房屋出租报税专家：个人房屋出租，非税务居民房屋出租，公司房屋投资特别优惠

[ottawa2016]

房屋出租报税专家：个人房屋出租，公司房屋投资特别优惠

作者： Jason Wang MBA PMP FRM

https://ottawaincometax.wordpress.com/
Schulich商学院MBA, 长期在加拿大主要银行从事金融财务工作
渥太华第一税务事务所主要合伙人，加拿大税务局注册报税师
全渥太华报税最低价+ 最优质服务
Email: firstottawatax@gmail.com
phone: 613 663 6959


我们是加拿大持牌注册税务师，有丰富的加拿大金融机构工作经验。我们能助您节约成本、合理合法省税多退税。我们的业务是在加拿大联邦税务局登记的，并受专业人士服务质量保障。将财务交给值得信赖的认证税务师，是您最正确的选择！我们欢迎比一比、试一试，也许您会有意外的惊喜。

服务价格

今年对个人房屋出租，公司房屋投资有特别优惠
个人房屋出租： $60- $120
公司房屋投资：$99-$400

服务项目：
非税务居民报加拿大房屋出租报税服务

谁是加拿大非税务居民？

生活重心不在加拿大但与加拿大有经济联系的人。如：居住加拿大以外的加拿大公民和移民但在加拿大有收入；或者在加拿大购买房产并出租的外国人（如中国人）等。

非税务居民报税的特点

• 非税务居民报税和正常税务居民报税形式有非常大的差异。
• 非税务居民不能电子报税，只能邮寄打印的报税文件和支持材料到加拿大税务局报税。
• 如不特别申请，税务局按出租毛收入的25%纳税。
• 如不按时申报，预缴税部门和报税部门有双重的利息和罚金。
• 如不按时报税，利息是每年都是要计算的，拖的时间越长，利息越多。
• 卖房时，如没有完税证明，律师不会放款（律师一般扣25%到50%的售房款）；

非税务居民报税案例

大陆隔壁老王在渥太华有一套投资房。现在是2018年12月，老万签订了2019的出租合同，2019年共有租金5万加币。在税务方面，老王有2个选择：

简单处理

1. 2019按收入5万的25%=1.25万预交税。老王对于2019年度就可以不必报税，与税务局就两清了。
2. 2020年初找我们报税，多退少补

老王一算，我虽然有钱，但这不划算，弄个出租，多伦多律师，地产经纪没少收费，大中华不收的地税也收，其他七七八八费用一大笔，到口袋的净利润才1万大元。老王可以

1. 2018年底或2019年初，找个加拿大居民做税务代理人，递交NR6申请。
2. CRA批准后，按利润的1万的25%=2千5预交税。
3. 2020年初，代理人向CRA递交NR4表。
4. 2020年前半年，老王向CRA报税，多退少补。

老王又想我不按时报税，你能拿我怎么样？

卖房时，老王掐指一算，100万买的，150万卖的。渥太华炒房子真好。卖房子的钱到了律师那里。可一见律师，律师说我只能给你90万。等你给我清税证明后，我才能把尾款给你。没办法，老王找到会计。会计说要报完税才能申请完税证明。老王说只有报啦。税务局的报税结果下来。老王一看怎么比会计报的多了一大笔。原来税务局在正常报税的基础上加上这些年的利息和罚款。办完纳税后，老王得出结论：大家都说加拿大是高福利国家，原来都是我纳得税，我是中国人，收我的税更狠，出租要交税，房产增值也交税；还有什么罚款，利息，哎....

