投资出租房，我的情况，并请教几个问题

[zhouhui74]

我们看到大学附近有一个学生房49万，9间，年收入48000，现在的lease到明年8月31日。地税5200，保险2000，水电5000，mortgage大概2600/月（首付打算用line of credit，其他贷款），加上维修算3000，扫雪算1200，割草可以自己割。出租的税算1/3那么大概4000。那么每年大概要贴进去4000。自己赚到的是mortgage的本金和房子的增值。

请教各位，是不是值得买？

再请教各位，这样的话是不是一定要申请businiss ID ?

再请教各位，是不是需要注册一个公司 ?

再请教各位，有没有什么合理避税的办法 ?

先谢过

 

[abacada]

跟９个房客打交道的一些麻烦事别忘了考虑进去。

 

[lahaya]

If everything goes as you quoted, you will have about 15% return on your 20% downpay.

Good luck!

我们看到大学附近有一个学生房49万，9间，年收入48000，现在的lease到明年8月31日。地税5200，保险2000，水电5000，mortgage大概2600/月（首付打算用line of credit，其他贷款），加上维修算3000，扫雪算1200，割草可以自己割。出租的税算1/3那么大概4000。那么每年大概要贴进去4000。自己赚到的是mortgage的本金和房子的增值。

请教各位，是不是值得买？

再请教各位，这样的话是不是一定要申请businiss ID ?

再请教各位，是不是需要注册一个公司 ?

再请教各位，有没有什么合理避税的办法 ?

先谢过

 

[CFC_QUEST]

是个rooming house, property mngt, utilities 要多些.

简单回答最后一个问题, 你的收入是负的(报税时), 不是要考虑交税. 而是要减税的. 不是避税, 是要看你想减多少税la.

"出租的税算1/3那么大概4000" 不应该有这项.

其他的问题是你要看着办, 看你想干啥啦.

mtg rate 你是用5%, 还行吧. 看看6, 7% 又如何(mtg rate increase)? Vacancy rate? 5%; turnover time/cost (~$500 per room?)?

"赚...房子的增值"agant 说地?

 

[outoil]

没有看到房子的状况，很难说。我想要考虑的：

1。是不是在最近有很多要维修更换的东西，这些动辄要你几千大洋。
2。你是否有出租房的经验，因为一上来就要同9个房客打交道。
3。你是否有DIY能力，能做一些修理工作。

我觉得一上来先别考虑挣钱，先想有问题了怎么办，我能应付吗？另外，按你的估
计，一个月要倒贴400元，也不是小数目。报税的事情你只要如实报就行，也不可能
长年亏损吧。

 

[zhouhui74]

很高兴这么多同学讨论指教

9个人我想着也头大，不过自己没有能力赚其他钱，就不能嫌麻烦了。我是这个大学毕业的，多少有些熟悉。我们的收入算不上太少，也不乱买东西，但就是没什么钱剩下来，于是想出这么个不知道是好主意还是坏主意

我希望房价每年涨2%，加上mortgage归还的本金，一年希望能有2万的额外收入(当然以后卖房子才拿得到这笔收入）。因为钱全是银行的（首付用line of credit, 其他用mortgage），因此当自己多打一份工。这只不过是我希望的，很难说有多大的风险，请热心人帮我出出主意。

这房子现在看挺好，以后就不知道了，我自己最多装过一个洗脸池，希望以后能多干些。

5年固定利率，5年以后那时候应该有经验了再考虑。martgage的本金是不能抵税的，因此每年1万多本金的钱没有真正到手，却不能算亏损，还要交税，不知道各位高手有什么合理避税的好办法？

这个房子在我看的房子里，已经算是收入/价格比很高的了，还要贴钱。不知道有正现金流的房子是怎么样的？

 

[天淡云清]

维修费是相当难以估算的，出租是一个薄利行业，其中的酸甜苦辣我最知。我有20多为房客。

 

[outoil]

你说的大学是OU，还是CU，AC，或者是魁省的？

如果在市里，49万买9间房的HOUSE应该是有一点年头的房子，应该有不少维修工作
要做。而且学生不会给你好好用，动不动就是这儿坏啦，那儿要换东西什么的。

买房前找INSPECTOR好好看看房子，估计一下有多大的维修工作要做。另外，现在住
9个人，是不是合法，符合市政府的有关出租规定，都要考虑。当然你是做投资，不
希望违法经营。

 

[zhouhui74]

开始没注意，这是个渥太华的论坛，我不在我渥太华在安省的西南面。房子40多岁，这是注册过的合法学生房。房子是bunglow改造的，每层只有一个卫生间，其他看着还好，大概是因为要卖所以整修过。这个周末请人做home inspection，不知道如果有真的结构问题他是不是看得出来，希望他能给出一个大概的整修清单。

楼上说的对，学生破坏性很强，我看过几个学生房跟垃圾桶一样，而且几乎每年都要找人。好处也有，房租比一般高一些，家长都在lease上签字担保，不太会欠房租。在没有找到更好的赚钱办法之前，我打算先试试这个。我以前买过股票，发现不是这块料，现在还套着呢。

刚才打电话去CRA，说不需要HST账户和business accout，不错，少些麻烦。

 

[outoil]

同股票相比，出租是比较可靠的买卖，尤其是租给学生，能够保证客源，只是操心的
事比较多。

另外，出租不需要注册公司，也不需要BUSINESS NUMBER。出租收入计入你的个人收
入。

另外，提醒一下，如果有什么维修，你自己不能搞定，还是请正规公司做比较好，
因为维修费是计入你的开销的，可以抵税。

 

[zhouhui74]

谢谢 outoil 的提醒。

另外有个问题，我看CRA的手册，买房的律师费不可以当成当年的开销，不知道home inspection 可以当作当年的开销吗？先谢过！

 

[wiiwii]

讲老实话，这价格，这类型的房子，我看都不会去看

 

[zhouhui74]

请问wiiwii为什么觉得不好？我现在要是决定放弃还不算太晚。

 

[ccc]

一切费用，抵消收入，不是直接抵税。

 

[buddy]

The negative cash flow is a big drawback. Of course, it is very difficult to find positive cash flow houses, just like it is very difficult to find good stocks among thousands of them. I think at least it should be break even.

Have you read "Rich Dad, Poor Dad"?