李悟空
渥太华皇家地产经纪
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我们常常听到大家说 “买楼花” 或者 ”炒楼花“，到底什么是楼花，为什么买楼花以及买楼花要注意什么呢？Lili今天想和大家探讨下怎样投资楼花，满满的干货，正走向人生巅峰的你，怎么能错过呢。
什么是楼花？
楼花是指预售的尚未完工的地产开发项目。通常在施工开始之前或施工期间购买。楼花是首次购房者或投资人进入市场的好方法（为什么？投资小，见效快）。在市场上行期间，随着房屋在建造期间价值的增加，其回报有可能是相当可观的。但如果市场突然转向，楼花投资也可能是一场赌博。
购买楼花有什么好处？
关于购买楼花，您需要了解什么？
55,000 - 250,000: 1%
250,000 - 400,000: 1.5%
400,000 - 2,000,0000: 2%
2,000,000 up: 2.5%
安大略省的首次购房者更享有高达4,000加元的退税，详情请参考https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/ltt/1_2008.html
楼花这么好，楼花人人爱，楼花有缺点吗？当然！
楼花并不适合所有人。
但是，这恰恰是楼花的特点。预售协议实质上是具有不确定交付日期的房地产期货合约。因此，买方必须承担市场波动的风险，并在市场下跌时承担损失。
尽管对于今天的首次购房者来说，以今天的最佳价格融资购买房产似乎不错，但是如果在交房时利率上涨怎么办？对于35万的抵押贷款，每增加1个百分点会增加买方每月按揭还款额300加元以上。
预测利率比房地产价格更像是一场赌博，因为有许多因素会影响利率，例如经济，贸易平衡，货币利差以及政府的财政和货币政策。这很可能与买家的计划相悖。购买前，请确保您的预算可以应付利率的上升。
开发商可以将交房日期延长很多倍，该日期可能比合同最初估计的交房日期晚几年。有时，开发商甚至直接取消建造计划，多伦多发生过多次这种惨案。市价飙升开发商觉得自己当初卖亏了，当即宣布楼不建了取消计划。这种情况下，开发商只需要退还买家所支付的本金就行，而买家却白白损失几年的时间和投资机会。
此外，装潢处理和工艺质量也可能远低于预期（样板房和广告宣传画册是开发商所呈现的最好的房屋状态您同意吧）。
合同中通常含有“免责条款”，用来防止买家以签订合同时所看到的营销广告或口头承诺来作为要求同等房屋质量的依据，除非它们明确写在购买合同的条款中。
相信您看到这里已经了解，楼花是一种投资方式，选不选择它取决于您的风险承担能力和投资策略，用的好，它能带来相当可观的收益，但是，买家同时需要承担与之相对应的风险。
选择一位您信任的地产经纪帮助您购买楼花，好的经纪应该向您介绍开发商和楼盘的情况，协助您一起浏览合同，与您一起同开发商商讨房产细节，帮助您避免陷入不必要的困境。
最后，建议让您的律师为合同把关。与二手房买卖不同的是，开发商不会为单个买家修改合同条款，但是律师可以为您指出合同的关键利益点，如果您不满意的话还可以在冷静期内取消合同，最大程度的保障您的利益。
本文作者 Lili 是渥太华职业地产经纪，如果大家有任何问题，欢迎来电咨询
手机：1(613)978-5432
微信: fayelee215
Email: Li@royallepage.ca
www.LiLiRealEstate.ca
什么是楼花？
楼花是指预售的尚未完工的地产开发项目。通常在施工开始之前或施工期间购买。楼花是首次购房者或投资人进入市场的好方法（为什么？投资小，见效快）。在市场上行期间，随着房屋在建造期间价值的增加，其回报有可能是相当可观的。但如果市场突然转向，楼花投资也可能是一场赌博。
购买楼花有什么好处？
- 延缴抵押贷款。楼花作为预售项目通常在签约时和最初阶段只需要支付房款总价的10%-20%，而直到物业竣工才需要付清房款（所以如果手头只有几万块钱，又想搭楼市上涨的顺风车，几年后可能数钱到手软，是不是很爽），这样买家可以省下长达几年的时间不需要支付任何贷款和利息。
- 享受物业增值。随着房产价格在施工期间上涨，房产的价值也随之上涨。在项目完工之前，买家就可能已经获得相当可观的资产增值的利益。投资回报率高是楼花在投资者中广受欢迎的原因之一。
- 房产保修条例。所有符合安省规定的新预售房产都享有1年，2年和7年保修，无形中帮助新房主大大缩减了成本和风险。
- 十天冷静时间。根据《安大略省公寓法》73条规定，直接和建筑商签订合同的买家有10天的冷静期，在此期间，买家可以调查阅读披露声明，确认该交易是否满足个人需求和意愿。十天后，合同产生法律效力开始具有约束力。
关于购买楼花，您需要了解什么？
- 消费税HST：购买全新房产有时需要缴纳消费税。通常情况下，如果该房产是买家用来自住的，那么消费税是豁免的；如果买家收房后用来出租，那么需要先缴纳HST，等到房产租出后再向CRA申请退税。
