crazycondotoronto
多伦多的地产经纪
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- 2011-05-17
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发现越来越多的朋友加入到楼花投资的队伍里来, 个人对于投资Condo楼花的有一点经验和建议, 想和大家分享一下. 希望对于 第一次投资楼花的朋友有所帮助：
１.做最坏的打算，买能够自给自足的楼花
大家在买楼花时都是怀着在市场升值时大赚一笔的美好愿望，但是没有人能够预测市场，如果比较点儿背， 在你要出手时，央行加息或者失业率升高导致市场走低，这时候如果租金能够cover 大部分的cost, 管理费, property tax, mortgage. 将损失减少到最低，我们就有希望迎来市场复苏。所以，建议买交通便利，人口密集， 好出租的楼花。有一些朋友想在一些人口稀少，环境安静的地方买condo楼花。能够理解大家希望环抱自然，远离人群的心情, 毕竟咱们都是来自人口大国。如果买house 我举双手双脚赞成, 但是大部分人买condo, 图的是方便和热闹。而且， 在不好出租的地方投资等于将所有的希望寄托在市场升值上，无异于闭着眼睛在飞， 风险太高.
2. 同样的房型里， 买最小的， 最便宜的。
条件相似的情况下， 买最小的。如果有两个one bedroom unit, 一个580 sq.ft, 另一个 540 sq. ft. 其他条件相似，我建议 买540 尺的. 在购买楼花时，同一房型，越大的越贵。580 尺的要比540尺的多付40尺的钱，但是在转手的时候，买家只会在乎是one bedroom, 不会特别计较 40 尺的差别。因此，540 尺可以卖到和580尺 一样的价格。mls 上的resale condo，一个地区的one bedroom 的要价都差不多。反而是房型更为重要。
3。 房型与view 不能兼得时取房型而舍view. 在一些人口密集的地区, 好的 view 有时候是一件可望而不可及的事情。 即使花了高价买了一个现在没有任何高楼遮挡的unit，以现在几乎每周出一个新楼盘的速度，谁又能保证将来不会被挡? 所以， 在没有明显缺陷的情况下（三面被高楼环保，采光有影响）， 选好的房型更是王道。
我总结了几个好的房型的要点:
* 整个房型看起来要规矩, 方正
* 进门以后没有狭长的走道, 因为一来这段走道基本上是waste of space,二来, 比较重视风水的买家不喜欢,好像有财路会窄的说法
* 卧室一定要有窗户, 大家在购买时要仔细研究floor plan, 现在有的小户型, 卧室真的没有窗户, 加上几个棱子,和监狱差不多了,这种的一定不好卖
* 选择有大的terrace or balcony的unit, 大阳台是一个卖点，特别是老外很喜欢， 而且阳台是不算管理费的，如果价钱差的不多，何乐而不为呢？
* 要９尺的房顶，不要８尺的。现在一般的房顶高度都在８尺，或９尺。９尺的房顶会使整个房间看起来更宽敞。有的楼一部分楼层是９尺的房顶，一部分楼层是８尺。买前一定要问清楚。
* 远离垃圾站，不但要看单元本身的房型，还要注意在整个楼里的位置．不要买在垃圾站附近的．人来人往的，会很吵．
4. 买一个two bedroom 的不如买两个one bedroom
买一个two bedroom 的不如买两个one bedroom的．如果买来自住， 另当别论．但是如果是投资，one bedroom的市场需求量是最高的. 相反，two bedroom 的有点曲高和寡．成本高，但是市场需求量却不高．而且如果在closing 之前没有出手，需要短期持有，two bedroom的管理费和property tax 都高，可是租金却不比one bedroom的多多少，downtown, one bedroom可以租到＄１４００ 到＄１５００／月， two bedroom的也就是 ＄１８００／月.
５．搞清楚assignment的条件
assignment 就是在closing之前把房子转卖给别人．这是大家炒楼花的一种主要方式．虽然几乎每个builder现在都允许assignment, 但是都收取一定的费用（$3000 到$5000),还有一些附加条件和限制，主要是避免和他们造成竞争．
比方有的是９０％sold,才允许转让．或者是在盖好之前的一段时间内才可以转让．而且，通常是不允许在mls 上post的，如果发现，builder可以直接取消合同，而且不用退还deposit. 所以一定要小心．在买之前要了解清楚．
6. 了解 closing cost
不要以为房价就是你要付的全部.如果要closing the deal, 还要付大概$１００００到＄１５０００: 包括land transfer tax, lawyer fee, 还有builder 转加在购房者身上的费用，主要有development levy 和 service fee． development levy 是政府向builder 收取的使用政府资源的费用，如周围建了个学校或者park,政府就会让builder 交一定的费用．但是这些builder 都会转嫁到购买者身上．service fee 包括按装水表，电表等等的费用．每个builder都会向购房者收取这些． 但是大多数builder会CAP这些费用, ＄3000 到５０００不等．如果没有封顶,等于把自己放在了任人宰割的境地．
7. 任何事都是可以谈的。
不要以为所有合同条款都是铁板钉钉的，任何事都可以协商。比如延长１０天的cooling off，还有cap closing cost, deposit payment structure 等等. 当然，比较火的楼盘，builder 不一定会让步。但是谈了就有机会。我就曾经帮自己和客户把１０天的cooling off延长到了２１天，和cap development fee.
