LXU
知名会员
- 注册
- 2005-12-21
- 消息
- 24
- 荣誉分数
- 13
- 声望点数
- 113
周围有很多朋友买房，或换大房，可见华人勤奋自强，通过自身努力追求更高的生活质量，这是好事。
因为我在房地产业工作，主要和大开发商打交道，算是了解一些开发商的习性。平时24-7都贡献给了工作-老公-孩子，现在趁着休假，分享一些工作中学到的经验，希望对想买新房的同胞们有帮助。
1 - 买房是大事，所以不能急。房地产业的金言玉律是什么？-- location, location, location! 要想的第一个问题先是房子买在哪里 - Barrhaven, Riverside, Kanata, Orleans? 要考虑的因素很多，包括夫妻工作地点，交通方式，亲朋好友，社区服务设施，等等，若有上中学的孩子，还要考虑学区。
区段不同，土地的成本会有差异。比如某开发商同一户型在Barrhaven的标价就比在Riverside低1%, 是由于基础设施投入的成本不一样导致的。要知道任何一个开发商的项目都是独立的business plan, 必须达到公司的net profit，而这些成本会转移到购房者的身上。
2 - 大区定下来了，就要定“小区”。这是很关键的一步。建议采用大多数人的做法 – shop around, “货比三家”。需要到不同的开发商的购楼中心多看看, 多比较，看自己喜欢什么样的风格。
要知道凡是购楼中心作销售的人员，他们是靠卖房子吃饭的，受过专业的训练，有丰富的经验，会让你觉得“宾至如归”，十分亲切，但是千万不要因为销售人员的甜言蜜语, 或是因为你看上的lot被held了，或是公司要加价了，就很快作决定 。切记买房是大事，所以不能急。接下来要了解的东西还很多, 比如该公司的基本情况，户型都有哪些，标配如何（model home往往都是upgrade过的），closing day, 等等 。如果认识朋友同事住该公司的房子，也可以茶余饭后的聊聊。
建议在看房之前一家人商讨一个“criteria" - 什么是"must have", 什么是"better have"。(比如双车库是"must have"，旋转楼梯可以是"better have"。) 这样在挑选lot和户型的时候目标会更明确。
“现价比”是很多人参考的一个合理因素，但是也不要忘了“一分价钱一分货”，如果某公司的报价比另一公司的相似户形略高，可以礼貌的问一问为什么。有问题尽量问, 但是不要100%相信销售人员的回答，到不是他们会有意欺骗，只是销售人员所掌握的情况不见得全面。（待续）
买房是大事(二)
3. 如果有两三家builder的风格比较和心意，那就可以开始考虑lot和户型。
Lot:
很多人在挑选lot的时候忽视了朝向，考虑到渥太华的地理位置和气候，南北向的lot会适用些。同样的户型，朝南还是朝北区别很大，主卧室（自己的睡房）最好朝南，这样你每天的心情会好很多。如果房子的主朝向朝西，夏天会很热（冬天却不见得更暖和）。
另外周围的lot也很重要，尤其是对着自己后院的lot是什么户型？有可能在你决定的时候这些信息还没有，但是千万不要犹豫多问几句。如果邻马路，是什么级别的道路？local? collector? arterial（会很吵）? 如果旁边是一块空地，那将来是拿来作什么用的？走多远能到最近的公园，学校，超市等，也是大家最关心的问题。
现行的设计标准，大多数小区道路(local street)会有一侧sidewalk,另外一侧是utility box和street light。这些位置都是提前设计好的，通常不容易调整。渥太华的sidewalk目前还是由市政府负责铲雪，所以不存在有人摔倒的责任问题。如果是有两条sidewalk的道路（通常路面会较宽），那就是级别较高的道路，说明设计的车流量较大，有小孩子的家庭就要考虑是否能够接受。另外现有及规划的公共汽车路线在哪？如果从家门口过，会不会嫌吵？
在销售人员那里获取信息之后，应该到市政府去核实。大多数情况，销售人员在这方面提供的信息不尽准确。除非有录音, 他们对自己提供的信息是不负法律责任的。对销售人员提出的“额外优惠”，一定要多长心眼。比如若某一lot包空调，很可能是因为预测的室内噪音超过MOE (Ministry of Environment) 的最低标准，只有关上窗户才能达标，所以才会包空调。
户型:
