请教OCAC和挺傻有关rental property报税的问题

[shgcn]

最近找了一个Accountant帮忙保税，现在他让我们做一个决定，到底要不要把primary residence的部分interest用来抵税，他的建议是no，原因是今后如果CRA要audit的话，会很麻烦。

我去年refianance了mortgage，提了一部分现金出来，其中一部分用于rental property的downpayment和其他相关的费用，另外一部分自己用了。原来以为refinance后，部分primary residence的利息可以用来抵税，但是这个accoutant认为不值得这么做，这么做，会给自己以后带来很多麻烦，而且也低不了什么税。我很想听听second opinion,他给我解释了半天，我还是不很明白为什么。

 

[挺傻]

你的交易记录清晰吗？我的意思是说可以清晰的显示出来你从PRIMARY RESIDENCE拿出来的钱用到了买RENTAL PROPERTY了吗?如果交易记录清晰，来龙去脉清晰的话我个人认为是可以抵税的，即便将来被AUDIT到也可以JUSTIFY。交易记录不清晰比较麻烦些。

你的会计师怎么解释不值得这样做的？

 

[OCAC]

同意楼上的观点。如果你提出的现金是投资 business or rental business，你是OK的。
但是如果你还用于其他相关的费用，而且这个费用是personal的话，你会比较麻烦一点。因为当你还钱回去的时候，你很难说是还的哪个portion (business or personal).

因为是第一年，可以根据你的business portion and personal portion to prorate the interest expenses. 也就是说只是deduct business related interest expense.

往后，当你还钱回去的时候，如果比较conservative的话，treat 还的钱 as repayment for business portion. 如果比较agressive 的话，会treat 还的钱 as repayment for personal portion. 至于多少才是reasonable的话，就要看你怎么justify 了。

 

[shgcn]

你的交易记录清晰吗？我的意思是说可以清晰的显示出来你从PRIMARY RESIDENCE拿出来的钱用到了买RENTAL PROPERTY了吗?如果交易记录清晰，来龙去脉清晰的话我个人认为是可以抵税的，即便将来被AUDIT到也可以JUSTIFY。交易记录不清晰比较麻烦些。

你的会计师怎么解释不值得这样做的？

我的会计师认为，抵税和今后被audit比起来，不值得这么做。从我的文件来看，我有Mortgage Statement, Mortgage Commitments for both properties，不太清楚这些文件到底能不能说明资金的来龙去脉。

另外， 正如OCAC所说的，我还用于其他相关的费用，而且这个费用是personal，我的会计师认为会比较麻烦一点，所以也不建议我用primary residence的利息来抵税。

我的会计师还让我要注意，如果每年我们的rental property都是负数的话，等我们卖房子的时候，capital gain会多上税。对于这一点，我不是很理解。这也是他不建议我们抵税的原因之一。

我大概算了一下，如果我们用利息抵税的话，每年大概可以多拿400-500元。原来以为，refinance去买rental property可以有税务上的deduction,但是没有想到有那么多因素要考虑。

 

[OCAC]

至于要不要用interest来低税，即使以后被audit, 如果你deducted interest is reasonable, 我相信CRA还是会allow 的，或是allow 一部分。你的会计师的建议是非常的conservative. 每个人的观点不一样，这个不好做评价。

至于你的会计师说如果每年你们的rental property都是负数的话，等你们卖房子的时候，capital gain会多上税，这个不正确。
如果你有rental loss的话，the amount of loss将会accumulate到你的 CNIL (ccumulative net investment loss) account, 而你的CNIL balance 将会影响你个人的$750000 lifetime capital gain exemption. 这个capital gain exemption和你卖投资房完全没有关系，也就是说你的capital gain 该交多少税还是交多少税。
一般来说你如果卖qualified small business corporation shares 或者其他一些不常见的投资（比如说quilified farm property) 的时候才会考虑CNIL balance 和$750000 lifetime capital gain exemption。