这该死的抢OFFER!

PEI老郑

新手上路
注册
2017-10-30
消息
22
荣誉分数
7
声望点数
13
  • 4月不买房,老大徒伤悲。首先祝贺4月份成功购房成功的朋友,你们上岸,可以不用操心地产界的事了,同时,也要鼓励还在选房看房的朋友,您离上岸,就差下一个Offer,加油!借由此文,我来复盘以及郑式胡说一下抢OFFER的那些事儿。

    渥太华的房子,仿佛一夜之间,成了大白菜,人们买房子,也跟不要钱似的,刚挂出来的房,再一看,已经SOLD了,甚至出现了日光房,上午刚上市,下午已售出。我们不禁要问,这都是谁在买买买,咱渥太华有那么吃香吗?全国地产一片跌,唯首都一枝独秀,难道是因为,那些聪明而又努力的人,都来渥太华了吗(对,是你,说的就是你,正在看文章的你!)

    前两天我发了条朋友圈,我在4月份完成的交易,占了整个渥太华交易的1/500,岛上的沈欢调侃我,哟,老郑,这么快就进入500强,你是怎么做到的?我是怎么做到的。

    曾经有记者问科比:“你为什么能如此成功呢?”科比反问道: “你见过凌晨四点的洛杉矶吗?”。你见过一点钟和五点钟的渥太华吗?我见过,而且,每天见。“老郑说房”微信群里最后一个说晚安,最早一个说早安的人,大概率是我,这是我的做事风格,要么不做,要做就认真做。从20年前就开始了,那时候见的是北京的凌晨,现在是渥太华的,只是从一个首都,换到了另一个首都罢了


    名词解释下抢OFFER,字面含义,就是一套房,有多个潜在的买家,这些买家为了顺利买到此房,或提高价格,或抢时间下OFFER,这个过程就叫抢OFFER。抢OFFER有多种形式:

    第一种:房源上市,不统一收OFFER。这种做法比较常规,这里的抢,主要是抢时间,如果房源品质不错,报价合理,在最短的时间内下一个合理价格的OFFER,卖家也许就接了。这种情况,比拼的是盯盘的及时性,以及房源上市后,买家在看房,下OFFER的效率的PK。

    第二种:房源上市,统一收OFFER。在SELLER’S MARKET(卖家市场)时,很多卖家愿意选择此种方式,房子以接近市场价,甚至低于市场价的报价上市,吸引更多的潜在买家看房,刺激来看房的人,以此获得更高的OFFER报价,这种做法也叫HOLDING OFFER。做得好的HOLDING OFFER,能给卖家带来更好的成交价,但,如果做的不好,一个OFFER都没收到,这个房子再继续出售,会比较尴尬,也不容易卖出。

    在当下渥太华的市场里,抢OFFER的情况比较普遍,每日的成交房源,差不多有近一半是按照要价,甚至高于要价出售。在《2019年渥太华房价走势预测》里,我已经说过,人口的不断涌入,渥太华房产价格还会不断走高,而市场里的抢OFFER,是价格走高的外在体现。不断涌入渥太华的人,总是要有住的地方的,现在市场库存那么少,不哄抢才是不正常的。


    很多人问我,老郑,抢OFFER怎么抢,有什么我可以提前准备的?在此,我也分享一下我给客户买房三部曲,以及抢OFFER做的攻略。简明扼要的说一下买房三部曲:
    1. 定区域:根据自己的需求,和经纪定下买房的区域
    2. 扫库存:把市场上在售的房源,按照自己的需要,有序安排看房
    3. 盯新房:如果在售房源没有合意的,下一步就是,盯符合需求的新房源上市。
    很多人问买房复不复杂,我说你按照这三个步骤去走,一点也不复杂,这三步是整体的作战思路,我们再来了解一下卖家以及卖家经纪是如何操控进度的,知道卖家的套路,你会更好的应对:通常,卖家会选择在周三或者周四上市,价格略低于市场价,然后在周日安排Open House,在下个周一或者周二统一收Offer,不到一周时间,用咱女排“短,平,快”的方式,快速结束战斗,绝不恋战。

    遇到中意的房源,可能需要抢OFFER,又该如何应对呢?
    1. 提前做好批贷准备:在看房前,联系银行或者Mortgage Broker,明确自己是否可以贷款,以及可以贷款的金额,拿到银行Pre-Approval Letter,不仅是给自己吃定心丸,也可以让卖家在看OFFER的时候,知道你没有Financing的问题,增加自己获胜的筹码;


