Chasewong
专注地产投资、开发、建筑和物管，主营“买房包租”、“代客理房”、“房产开发和经营”的地产投资人。
买房不收佣金（即使收了卖方佣金，也都全部返还）；管房不收管理费--------------王成及其OTWA公司与买家的新合作模式。
买了旧房，想推倒重建，手头没足够资金，又无经验，怎么办？---------找OTWA公司。
OTWA公司提供垫资建房、项目抵押融资、建筑管理等多种服务，可以解决您的燃眉之急。
有意寻求帮助和合作，交流投资心得，了解合作模式详情，请联系：
Chase Wong 王成
Tel: 613-301-3948
Email: chasewong07@gmail.com
微信：2681729255
主要业务：
1、"买房包租"----------由王成经纪帮助和把关购买，地点好，房子“好”，买入即刻（或装修后）享受5%以上租金回报的独立房。买家买房不收佣金（即使收了卖方佣金，也都全部返还）、管房不收管理费（有适用条件），该方式适合所有想买投资房的朋友。
2、"代客理房"--------让投资者管房如同持有股票一样轻松。
1)Guaranteed Rent Program------Chase Wing王成/管理公司直接是租客，与业主签租赁合同，之后全权负责Sublease转租事宜（无论房屋闲置与否，业主都准时拿到约定的租金）。房屋水电气网费、空置费、维修费(协商)等都由管理公司出（对房屋地点、装修、设备等有一定要求）。
2)Short-Term Rental Management-------业主委托管理公司经营中短租/分租业务, 经营收入扣除直接成本, 管理管理公司与业主3:7或2:8分账, 即管理公司收20%-30%的管理费。
"代客理房“服务方式，适合于有投资房的业主。
3、“房产开发和经营”
适用于买房不收佣金（即使收了卖方佣金，也都全部返还）、管房不收管理费的条件（可用于办理投资移民）。
投资人和王成共同出资（以有限责任公司或有限合伙制方式）批量购买位置好、房屋状况差、价格低、适合装修、翻新、重建的独立房，进行装修翻新，测绘、设计、申请分地、一变多、微差异及建筑许可等，组织建筑团队加建、新建，完成后出租或出售。
资金雄厚的投资人（流动资金必须超过CAD100万以上）可以考虑与王成合作，共同开发此类地产项目。
4、垫资建房、抵押融资、建筑管理
买了旧房，想推倒重建，手头没足够资金，又无经验，怎么办？--------找OTWA公司王成先生。
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“渥太华房价上涨只是刚刚开始”---------对2018年渥太华房地产市场的基本判断，但2018年7月以后，上涨将趋缓。
房价的上涨或下跌，主要取决于两方面：人流和钱流。
人流方面：渥太华的人口将每年按1-2%的速度继续增加，而且可能速度会加快。未来三年，全加拿大移民100万，比以前多；留学人数也加大；2018年放宽中国签证，100万中国人旅游，带来非法移民和来加生BB的社会不乐见的人流（我已经感觉到了这股暗流），这些新来加拿大的人会有一部分选择来渥太华定居（10%左右，每年3-5万？）。还有就是其他地区移居渥太华的人流和自然人口增长。
钱流方面：有人就有钱，这是其一。第二，中央银行会否停止新增货币发行？我认为不可能；速度如何？估计会变慢。第三，经济政策友好还是恶劣？逐渐加息，意味着经济越来越好，通胀上升；减税？加税？没迹象；对海外买家加15%购置税？估计不会。总之，钱流大致平稳。
渥太华除了2017年房价上涨较快外，过去并无暴涨，无明显泡沫。而且，房价变化的趋势是以年计算的，不可能几个月、一年就完成一个周期。所以我认为“渥太华房价上涨只是刚刚开始”，2018年房价还将上涨，但2018年7月以后，上涨将趋缓（在论坛中分析）。
“一定要在渥太华买房，别犹豫，越快越好”；“渥太华房价上涨只是刚刚开始”。专注投资房和“代客理房”的地产经纪Chase Wong正在用实际行动告诉你，他就是这么做的，而且还将继续在2018年不断地买！买！买！为什么？
我们都知道房产价值包括两方面：土地（land）+上盖物（improvement），通常来说，土地价值是随时间不断增值，而上盖物是不断贬值。房产价格是以房产价值为基础，并受到多方面外在因素共同作用的市场结果。明白了这一基本原理，我们就来分析“一定要在渥太华买房，别犹豫，越快越好”的原因。
房产价格要涨的快，“地”最重要。"Location, Location, Location"是地产行业常说的一句话，意思是买房最重要的是选好地点。笔者Chase为了小孩在QC学法语，曾在Gatineau用40万加币买了一栋2008年建的3000尺独立屋，住的很满意，作为消费品，可以接受，但作为投资房产，其价格不涨反跌，原因就是投资地点没选好，犯了大忌。多年来，Gatineau大多地段的地价并没有随时间上涨，而房屋（上盖物）却随时间贬值，导致房屋价格总体降低。所以说，买房最关键的是选好“地”：好城市、好地区、好地段、好地点、好方位。
城市应该选Ottawa，不选Gatinau，也不应该再选温哥华和多伦多（笔者在这两个城市分别生活和工作过3年和2年），因为选它们的最佳时点已经过去。
渥太华，加拿大首都，四大城市之一，政治文化中心，人均收入和就业率都很高。十几年渥太华的平均房价图告诉我们，房价从来没有暴涨过，是一个的的确确的价值洼地，不像温哥华和多伦多，十几年已经暴涨了好几倍。我预测下一个加拿大房地产的机会就在Ottawa（也不在Montreal，因为那是法语区）。渥太华的今天，特别像笔者2002年在多伦多做地产经纪的情况，30-40万还能买得到像样的独立house，当时North York最豪宅区的房，大多才一、二佰万，Bungalow还很多，如今那区大多的房屋都已经超过一千万，Bungalow等五百万以下的房都早已经绝迹......