上次说到”must have“和"better have"，挑选户型应从家庭生活的实用为主。比如一进门，是要"mud room",还是"closet"? 有没有能坐下换鞋的地方？ 如果都没有，冬天进出门可能会不方便。又比如家里如果有人需要经常用电脑或加班， studio是在楼上好还是在楼下好？如果孩子小，主卧室是否需要大些？ -- 可以放King size bed, 这样孩子半夜跑进来一快睡儿不至于太挤。同是双车库，有些是18尺宽，有些是17尺，一尺之差，会影响能否停下两辆大车。想清楚这些问题，就不至于被model home漂亮的装修弄的眼花缭乱。model home只是一种广告推销，家庭使用完全是另外一会事儿。
（待续）
买房是大事(三)
4. 关于开发商。
房地产是高投入，以谋利为目的的产业。所有的开发商都是“money-driven"。说他们100%“唯利是图”，稍过分了一点。渥太华大多数开发商并不是只作一笔生意，因而还是很看重自己的声誉。
如果多到售楼中心去观察，你会留意到不同公司之间的区别。
有的公司属于“薄利多销”型 -- 楼盘大，开盘的户数多，户型的选择也多，而价位明显比其它公司略低一些。那么他们怎样降低造价以保证利润呢？减小lot size是比较有效的方法。传统的lot一般是100-110尺（30-33m)深，面宽根据户型而变化。而小lot的进深可以减到80尺（25m)，这样每公顷（hectare)可建设的净密度可以到35户/公顷，土地成本下降 (提高土地和基础设施的利用率，也是受到规划政策鼓励的)。售楼中心及网站上的标价往往是以floor area/lot width为标准，如“From $421,500, 2,238 sq ft, 36’ wide lot”，lot进深的尺寸不容易被立刻发现。如果买家不介意院子小一点，跟邻居近一点，从“现价比”来讲还是值得的。
相比较，有些公司属于“精打细造”形，其中不乏以作“craftsmanship homes"起家的。这种公司每期推出的户数不会很多， 在传统甚至更大的lot上面建房，施工标准也相对较高。由于建设的成本很高，房价自然高，并且会有很多"added premium", 邻绿地啊，extra deep lot啊,等等。这种公司一开盘，常会有熟悉行情的买家通宵打地铺排队抢购，主要是看中了他们的建设质量。要注意的是如果建设密度偏低，地点通常会离基本服务设施远一些。
当然大对数公司处于两者之间，推出新户型比较谨慎，价位 “比上不足，比下有余” 。他们看中的是市场中70%以上的处于中层的购买力。如果拿几家公司的相似户型、标配相比，会觉得各有千秋，这时候就要看个人的喜好了。想更好的了解一家公司的风格，可以开车到其近期建好的小区里去兜一圈，感觉会更明确一些。
5.
从开盘到closing, 开发商是有很多审批报建的工作要做的。因为在开盘之前，所有的施工设计（指小区）都是草设计，开发商必须要在小区registration（即在土地管理中心注册所开发的项目）之前完成设计的细化。registration 之后才能合法交户(closing)。如果销售人员告诉你closing是开盘6个月之后，要有心理准备，可能会延期。如果小区已经注册，那么只是一个申请building permit和施工的问题，时间不会差太远。在registration之前，开发商是可以合法调整lot甚至是道路的设计。这就是为什么有些买家看好了50"的lot，后来却被改成了45”。往往这种调整是一些细节上的疏忽造成的。但对买家来说，可能会导致看好户型过大而盖不到缩小的lot上面。如果小区已经注册，lot是定死的，不会改。不过这个时候，好lot已经被挑的差不多了。
“Quick Delivery”或者“Inventory Homes”就是开发商在无人购买lot的情况下，自作主张选择一个户型盖在上面。往往是因为楼盘已经卖的差不多，急于收尾。如果lot户型合心意，这种房子并没有什么不好，closing day延期的可能性很小，在作决定之前就可以看到快建成的房子，买方只需到市政府核实一下building permit的图纸就可以。
市政府building permit的图纸是唯一有效的证明什么户型盖在什么lot的图纸。销售人员再怎么保证，买家都应该亲自去核实。即便有官方图纸，房子多建一尺或少建一尺，都在误差允许范围内。如果model home恰好多建一尺，而你自己买的房子却不巧少建一尺，感觉上就是两尺之差。这种情况可能是由于lot面宽过紧而达不到最低红线退界造成的。所以如果销售人员告诉你“这种户形通常是盖在45尺宽的lot上，但42尺也可以…”时，你要想清楚自己买的到底是什么。
买房是大事 (四)
6. 施工质量
