沈彬：别让“70年产权”再折磨中国人了

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沈彬：别让“70年产权”再折磨中国人了
2011年8月4日 17:38 来源：时代周报


近日，深圳被曝出所谓“全国首例无偿收回土地到期房产”案—金桃园大厦一期业主被告知土地出让年限期满后，政府将无偿收回土地，土地上的建筑及其他附着物，将被政府无偿取得。后来政府方面的澄清，越发让普通人看不懂。作为普通人要问：70年之后我的房子会不会被收走？这种奇怪的土地制度是怎么形成的？

简单说一下金桃园大厦的历史，1998年，原深圳市规划国土局同意原南山区建设局以零地价的方式，将这块土地转让给深圳市罗沙工程有限公司，同时规定：土地期限届满，政府不仅无偿收回土地使用权，土地上的建筑物及其他附着物，也由政府无偿取得。

最近，“无偿收回”的事被抖了出来，媒体作了报道，才有了“全国首例无偿收回土地到期房产”的新闻。

回溯历史，解放之后我们一直在追求一大二公，对于私有化，特别是土地私有化一直非常“警惕”。在改革与保守的博弈中，政策往往是摸石头过河式的“机会主义”。

1978年的十一届三中全会决定改革开放之后，1979年出台了《中外合资经营企业法》，其中使用了“场地使用权”的说法，明显是临时租地的意思，没有土地使用权的含义。之后随着改革的发展，土地日益成为重要的生产要素，于是1990年国务院的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了土地使用权有偿出让制度，其中规定居住用地的使用权最高年限为70年。

这就是所谓“70年”的最早出处。土地使用权期满以后怎么办？该条例第40条规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”，到期连房子一起无偿收回，这也是当年深圳出让金桃园地块时，合同所明确要求的。

同时作为“例外”第41条还规定，土地使用权期满，土地使用者“可以”申请续期，并重新签订合同，支付出让金。这只是“可以”而不是政府“必然”续期。原则上要收回，例外情况下可以延期，这是在1990年的环境下作出的“机会主义”决策。

1995年施行的《城市房地产管理法》中，不再提“无偿收回”，第21条规定：年限届满后，土地使用者可申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，重付土地使用权出让金。

 

[SuanNiHen]

中国地方政府债台高筑，恐发新卖地潮

2011-07-18
最近一段时间，中国各地方政府负债累累的问题是舆论关注的一个焦点。各地方政府总负债金额达10万亿人民币以上，还债高峰即将到来。有分析认为，由于各地方政府财政压力大，中国恐发生新一轮的卖地潮。
专家分析认为，由于各地方政府普遍债台高筑，面对还债压力，它们必会卖地还债，从而引发新的卖地潮。7月份，成都、大连等城市都出现加速卖地的迹象。执教于美国南卡罗莱纳大学邓肯商学院的谢田教授说：

“中国地方政府发现卖地潮原因在于它的贷款、还贷高峰要到来了。它的债务都是从国有银行来的。它需要钱来开发房地产，银行借钱给它。开发商实际上他们要联合起来维持高房价，至少房子在银行的账面上还是优良资产，不是坏账，这样大家都可以过得去。土地财政和房地产泡沫为什么会被维持就是这个原因。”

中国各地方政府搞的土地财政、也就是通过卖地来增加收入、发展建设项目的做法，一直被认为是过去几年来中国房价持高不下的“罪魁祸首”。今年上半年，中国很多城市推出“限购令”之后，不断上涨的房价开始受到抑制，土地成交价格也有所下降。新疆乌鲁木齐的房地产经纪人刘先生说，乌鲁木齐的二手房价格开始下降：

“政府卖地这一块，房价抬高，这和地价有很大的关系。现在二手房价格开始下降了，下降很明显。下降的只要原因一个是限购，有本市户籍的一个家庭可以拥有两套住房，外地户籍只能购买一套住房；另外一个措施就是银行几乎不放贷了。”

虽然7月份中国房价出现松动的拐点，但与此同时，各地方政府向市场推出或计划推出的土地也出现一个明显的高峰，总价值至少达1000亿元人民币。今年1-6月份，有些城市土地出让成交金额有所下降，但到7月份又有所回升。这显示地方政府正在通过大量卖地来缓解财政压力。谢田教授说：

“中共上面也看到这些问题。房价太高，民怨沸腾，大家买不起房子，这也不能持久。在这个还贷高峰开始来的话，他们下面就感到压力了，它不得不想点办法，有些地方开始松动，慢慢把房价降下来，还有的就是挪东墙补西墙，继续卖地然后用这个钱来偿还债务。”

与此同时，中国各地土地财政的支出需要增加。中国从去年开始要求各地把土地出让金的10-15%用于公租房建设，今年又要求把卖地收入的10%用于教育，10%用于农田土地建设。在专家看来，这些因素都会加剧各地方政府的财政压力，使它们增加对土地财政的依赖性。刘先生分析说：

“尤其是政府这一块，为了多留点儿财政收入，它对卖地很热衷。所以中国如果不改变这种状况，我感觉现在是用政策把它房价压下去，总归又会反弹上来的。因为地价，首先政府由于收购很高的地价，开发商拿到很贵的地，他盖出来的房子的价格自然而然就会高。”

和刘先生一样，不少分析人士呼吁中国打破地方政府土地财政的利益链。但是，在谢田教授看来，打破这个利益链可不是件容易的事：

“实际上真正要打破利益链的话，就得取消政府对土地的垄断。就让市场来决定（土地价格），还有涉及到国家财富的体系的问题，中共从来没有真正把土地所有权让给民众，（把土地作为）控制中国人民的办法。”

半年前，中国曾出台新条例，要求各地在征房征地时按照类似房地产市场价格给予补偿，而不再考虑政府定期公布的房价，希望以此来减少因补偿问题产生的拆迁纠纷和强制拆迁现象。但是，目前各地强拆事件仍不断发生，斩不断的土地财政利益链也被认为是强制拆迁屡禁不止的根本原因之一。