”别犹豫，越快越好”------是2017年上半年应该做的，为什么？
国际经济大环境，各国央行实行货币宽松，货币超发多年，市场”钱太多“。另外，各国为提高本国经济竞争力，此消彼长地竞相贬值货币，货币实际购买力越来越弱。中国的情况，更能让人能体会到房产、生活用品价格高企，工资逐年提升，实际通胀率高。中国的现实经济问题，政府不会采用引爆地产泡沫和企业大量破产的方法来解决，而会用货币全面贬值的温水煮蛙式逐步化解经济风险，这将导致中国的资金每年大量外流，在全球进行投资。中国人全球资产配置的大趋势，将持续很长时间，对加拿大来说，来自中国的钱只会更多，而非越来越少，这必然进一步影响当地的房地产市场，推高房价。
美国进入加息周期，传统经济学说：资产价格将回落，但历史的统计数字告诉我们：美国加息，资产价格还将进一步上升，直至泡沫爆破，为什么？加息，意味着经济好，通胀加剧，资产价格上升。我们不要因为加息前后市场剧烈波动，就断定大势已去，我肯定地告诉大家，资产上升期还没完，还将持续几年（加息周期越长，持续时间将越长）。而且美国新总统特朗普上台后，实行扩张财政政策和大幅减企业所得税，必将引发需求增加，原材料价格上涨，通胀加速。所以，有能力，赶紧买房投资，越快越好。
“好房”就买，别犹豫----------是2017年下半年渥太华投资房的主要投资方略。
渥太华房市近半年的快速上涨，已经证明了我去年12月写这个帖子时的预测。现在大多数人都同意：渥太华的房子涨了。下一步，会怎样？
加拿大央行收紧的按揭贷款条件；热点地区地方政府也相继出台了楼市降温的政策措施；美国不断在加息；石油价格也在上涨；加币也逐渐变强；加国利息也快加了......这些都会给楼市带来负面影响，限制房价上涨。我认为，渥太华的楼市将进入一段平稳时期（至少半年以上），不会像前半年那样快速上涨。这对于前期犹豫，没“搭上车”买房的准买家来说，是个极好的机会。我认为平稳过后，不是下降，而是迎来新一阶段的快速上涨，因为大家留意一下近期各种生活用品的价格，就能感觉到，通胀已经来临，而且在18、19年将加速，所以，买房投资，还是比较好的理财方式，有“好房”，有能力买，就别犹豫。
在渥太华买旧房，怕麻烦、不想管、又能快速增值和现金流为正，能做到吗？举个实际例子说明。最近，在Little Italy Ottawa，我帮客户成交了一个小而旧的独立房，42万，该交易最值得一提的是，精明买家人在外地（在美国从事银行风险控制工作），买这个投资房，人都不需要来收楼，就从收楼那天起，已经把房出租出去：装修、水电、维修、地税、利息、保险、法律诉讼（如有）费用等，都由承租人(Tenant)出。每年大约4%多的现金收入（年收入与投资额之比），且随时每年对冲调整，保证业主现金流为正。假定房子每年保守按5%增长，5年，增值27.6%，10年62.9%......只要承租人(Tenant)能交租金，业主将得到这资产增值（Capital gain）。
谁是承租人(Tenant)？Chase Wong王成和他的物业管理公司，由他全权负责转租事宜，省去业主找租客的麻烦。这种安排，将最大限度地减低Tenant不交租给业主的可能损失。
买了不管，也能高回报，王成物业管理公司的"代客理房"，能帮您办到。
我们的"代客理房"业务。主要有两种和业主的合作方式：
1)Guaranteed Rent Program------Chase Wing王成/管理公司直接是租客，与业主签租赁合同，之后全权负责Sublease转租事宜（无论房屋闲置与否，业主都准时拿到约定的租金）。房屋水电气网费、空置费、维修费(协商)等都由管理公司出（对房屋地点、装修、设备等有一定要求）。
2)Short-Term Rental Management-------业主委托管理公司经营中短租/分租业务, 经营收入扣除直接成本, 管理管理公司与业主3:7分账, 即管理公司收30%的管理费。
"买房包租"----------由王成经纪帮助和把关购买，地点好，房子“好”，买入即刻（或装修后）享受5%以上租金回报。买家买房不收佣金（即使收了卖方佣金，也都全部返还）、管房不收管理费（有适用条件），该合作方式适合所有想买投资房的朋友。
“房产开发和经营”（可用于办理投资移民）
我所指"房产开发和经营“，基本就是旧房改造或推倒重建，即买入城市中心区域好地段的旧房，装修、翻新、加建、地块分小、推倒重建等。工程完成后，房产用于出租或出售。“房产开发和经营”合作模式，是以有限公司形式进行，王成作为合作一方（甲方），现金注资+物业管理；新投资人作为合作的另一方（乙方），以现金注资+融资能力。公司合资完成后，在市场上买入合适的“好”房，甲方制定开发计划，乙方负责找第三方（如银行等机构）向公司融资，进行开发。
有兴趣了解详细，可联系：
Chase Wong 王成
Tel: 613-301-3948
Email: chasewong07@gmail.com
微信：2681729255
Your Choice Realty Corp., Brokerage，1730 St Laurent Blvd., Ottawa, ON K1G 5L1
OTWA Development Ltd
OTWA Services Ltd
Q & A 问答讨论摘要：
1）Q：Any investment needs risk analysis. Also, we all know location is important, but where and why?
A：投资需要风险分析，这是必须的。对于一个买房人来讲，我们经常会纠结于投资和自住两因素，哪个更重要？回答是：因人而异。与大家分享一句话，希望能帮助我们理清投资和自住的关系：买房为了投资，租房为了住。刚需自住为主的买家，就如同长期租客，一次交“租”，长期使用。“租”期完（卖房），房子减价了，地价能涨多少，就是我们买房时应该考虑的投资因素。你给投资因素多大的权重，就决定了我们应该在哪买和为什么买。
2）Q：作为投资房，买50万的新房还是旧房？
A：投资房，不自住，从消费和享受方面来讲，房屋的布局、设计、材料等优点，对买房人来讲，其实没有多大意义，将来增不增值？增值多、少？主要是看“地”的未来价值。
例如：50万的新房（可能涉及HST的费用），假设“地”和“房”（上盖物）分别值15万和35万（税局的分析方法）；45万的旧房“地”和“房”（上盖物）假设分别值30万和15万，买入后旧房需装修5万，旧房投资就变成50万，此时的“地”和“房”价值分别是30万和20万。五年后，先假定地价不变（不能折旧，且不考虑其他因素），上盖物”房“价的变化，按每年4%折旧（税局的折旧计算方法），50万新房的“地”和“房”分别值15万和28.53万，合计43.5万，损失6.5万；50万（加上装修）的“地”和“房”分别值30万和16.3万，合计46.3万，损失3.7万。再假定”地“价都涨一倍，50万新房的“地”和“房”分别值30万和28.53万，合计58.53万；50万旧房加装修的“地”和“房”分别值60万和16.3万，合计76.3万。孰好？一目了然。