基本上所有的开发商都很看重自己的声誉，并不会有哪一家故意“偷工减料”而降低施工质量。但售后投诉的情况还是有。个人体会，一家公司的施工质量和项目管理有直接关系。渥太华的当前的建设市场，contractor是供不应求的。好的contractor都去投标市政的大项目了。如果开发商有自己的施工队，那么在调度施工物资上会有很大的主动权，或有些开发商在渥太华的市场生存的时间已经很久，与contractor的关系稳定，并且熟悉contractor的水准，这种情况，施工质量会比较稳定，延期的可能性也比较小。而有些开发商，在开盘前期准备不足，没有提前预定住contractor，却面临大单的closing，难免会“临时抱佛脚”，项目管理人员顾了东头顾不了西头，在不完全熟悉contractor的水平的情况下急于施工，那么显然施工质量出问题的概率就会高一些。另外施工质量跟公司/楼盘本身的定位也有关系。比如“craftsmanship homes"卖的就是设计和施工质量，很少出现问题。
7. APS 中容易被忽略的问题
大家都知道Agreement of Purchase and Sale买卖合同要包含有关lot, model, site plan, elevation, price, closing day等等,重要的内容。但有两相经常被忽视:“easement on title"和"subdivision agreement"。两者都可以通过title search 在土地注册中心查到，而且你的律师应该帮你做。easement简单的解释就是给第三方的使用权，比如hydro,或你的邻居（access easement for town homes)。subdivision agreement是开发商和市政府之间的权责合同，里面可能会包含一些与买方的lot有关的 warning clause 或 covenant, 并不见得都是对买方不利的，了解这些情况会减少事后的surprise.
8. 结束
以上只是我个人工作中的一点体会。买房是大事，所以不能急。该跑的腿，该作的research, 最好去作。真心希望大家都住上称心如意的房子。：D
（完）
因为我在房地产业工作，主要和大开发商打交道，算是了解一些开发商的习性。平时24-7都贡献给了工作-老公-孩子，现在趁着休假，分享一些工作中学到的经验，希望对想买新房的同胞们有帮助。
1 - 买房是大事，所以不能急。房地产业的金言玉律是什么？-- location, location, location! 要想的第一个问题先是房子买在哪里 - Barrhaven, Riverside, Kanata, Orleans? 要考虑的因素很多，包括夫妻工作地点，交通方式，亲朋好友，社区服务设施，等等，若有上中学的孩子，还要考虑学区。
区段不同，土地的成本会有差异。比如某开发商同一户型在Barrhaven的标价就比在Riverside低1%, 是由于基础设施投入的成本不一样导致的。要知道任何一个开发商的项目都是独立的business plan, 必须达到公司的net profit，而这些成本会转移到购房者的身上。
2 - 大区定下来了，就要定“小区”。这是很关键的一步。建议采用大多数人的做法 – shop around, “货比三家”。需要到不同的开发商的购楼中心多看看, 多比较，看自己喜欢什么样的风格。
要知道凡是购楼中心作销售的人员，他们是靠卖房子吃饭的，受过专业的训练，有丰富的经验，会让你觉得“宾至如归”，十分亲切，但是千万不要因为销售人员的甜言蜜语, 或是因为你看上的lot被held了，或是公司要加价了，就很快作决定 。切记买房是大事，所以不能急。接下来要了解的东西还很多, 比如该公司的基本情况，户型都有哪些，标配如何（model home往往都是upgrade过的），closing day, 等等 。如果认识朋友同事住该公司的房子，也可以茶余饭后的聊聊。
建议在看房之前一家人商讨一个“criteria" - 什么是"must have", 什么是"better have"。(比如双车库是"must have"，旋转楼梯可以是"better have"。) 这样在挑选lot和户型的时候目标会更明确。
“现价比”是很多人参考的一个合理因素，但是也不要忘了“一分价钱一分货”，如果某公司的报价比另一公司的相似户形略高，可以礼貌的问一问为什么。有问题尽量问, 但是不要100%相信销售人员的回答，到不是他们会有意欺骗，只是销售人员所掌握的情况不见得全面。（待续）
买房是大事(二)