- 房产转让税：无论购买新房还是二手房都需要支付房产转让税，具体税率如下
55,000 - 250,000: 1%
250,000 - 400,000: 1.5%
400,000 - 2,000,0000: 2%
2,000,000 up: 2.5%
安大略省的首次购房者更享有高达4,000加元的退税，详情请参考https://www.fin.gov.on.ca/en/bulletins/ltt/1_2008.html
楼花这么好，楼花人人爱，楼花有缺点吗？当然！
楼花并不适合所有人。
- 市场波动
但是，这恰恰是楼花的特点。预售协议实质上是具有不确定交付日期的房地产期货合约。因此，买方必须承担市场波动的风险，并在市场下跌时承担损失。
- 利率变化
尽管对于今天的首次购房者来说，以今天的最佳价格融资购买房产似乎不错，但是如果在交房时利率上涨怎么办？对于35万的抵押贷款，每增加1个百分点会增加买方每月按揭还款额300加元以上。
预测利率比房地产价格更像是一场赌博，因为有许多因素会影响利率，例如经济，贸易平衡，货币利差以及政府的财政和货币政策。这很可能与买家的计划相悖。购买前，请确保您的预算可以应付利率的上升。
- 交房日期
开发商可以将交房日期延长很多倍，该日期可能比合同最初估计的交房日期晚几年。有时，开发商甚至直接取消建造计划，多伦多发生过多次这种惨案。市价飙升开发商觉得自己当初卖亏了，当即宣布楼不建了取消计划。这种情况下，开发商只需要退还买家所支付的本金就行，而买家却白白损失几年的时间和投资机会。
- 房产是否符合预期
此外，装潢处理和工艺质量也可能远低于预期（样板房和广告宣传画册是开发商所呈现的最好的房屋状态您同意吧）。
合同中通常含有“免责条款”，用来防止买家以签订合同时所看到的营销广告或口头承诺来作为要求同等房屋质量的依据，除非它们明确写在购买合同的条款中。
相信您看到这里已经了解，楼花是一种投资方式，选不选择它取决于您的风险承担能力和投资策略，用的好，它能带来相当可观的收益，但是，买家同时需要承担与之相对应的风险。
选择一位您信任的地产经纪帮助您购买楼花，好的经纪应该向您介绍开发商和楼盘的情况，协助您一起浏览合同，与您一起同开发商商讨房产细节，帮助您避免陷入不必要的困境。
最后，建议让您的律师为合同把关。与二手房买卖不同的是，开发商不会为单个买家修改合同条款，但是律师可以为您指出合同的关键利益点，如果您不满意的话还可以在冷静期内取消合同，最大程度的保障您的利益。
本文作者 Lili 是渥太华职业地产经纪，如果大家有任何问题，欢迎来电咨询
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为何要投资奥兰多度假屋-史上最全回答（一）
问题一：我们不是美国公民，也没有绿卡，可以在美国买房子吗？
Answer: 当然可以。佛罗里达州的法律没有对买房者的国籍有任何限制，你只要年满18岁就可以买房。
问题二：特朗普税改后，外国投资人在美国购买房产需要交哪些税？
Answer: 当非居民外籍人士在美国投资购买房地产后:
(1) 每年都需要缴纳房地产税。无论是美国公民、居民或外国居民，每年都要向当地政府缴纳房地产税。房产税不需申报，收到多少账单就交多少；
(2) 如果您将房产出租，在税收年度内（1月1到12月31日）有了美国属地租金收入，便有了每年需要向美国政府申报其个人所得税的义务；
(3) 将来出售房产，还有个在个人所得税税表里需要格外申报的资本利得税。
下面为您您详细解释第二项：在特朗普税改后，作为外籍投资人的您，如何申报缴纳租金收入所得税。
1) 个人所得税的种类:
美国个人所得税根据收入来源，一般有两个层面：联邦所得税和州所得税。一般意义上讲，“租金收入”需要先向美国联邦政府缴纳一层税款，再向所在州缴纳一层税款。美国有7个州没有州所得税，佛州就是其中之一（七个州分别是：Alaska,Florida, Nevada,South Dakota, Texas, Washington and Wyoming）。佛州没有州所得税，所以您持有的佛州房产，不需要申报并且缴纳州所得税。
2）什么时候报税，怎么报：
次年6月15日。比如，2017外国人所得税的报税截止日期是2018年 6月15日（美国本地人报税截止日是4月15日）。
美国税务局规定，外国人报税只能邮寄税表签字后的原件，不支持电子报税，而且大多数国家的外国人必须进行夫妻分别报税，家庭合并报税和子女附属人在这里是不适用的。
一般来说，您需要提供下面3部分数据，我们会计师事务所协助填报到相应表格里面；第一，您的房产管理公司在年终的时候，都会提供给房东一份1099收入表和全年收入支出明细表，您转发给我们会计师整理就好；第二，还有有一些其他的费用，比如直接从您的账户上支付的“差旅费”等，管理支出等等，您可以用电子邮件的形式，提供给我们具体花销的名目以及数字，我们来做费用合并。第三，房屋要计算折旧，您可以协调地产经纪人发送给我们HUD, 购房结算单，我们根据结算单上的数据计提折旧。