3）Q：买旧房，不懂，麻烦，风险大？
A：比较新房与旧房，旧房麻烦，风险大是事实，所以风险控制是关键。找懂旧房的人做你的买房经纪，找胜任的团队装修，找合适的物业管理人或公司替您打理出租事宜等都是有效的风险控制办法。有一种“交钥匙”方案供这类准买家考虑：买一旧房，装修3-5万（或少或多），按4%-5%的房价+装修费的年租金与物业公司签5-10年出租合同，5-10年后可选择收回自用、卖掉房屋或续约。这种双赢方案，对买家来讲，有稳定现金流收入和摆脱了麻烦；对物业公司来讲，他们获得了新的长租约出租房供其出租经营，挣取租金差价。
4）Q：好“地”的房为什么租金回报率不高，往往比Townhouse或Codo的出租回报率低很多？
A：好“地”的房一般地价占房屋总价的比例高，上盖物占比低，而租金主要取决于上盖物的状况（荒地一般是租不出价的）。例如：同一地区，40万的旧Bungalow，假定地价25万，上盖物15万，按10%上盖物收租，能贡献的租金等于15万 * 10%=$1500；40万的新Townhouse，假定地价15万，上盖物25万，按10%上盖物收租，能贡献的租金等于25万 * 10%=$2500。日常运营现金流，40万的Townhouse比40万的Bungalow收益高；如果地价将来涨很多，Bungalow就比Townhouse的资产增值高很多。所以，我们一定要综合考虑和预测两种现金流，才能真正比较出哪种投资更好。如果你认为：这地方地价长期不涨或涨得很慢，那么投资新Townhouse或Codo可能就比旧Bungalow好。
5）Q：买房找经纪，有必要吗？
A：安省90%以上的房屋是通过MSL系统买卖的，没有经纪帮忙，你得到的房源信息总是慢点、少点和不全面，处于信息不对称的不利地位；买房的具体过程，包括：房源搜索、约看房、下Offer、谈价、成交等，有一定的复杂性，有个经纪提供专业服务，对于想买“好”房的买家是物有所值的。另外，买家不找买方经纪，卖房方提供的佣金也不会给到买家，该佣金都成了卖方经纪所得，买家并没得到实惠。
6）Q：买家能让经纪回扣佣金吗？
A：能，合法合规。经纪是否回扣佣金？因经纪而异。买家应该怎么看待这个问题？是否给回扣和给的多的经纪就是买家应该找的代理呢？当然不是。为什么？买家最关键是要能买到有价值和有增值潜力的“好”房子，经纪的专业水准和投资眼光是买家最需要考量的地方。专业方面，安省的经纪都是通过系统地学习和严格的考试才能拿到执照，都有一定的专业水平，在这方面差距不太大；但是，经纪的投资眼光，就不是短期学习就能有的，它需要长时间的投资实践和积累才可能形成这种能力（巴菲特公司的投资经理们，平均年龄在70岁以上，就是一种例证）。有投资眼光的经纪帮你买房，十年比别人买的房增值快一倍以上，你在乎1%的佣金回扣吗？买家千万不要因为经纪不给回扣，就否定该经纪的价值，犯“捡了芝麻、丢了西瓜”的错误，一定要对经纪全面评估，找对人。
7）Q：买好投资房为什么这么难？
A：买性价比好的投资房和自住房其实都不容易，只是相对而言，买好投资房要更难点。买自住房不理想，一句“我喜欢”就能掩盖所有的不足和失误；但投资房没买好，就意味着现金流差、资产增值慢，真金白银。买投资房的人群，有可能是收租投资客、开发商、建商、装修公司、地产经纪等等，他们对房地产的知识、经验和嗅觉都比一般的自住型买家要高，资金实力强，他们对好房源的争抢是既快又准，所以能在市场上等你慢慢看、慢慢选的房源一般都是一些被他们挑剩下的”货色“，除非这些”货色“较大幅度降价，否则都不是好盘。笔者的经验是：性价比好的房源只是留给准备好的投资人；好房源的数量总比需求者的人数少。
8）Q：买装修好的房子还是应该买没装修的旧房？翻建的新房又如何？
A：都可以，但需要知道两者有什么不同，风险在哪。
买装修好的房子，优点是省事，银行估价高，抵押贷款的金额比较高，可以按揭出大部分的装修成本（不像买没装的旧房，装修费用100%自己付），对首付不富裕，无多余钱装修的买家是有吸引力的。但是，承担的风险也不小的，主要是因为：不知道旧房原来的真实状况，卖家是怎么装修的？是不是只是“化妆”？比如有人拿到旧房，基本不动水管、电线、配电盘；不做防水，不加固地基、结构；不清除旧房的有毒材料，直接上新板墙覆盖漏水、发霉、开裂、倾斜等问题......“装修”完，非常漂亮，买家买到这样的房，短期可能没问题，几年以后，麻烦就大了，很可能需要拆除重装修（要花多一倍的装修成本），结果只好再“化妆”，拿到市场上转卖给下一个买家。所以，打算买装修好房子的买家一定要特别小心验房，最好能拿到卖家装修全过程的图片资料，越详细越好。笔者个人最不喜欢买这种房子的主要原因，在于很多情况下无法确定对方的装修质量，而且对方的装修成本和利润，也溢价地加到了房价上，导致其性价比不高。
买翻建的新房（一般地段都好），因为都是新材料，又有City Inspectors把关，而且往往还有新房保修保险，相对的风险就小很多，但售价高，只适合于那些买房预算富裕，追求地产保值增值加上居住舒适的买家。
9）Q：投资房增值潜力大(每年5%以上）；日常现金流好(每年5%以上毛收入）；业主不用管理，三者皆佳，能找到吗？
A：我经常被客户要求找满足这三个条件的投资房。OTTAWA市场上这种住宅投资房可能有，但我基本上买不到。三选二，满足其中二个条件的住宅房，我能为你办到。WHY? 投资房不用管理，基本上你就是静态被动地产投资者，与股票市场的大多数指数基金投资人一样，回报率与市场 平均回报率基本上差不多（看看房地产信托基金REITs的年度表现），如果高很多，全社会的资金都会投到这里。业主不管理，要求房产增值潜力大，就买OTTAWA的旧独立HOUSE，牺牲一点日常现金流（每年4%左右毛收入）；业主不管理，要求日常现金流佳（每年5%以上毛收入），就买OTTAWA的Townhouse或绿带外（Kanata/Barrhaven/Orleans等地区）的新房，牺牲增值潜力；业主如能多花时间管理，就买OTTAWA的旧独立HOUSE，适度装修，分租给学生或短租给AirBNB客户，增值潜力大和日常现金流皆佳。总之，没有十全十美的投资房，必须有所取舍。
10）Q：为什么现在一定要买绿带（Green Belt）的投资房？
A：这是一个在哪增值更快的问题。打个比方，OTTAWA的房地产市场，现在就像一个还没撑起来的帐篷，一旦快速上涨，必从中心先起来，才开始带动周边。当中心先快速上涨到很高并达到一定高度后，再上涨，中心才会和周边的房子同步上涨。所以现阶段买投资房一定要买绿带内的，不要再纠结这个问题。
11）Q：投资商业地产?还是住宅?
A: 商业地产投资的净回报能达到5%左右, 而独立屋投资的毛收入才5%左右,年净利润可能是1-2%, 很明显投资独立屋不合算, 对吗?如果独立屋没有每年3%以上的增值, 就完全没必要投资住宅独立屋, 不如投资商业地产(如果你有较大的资本)或房地产信托基金Reits (投资金额小)。所以买House投资, 地价增值的速度是关键, 能否达到每年增值5%以上, 决定了它是不是一个好的投资品。
12) Q: 买Condo或Condo楼花, 一定不是好投资吗?
