PEI老郑
新手上路
- 注册
- 2017-10-30
- 消息
- 25
- 荣誉分数
- 7
- 声望点数
- 13
前几天建了《老郑说房》的微信群，刚和群友们客气一下，说大家有什么问题可以在群里问，也可以私信我，具有普遍性的问题，我会专门写一篇文章，帮助更多人解决问题。话音刚落，有位群友说，老郑，你给预测一下2019年渥太华房价走势啊。预测房价，这种容易打脸的事情，有哪位业界同行做了？没有，反正我脸大，不怕打，索性就郑式胡说下，2019年渥太华房价走势预测。
要说未来的趋势，得先知道历史和现状。众所周知，渥太华（加拿大首都），堪培拉（澳大利亚首都），巴西利亚（巴西首都），伯尔尼（瑞士首都），都是存在感较低的首都，再加上华盛顿吧，和纽约，洛杉矶，波士顿这些城市比，太像路人了。一般人们提起加拿大的城市，都会说温哥华，多伦多，蒙特利尔，就像回忆前女友一样，从Mary到Sunny和Ivory， 最后才会想起她的名字。
加拿大也是一个存在感较低的国家，国际上的事，很少强出头，除了最近闹的沸沸扬扬的孟晚舟事件，中国老百姓对加拿大人或事的了解，差不多是白求恩，大山，黑莓，席琳迪翁，文斯卡特等。我做出国留学做了10来年，在那期间，英美澳加留学，就加拿大不温不火，其它国家人数蹭蹭涨。这也符合加拿大人做事的风格，不急不慢，爱谁谁。
说回渥太华的房价，每个人都有这么一种体会，一个城市房价上涨以后，人人都是诸葛亮，事后的那种。“当初我就说房价要涨，怎么样，哥们说的没错吧”，“早知道当初不买联排，直接买个独立屋了”，“那会我就说买两套，住一套，出租一套，现在涨起来了，没戏了”等等，就如同这几日我大A股的疯涨，每个人都确信牛市会来，但在涨起来之前，谁都不敢进仓。
渥太华的房价，曾经是多么的一汪死水，多么的好预测啊。我们先来看一组数据（引自RE/MAX地产公司做的统计）
从2008年到2018年，渥太华的房屋均价，从29万涨到了40万，涨幅是38%。而从涨幅的年份来看，超过5%的年份，一共有4个，分别是2008年，2010年，2011年和2017年。没有一年房屋价格是下跌的。所以，如果要预测2019年的房价走势，我大概率认为，涨！
房屋涨价，有很多的因素，比如物价上涨，人工上涨，地价上涨，等等，但最根本的还是供求关系。供求关系，有内因，还有外因，我们一项一项分析。
造成渥太华人口上涨的因素，我个人认为有那么几个
1. 宽松的移民政策。尽管很多人骂小土豆，骂自由党，但在移民政策上，自由党和小土豆是较为宽松的，最新出的百万移民计划，对今后整个加拿大的人口增长是起积极作用的。
2. 逃离“多温”：和中国的“逃离北上广”一样，多伦多和温哥华令人咂舌的房价，过高的华人比例，不断爬升的犯罪率等等，使得有一批多温的居民选择撤离，相当一部分人选择移居渥太华。
3. 虹吸效应：石油经济的低迷，使得阿尔伯塔省的就业形势大为不妙，加东四省吸引新移民的要求低，但不容易留住来的人，这些地区有不少家庭，因为就业，往外省搬，也有一部分人选择移居渥太华；
4. 渥太华自身的优势：高就业率以及平均收入高，教育资源好且丰富，有许多的好学校，治安好，房价亲民，有许多博物馆，还有渥太华有华人非常关注的大统华，COSTCO，宜家等商家，使得人们在考虑去哪个城市时，渥太华占有一定的优势。
2. 房屋存量
假设渥太华人口上涨为10%，而市场上可供应的房屋存量上涨为50%，房价会涨吗？不一定，而如果人口上涨为10%，房屋存量下降了10%，房价会涨吗？一定。
我们看一下市场中房屋存量数据，以及平均上市销售时间的数据
从以上两图能清楚的得出两个结论，一是市场库存在减少，二是卖出房屋所需的时间变短。试想您是一位卖家，在这样的环境下，会不会试着报一个高价，看看市场能不能接受。而如果有很多人都这么做，结果就是房价往上走。
3. 涨幅有多大，还会涨多久？
从目前的市场来看，无论是一手房市场，还是二手房市场，都是非常火热的。一些好的区域的一手房市场，在开盘时，总是能看到排队的现象，有的开发商还停了给经纪的客户推荐费。而在二手房市场，如果你有幸在周日下午去热门区域的Open House转一转，你会发现，屋子里挤满了人，屋外停满了车，而房子，在OPEN HOUSE后几日，就已经显示SOLD卖出了。
之前有PEI的群友在群里，也问了我对PEI房价的走势的判断，我说这个很难判断，PEI太小了，小到一个政策，就能把地产市场从涨停拉倒跌停。我们在2016年登陆PEI的时候，老前辈们语重心长的告诫我们，千万别买房，即便要买，也不要买超过30万的房，因为PEI的房子，谁买谁亏，走的时候，一定是割肉走的。我们感谢了前辈的指点，一周内买了套房，不到40万。