如果有问题，或者想要讨论，可以加我的MSN：crazycondo@hotmai.com
１.做最坏的打算，买能够自给自足的楼花
大家在买楼花时都是怀着在市场升值时大赚一笔的美好愿望，但是没有人能够预测市场，如果比较点儿背， 在你要出手时，央行加息或者失业率升高导致市场走低，这时候如果租金能够cover 大部分的cost, 管理费, property tax, mortgage. 将损失减少到最低，我们就有希望迎来市场复苏。所以，建议买交通便利，人口密集， 好出租的楼花。有一些朋友想在一些人口稀少，环境安静的地方买condo楼花。能够理解大家希望环抱自然，远离人群的心情, 毕竟咱们都是来自人口大国。如果买house 我举双手双脚赞成, 但是大部分人买condo, 图的是方便和热闹。而且， 在不好出租的地方投资等于将所有的希望寄托在市场升值上，无异于闭着眼睛在飞， 风险太高.
2. 同样的房型里， 买最小的， 最便宜的。
条件相似的情况下， 买最小的。如果有两个one bedroom unit, 一个580 sq.ft, 另一个 540 sq. ft. 其他条件相似，我建议 买540 尺的. 在购买楼花时，同一房型，越大的越贵。580 尺的要比540尺的多付40尺的钱，但是在转手的时候，买家只会在乎是one bedroom, 不会特别计较 40 尺的差别。因此，540 尺可以卖到和580尺 一样的价格。mls 上的resale condo，一个地区的one bedroom 的要价都差不多。反而是房型更为重要。
3。 房型与view 不能兼得时取房型而舍view. 在一些人口密集的地区, 好的 view 有时候是一件可望而不可及的事情。 即使花了高价买了一个现在没有任何高楼遮挡的unit，以现在几乎每周出一个新楼盘的速度，谁又能保证将来不会被挡? 所以， 在没有明显缺陷的情况下（三面被高楼环保，采光有影响）， 选好的房型更是王道。
我总结了几个好的房型的要点:
* 整个房型看起来要规矩, 方正
* 进门以后没有狭长的走道, 因为一来这段走道基本上是waste of space,二来, 比较重视风水的买家不喜欢,好像有财路会窄的说法
* 卧室一定要有窗户, 大家在购买时要仔细研究floor plan, 现在有的小户型, 卧室真的没有窗户, 加上几个棱子,和监狱差不多了,这种的一定不好卖
* 选择有大的terrace or balcony的unit, 大阳台是一个卖点，特别是老外很喜欢， 而且阳台是不算管理费的，如果价钱差的不多，何乐而不为呢？
* 要９尺的房顶，不要８尺的。现在一般的房顶高度都在８尺，或９尺。９尺的房顶会使整个房间看起来更宽敞。有的楼一部分楼层是９尺的房顶，一部分楼层是８尺。买前一定要问清楚。
* 远离垃圾站，不但要看单元本身的房型，还要注意在整个楼里的位置．不要买在垃圾站附近的．人来人往的，会很吵．
4. 买一个two bedroom 的不如买两个one bedroom
买一个two bedroom 的不如买两个one bedroom的．如果买来自住， 另当别论．但是如果是投资，one bedroom的市场需求量是最高的. 相反，two bedroom 的有点曲高和寡．成本高，但是市场需求量却不高．而且如果在closing 之前没有出手，需要短期持有，two bedroom的管理费和property tax 都高，可是租金却不比one bedroom的多多少，downtown, one bedroom可以租到＄１４００ 到＄１５００／月， two bedroom的也就是 ＄１８００／月.
５．搞清楚assignment的条件
assignment 就是在closing之前把房子转卖给别人．这是大家炒楼花的一种主要方式．虽然几乎每个builder现在都允许assignment, 但是都收取一定的费用（$3000 到$5000),还有一些附加条件和限制，主要是避免和他们造成竞争．
比方有的是９０％sold,才允许转让．或者是在盖好之前的一段时间内才可以转让．而且，通常是不允许在mls 上post的，如果发现，builder可以直接取消合同，而且不用退还deposit. 所以一定要小心．在买之前要了解清楚．
6. 了解 closing cost
不要以为房价就是你要付的全部.如果要closing the deal, 还要付大概$１００００到＄１５０００: 包括land transfer tax, lawyer fee, 还有builder 转加在购房者身上的费用，主要有development levy 和 service fee． development levy 是政府向builder 收取的使用政府资源的费用，如周围建了个学校或者park,政府就会让builder 交一定的费用．但是这些builder 都会转嫁到购买者身上．service fee 包括按装水表，电表等等的费用．每个builder都会向购房者收取这些． 但是大多数builder会CAP这些费用, ＄3000 到５０００不等．如果没有封顶,等于把自己放在了任人宰割的境地．
7. 任何事都是可以谈的。
不要以为所有合同条款都是铁板钉钉的，任何事都可以协商。比如延长１０天的cooling off，还有cap closing cost, deposit payment structure 等等. 当然，比较火的楼盘，builder 不一定会让步。但是谈了就有机会。我就曾经帮自己和客户把１０天的cooling off延长到了２１天，和cap development fee.
如果有问题，或者想要讨论，可以加我的MSN：crazycondo@hotmai.com