    2. 提前做好市场调研:让自己的经纪,结合自己的需求,把最近成交的房源,做一下CMA(房源对比分析),做到对区域内房价的立体认知,以便在看房后,可以在最短时间内得出报价。人的感觉有时候是会有误差,甚至是错误的,但是数据不会说谎,一套房子,卖什么价格,参考成交数据很有必要,拍脑袋定价格的方式不可取。


    3. 打通卖方经纪:Bully Offer是对统一收OFFER的一种赤裸裸的挑战,所谓的Bully Offer,就是买家不按卖家的要求来,比如统一周二收OFFER,买家在周一就下了OFFER,通常Bully Offer有两个特性,一是价格很不错,二是给卖家考虑的时间很短。

    卖家虽然有要求,但是在拿到一份报价很不错的Bully Offer时,内心也会很煎熬,接了,不地道,其它买家在遵守规则,等着第二天交Offer,对他们是不公平的。不接,万一第二天收不到这么好的Offer呢?

    所以,在中意的房源上市时,第一件事不是去约看房,而是先联系卖家经纪,表明自己的客户对房子很感兴趣,如果收到Offer,希望对方经纪能第一时间通知自己,以便自己和买家能尽快做出反应。另外,再和卖家经纪确认一下,是否会接Bully Offer。打通卖家经纪,是非常有必要的,当你无法保证能第一时间看到房源,第一时间约看房的时候,首先确保房子不会被偷偷的卖掉。

    4. 交offer前一小时:有朋友问,是不是我在统一收Offer当天,较早时间递Offer,会有优势,卖家会先看到我的Offer。错,先递Offer其实是一种劣势,卖家绝大多数情况下优先考虑报价高,条件少的Offer,和递交时间没关系。正确的做法是,尽量在最后交Offer,因为你还有调整Offer的余地。

    我自己的做法是,在递交OFFER前一个小时,每隔一段时间和卖家经纪确认收到Offer的数量(卖家经纪不能披露收到Offer的报价,但是必须如实披露收到Offer的数量),根据数量可以推断房子受欢迎的程度,以及自己最后的报价,是走上限,下限,还是中档线。

    大多我的同行,包括我自己,都不喜欢抢Offer,看到新上的一套不错房子,需要抢Offer,我总数忍不住心里骂一句“擦,这该死的抢Offer”。抢Offer更像是投标,而且是暗标,你无法知道有多少竞争对手,他们会出什么价格。我喜欢用三体里的“黑暗森林法则”来解释,你永远不知道一只兔子跑出来时,在黑暗的森林中,有多少猎手等着开枪。

    我在抢OFFER中,得手率并不高,很多时候,劝说客户加价下OFFER,我不够狠。我也自嘲说,帮客户抢Offer,没成,客户说,你这啥经纪,太不专业了,就差3千我没拿下,你告诉我再加5千,我也OK啊。帮客户抢Offer,成了,客户第一句话问,你知道第二高的报价是多少吗?我明白,他们在想,我是不是报价高了,多花了冤枉钱。

    其实,多数情况下,我们会给客户做成交数据的分析,并且找到一套可以比价的房子,分析一下差异性,然后得出一个报价区间。之所以是区间,是根据客户对房子的满意度不同而制定的,如果满意度非常高,客户不想错过,下一个高一点价格的offer,稳妥,满意度一般,可买可不买,就下一个差不多价格的Offer。


    最后的最后,补充一点,如何优雅的抢新房。在我进入经纪行业之前,曾经以为,渥太华的经纪不行,态度不好,还不专业,我要做了经纪,我一定能做的更好。但是,入行以后,我发现许多我的同行,优秀的让我仰望,有许多需要向人家学习的地方,希望以后有机会,写一篇我眼中的渥太华地产经纪,说说我优秀的同行们。

    5月4日青年节,家附近的Mattamy开新盘,我有几个客户在排队,头一天和公司领导Julia沟通,她说她也去,我以为我去的挺早,去了发现她已经到了,在和自己的客户沟通,近距离的听着Julia的讲解,你会发现,做她的客户,太幸福了。借用景祥山庄子青大姐的评价“她对客户的那份忍耐,不厌其烦的对像我这种什么都不懂的客户的帮助是真值得一学。还有一直保持的那个笑容。“这是大姐的原话,我想,能让客户做出这样的评价,真是一件幸福的事情。优雅的抢新房,有什么窍门?我没别的办法,但是找Julia,你会省很多事。

    以上


    如果您有买房卖房的问题,请加我微信沟通,也可以加入“老郑说房”微信群。我是老郑,一个有烟火气的地产经纪,一个靠谱的地产经纪。
     
    顶部