3）关于所得税的税率：
联邦所得税的税率在全美国都是相同的，但是不同州的州所得税税率则各不相同。来自于佛州房产的出租租金收入只需要申报缴纳联邦税，按照2018 联邦新税率：
案例一：假设一栋价值$30万美元的房产，一年的租金收入有$26,000美元，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，管理等费用，共$10,000美元，再扣除房屋折旧$11,000美元，则此出租房产净收入为$5,090美元。符合10% 税率，以个人持有，单身税率（外国人报税不能夫妻合报）大概需缴纳$509美元的联邦个人所得税。
注1：住宅类房产27.5年的折旧率；商业地产39年的折旧率。
案例二：假设一栋价值$50万美元的房产，一年的租金收入有$66,000美元，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，共$23,000美元，扣除折旧$18,181美元，则此出租房产净收入为$24,818美元，符合10% 及12%两段等级税率》以单身个人持有，单身税率（外国人报税不能夫妻合报）为例，大概需缴纳$2,788美元的联邦个人所得税。
（计算公式=9,525*0.1+(24,818-9,525)*0.12）
如果这处房产是夫妻二人共同持有，$24,818美元出租净利润分配到每个房产持有人一人一半后，每个人的税率会降低，总共交税$2,481.9 (计算公式=(24,818/2*10%)*2); 比单个人持有，每年节省$305美元。
案例三：假设出租第一年只有几个月，纳税年度这几个月的租金收入有$12,000美元，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧共$20,000美元，则此出租房产净亏损为$8,000美元。不要以为出租房产处于亏损状态无需缴纳个人所得税就不需要申报。这种想法是不正确的。因为如果你不做申报，美国国税局会根据此房产的1099表的租金收入$12,000美元计算个人所得税。使得原本因亏损无需缴纳个人所得税的年度而收到美国国税局的税务单。而且如果2017年亏损$8,000美元申报到税表里，这个亏损是可以递延抵减到以后期间，比如2018年您的房租净收入为盈利$8,000美元，这样以前年度递延下来的亏损相抵，2018年的应缴税收入则为0。
4）什么样的“成本费用”可以抵扣租金所得税额？
为了产生租金收入而必须发生的，公司经营的，合情合理的费用都可以抵扣。常见有：
A:报税年度内，有发生“赴美看房，考察或收房”的相关费用。哪怕当年没有租金收入，税法也认可此种费用是“为这个投资而产生必须必要的前期费用”。比如2017年购买了房产，花费了$5,000美元的机票，酒店，租车费用（如果全家旅行，原则上只能申报产权证上的人员的相关费用）；房屋2018年才开始出租。这$5,000美元可以作为投资房产的亏损放入2017年税表，2018年出租后如果有净利润，此部分前期费用会先冲减所得租金收入，再以历年度累计的出租净利润为2017年税基报税。比如2017年出租净利润为$9,000美元，冲减以前亏损（5千）后为当年的应税收入即为$4,000美元。美国出租房屋报税一般使用收付实现制，意思是，2017年发生的成本开支只能在2017年的税表里面体现；不能放入2018年税表里面做抵扣项目。
B：其他费常见用类别见下面截图：
一般您的房产管理公司年终的时候会提供给房东一份1099收入表和收入支出明细表，您可以直接转发给我们，我们会为您整理相关内容；
5） 在美国报税，需要提供小票或者收据或者发票么？
不需要。我们不需要看，税务局也在报税的时候不要求附上票据。原则上来说，如果税务局以后检查抽查到您，您要对您的相关费用提供证明，让对方相信：第一，这些费用是当年付出的真实产生费用；第二，是租赁行为必须发生的合情合理的费用；我们在这里的角色不是审计师，税务局对我们的要求是相信客户提供的数据。我和税务局都不需要任何的票据。
6） 外国人税号ITIN是什么？
根据美国税法规定，外国人购房后需要申请外国人税号，管理公司才可以全额发放给房东租金。在没有外国人税号的情况下，正规的管理公司只能发放扣除预扣30%所得税后的租金给房东。这预扣的30%所得税可以通过年终报税汇算清缴索要回来。
7） 夫妻共同持有是不是每个人都需要申请税号？
如果房子是两个人或者多个人共同持有，报税和税号对于将来出售房产的时候会有影响，产权证上的每个人都必须要申请税号。待将来房产出售的时候，产权公司会按照产权证的每个拥有者的产权比例，按照15% 的售价做所得税预扣，这是法律规定，预扣的所得税可以通过年终报税索要回来。税务局退还给你的前提是，产权所有人在持有这个出租房产期间，每年都进行正常的报税，对应税利润上缴所得税。如果报税记录不完整，这部分临时多预扣的所得税款则不予退还。