A: 我个人现在不买这类房, 不等于以后都不买。在Toronto, 房市很热, 独立house已经很贵, 一般的投资人都已力不从心。Condo也出现抢offer, 在这样买啥都在涨的市场,投资人买condo或楼花做"短平快"投资, 收益可能是可观的, 但就是要注意风险,懂得"下车",否则就可能深套。Ottawa房地产市场还没到这个时候, 要是到了,我也可能会参与进去,"炒一把"。
13）Q：王成做Agent，有什么特别之处？
A：王成既是Agent，自己又是房产投资人、小发展商和建商。王成给客户推荐的投资房，基本上都是他自己也可能买的房。当然，如果客户是签约Client，基于Realtor职业操守，一切以Client优先，他本人是不会加入进来一起下Offer的。所以，客户如果认同笔者王成的投资理念和操作方式，想买与他类似的投资房，找他做经纪，是一个好的选择。其他的房产，王成也做，但就谈不上什么特别。
买住宅投资房，很有点像买商业地产，投资客户在经纪的帮助，必须买到好东西（俗称“吃上肉”），经纪才有价值，也才配得2.5%的佣金（”喝碗汤“）。
14）Q：安省涨最低工资，意味着什么？房屋价格会怎样？
A：安省省长5月30日宣布，在2019年，安大略省会将其最低工资提高到每小时15加元，确保兼职人员们同工同酬，并提高最低休假权利等。该消息给我们一个明确的信号：通胀要加剧了。最低工资上涨，会带动各级别人员工资普遍上涨，魁省的最低工资也会在不久的将来跟着上涨。工资上涨，企业经营成本上升，最终大部分会转嫁到消费者头上，带动物价上升。房屋价格会怎样？
建筑业，是吸纳低端收入工人较多的行业之一，上涨最低工资，新建房（包括装修）的造价一定会大幅增加，导致新房销售价格上涨，从而带动整体房价上涨。当然，加上其他因素，如供求、政策等，各地区的涨幅会不一样（有些还可能会跌）。所以，准备买渥太华房产的朋友，别犹豫，该买就买。
15）Q：管理公司替业主管理出租物业的方式是什么？
A：1) Traditional Rental Management, 收固定或比例管理费。公司帮客户管理，寻找和审核租客，业主最后与租客签租赁合同，公司收取5-10%左右的租金额作为管理费，代业主管理日常租赁事宜。这种方式市场上最为常见，公司如管家，金钱的问题，如维修费、租客不交租，上庭打官司费、装修等费用等都要由业主出。租金是市场租金，如40万的房，月租$1700左右，年租金2万左右（$20400），管理公司每年收$2000左右管理费（如通过MLS系统挂牌，还要付另外的经纪费用）。
2）Guaranteed Rent Program, 管理公司经理直接是租客，与业主签租赁合同，之后全权负责Sublease转租事宜（类似中国常见到的“房屋银行”业务-----老百姓像去银行存钱一样，把手中空闲的房屋存入房屋银行，每月无论您有多忙，无论房屋闲置与否，都可以从房屋银行里准时拿到固定的租金）。与第一方式的最大不同是，业主的房屋水电气网费、空置费、维修费（协商）、装修升级费用（协商）等，都由管理公司出（业主自己只负责Mortgage、地税和保险）。租金基本上是市场正常租金(或低一点)，如40万的房，按4%-5%计算，月租$1333-1666，年租金1.6-2万。
3)Short-Term Rental Management, 业主委托管理公司经营中短租或分租业务, 经营收入扣除直接成本, 管理公司与业主3:7或2:8分账, 即管理公司收20%-30%的管理费。
第二和第三种方式是我们管理公司的主要经营模式。
16）Q：“高息融资，促‘成’买房”，互利双赢点在哪里？
A：出资人，得到高息（利息比GIC高几倍），资金安全有保障。如果融资借款方违约，出资方就能得到一个投资房，比买房产投资基金REIT还保险，因为资金与房，有一对一的抵押。
借款方，确保了投资房质量（因为投资人往往不熟悉Ottawa市场，信息和经验欠缺，买投资房往往不理想），保证它是”好“房且性价比高（因为是王成自己买房）；扩大了王成物业管理公司的业务；享受房产的资产增值Capital gain。
17）Q: “买房包租”有什么吸引人的地方？
A: 1）投资人从我处买房，价格合理，有增值潜力。现在很多客户买房，因为各种原因，对市场感觉并不敏感，对买什么房摇摆不定，个人偏好严重影响投资价值判断，最终导致决策迟疑，买错房或买房不理想。从王成手上买房，房子本身的投资价值已被王成认可，且做好了长期持有该房产的准备；
2）”包租“将省去投资人管理房产的麻烦，实现人不在本地，也能像本地人一样管好房产；
3）每年现金流有保障，5%的租金回报，基本可以实现每年现金流为正；
4）100%产权，让投资人享受未来房产的增值，而不像固定利息债劵或其他类似金融产品，没有巨大的增值潜力；
5）回购保证，解除投资人的后顾之忧。投资人如果未来几年不想要该房子（从王成公司直接购买的房产），王成及其公司，愿意按原价（Guarantee) 或溢价（协商）回购投资人所买房产。
18）Q："大地大房“、”大地小房“、”小地大房“、”小地小房“，投资者应该选哪类房子？
A：同地区、同价位，当然是选”大地大房“最合算。但是，在现实市场中，很难满足”同地区、同价位“这个条件，从而简单地让投资人去选择房子，投资人必须具备足够的知识和经验，对市场中的各种可售房源做合理的价格分析，抽象成可比较的模式，才能找到最合适的”好房“。我本人认为"大地大房“、”大地小房“、”小地大房“、”小地小房“这四类房，都可以买，但优先次序取决于房子的价格分析和经验。
好区的"大地大房"，一般都是豪宅，如果“豪宅”状态不好，装修一下，一定焕然一新。 "大地小房"一般是老房、农舍，状态较差，对投资人的重建诱因较大。 "小地大房"，新房及较新房，多数是这样。 "小地小房"，吸引投资人的主要是价格，每年的投资现金流好。
19) Q： 我们的抵押融资方式和一般的MIC（mortgage investment corporation）的区别?
A：我们融资方式的最大特点是风险可控（接近0风险），5%利息，收益适中。钱（融资金额）与房（独立HOUSE）一对一，100%产权（之前没有做过Mortgage抵押）抵押给投资人或直接过户给投资人（先买断房产），合约期满后（一般5年），解除抵押或退还产权给我，即投资人买房，5年后还能100%退“货”（退房）。
20）Q：你网上推荐的房子，如：1）Baseline/CU卡尔顿大学附近，4房4卫两层小独立HOUSE，7** Malibu Terr 38.4万（号码公司持有)，包租或利息$1600/月（5.0%年回报率）。38.4万价格含装修升级。2）1*** Randall Ave， Lot Size 75×100，四房三卫独立房，$55.2万，包租$2300/月。卖了吗？还卖吗？
A：这些房子我都已经买下（已出租，每月有较好现金流），是用于与新投资人合作，共同把业务做大的，不是简单的一卖了事。合作有两种：买房包租或共同开发，我这里重点谈谈“房产开发”合作模式。
我所指的房产开发，基本就是旧房改造或推倒重建，即买入城市中心区域好地段的旧房，装修、翻新、加建、地块分小、推倒重建等。“房产开发”合作模式，是以有限公司形式进行，王成作为合作一方（甲方），以现金或有现金流的已出租的独立房（如上面的$38.4万的房子，实际年租金回报5%以上）注资，新投资人作为合作的另一方（乙方），以现金注资。公司合资完成后，在市场上买入合适的“好”房；根据甲方开发计划，乙方负责向第三方（如银行等机构）向公司融资，进行开发。以资产注入的合资安排，好处是：合资公司一开始就有现金流（因为地产开发期间，现金流较差），财务报表好看（便于向第三方融资），风险低。开发完成，市场出售或出租，公司上一新台阶！
21）买了旧房，想推倒重建，手头没足够资金，又无经验，怎么办？
找OTWA公司王成先生。
OTWA公司提供垫资建房、项目抵押融资、建筑管理等多种服务，可以解决您的燃眉之急。
待续......