而在随后的16年下半年，登陆的新移民，掀起了购房狂潮，大批挤压的移民案子审理通过，小爱岛的房子，一栋栋的被买走，等到17年的朋友登陆，市场上已经存货不多，价格还涨了20%以上。这还是印证了我之前说的，供求关系决定了房价走势，在绝大多数因素没发生变化的情况下，房价大涨，就是来的人多了，而存量房产少了。
但是，2018年PEI的房产市场，则完全是调了个。随着2016年登陆的人开始离岛，市场存量增多，而政府一不做二不休，在2018年9月21日彻底关停PNP项目，让市场变得更加敏感。买家开始观望，而卖家开始降价，中国人向来喜欢买涨不买跌，越降价就越不买。现状就是，买卖市场较冷清，而租房市场很火暴。PEI的租赁投资比还是不错的，有的卖家干脆也不直接卖了，转出租。所以，我说我不预测PEI的房市，容易打脸打肿了。
我认为，渥太华的房价涨势，应该还能延续，较大涨幅的年份，应该还有2-3年，大家可以看一下2008年到2011年，这四年渥太华的房价涨幅，基本都接近5%，而从2012年开始进入平台期，横盘了近5年，一直到2016年，这几年看上去有涨，但是去除CPI的涨幅，几乎没涨。
这一波的上涨是从2017年开始的，2019年是第三个年头，我相信还会延续，并且涨幅也会在5%上下，华人青睐的Kanata North以及Barrhaven的涨幅，会在7%到10%之间。
渥太华从一个低调的首都，想变成多伦多，温哥华和蒙特利尔是挺难的，但是往它们的方向发展是不变的。渥太华的轻轨在建设，好的华人餐厅在不断增加，就业形势好于全国大部分城市，等等，都是更多人选择来渥太华的原因，也是未来几年渥太华地产市场仍然保持火热的原因。如果有个因素能在这个火热上，浇一层油彻底燃起来的话，我觉得是开通国内的直航（请朋友们不要再让我预测什么时候会开直航了哈）。
房价预测是本人喜欢做的事情，尽管容易被打脸，如果被打脸，那就尽情的打吧，谁让我嘚啵嘚说了那么多呢。
最后用一组2019年1月份的数据，让您看看市场的火热，市场热，不是我说的，数据不会撒谎。老郑说，要买房，得趁早！
以上。
2019年2月26日
老郑说房微信群已正式开通，有想入群听老郑说房的，可以加我微信。本人的微信群，服务于买房听老婆的，不听老婆的，请谨慎入群。
要说未来的趋势，得先知道历史和现状。众所周知，渥太华（加拿大首都），堪培拉（澳大利亚首都），巴西利亚（巴西首都），伯尔尼（瑞士首都），都是存在感较低的首都，再加上华盛顿吧，和纽约，洛杉矶，波士顿这些城市比，太像路人了。一般人们提起加拿大的城市，都会说温哥华，多伦多，蒙特利尔，就像回忆前女友一样，从Mary到Sunny和Ivory， 最后才会想起她的名字。
加拿大也是一个存在感较低的国家，国际上的事，很少强出头，除了最近闹的沸沸扬扬的孟晚舟事件，中国老百姓对加拿大人或事的了解，差不多是白求恩，大山，黑莓，席琳迪翁，文斯卡特等。我做出国留学做了10来年，在那期间，英美澳加留学，就加拿大不温不火，其它国家人数蹭蹭涨。这也符合加拿大人做事的风格，不急不慢，爱谁谁。
16年-19年成交量的变化（包括独立屋和公寓）
渥太华的房价，曾经是多么的一汪死水，多么的好预测啊。我们先来看一组数据（引自RE/MAX地产公司做的统计）
2018年成交量与价格都创新高
2008年-2018年房价涨幅
从2008年到2018年，渥太华的房屋均价，从29万涨到了40万，涨幅是38%。而从涨幅的年份来看，超过5%的年份，一共有4个，分别是2008年，2010年，2011年和2017年。没有一年房屋价格是下跌的。所以，如果要预测2019年的房价走势，我大概率认为，涨！
房屋涨价，有很多的因素，比如物价上涨，人工上涨，地价上涨，等等，但最根本的还是供求关系。供求关系，有内因，还有外因，我们一项一项分析。
- 人口因素
2007-2017年各大城市人口数量变化
造成渥太华人口上涨的因素，我个人认为有那么几个
1. 宽松的移民政策。尽管很多人骂小土豆，骂自由党，但在移民政策上，自由党和小土豆是较为宽松的，最新出的百万移民计划，对今后整个加拿大的人口增长是起积极作用的。
2. 逃离“多温”：和中国的“逃离北上广”一样，多伦多和温哥华令人咂舌的房价，过高的华人比例，不断爬升的犯罪率等等，使得有一批多温的居民选择撤离，相当一部分人选择移居渥太华。
3. 虹吸效应：石油经济的低迷，使得阿尔伯塔省的就业形势大为不妙，加东四省吸引新移民的要求低，但不容易留住来的人，这些地区有不少家庭，因为就业，往外省搬，也有一部分人选择移居渥太华；