声明：由于我们不是专业会计师或者税法律师，这里只能对各种相关的税法提供简单的描述。我们不能保证上述描述的准确性。建议投资人就具体税务问题咨询专业税务人员，并依据专业税务人员的意见和答复，作出投资决定，依法缴税。
问题三：听说作为外国人，在美国买房子时，要比美国居民多交很多税，是真的吗？
Answer: 不是真的。只要是购买投资房，美国居民和外国人在交税方面没有多大的区别，但是如果美国居民购买的是自住房，不是投资房，房地产税（PROPERTY TAX）是有优惠的。每个美国家庭能够享受这种优惠的只限一套自住房。
问题四：买了房屋后，谁来帮我们出租和管理房产？如何收费？
Answer: 我们成立的物业管理公司是专门为您提供房屋出租管理服务的，当然，您也可以选择其他的物业管理公司。
问题五：长期出租和短期出租，投资人需要承担的费用都有哪些？
Answer: 房屋过户后，投资人需要承担如下费用
①房地产税（Property Tax）：房地产（包含土地价值）去年估值的1.5-1.8%。
②房屋保险费（Home Insurance）
③社区管理费(Homeowner Association Fee)
④物业管理公司的管理和维修费用
⑤短期出租房屋还需要支付水，电，气，电视，电话，宽带网，草坪维护，游泳池维护，广告，申请营业执照，出租代理佣金以及营业税和旅游税等费用。
⑥联邦所得税（Income Tax On Rental Income）：佛罗里达州无州所得税，但需要交联邦所得税。
问题六：作为外国人，在大多伦多投资房有海外买家税，请问在奥兰多也有吗？
Answer: 奥兰多没有海外买家税。美国经济之所以非常繁荣很大原因，也是他们向世界其他国家开放程度高，对市场的各种管制少，贷款比加拿大容易，并且税务优惠更多。
问题七：奥兰多气候如何？夏天热吗？飓风多吗？
Answer: 奥兰多属副热带湿润气候，接近热带季风气候，大体上终年暖和，雨热同季。冬季温和，微潮，时而偏向温暖，日最高气温低于或等于15 °C的平均日数为8.2天，日最低气温低于或等于0 °C的平均日数为2.4天（大约30%的冬季无霜），低于或等于5 °C的平均日数为16天；夏季炎热潮湿，日最高气温超过30 °C的日数年均有169天，超过35 °C的有17天；日低温大于或等于25 °C的年均日数为5.9天。
最冷月（1月）均温15.7 °C，极端最低气温−8 °C（1894年12月28日）。
最热月（8月）均温28.2 °C，极端最高气温39 °C（1921年9月8日）。
年均降水量约1,290毫米，全年大约55%的降雨集中在6月至9月；年极端最少降水量为772毫米（2000年），最多为1,723毫米（1994年）。
奥兰多的飓风季节每年从6月1日持续到11月30日，但绝大多数海上形成的飓风到了奥兰多就变成一场雨了，一般不会对居民的生活产成影响，也不会对建造20-30年的房屋造成损坏，因为佛州的房屋设计和建筑标准是防飓风的，但是沿海城市的旧房，简易房，移动房就难说了。我们2002年来到奥兰多以来，只遇到2004年8月份八十六年不遇的飓风Charlie袭击奥兰多，造成几日停水，停电，无手机信号，无电视，汽油短缺，学校和政府关门，部分旧房屋受损的情况，但绝大多数房屋毫无损坏。
问题八：是买个带游泳池的房子好还是不带游泳池的好？
Answer: 如果是投资短期出租房，尤其是独栋别墅，必须要买带游泳池的房子，否则很难出租。奥兰多气候温暖，一年中从4月到10月游泳池水不需要加热，便可以天天用。
问题九：交房过户的时候是否需要本人到场？有房产证吗？
Answer: 交房过户时，并不需要本人到场，您只需将所购置房屋物业的余款，以电汇形式汇入过户公司的账户。
如果您是现金购房，需要将您签署的过户文件以及您身份证件的复印件，扫描发给过户公司。
如果您是贷款购房，则还需要到美国驻华使馆进行公证并签字。
成功过户之后6--8周，您会收到Warranty deed的证明文件，但是这并不等同于我们的房产证。在美国，所有的房产信息均登记在政府的房地产信息官方网站上，所有物业的现任房主信息，都登记在册。过户完成后，开发商也会将您的信息上传绑定在您所购置的物业之上。
问题十：签订购房合同后多久能够交房？
Answer: 购房合同签订后，您需要交纳部分定金，根据不同的开发商和购买户型面积不同，建筑周期一般需要4--8个月可以过户。
问题十一：中国人在美国买房可以贷款吗？需要什么手续？
Answer: 国内投资人在美国购房原则上是可以贷款的，首付比例大约在25%--35%左右，需要您提供至少两年的收入证明（银行对账单，资产证明），报税记录，银行信用记录。
问题十二：短期出租的净租金回报率大概是多少？
Answer: 净租金回报是指cap rate，短期出租由于度假屋的户型和所在社区的不同，净租金回报率大约为8%左右。
