什么是 property's value?

[heureux]

老何你咋自言自语？

你看一下增长的百分比，如果高于平均数你就appeal, 因为你要被多交税了；如果低于平均，还是算了吧，给你减税了你还想怎样啊？

但是只是你一个房子的交易价还是不算，还得找参照价。

1. 我的增长百分比是 11%

2. 我看了十几家周围卖的房子, 估价都比卖价高,高不少 (比如,前面的例子去年 12月卖 34 万,但 2012-01 的 value 40 万) .

按它的 Phase-IN, 他的 Property Value 应该是

2013 355,000
2014 370,000
2015 385,000
2016 400,000

问题是, 他现在去收集证据,去appeal. Appeal 啥?

1. Appeal 这房子 2012 年 1 月份 不值 40万?

2. 还是 appeal 这房子 2013 年不值 35 万 5?

 

[TIFF]

当然是 Appeal 这房子 2012 年 1 月份 不值 40万。 phase in 的价格从来就不是衡量标准。

1. 我的增长百分比是 11%

2. 我看了十几家周围卖的房子, 估价都比卖价高,高不少 (比如,前面的例子去年 12月卖 34 万,但 2012-01 的 value 40 万) .

按它的 Phase-IN, 他的 Property Value 应该是

2013 355,000
2014 370,000
2015 385,000
2016 400,000

问题是, 他现在去收集证据,去appeal. Appeal 啥?

1. Appeal 这房子 2012 年 1 月份 不值 40万?

2. 还是 appeal 这房子 2013 年不值 35 万 5?

 

[TIFF]

老何，看这个有没有解释明白。

The Assessment Act requires that your property's assessed value be based on what it would likely have sold for on a specific date. For the 2013 through 2016 taxation years inclusive, the effective valuation date is January 1, 2012.

 

[27149]

11%不错了，村里大部分是20%-25%吧？

 

[ccc]

那我也得appeal。

 

[URL]

这楼的标题可以说是问到了点子上：what is “property value”? 答案不难, the market value of a property (at a specified time)。 问题是什么是market value；一个房子在那个时间点前后的售价，是否代表了它的market value? 我们可能认为这是秃子头上的虱子--明摆着，可是从MPAC的角度看就未必如此。MPAC 一贯的态度是，某一例specific的成交可能受到很多具体因素的影响，所以交易价格并不一定代表fair market value （这个态度在2006年安省Ombudsman 对MPAC的审核报告中已经批评不少了，但是我估计MPAC很难洗心革面）。

以二手房买卖为例。对一个房子市场价值的确定，是买卖双方（包括他们的brokers）依据对周围房产成交情况的观察，和各自对房子的感觉判断，讨价还价达成一致的。Property appraiser 的估价，也是依靠对房子本身具体状况的考察和对本地市场的了解来完成的。 但MPAC不同。要对安省数以百万计的房子进行估价，MPAC 只能依赖统计模型，即通常所说的automated valuation modeling。假设一个社区多年来没有房屋交易记录，这个模型也必须能够给出一个大差不离的现值估价，这就决定了MPAC的模型必须基于房子本身和所处市场环境来给出独立的projection. 这个模型肯定是MPAC的core competence, 是他们生存的 bread and butter, 也是他们 corporate arrogance 的缘由。实际市场成交价格，会被MPAC用来做回归验证，做为修正其模型参数的参考，但不大可能在4年一度的reassessment 中直接采用。由于MPAC估价的目的，实质是供municipalities 确定居民该交的地税份额 (谁该多交，谁该少交)，所以其估价与市值的吻合度不一定是他们最重要的考量，不同房子的估价之间的相对准确倒可能是他们更关心的。

对于我们老百姓而言，和MPAC 交涉，多数时候还是要以其矛攻其盾，即如果有比较低的市场售价，以此作为申辩的依据，但是 single point of reference 一定是不够的。像老何这样，查查邻居房子的数据，一定会有帮助。

1. 我的增长百分比是 11%

2. 我看了十几家周围卖的房子, 估价都比卖价高,高不少 (比如,前面的例子去年 12月卖 34 万,但 2012-01 的 value 40 万) .

P.S. 关于MPAC这一轮估价，我有一个假设，即他们对全新房子，旧房子采用了不同的估价方法，某一方法/模型可能存在比较大的系统误差。这个假设是否成立还需要实例验证。所以我来大胆猜测一下：

1）老何你这个增长11%的房子，房龄至今不超过3年；
2）你上面例子中的那个34万的房子，是去年底才交接的新房子（new construction)。

对不对，老何请给个确认。谢谢！

 

[冷笑9声]

1. 我的增长百分比是 11%

2. 我看了十几家周围卖的房子, 估价都比卖价高,高不少 (比如,前面的例子去年 12月卖 34 万,但 2012-01 的 value 40 万) .

按它的 Phase-IN, 他的 Property Value 应该是

2013 355,000
2014 370,000
2015 385,000
2016 400,000

问题是, 他现在去收集证据,去appeal. Appeal 啥?

1. Appeal 这房子 2012 年 1 月份 不值 40万?

2. 还是 appeal 这房子 2013 年不值 35 万 5?

何叔，俺给你个原则。你需要用新的Value到市政府的网站上查PropertyTAX,如果PropertyTAX比今年增长幅度较大，这个比较好打。
如果增幅较小，你要打的话也可以，说明你对今年／以前的Value也心怀不满，你需要找到更多的证据说明估价过高。

 

[superlover]

appeal

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