我不申报出租风险大吗？

加拿大是高福利国家。租客在报税的时候，如果满足条件，会有一部分福利补贴性质的退税由出租的开支而来。很多房东和租客达成私下交易，希望租客在报税时不要报房租。可是租客在私下大多都报了（即使是没有身份的留学生租客，通过报税时报房租都有几百到一千多加币的退税）。从某种意义上，税务局是掌握你房屋的出租历史。

我们的服务内容

老王网上一查，卖房的，经纪的，会计介绍的信息一大堆，内容都差不多，其实都是软文广告，要一个萝卜一个坑的去办理，根本不行。最后本公司协助老王完成一年完整的税务周期：

• 申请税号
• 理顺和帮助客户完成报税的相关手续，开通CRA账号NRK，介绍如何在海外支...
• 如果客户需要按利润预交税款，我们将介绍代理人的权利义务，协助客户填写NR6申请按照出租利润报税
• 按照加拿大税法核算出租利润，并生成报税文件
• 协助客户递交报税
• 指导客户在国外（如中国）如何通过网上银行进行预缴税操作

 

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在加拿大购买新房中的 HST 退税问题

如果你需要更多信息或需要CRA注册税务师的专业服务，请联系
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HST 退税的计算比较复杂，因为涉及房价，房屋是否自住还是出租，安省和联邦的计算不同，上限也不一样。前几年很多人买了新房作投资，这几年开始陆续交房，很多人对新房的退税问题很困惑，不知道自己能否退税，应该如何申请退税。也有些投资者在出售了自己用作投资的物业后，被税局追讨金额最高可达至3万元的合并税 (HST) 退款及利息，这又是怎么一回事呢? 在此，我同大家分享一下安省购买新房中的HST 退税问题。

首先，购买二手房不需要支付HST，只有购买新房才需要支付HST。

购买楼花，新建公寓时HST 征收和HST 退税问题往往是购买者非常关注的。基本规则是：购买者需要支付房价13％的HST (5%联邦税，8％安省税) 减去符合标准的退税。那接下来的问题就是究竟什么样的交易符合联邦和安省的新房HST退税标准，退税又是如何计算的。

HST 退税的基本要求

HST 退税的有两种，第一种是业主自住用房，第二种是出租房屋。两种退税分别针对自己居住的房屋和投资者，计算方法略有不同。

1） 业主自住用房 最重要的标准之一是购买者在购买房子时候目的是把房子作为自己的主要居住地点或者是亲属的主要居住地点。亲属包括配偶、子女、父母等直系亲属。姑姑叔叔侄子之类的关系是不符合的。

2) 投资房屋 最重要的标准是房主将房屋至少出租一年。

HST 退税的计算

HST 退税的计算比较复杂，因为涉及房价，房屋是否自住还是出租，安省和联邦的计算不同，上限也不一样。

购买新房者可申请36%的联邦HST退税。 房价$350,000或以下，最多得到$6,300的HST联邦退税。房价$350,000和 $450,000之间部分，联邦HST退税会按比例下降。如果房价达到$450,000联邦HST退税的金额为零。新房购买者可申请75%的省HST的退税, 上限为$24,000。

什么情况下你才能得到HST的退税呢？当新建房屋或共管柏文单位的买家如欲申请上述HST的退税，必须将所购买的物业用作自住，或者能够证明自己将物业出租至少1年。如果属于后一种情况，买家在申请HST的退税时，必须证明房屋的交接日并提供租约的详情。

HST本来就属于政府的，购买新建房屋或共管柏文单位的投资者，请你如实说明是用来投资的，先让建筑商代收HST ，然后再委托专业会计师帮你申请退税， 顺利的话交房一个月内就能到退税。千万不要自作聪明，假称自住。政府会在一年后让你提交自住证明，如果你无法提供，则需要退还拿到的退税；就算你能改成按投资来退税，也需要交利息和罚金，到头来“偷鸡不成方式一把米”。

另一方面，退税是你自住或投资得到的福利，也不要放弃了。有的投资者只是听建筑师说投资要收税，不知道出租一年以上即可以退税，没有让会计师帮助申报，结果本来可以退的税没有退回来，投资成本增加了。所以，购买新房者务必向有经验的会计师询问退税事宜。