问题十三：房地产税是根据什么收取？政府每年对房屋有估价吗？估价是否分为房屋价格和土地价格？
Answer: 佛州政府部门每年都会对房地产进行估值，房地产税（property tax）就是政府根据房地产（包含土地价值）去年的估值按照一定比例进行征税，奥兰多地区的比例为1.5-1.8%。
问题十四：听说美国银行的利率，非本地人至少去到7-8%，是这样的吗？
Answer: 7-8%是一种极端情况，也就是说度假屋的买家如果只能支付最低首付，其他条件也特别不好的情况下可能会；但是绝大多数4.5-5.5%之间，因为度假屋是商业性质的，同比多伦多五大银行的商业贷款，这个利率一点儿都不高。而且在加拿大有3年、5年固定，利率不同，最多10年。而美国所有利率都是30年固定。也就是在未来30年都给你这个利率。强烈建议客户在购买奥兰多度假屋之前和我们的贷款团队联系评估，找到最合适的贷款额度和利率。
声明：由于我们不是专业贷款经理，这里只能根据过往客户的贷款经历对相关的贷款情况提供简单的描述。我们不能保证上述描述的准确性。建议投资人就具体税务问题咨询专业贷款人员后作出投资决定。
（未完待续）
问题一：我们不是美国公民，也没有绿卡，可以在美国买房子吗？
Answer: 当然可以。佛罗里达州的法律没有对买房者的国籍有任何限制，你只要年满18岁就可以买房。
问题二：特朗普税改后，外国投资人在美国购买房产需要交哪些税？
Answer: 当非居民外籍人士在美国投资购买房地产后:
(1) 每年都需要缴纳房地产税。无论是美国公民、居民或外国居民，每年都要向当地政府缴纳房地产税。房产税不需申报，收到多少账单就交多少；
(2) 如果您将房产出租，在税收年度内（1月1到12月31日）有了美国属地租金收入，便有了每年需要向美国政府申报其个人所得税的义务；
(3) 将来出售房产，还有个在个人所得税税表里需要格外申报的资本利得税。
下面为您您详细解释第二项：在特朗普税改后，作为外籍投资人的您，如何申报缴纳租金收入所得税。
1) 个人所得税的种类:
美国个人所得税根据收入来源，一般有两个层面：联邦所得税和州所得税。一般意义上讲，“租金收入”需要先向美国联邦政府缴纳一层税款，再向所在州缴纳一层税款。美国有7个州没有州所得税，佛州就是其中之一（七个州分别是：Alaska,Florida, Nevada,South Dakota, Texas, Washington and Wyoming）。佛州没有州所得税，所以您持有的佛州房产，不需要申报并且缴纳州所得税。
2）什么时候报税，怎么报：
次年6月15日。比如，2017外国人所得税的报税截止日期是2018年 6月15日（美国本地人报税截止日是4月15日）。
美国税务局规定，外国人报税只能邮寄税表签字后的原件，不支持电子报税，而且大多数国家的外国人必须进行夫妻分别报税，家庭合并报税和子女附属人在这里是不适用的。
一般来说，您需要提供下面3部分数据，我们会计师事务所协助填报到相应表格里面；第一，您的房产管理公司在年终的时候，都会提供给房东一份1099收入表和全年收入支出明细表，您转发给我们会计师整理就好；第二，还有有一些其他的费用，比如直接从您的账户上支付的“差旅费”等，管理支出等等，您可以用电子邮件的形式，提供给我们具体花销的名目以及数字，我们来做费用合并。第三，房屋要计算折旧，您可以协调地产经纪人发送给我们HUD, 购房结算单，我们根据结算单上的数据计提折旧。
3）关于所得税的税率：
联邦所得税的税率在全美国都是相同的，但是不同州的州所得税税率则各不相同。来自于佛州房产的出租租金收入只需要申报缴纳联邦税，按照2018 联邦新税率：
案例一：假设一栋价值$30万美元的房产，一年的租金收入有$26,000美元，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，管理等费用，共$10,000美元，再扣除房屋折旧$11,000美元，则此出租房产净收入为$5,090美元。符合10% 税率，以个人持有，单身税率（外国人报税不能夫妻合报）大概需缴纳$509美元的联邦个人所得税。
注1：住宅类房产27.5年的折旧率；商业地产39年的折旧率。
案例二：假设一栋价值$50万美元的房产，一年的租金收入有$66,000美元，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，共$23,000美元，扣除折旧$18,181美元，则此出租房产净收入为$24,818美元，符合10% 及12%两段等级税率》以单身个人持有，单身税率（外国人报税不能夫妻合报）为例，大概需缴纳$2,788美元的联邦个人所得税。
（计算公式=9,525*0.1+(24,818-9,525)*0.12）