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有意寻求帮助和合作，交流投资心得，了解合作模式详情，请联系：
Chase Wong 王成
Tel: 613-301-3948
Email: chasewong07@gmail.com
微信：2681729255
主要业务：
1、"买房包租"----------由王成经纪帮助和把关购买，地点好，房子“好”，买入即刻（或装修后）享受5%以上租金回报的独立房。买家买房不收佣金（即使收了卖方佣金，也都全部返还）、管房不收管理费（有适用条件），该方式适合所有想买投资房的朋友。
2、"代客理房"--------让投资者管房如同持有股票一样轻松。
1)Guaranteed Rent Program------Chase Wing王成/管理公司直接是租客，与业主签租赁合同，之后全权负责Sublease转租事宜（无论房屋闲置与否，业主都准时拿到约定的租金）。房屋水电气网费、空置费、维修费(协商)等都由管理公司出（对房屋地点、装修、设备等有一定要求）。
2)Short-Term Rental Management-------业主委托管理公司经营中短租/分租业务, 经营收入扣除直接成本, 管理管理公司与业主3:7或2:8分账, 即管理公司收20%-30%的管理费。
"代客理房“服务方式，适合于有投资房的业主。
3、“房产开发和经营”
适用于买房不收佣金（即使收了卖方佣金，也都全部返还）、管房不收管理费的条件（可用于办理投资移民）。
投资人和王成共同出资（以有限责任公司或有限合伙制方式）批量购买位置好、房屋状况差、价格低、适合装修、翻新、重建的独立房，进行装修翻新，测绘、设计、申请分地、一变多、微差异及建筑许可等，组织建筑团队加建、新建，完成后出租或出售。
资金雄厚的投资人（流动资金必须超过CAD100万以上）可以考虑与王成合作，共同开发此类地产项目。
4、垫资建房、抵押融资、建筑管理
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“渥太华房价上涨只是刚刚开始”---------对2018年渥太华房地产市场的基本判断，但2018年7月以后，上涨将趋缓。
房价的上涨或下跌，主要取决于两方面：人流和钱流。
人流方面：渥太华的人口将每年按1-2%的速度继续增加，而且可能速度会加快。未来三年，全加拿大移民100万，比以前多；留学人数也加大；2018年放宽中国签证，100万中国人旅游，带来非法移民和来加生BB的社会不乐见的人流（我已经感觉到了这股暗流），这些新来加拿大的人会有一部分选择来渥太华定居（10%左右，每年3-5万？）。还有就是其他地区移居渥太华的人流和自然人口增长。
钱流方面：有人就有钱，这是其一。第二，中央银行会否停止新增货币发行？我认为不可能；速度如何？估计会变慢。第三，经济政策友好还是恶劣？逐渐加息，意味着经济越来越好，通胀上升；减税？加税？没迹象；对海外买家加15%购置税？估计不会。总之，钱流大致平稳。
渥太华除了2017年房价上涨较快外，过去并无暴涨，无明显泡沫。而且，房价变化的趋势是以年计算的，不可能几个月、一年就完成一个周期。所以我认为“渥太华房价上涨只是刚刚开始”，2018年房价还将上涨，但2018年7月以后，上涨将趋缓（在论坛中分析）。
“一定要在渥太华买房，别犹豫，越快越好”；“渥太华房价上涨只是刚刚开始”。专注投资房和“代客理房”的地产经纪Chase Wong正在用实际行动告诉你，他就是这么做的，而且还将继续在2018年不断地买！买！买！为什么？
我们都知道房产价值包括两方面：土地（land）+上盖物（improvement），通常来说，土地价值是随时间不断增值，而上盖物是不断贬值。房产价格是以房产价值为基础，并受到多方面外在因素共同作用的市场结果。明白了这一基本原理，我们就来分析“一定要在渥太华买房，别犹豫，越快越好”的原因。
房产价格要涨的快，“地”最重要。"Location, Location, Location"是地产行业常说的一句话，意思是买房最重要的是选好地点。笔者Chase为了小孩在QC学法语，曾在Gatineau用40万加币买了一栋2008年建的3000尺独立屋，住的很满意，作为消费品，可以接受，但作为投资房产，其价格不涨反跌，原因就是投资地点没选好，犯了大忌。多年来，Gatineau大多地段的地价并没有随时间上涨，而房屋（上盖物）却随时间贬值，导致房屋价格总体降低。所以说，买房最关键的是选好“地”：好城市、好地区、好地段、好地点、好方位。
城市应该选Ottawa，不选Gatinau，也不应该再选温哥华和多伦多（笔者在这两个城市分别生活和工作过3年和2年），因为选它们的最佳时点已经过去。
渥太华，加拿大首都，四大城市之一，政治文化中心，人均收入和就业率都很高。十几年渥太华的平均房价图告诉我们，房价从来没有暴涨过，是一个的的确确的价值洼地，不像温哥华和多伦多，十几年已经暴涨了好几倍。我预测下一个加拿大房地产的机会就在Ottawa（也不在Montreal，因为那是法语区）。渥太华的今天，特别像笔者2002年在多伦多做地产经纪的情况，30-40万还能买得到像样的独立house，当时North York最豪宅区的房，大多才一、二佰万，Bungalow还很多，如今那区大多的房屋都已经超过一千万，Bungalow等五百万以下的房都早已经绝迹......
