都收到property assessment notice了么？

[TIFF]

看不懂，谁能解释一下：
property's value as of January 1, 2012: 177000
是说现在的市值是吗？

是January 1, 2012那天的市值。

 

[Riven]

前几天是谁说地税涨幅跟房价没有关系的?

 

[dsss]

前几天是谁说地税涨幅跟房价没有关系的?

现在知道地税到底长多少么？

有关系，但不是线性的

 

[uglyducking]

前两天谁说房价降了地税会低的来着？

 

[TIFF]

现在知道地税到底长多少么？

有关系，但不是线性的

你把phased in的价格放到city网站那个计算地税的公式里应该可以算出各年大概的地税。

 

[wyandywja]

是January 1, 2012那天的市值。

谢谢，但下面还有：

phased in assessment:

2013 $152250

2014 $160500

2015 $168750

2016 $177000



这又是什么呢？

 

[dsss]

你把phased in的价格放到city网站那个计算地税的公式里应该可以算出各年大概的地税。

谢谢，你提醒我了，刚刚到city计算器上算了一下
http://ottawa.ca/cgi-bin/tax/tax.pl?lang=en
把我的assessment phase in值分别输进去，看每年的总税率如下：

2012 1.333342%
2013N 1.252023%
2014N 1.180053%
2015N 1.115907%
2016N 1.058376%

也就是说估价逐年增长，税率逐年下降，如果股价增长幅度没有税率下降幅度快（瞎猜像Vanier 那片的有没有这样的房子?）那么地税就降了。

谁数学好算算MPAC估价不超过多少%，地税会降？

 

[Chiffon]

地税这个，我的理解是：这是市政府收入和预算的主要来源。假设市政府要提供的服务总量不变，那么地税总量每年基本不变，随CPI增长。这个地税按房子的市值分摊到居民头上，每套房按它们在总的房子市值中的比重来负担。

因此，如果市政府的预算不变，每套房按同等幅度增加或减少估值，它们负责的地税就不会变，税率会按估值的相反方向变。如果有人估价涨跌不同，那么涨的补贴跌的(或涨的快的补贴涨的慢的，跌的慢的补贴跌的快的)，这是个零和游戏。

 

[uglyducking]

地税这个，我的理解是：这是市政府收入和预算的主要来源。假设市政府要提供的服务总量不变，那么地税总量每年基本不变，随CPI增长。这个地税按房子的市值分摊到居民头上，每套房按它们在总的房子市值中的比重来负担。

因此，如果市政府的预算不变，每套房按同等幅度增加或减少估值，它们负责的地税就不会变，税率会按估值的相反方向变。如果有人估价涨跌不同，那么涨的补贴跌的(或涨的快的补贴涨的慢的，跌的慢的补贴跌的快的)，这是个零和游戏。

在没inflation的情况下，你的理解是对的？

 

[dsss]

地税这个，我的理解是：这是市政府收入和预算的主要来源。假设市政府要提供的服务总量不变，那么地税总量每年基本不变，随CPI增长。这个地税按房子的市值分摊到居民头上，每套房按它们在总的房子市值中的比重来负担。

因此，如果市政府的预算不变，每套房按同等幅度增加或减少估值，它们负责的地税就不会变，税率会按估值的相反方向变。如果有人估价涨跌不同，那么涨的补贴跌的(或涨的快的补贴涨的慢的，跌的慢的补贴跌的快的)，这是个零和游戏。

但是如果有些区被华人追捧，买卖热络，市场价攀升，这个地区估价就会升高得快，相反有些地区盖了赌场，或者犯罪纪录不佳，市场冷落，房价(市场价)不升或升得不快，那么mpac估价随之升得也慢，赶不上税率的下降。在城市的同样税率下，地税前边收的多些，后边那片收的少些，总额扣除通胀应该不变，这还是假定市政府不贪的的情况。政府可以借增加服务的名义增加地税总量，那么大家就多分摊了。

 

[Chiffon]

谢谢，你提醒我了，刚刚到city计算器上算了一下

http://ottawa.ca/cgi-bin/tax/tax.pl?lang=en

把我的assessment phase in值分别输进去，看每年的总税率如下：



2012 1.333342%

2013N 1.252023%

2014N 1.180053%

2015N 1.115907%

2016N 1.058376%



也就是说估价逐年增长，税率逐年下降，如果股价增长幅度没有税率下降幅度快（瞎猜像Vanier 那片的有没有这样的房子?）那么地税就降了。



谁数学好算算MPAC估价不超过多少%，地税会降？

MPAC估价的变化率%×总税率变化率，不超过１地税会降？



问题是，总地税才是自变量。这么算没有现实预测意义。

 

[URL]

谢谢，你提醒我了，刚刚到city计算器上算了一下
http://ottawa.ca/cgi-bin/tax/tax.pl?lang=en
把我的assessment phase in值分别输进去，看每年的总税率如下：

2012 1.333342%
2013N 1.252023%
2014N 1.180053%
2015N 1.115907%
2016N 1.058376%

也就是说估价逐年增长，税率逐年下降，如果股价增长幅度没有税率下降幅度快（瞎猜像Vanier 那片的有没有这样的房子?）那么地税就降了。

谁数学好算算MPAC估价不超过多少%，地税会降？

谢谢你列出市府2013-2016的税率。这样看来，4年内税率会降低20.6%，可以部分抵消房产估值上涨带来的地税增加。

如果最后市议会批准的实际税率照此执行，那么MPAC估值涨幅在26%以下的，应该说下个4年期间交的地税比2012年的水平会有所降低了（注：CPI 影响未考虑在内）。

可惜我家不在此列 不过，过去4年MPAC估价冻结，地税不是还是年年上涨？这次估价如果涨幅大，也可能说明你的房子以前估价偏低，那就是已经得过好处了

所以关键要考虑的，还是你是否认同这次的估价基本靠谱（即符合2012年初的market value)。

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征税的基本理念，通常是依照财富的多寡而不是人头/户头，只不过在地税中，以房产价值作为财富的proxy； 由于地税的目的，是用于市政与居民服务，与个人，家庭关系密切，所以基于房产价值的征税方法，常为人们所诟病，但迄今也没有更简单且公平的替代方法。

 

[TIFF]

谢谢，但下面还有：

phased in assessment:

2013 $152250

2014 $160500

2015 $168750

2016 $177000



这又是什么呢？

虽然市值增加了，但是为了维持地税的稳定性和可预见性，下一年的地税不会马上基于新市值的full amount征收，而是分四年递增。

 

[Chiffon]

在没inflation的情况下，你的理解是对的？

嗯，您说的Inflation，我讲了即使服务不变，地税总量会随CPI变。为了有个研究的起点，必须先去掉一些变量来简化。我是以估价，税率和地税总量的关系来开始。Inflation的引入也就是在公式的某端加个系数即可。

 

[uglyducking]

嗯，您说的Inflation，我讲了即使服务不变，地税总量会随CPI变。为了有个研究的起点，必须先去掉一些变量来简化。我是以估价，税率和地税总量的关系来开始。Inflation的引入也就是在公式的某端加个系数即可。

哦