如果这处房产是夫妻二人共同持有，$24,818美元出租净利润分配到每个房产持有人一人一半后，每个人的税率会降低，总共交税$2,481.9 (计算公式=(24,818/2*10%)*2); 比单个人持有，每年节省$305美元。
案例三：假设出租第一年只有几个月，纳税年度这几个月的租金收入有$12,000美元，扣除物业费，房地产税，基本维修，水电费，及折旧共$20,000美元，则此出租房产净亏损为$8,000美元。不要以为出租房产处于亏损状态无需缴纳个人所得税就不需要申报。这种想法是不正确的。因为如果你不做申报，美国国税局会根据此房产的1099表的租金收入$12,000美元计算个人所得税。使得原本因亏损无需缴纳个人所得税的年度而收到美国国税局的税务单。而且如果2017年亏损$8,000美元申报到税表里，这个亏损是可以递延抵减到以后期间，比如2018年您的房租净收入为盈利$8,000美元，这样以前年度递延下来的亏损相抵，2018年的应缴税收入则为0。
4）什么样的“成本费用”可以抵扣租金所得税额？
为了产生租金收入而必须发生的，公司经营的，合情合理的费用都可以抵扣。常见有：
A:报税年度内，有发生“赴美看房，考察或收房”的相关费用。哪怕当年没有租金收入，税法也认可此种费用是“为这个投资而产生必须必要的前期费用”。比如2017年购买了房产，花费了$5,000美元的机票，酒店，租车费用（如果全家旅行，原则上只能申报产权证上的人员的相关费用）；房屋2018年才开始出租。这$5,000美元可以作为投资房产的亏损放入2017年税表，2018年出租后如果有净利润，此部分前期费用会先冲减所得租金收入，再以历年度累计的出租净利润为2017年税基报税。比如2017年出租净利润为$9,000美元，冲减以前亏损（5千）后为当年的应税收入即为$4,000美元。美国出租房屋报税一般使用收付实现制，意思是，2017年发生的成本开支只能在2017年的税表里面体现；不能放入2018年税表里面做抵扣项目。
B：其他费常见用类别见下面截图：
一般您的房产管理公司年终的时候会提供给房东一份1099收入表和收入支出明细表，您可以直接转发给我们，我们会为您整理相关内容；
5） 在美国报税，需要提供小票或者收据或者发票么？
不需要。我们不需要看，税务局也在报税的时候不要求附上票据。原则上来说，如果税务局以后检查抽查到您，您要对您的相关费用提供证明，让对方相信：第一，这些费用是当年付出的真实产生费用；第二，是租赁行为必须发生的合情合理的费用；我们在这里的角色不是审计师，税务局对我们的要求是相信客户提供的数据。我和税务局都不需要任何的票据。
6） 外国人税号ITIN是什么？
根据美国税法规定，外国人购房后需要申请外国人税号，管理公司才可以全额发放给房东租金。在没有外国人税号的情况下，正规的管理公司只能发放扣除预扣30%所得税后的租金给房东。这预扣的30%所得税可以通过年终报税汇算清缴索要回来。
7） 夫妻共同持有是不是每个人都需要申请税号？
如果房子是两个人或者多个人共同持有，报税和税号对于将来出售房产的时候会有影响，产权证上的每个人都必须要申请税号。待将来房产出售的时候，产权公司会按照产权证的每个拥有者的产权比例，按照15% 的售价做所得税预扣，这是法律规定，预扣的所得税可以通过年终报税索要回来。税务局退还给你的前提是，产权所有人在持有这个出租房产期间，每年都进行正常的报税，对应税利润上缴所得税。如果报税记录不完整，这部分临时多预扣的所得税款则不予退还。
声明：由于我们不是专业会计师或者税法律师，这里只能对各种相关的税法提供简单的描述。我们不能保证上述描述的准确性。建议投资人就具体税务问题咨询专业税务人员，并依据专业税务人员的意见和答复，作出投资决定，依法缴税。
问题三：听说作为外国人，在美国买房子时，要比美国居民多交很多税，是真的吗？
Answer: 不是真的。只要是购买投资房，美国居民和外国人在交税方面没有多大的区别，但是如果美国居民购买的是自住房，不是投资房，房地产税（PROPERTY TAX）是有优惠的。每个美国家庭能够享受这种优惠的只限一套自住房。
问题四：买了房屋后，谁来帮我们出租和管理房产？如何收费？
Answer: 我们成立的物业管理公司是专门为您提供房屋出租管理服务的，当然，您也可以选择其他的物业管理公司。
问题五：长期出租和短期出租，投资人需要承担的费用都有哪些？
Answer: 房屋过户后，投资人需要承担如下费用
①房地产税（Property Tax）：房地产（包含土地价值）去年估值的1.5-1.8%。
②房屋保险费（Home Insurance）
③社区管理费(Homeowner Association Fee)
④物业管理公司的管理和维修费用
⑤短期出租房屋还需要支付水，电，气，电视，电话，宽带网，草坪维护，游泳池维护，广告，申请营业执照，出租代理佣金以及营业税和旅游税等费用。
⑥联邦所得税（Income Tax On Rental Income）：佛罗里达州无州所得税，但需要交联邦所得税。
