题如何解决。”周放生表示。
还有一些央企下属房地产公司的控股方，既有16家以内的，也有16家以外的。中国建筑股份有限公司，就是由中国建筑工程总公司、中石油、宝钢集团、中化集团4家共同成立的。去年12月，该公司以32484元／平方米的楼面价拍得上海新江湾城C6地块，成为上海地王。该公司在2009年房地产累计销售额为469亿元，比上年增长了77.2%。
当然，禁了央企，不等于就解了高房价的困局。
国资委新闻发言人在新闻发布会上称，这78家企业所属的三级以上房地产子企业共有227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入只有15%，利润只占7%。
被允许的16家，才是央企地产军的主力。翻看2009年拿地的央企，被禁者只有一家中国电子控制的成都中泽置业，在所有国企拿地中仅占0.5%。
而所有中央企业房地产业务销售收入，又只占全国商品房销售收入的5%。
“我不赞同央企进入房地产行业，但我也并不认为央企是推高房价的重要因素。”周放生强调。
但是，问题的本质不在于央企是否推高地价房价，而是央企究竟是否应该进入房地产市场。无论是国资委允许的16家，还是禁止的78家，它们的尴尬是一致的。
3月20日的中国发展高层论坛上，国资委分配局局长熊志军很激动。他说央企在受“夹板气”，建议人大明确其定位。“如果将国企定位为经济组织，它进入利润较高的房地产行业，无可厚非；如果定位为社会公共服务组织，那么应该给予相应的支持。”
(本文来源：南方周末 )