”别犹豫，越快越好”------是2017年上半年应该做的，为什么？
国际经济大环境，各国央行实行货币宽松，货币超发多年，市场”钱太多“。另外，各国为提高本国经济竞争力，此消彼长地竞相贬值货币，货币实际购买力越来越弱。中国的情况，更能让人能体会到房产、生活用品价格高企，工资逐年提升，实际通胀率高。中国的现实经济问题，政府不会采用引爆地产泡沫和企业大量破产的方法来解决，而会用货币全面贬值的温水煮蛙式逐步化解经济风险，这将导致中国的资金每年大量外流，在全球进行投资。中国人全球资产配置的大趋势，将持续很长时间，对加拿大来说，来自中国的钱只会更多，而非越来越少，这必然进一步影响当地的房地产市场，推高房价。
美国进入加息周期，传统经济学说：资产价格将回落，但历史的统计数字告诉我们：美国加息，资产价格还将进一步上升，直至泡沫爆破，为什么？加息，意味着经济好，通胀加剧，资产价格上升。我们不要因为加息前后市场剧烈波动，就断定大势已去，我肯定地告诉大家，资产上升期还没完，还将持续几年（加息周期越长，持续时间将越长）。而且美国新总统特朗普上台后，实行扩张财政政策和大幅减企业所得税，必将引发需求增加，原材料价格上涨，通胀加速。所以，有能力，赶紧买房投资，越快越好。
“好房”就买，别犹豫----------是2017年下半年渥太华投资房的主要投资方略。
渥太华房市近半年的快速上涨，已经证明了我去年12月写这个帖子时的预测。现在大多数人都同意：渥太华的房子涨了。下一步，会怎样？
加拿大央行收紧的按揭贷款条件；热点地区地方政府也相继出台了楼市降温的政策措施；美国不断在加息；石油价格也在上涨；加币也逐渐变强；加国利息也快加了......这些都会给楼市带来负面影响，限制房价上涨。我认为，渥太华的楼市将进入一段平稳时期（至少半年以上），不会像前半年那样快速上涨。这对于前期犹豫，没“搭上车”买房的准买家来说，是个极好的机会。我认为平稳过后，不是下降，而是迎来新一阶段的快速上涨，因为大家留意一下近期各种生活用品的价格，就能感觉到，通胀已经来临，而且在18、19年将加速，所以，买房投资，还是比较好的理财方式，有“好房”，有能力买，就别犹豫。
在渥太华买旧房，怕麻烦、不想管、又能快速增值和现金流为正，能做到吗？举个实际例子说明。最近，在Little Italy Ottawa，我帮客户成交了一个小而旧的独立房，42万，该交易最值得一提的是，精明买家人在外地（在美国从事银行风险控制工作），买这个投资房，人都不需要来收楼，就从收楼那天起，已经把房出租出去：装修、水电、维修、地税、利息、保险、法律诉讼（如有）费用等，都由承租人(Tenant)出。每年大约4%多的现金收入（年收入与投资额之比），且随时每年对冲调整，保证业主现金流为正。假定房子每年保守按5%增长，5年，增值27.6%，10年62.9%......只要承租人(Tenant)能交租金，业主将得到这资产增值（Capital gain）。
谁是承租人(Tenant)？Chase Wong王成和他的物业管理公司，由他全权负责转租事宜，省去业主找租客的麻烦。这种安排，将最大限度地减低Tenant不交租给业主的可能损失。
买了不管，也能高回报，王成物业管理公司的"代客理房"，能帮您办到。
我们的"代客理房"业务。主要有两种和业主的合作方式：
1)Guaranteed Rent Program------Chase Wing王成/管理公司直接是租客，与业主签租赁合同，之后全权负责Sublease转租事宜（无论房屋闲置与否，业主都准时拿到约定的租金）。房屋水电气网费、空置费、维修费(协商)等都由管理公司出（对房屋地点、装修、设备等有一定要求）。
2)Short-Term Rental Management-------业主委托管理公司经营中短租/分租业务, 经营收入扣除直接成本, 管理管理公司与业主3:7分账, 即管理公司收30%的管理费。
"买房包租"----------由王成经纪帮助和把关购买，地点好，房子“好”，买入即刻（或装修后）享受5%以上租金回报。买家买房不收佣金（即使收了卖方佣金，也都全部返还）、管房不收管理费（有适用条件），该合作方式适合所有想买投资房的朋友。
“房产开发和经营”（可用于办理投资移民）
我所指"房产开发和经营“，基本就是旧房改造或推倒重建，即买入城市中心区域好地段的旧房，装修、翻新、加建、地块分小、推倒重建等。工程完成后，房产用于出租或出售。“房产开发和经营”合作模式，是以有限公司形式进行，王成作为合作一方（甲方），现金注资+物业管理；新投资人作为合作的另一方（乙方），以现金注资+融资能力。公司合资完成后，在市场上买入合适的“好”房，甲方制定开发计划，乙方负责找第三方（如银行等机构）向公司融资，进行开发。
有兴趣了解详细，可联系：
Chase Wong 王成
Tel: 613-301-3948
Email: chasewong07@gmail.com
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Your Choice Realty Corp., Brokerage，1730 St Laurent Blvd., Ottawa, ON K1G 5L1
OTWA Development Ltd
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Q & A 问答讨论摘要：
1）Q：Any investment needs risk analysis. Also, we all know location is important, but where and why?
A：投资需要风险分析，这是必须的。对于一个买房人来讲，我们经常会纠结于投资和自住两因素，哪个更重要？回答是：因人而异。与大家分享一句话，希望能帮助我们理清投资和自住的关系：买房为了投资，租房为了住。刚需自住为主的买家，就如同长期租客，一次交“租”，长期使用。“租”期完（卖房），房子减价了，地价能涨多少，就是我们买房时应该考虑的投资因素。你给投资因素多大的权重，就决定了我们应该在哪买和为什么买。
2）Q：作为投资房，买50万的新房还是旧房？
A：投资房，不自住，从消费和享受方面来讲，房屋的布局、设计、材料等优点，对买房人来讲，其实没有多大意义，将来增不增值？增值多、少？主要是看“地”的未来价值。
例如：50万的新房（可能涉及HST的费用），假设“地”和“房”（上盖物）分别值15万和35万（税局的分析方法）；45万的旧房“地”和“房”（上盖物）假设分别值30万和15万，买入后旧房需装修5万，旧房投资就变成50万，此时的“地”和“房”价值分别是30万和20万。五年后，先假定地价不变（不能折旧，且不考虑其他因素），上盖物”房“价的变化，按每年4%折旧（税局的折旧计算方法），50万新房的“地”和“房”分别值15万和28.53万，合计43.5万，损失6.5万；50万（加上装修）的“地”和“房”分别值30万和16.3万，合计46.3万，损失3.7万。再假定”地“价都涨一倍，50万新房的“地”和“房”分别值30万和28.53万，合计58.53万；50万旧房加装修的“地”和“房”分别值60万和16.3万，合计76.3万。孰好？一目了然。