问题六：作为外国人，在大多伦多投资房有海外买家税，请问在奥兰多也有吗？
Answer: 奥兰多没有海外买家税。美国经济之所以非常繁荣很大原因，也是他们向世界其他国家开放程度高，对市场的各种管制少，贷款比加拿大容易，并且税务优惠更多。
问题七：奥兰多气候如何？夏天热吗？飓风多吗？
Answer: 奥兰多属副热带湿润气候，接近热带季风气候，大体上终年暖和，雨热同季。冬季温和，微潮，时而偏向温暖，日最高气温低于或等于15 °C的平均日数为8.2天，日最低气温低于或等于0 °C的平均日数为2.4天（大约30%的冬季无霜），低于或等于5 °C的平均日数为16天；夏季炎热潮湿，日最高气温超过30 °C的日数年均有169天，超过35 °C的有17天；日低温大于或等于25 °C的年均日数为5.9天。
最冷月（1月）均温15.7 °C，极端最低气温−8 °C（1894年12月28日）。
最热月（8月）均温28.2 °C，极端最高气温39 °C（1921年9月8日）。
年均降水量约1,290毫米，全年大约55%的降雨集中在6月至9月；年极端最少降水量为772毫米（2000年），最多为1,723毫米（1994年）。
奥兰多的飓风季节每年从6月1日持续到11月30日，但绝大多数海上形成的飓风到了奥兰多就变成一场雨了，一般不会对居民的生活产成影响，也不会对建造20-30年的房屋造成损坏，因为佛州的房屋设计和建筑标准是防飓风的，但是沿海城市的旧房，简易房，移动房就难说了。我们2002年来到奥兰多以来，只遇到2004年8月份八十六年不遇的飓风Charlie袭击奥兰多，造成几日停水，停电，无手机信号，无电视，汽油短缺，学校和政府关门，部分旧房屋受损的情况，但绝大多数房屋毫无损坏。
问题八：是买个带游泳池的房子好还是不带游泳池的好？
Answer: 如果是投资短期出租房，尤其是独栋别墅，必须要买带游泳池的房子，否则很难出租。奥兰多气候温暖，一年中从4月到10月游泳池水不需要加热，便可以天天用。
问题九：交房过户的时候是否需要本人到场？有房产证吗？
Answer: 交房过户时，并不需要本人到场，您只需将所购置房屋物业的余款，以电汇形式汇入过户公司的账户。
如果您是现金购房，需要将您签署的过户文件以及您身份证件的复印件，扫描发给过户公司。
如果您是贷款购房，则还需要到美国驻华使馆进行公证并签字。
成功过户之后6--8周，您会收到Warranty deed的证明文件，但是这并不等同于我们的房产证。在美国，所有的房产信息均登记在政府的房地产信息官方网站上，所有物业的现任房主信息，都登记在册。过户完成后，开发商也会将您的信息上传绑定在您所购置的物业之上。
问题十：签订购房合同后多久能够交房？
Answer: 购房合同签订后，您需要交纳部分定金，根据不同的开发商和购买户型面积不同，建筑周期一般需要4--8个月可以过户。
问题十一：中国人在美国买房可以贷款吗？需要什么手续？
Answer: 国内投资人在美国购房原则上是可以贷款的，首付比例大约在25%--35%左右，需要您提供至少两年的收入证明（银行对账单，资产证明），报税记录，银行信用记录。
问题十二：短期出租的净租金回报率大概是多少？
Answer: 净租金回报是指cap rate，短期出租由于度假屋的户型和所在社区的不同，净租金回报率大约为8%左右。
问题十三：房地产税是根据什么收取？政府每年对房屋有估价吗？估价是否分为房屋价格和土地价格？
Answer: 佛州政府部门每年都会对房地产进行估值，房地产税（property tax）就是政府根据房地产（包含土地价值）去年的估值按照一定比例进行征税，奥兰多地区的比例为1.5-1.8%。
问题十四：听说美国银行的利率，非本地人至少去到7-8%，是这样的吗？
Answer: 7-8%是一种极端情况，也就是说度假屋的买家如果只能支付最低首付，其他条件也特别不好的情况下可能会；但是绝大多数4.5-5.5%之间，因为度假屋是商业性质的，同比多伦多五大银行的商业贷款，这个利率一点儿都不高。而且在加拿大有3年、5年固定，利率不同，最多10年。而美国所有利率都是30年固定。也就是在未来30年都给你这个利率。强烈建议客户在购买奥兰多度假屋之前和我们的贷款团队联系评估，找到最合适的贷款额度和利率。
声明：由于我们不是专业贷款经理，这里只能根据过往客户的贷款经历对相关的贷款情况提供简单的描述。我们不能保证上述描述的准确性。建议投资人就具体税务问题咨询专业贷款人员后作出投资决定。
（未完待续）
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李悟空
渥太华皇家地产经纪
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咱们中国人买房子最关心的问题一定有 “学区怎么样”，Lili 给大家整理了根据菲莎学校排名在2017-2018年渥太华市区排名靠前的公立和天主教中小学的的学区划分范围。