3. 如果有两三家builder的风格比较和心意，那就可以开始考虑lot和户型。
Lot:
很多人在挑选lot的时候忽视了朝向，考虑到渥太华的地理位置和气候，南北向的lot会适用些。同样的户型，朝南还是朝北区别很大，主卧室（自己的睡房）最好朝南，这样你每天的心情会好很多。如果房子的主朝向朝西，夏天会很热（冬天却不见得更暖和）。
另外周围的lot也很重要，尤其是对着自己后院的lot是什么户型？有可能在你决定的时候这些信息还没有，但是千万不要犹豫多问几句。如果邻马路，是什么级别的道路？local? collector? arterial（会很吵）? 如果旁边是一块空地，那将来是拿来作什么用的？走多远能到最近的公园，学校，超市等，也是大家最关心的问题。
现行的设计标准，大多数小区道路(local street)会有一侧sidewalk,另外一侧是utility box和street light。这些位置都是提前设计好的，通常不容易调整。渥太华的sidewalk目前还是由市政府负责铲雪，所以不存在有人摔倒的责任问题。如果是有两条sidewalk的道路（通常路面会较宽），那就是级别较高的道路，说明设计的车流量较大，有小孩子的家庭就要考虑是否能够接受。另外现有及规划的公共汽车路线在哪？如果从家门口过，会不会嫌吵？
在销售人员那里获取信息之后，应该到市政府去核实。大多数情况，销售人员在这方面提供的信息不尽准确。除非有录音, 他们对自己提供的信息是不负法律责任的。对销售人员提出的“额外优惠”，一定要多长心眼。比如若某一lot包空调，很可能是因为预测的室内噪音超过MOE (Ministry of Environment) 的最低标准，只有关上窗户才能达标，所以才会包空调。
户型:
上次说到”must have“和"better have"，挑选户型应从家庭生活的实用为主。比如一进门，是要"mud room",还是"closet"? 有没有能坐下换鞋的地方？ 如果都没有，冬天进出门可能会不方便。又比如家里如果有人需要经常用电脑或加班， studio是在楼上好还是在楼下好？如果孩子小，主卧室是否需要大些？ -- 可以放King size bed, 这样孩子半夜跑进来一快睡儿不至于太挤。同是双车库，有些是18尺宽，有些是17尺，一尺之差，会影响能否停下两辆大车。想清楚这些问题，就不至于被model home漂亮的装修弄的眼花缭乱。model home只是一种广告推销，家庭使用完全是另外一会事儿。
（待续）
买房是大事(三)
4. 关于开发商。
房地产是高投入，以谋利为目的的产业。所有的开发商都是“money-driven"。说他们100%“唯利是图”，稍过分了一点。渥太华大多数开发商并不是只作一笔生意，因而还是很看重自己的声誉。
如果多到售楼中心去观察，你会留意到不同公司之间的区别。
有的公司属于“薄利多销”型 -- 楼盘大，开盘的户数多，户型的选择也多，而价位明显比其它公司略低一些。那么他们怎样降低造价以保证利润呢？减小lot size是比较有效的方法。传统的lot一般是100-110尺（30-33m)深，面宽根据户型而变化。而小lot的进深可以减到80尺（25m)，这样每公顷（hectare)可建设的净密度可以到35户/公顷，土地成本下降 (提高土地和基础设施的利用率，也是受到规划政策鼓励的)。售楼中心及网站上的标价往往是以floor area/lot width为标准，如“From $421,500, 2,238 sq ft, 36’ wide lot”，lot进深的尺寸不容易被立刻发现。如果买家不介意院子小一点，跟邻居近一点，从“现价比”来讲还是值得的。
相比较，有些公司属于“精打细造”形，其中不乏以作“craftsmanship homes"起家的。这种公司每期推出的户数不会很多， 在传统甚至更大的lot上面建房，施工标准也相对较高。由于建设的成本很高，房价自然高，并且会有很多"added premium", 邻绿地啊，extra deep lot啊,等等。这种公司一开盘，常会有熟悉行情的买家通宵打地铺排队抢购，主要是看中了他们的建设质量。要注意的是如果建设密度偏低，地点通常会离基本服务设施远一些。
当然大对数公司处于两者之间，推出新户型比较谨慎，价位 “比上不足，比下有余” 。他们看中的是市场中70%以上的处于中层的购买力。如果拿几家公司的相似户型、标配相比，会觉得各有千秋，这时候就要看个人的喜好了。想更好的了解一家公司的风格，可以开车到其近期建好的小区里去兜一圈，感觉会更明确一些。
5.