3）Q：买旧房，不懂，麻烦，风险大？
A：比较新房与旧房，旧房麻烦，风险大是事实，所以风险控制是关键。找懂旧房的人做你的买房经纪，找胜任的团队装修，找合适的物业管理人或公司替您打理出租事宜等都是有效的风险控制办法。有一种“交钥匙”方案供这类准买家考虑：买一旧房，装修3-5万（或少或多），按4%-5%的房价+装修费的年租金与物业公司签5-10年出租合同，5-10年后可选择收回自用、卖掉房屋或续约。这种双赢方案，对买家来讲，有稳定现金流收入和摆脱了麻烦；对物业公司来讲，他们获得了新的长租约出租房供其出租经营，挣取租金差价。
4）Q：好“地”的房为什么租金回报率不高，往往比Townhouse或Codo的出租回报率低很多？
A：好“地”的房一般地价占房屋总价的比例高，上盖物占比低，而租金主要取决于上盖物的状况（荒地一般是租不出价的）。例如：同一地区，40万的旧Bungalow，假定地价25万，上盖物15万，按10%上盖物收租，能贡献的租金等于15万 * 10%=$1500；40万的新Townhouse，假定地价15万，上盖物25万，按10%上盖物收租，能贡献的租金等于25万 * 10%=$2500。日常运营现金流，40万的Townhouse比40万的Bungalow收益高；如果地价将来涨很多，Bungalow就比Townhouse的资产增值高很多。所以，我们一定要综合考虑和预测两种现金流，才能真正比较出哪种投资更好。如果你认为：这地方地价长期不涨或涨得很慢，那么投资新Townhouse或Codo可能就比旧Bungalow好。
5）Q：买房找经纪，有必要吗？
A：安省90%以上的房屋是通过MSL系统买卖的，没有经纪帮忙，你得到的房源信息总是慢点、少点和不全面，处于信息不对称的不利地位；买房的具体过程，包括：房源搜索、约看房、下Offer、谈价、成交等，有一定的复杂性，有个经纪提供专业服务，对于想买“好”房的买家是物有所值的。另外，买家不找买方经纪，卖房方提供的佣金也不会给到买家，该佣金都成了卖方经纪所得，买家并没得到实惠。
6）Q：买家能让经纪回扣佣金吗？
A：能，合法合规。经纪是否回扣佣金？因经纪而异。买家应该怎么看待这个问题？是否给回扣和给的多的经纪就是买家应该找的代理呢？当然不是。为什么？买家最关键是要能买到有价值和有增值潜力的“好”房子，经纪的专业水准和投资眼光是买家最需要考量的地方。专业方面，安省的经纪都是通过系统地学习和严格的考试才能拿到执照，都有一定的专业水平，在这方面差距不太大；但是，经纪的投资眼光，就不是短期学习就能有的，它需要长时间的投资实践和积累才可能形成这种能力（巴菲特公司的投资经理们，平均年龄在70岁以上，就是一种例证）。有投资眼光的经纪帮你买房，十年比别人买的房增值快一倍以上，你在乎1%的佣金回扣吗？买家千万不要因为经纪不给回扣，就否定该经纪的价值，犯“捡了芝麻、丢了西瓜”的错误，一定要对经纪全面评估，找对人。
7）Q：买好投资房为什么这么难？
A：买性价比好的投资房和自住房其实都不容易，只是相对而言，买好投资房要更难点。买自住房不理想，一句“我喜欢”就能掩盖所有的不足和失误；但投资房没买好，就意味着现金流差、资产增值慢，真金白银。买投资房的人群，有可能是收租投资客、开发商、建商、装修公司、地产经纪等等，他们对房地产的知识、经验和嗅觉都比一般的自住型买家要高，资金实力强，他们对好房源的争抢是既快又准，所以能在市场上等你慢慢看、慢慢选的房源一般都是一些被他们挑剩下的”货色“，除非这些”货色“较大幅度降价，否则都不是好盘。笔者的经验是：性价比好的房源只是留给准备好的投资人；好房源的数量总比需求者的人数少。
8）Q：买装修好的房子还是应该买没装修的旧房？翻建的新房又如何？
A：都可以，但需要知道两者有什么不同，风险在哪。
买装修好的房子，优点是省事，银行估价高，抵押贷款的金额比较高，可以按揭出大部分的装修成本（不像买没装的旧房，装修费用100%自己付），对首付不富裕，无多余钱装修的买家是有吸引力的。但是，承担的风险也不小的，主要是因为：不知道旧房原来的真实状况，卖家是怎么装修的？是不是只是“化妆”？比如有人拿到旧房，基本不动水管、电线、配电盘；不做防水，不加固地基、结构；不清除旧房的有毒材料，直接上新板墙覆盖漏水、发霉、开裂、倾斜等问题......“装修”完，非常漂亮，买家买到这样的房，短期可能没问题，几年以后，麻烦就大了，很可能需要拆除重装修（要花多一倍的装修成本），结果只好再“化妆”，拿到市场上转卖给下一个买家。所以，打算买装修好房子的买家一定要特别小心验房，最好能拿到卖家装修全过程的图片资料，越详细越好。笔者个人最不喜欢买这种房子的主要原因，在于很多情况下无法确定对方的装修质量，而且对方的装修成本和利润，也溢价地加到了房价上，导致其性价比不高。
买翻建的新房（一般地段都好），因为都是新材料，又有City Inspectors把关，而且往往还有新房保修保险，相对的风险就小很多，但售价高，只适合于那些买房预算富裕，追求地产保值增值加上居住舒适的买家。
9）Q：投资房增值潜力大(每年5%以上）；日常现金流好(每年5%以上毛收入）；业主不用管理，三者皆佳，能找到吗？
A：我经常被客户要求找满足这三个条件的投资房。OTTAWA市场上这种住宅投资房可能有，但我基本上买不到。三选二，满足其中二个条件的住宅房，我能为你办到。WHY? 投资房不用管理，基本上你就是静态被动地产投资者，与股票市场的大多数指数基金投资人一样，回报率与市场 平均回报率基本上差不多（看看房地产信托基金REITs的年度表现），如果高很多，全社会的资金都会投到这里。业主不管理，要求房产增值潜力大，就买OTTAWA的旧独立HOUSE，牺牲一点日常现金流（每年4%左右毛收入）；业主不管理，要求日常现金流佳（每年5%以上毛收入），就买OTTAWA的Townhouse或绿带外（Kanata/Barrhaven/Orleans等地区）的新房，牺牲增值潜力；业主如能多花时间管理，就买OTTAWA的旧独立HOUSE，适度装修，分租给学生或短租给AirBNB客户，增值潜力大和日常现金流皆佳。总之，没有十全十美的投资房，必须有所取舍。
10）Q：为什么现在一定要买绿带（Green Belt）的投资房？
A：这是一个在哪增值更快的问题。打个比方，OTTAWA的房地产市场，现在就像一个还没撑起来的帐篷，一旦快速上涨，必从中心先起来，才开始带动周边。当中心先快速上涨到很高并达到一定高度后，再上涨，中心才会和周边的房子同步上涨。所以现阶段买投资房一定要买绿带内的，不要再纠结这个问题。
11）Q：投资商业地产?还是住宅?
A: 商业地产投资的净回报能达到5%左右, 而独立屋投资的毛收入才5%左右,年净利润可能是1-2%, 很明显投资独立屋不合算, 对吗?如果独立屋没有每年3%以上的增值, 就完全没必要投资住宅独立屋, 不如投资商业地产(如果你有较大的资本)或房地产信托基金Reits (投资金额小)。所以买House投资, 地价增值的速度是关键, 能否达到每年增值5%以上, 决定了它是不是一个好的投资品。
12) Q: 买Condo或Condo楼花, 一定不是好投资吗?