4. 渥太华自身的优势：高就业率以及平均收入高，教育资源好且丰富，有许多的好学校，治安好，房价亲民，有许多博物馆，还有渥太华有华人非常关注的大统华，COSTCO，宜家等商家，使得人们在考虑去哪个城市时，渥太华占有一定的优势。
2. 房屋存量
假设渥太华人口上涨为10%，而市场上可供应的房屋存量上涨为50%，房价会涨吗？不一定，而如果人口上涨为10%，房屋存量下降了10%，房价会涨吗？一定。
我们看一下市场中房屋存量数据，以及平均上市销售时间的数据
2016年-2018年房屋存量对比
2016年-2018年房屋交易周期走势
从以上两图能清楚的得出两个结论，一是市场库存在减少，二是卖出房屋所需的时间变短。试想您是一位卖家，在这样的环境下，会不会试着报一个高价，看看市场能不能接受。而如果有很多人都这么做，结果就是房价往上走。
3. 涨幅有多大，还会涨多久？
从目前的市场来看，无论是一手房市场，还是二手房市场，都是非常火热的。一些好的区域的一手房市场，在开盘时，总是能看到排队的现象，有的开发商还停了给经纪的客户推荐费。而在二手房市场，如果你有幸在周日下午去热门区域的Open House转一转，你会发现，屋子里挤满了人，屋外停满了车，而房子，在OPEN HOUSE后几日，就已经显示SOLD卖出了。
之前有PEI的群友在群里，也问了我对PEI房价的走势的判断，我说这个很难判断，PEI太小了，小到一个政策，就能把地产市场从涨停拉倒跌停。我们在2016年登陆PEI的时候，老前辈们语重心长的告诫我们，千万别买房，即便要买，也不要买超过30万的房，因为PEI的房子，谁买谁亏，走的时候，一定是割肉走的。我们感谢了前辈的指点，一周内买了套房，不到40万。
而在随后的16年下半年，登陆的新移民，掀起了购房狂潮，大批挤压的移民案子审理通过，小爱岛的房子，一栋栋的被买走，等到17年的朋友登陆，市场上已经存货不多，价格还涨了20%以上。这还是印证了我之前说的，供求关系决定了房价走势，在绝大多数因素没发生变化的情况下，房价大涨，就是来的人多了，而存量房产少了。
政府关停PEI投资移民项目
我认为，渥太华的房价涨势，应该还能延续，较大涨幅的年份，应该还有2-3年，大家可以看一下2008年到2011年，这四年渥太华的房价涨幅，基本都接近5%，而从2012年开始进入平台期，横盘了近5年，一直到2016年，这几年看上去有涨，但是去除CPI的涨幅，几乎没涨。
这一波的上涨是从2017年开始的，2019年是第三个年头，我相信还会延续，并且涨幅也会在5%上下，华人青睐的Kanata North以及Barrhaven的涨幅，会在7%到10%之间。
渥太华从一个低调的首都，想变成多伦多，温哥华和蒙特利尔是挺难的，但是往它们的方向发展是不变的。渥太华的轻轨在建设，好的华人餐厅在不断增加，就业形势好于全国大部分城市，等等，都是更多人选择来渥太华的原因，也是未来几年渥太华地产市场仍然保持火热的原因。如果有个因素能在这个火热上，浇一层油彻底燃起来的话，我觉得是开通国内的直航（请朋友们不要再让我预测什么时候会开直航了哈）。
房价预测是本人喜欢做的事情，尽管容易被打脸，如果被打脸，那就尽情的打吧，谁让我嘚啵嘚说了那么多呢。
最后用一组2019年1月份的数据，让您看看市场的火热，市场热，不是我说的，数据不会撒谎。老郑说，要买房，得趁早！
过去10年1月份成交量对比
过去10年1月份库存对比
以上。
2019年2月26日
老郑说房微信群已正式开通，有想入群听老郑说房的，可以加我微信。本人的微信群，服务于买房听老婆的，不听老婆的，请谨慎入群。
附件
-
upload_2019-2-26_10-5-20.png -
upload_2019-2-26_10-5-20.png -
upload_2019-2-26_10-5-20.png -
upload_2019-2-26_10-5-20.png -
upload_2019-2-26_10-5-20.png -
upload_2019-2-26_10-5-20.png -
upload_2019-2-26_10-5-20.png -
upload_2019-2-26_10-5-20.png -
upload_2019-2-26_10-5-20.png -
upload_2019-2-26_10-5-20.png -
upload_2019-2-26_10-5-43.png -
upload_2019-2-26_10-5-43.png