从开盘到closing, 开发商是有很多审批报建的工作要做的。因为在开盘之前，所有的施工设计（指小区）都是草设计，开发商必须要在小区registration（即在土地管理中心注册所开发的项目）之前完成设计的细化。registration 之后才能合法交户(closing)。如果销售人员告诉你closing是开盘6个月之后，要有心理准备，可能会延期。如果小区已经注册，那么只是一个申请building permit和施工的问题，时间不会差太远。在registration之前，开发商是可以合法调整lot甚至是道路的设计。这就是为什么有些买家看好了50"的lot，后来却被改成了45”。往往这种调整是一些细节上的疏忽造成的。但对买家来说，可能会导致看好户型过大而盖不到缩小的lot上面。如果小区已经注册，lot是定死的，不会改。不过这个时候，好lot已经被挑的差不多了。
“Quick Delivery”或者“Inventory Homes”就是开发商在无人购买lot的情况下，自作主张选择一个户型盖在上面。往往是因为楼盘已经卖的差不多，急于收尾。如果lot户型合心意，这种房子并没有什么不好，closing day延期的可能性很小，在作决定之前就可以看到快建成的房子，买方只需到市政府核实一下building permit的图纸就可以。
市政府building permit的图纸是唯一有效的证明什么户型盖在什么lot的图纸。销售人员再怎么保证，买家都应该亲自去核实。即便有官方图纸，房子多建一尺或少建一尺，都在误差允许范围内。如果model home恰好多建一尺，而你自己买的房子却不巧少建一尺，感觉上就是两尺之差。这种情况可能是由于lot面宽过紧而达不到最低红线退界造成的。所以如果销售人员告诉你“这种户形通常是盖在45尺宽的lot上，但42尺也可以…”时，你要想清楚自己买的到底是什么。
买房是大事 (四)
6. 施工质量
基本上所有的开发商都很看重自己的声誉，并不会有哪一家故意“偷工减料”而降低施工质量。但售后投诉的情况还是有。个人体会，一家公司的施工质量和项目管理有直接关系。渥太华的当前的建设市场，contractor是供不应求的。好的contractor都去投标市政的大项目了。如果开发商有自己的施工队，那么在调度施工物资上会有很大的主动权，或有些开发商在渥太华的市场生存的时间已经很久，与contractor的关系稳定，并且熟悉contractor的水准，这种情况，施工质量会比较稳定，延期的可能性也比较小。而有些开发商，在开盘前期准备不足，没有提前预定住contractor，却面临大单的closing，难免会“临时抱佛脚”，项目管理人员顾了东头顾不了西头，在不完全熟悉contractor的水平的情况下急于施工，那么显然施工质量出问题的概率就会高一些。另外施工质量跟公司/楼盘本身的定位也有关系。比如“craftsmanship homes"卖的就是设计和施工质量，很少出现问题。
7. APS 中容易被忽略的问题
大家都知道Agreement of Purchase and Sale买卖合同要包含有关lot, model, site plan, elevation, price, closing day等等,重要的内容。但有两相经常被忽视:“easement on title"和"subdivision agreement"。两者都可以通过title search 在土地注册中心查到，而且你的律师应该帮你做。easement简单的解释就是给第三方的使用权，比如hydro,或你的邻居（access easement for town homes)。subdivision agreement是开发商和市政府之间的权责合同，里面可能会包含一些与买方的lot有关的 warning clause 或 covenant, 并不见得都是对买方不利的，了解这些情况会减少事后的surprise.
8. 结束
以上只是我个人工作中的一点体会。买房是大事，所以不能急。该跑的腿，该作的research, 最好去作。真心希望大家都住上称心如意的房子。：D
（完）