A: 我个人现在不买这类房, 不等于以后都不买。在Toronto, 房市很热, 独立house已经很贵, 一般的投资人都已力不从心。Condo也出现抢offer, 在这样买啥都在涨的市场,投资人买condo或楼花做"短平快"投资, 收益可能是可观的, 但就是要注意风险,懂得"下车",否则就可能深套。Ottawa房地产市场还没到这个时候, 要是到了,我也可能会参与进去,"炒一把"。
13）Q：王成做Agent，有什么特别之处？
A：王成既是Agent，自己又是房产投资人、小发展商和建商。王成给客户推荐的投资房，基本上都是他自己也可能买的房。当然，如果客户是签约Client，基于Realtor职业操守，一切以Client优先，他本人是不会加入进来一起下Offer的。所以，客户如果认同笔者王成的投资理念和操作方式，想买与他类似的投资房，找他做经纪，是一个好的选择。其他的房产，王成也做，但就谈不上什么特别。
买住宅投资房，很有点像买商业地产，投资客户在经纪的帮助，必须买到好东西（俗称“吃上肉”），经纪才有价值，也才配得2.5%的佣金（”喝碗汤“）。
14）Q：安省涨最低工资，意味着什么？房屋价格会怎样？
A：安省省长5月30日宣布，在2019年，安大略省会将其最低工资提高到每小时15加元，确保兼职人员们同工同酬，并提高最低休假权利等。该消息给我们一个明确的信号：通胀要加剧了。最低工资上涨，会带动各级别人员工资普遍上涨，魁省的最低工资也会在不久的将来跟着上涨。工资上涨，企业经营成本上升，最终大部分会转嫁到消费者头上，带动物价上升。房屋价格会怎样？
建筑业，是吸纳低端收入工人较多的行业之一，上涨最低工资，新建房（包括装修）的造价一定会大幅增加，导致新房销售价格上涨，从而带动整体房价上涨。当然，加上其他因素，如供求、政策等，各地区的涨幅会不一样（有些还可能会跌）。所以，准备买渥太华房产的朋友，别犹豫，该买就买。
15）Q：管理公司替业主管理出租物业的方式是什么？
A：1) Traditional Rental Management, 收固定或比例管理费。公司帮客户管理，寻找和审核租客，业主最后与租客签租赁合同，公司收取5-10%左右的租金额作为管理费，代业主管理日常租赁事宜。这种方式市场上最为常见，公司如管家，金钱的问题，如维修费、租客不交租，上庭打官司费、装修等费用等都要由业主出。租金是市场租金，如40万的房，月租$1700左右，年租金2万左右（$20400），管理公司每年收$2000左右管理费（如通过MLS系统挂牌，还要付另外的经纪费用）。
2）Guaranteed Rent Program, 管理公司经理直接是租客，与业主签租赁合同，之后全权负责Sublease转租事宜（类似中国常见到的“房屋银行”业务-----老百姓像去银行存钱一样，把手中空闲的房屋存入房屋银行，每月无论您有多忙，无论房屋闲置与否，都可以从房屋银行里准时拿到固定的租金）。与第一方式的最大不同是，业主的房屋水电气网费、空置费、维修费（协商）、装修升级费用（协商）等，都由管理公司出（业主自己只负责Mortgage、地税和保险）。租金基本上是市场正常租金(或低一点)，如40万的房，按4%-5%计算，月租$1333-1666，年租金1.6-2万。
3)Short-Term Rental Management, 业主委托管理公司经营中短租或分租业务, 经营收入扣除直接成本, 管理公司与业主3:7或2:8分账, 即管理公司收20%-30%的管理费。
第二和第三种方式是我们管理公司的主要经营模式。
16）Q：“高息融资，促‘成’买房”，互利双赢点在哪里？
A：出资人，得到高息（利息比GIC高几倍），资金安全有保障。如果融资借款方违约，出资方就能得到一个投资房，比买房产投资基金REIT还保险，因为资金与房，有一对一的抵押。
借款方，确保了投资房质量（因为投资人往往不熟悉Ottawa市场，信息和经验欠缺，买投资房往往不理想），保证它是”好“房且性价比高（因为是王成自己买房）；扩大了王成物业管理公司的业务；享受房产的资产增值Capital gain。
17）Q: “买房包租”有什么吸引人的地方？
A: 1）投资人从我处买房，价格合理，有增值潜力。现在很多客户买房，因为各种原因，对市场感觉并不敏感，对买什么房摇摆不定，个人偏好严重影响投资价值判断，最终导致决策迟疑，买错房或买房不理想。从王成手上买房，房子本身的投资价值已被王成认可，且做好了长期持有该房产的准备；
2）”包租“将省去投资人管理房产的麻烦，实现人不在本地，也能像本地人一样管好房产；
3）每年现金流有保障，5%的租金回报，基本可以实现每年现金流为正；
4）100%产权，让投资人享受未来房产的增值，而不像固定利息债劵或其他类似金融产品，没有巨大的增值潜力；
5）回购保证，解除投资人的后顾之忧。投资人如果未来几年不想要该房子（从王成公司直接购买的房产），王成及其公司，愿意按原价（Guarantee) 或溢价（协商）回购投资人所买房产。
18）Q："大地大房“、”大地小房“、”小地大房“、”小地小房“，投资者应该选哪类房子？
A：同地区、同价位，当然是选”大地大房“最合算。但是，在现实市场中，很难满足”同地区、同价位“这个条件，从而简单地让投资人去选择房子，投资人必须具备足够的知识和经验，对市场中的各种可售房源做合理的价格分析，抽象成可比较的模式，才能找到最合适的”好房“。我本人认为"大地大房“、”大地小房“、”小地大房“、”小地小房“这四类房，都可以买，但优先次序取决于房子的价格分析和经验。
好区的"大地大房"，一般都是豪宅，如果“豪宅”状态不好，装修一下，一定焕然一新。 "大地小房"一般是老房、农舍，状态较差，对投资人的重建诱因较大。 "小地大房"，新房及较新房，多数是这样。 "小地小房"，吸引投资人的主要是价格，每年的投资现金流好。
19) Q： 我们的抵押融资方式和一般的MIC（mortgage investment corporation）的区别?
A：我们融资方式的最大特点是风险可控（接近0风险），5%利息，收益适中。钱（融资金额）与房（独立HOUSE）一对一，100%产权（之前没有做过Mortgage抵押）抵押给投资人或直接过户给投资人（先买断房产），合约期满后（一般5年），解除抵押或退还产权给我，即投资人买房，5年后还能100%退“货”（退房）。
20）Q：你网上推荐的房子，如：1）Baseline/CU卡尔顿大学附近，4房4卫两层小独立HOUSE，7** Malibu Terr 38.4万（号码公司持有)，包租或利息$1600/月（5.0%年回报率）。38.4万价格含装修升级。2）1*** Randall Ave， Lot Size 75×100，四房三卫独立房，$55.2万，包租$2300/月。卖了吗？还卖吗？
A：这些房子我都已经买下（已出租，每月有较好现金流），是用于与新投资人合作，共同把业务做大的，不是简单的一卖了事。合作有两种：买房包租或共同开发，我这里重点谈谈“房产开发”合作模式。
我所指的房产开发，基本就是旧房改造或推倒重建，即买入城市中心区域好地段的旧房，装修、翻新、加建、地块分小、推倒重建等。“房产开发”合作模式，是以有限公司形式进行，王成作为合作一方（甲方），以现金或有现金流的已出租的独立房（如上面的$38.4万的房子，实际年租金回报5%以上）注资，新投资人作为合作的另一方（乙方），以现金注资。公司合资完成后，在市场上买入合适的“好”房；根据甲方开发计划，乙方负责向第三方（如银行等机构）向公司融资，进行开发。以资产注入的合资安排，好处是：合资公司一开始就有现金流（因为地产开发期间，现金流较差），财务报表好看（便于向第三方融资），风险低。开发完成，市场出售或出租，公司上一新台阶！
21）买了旧房，想推倒重建，手头没足够资金，又无经验，怎么办？
找OTWA公司王成先生。
OTWA公司提供垫资建房、项目抵押融资、建筑管理等多种服务，可以解决您的燃眉之急。
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