小学
1）École élémentaire catholique Saint-François-d'Assise
Catholic
35 av. Melrose
Ottawa, ON K1Y1T8
Phone Number: 613-729-1463
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site： http://www.saint-francois-dassise.ecolecatholique.ca/
2017-2018 ranking: 58/ 3046
FI rating: 9/10
2) École élémentaire catholique Georges-Étienne-Cartier
Catholic
880 prom. Thorndale
Ottawa, ON K1V6Y3
Phone Number: 613-731-6007
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site： http://www.george-etienne-cartier.ecolecatholique.ca
2017-2018 ranking: 67/ 3046
FI rating: 8.9/10
3) École élémentaire catholique Marius-Barbeau
Catholic
1345 av. Nottinghill
Ottawa, ON K1V6T3
Phone Number: 613-737-4404
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site： http://www.marius-barbeau.ecolecatholique.ca
2017-2018 ranking: 84/ 3046
FI rating: 8.3/10
4) École élémentaire d'enseignement personnalisé Édouard-Bond
Catholic
920 av. Parkhaven
Ottawa, ON K2B5K3
Phone Number: 613-820-4045
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site： http://www.edouard-bond.ecolecatholique.ca/
2017-2018 ranking: 123/ 3046
FI rating: 8.6/10
5) Rockcliffe Park Public School
Public
350 Buena Vista Rd
Ottawa, ON K1M1C1
Phone Number: 613-749-5387
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site： http://www.rockcliffeparkps.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 123/ 3046
FI rating: 8.6/10
6) Elmdale Public School
Public
49 Iona St
Ottawa, ON K1Y3L9
Phone Number: 613-728-4653
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site： http://www.elmdaleps.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 123/ 3046
FI rating: 8.6/10
7) St Daniel Elementary School
Catholic
1313 Field Street
Ottawa, ON K2C2P9
Phone Number: 613-225-4603
School District: Ottawa CDSB
Web Site： http://sda.ocsb.ca
2017-2018 ranking: 163/ 3046
FI rating: 8.4/10
8) École élémentaire Bernard-Grandmaître
Catholic
4170 chemin Spratt
Ottawa, ON K1V0Z5
Phone Number: 613-820-3814
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site： http://www.bernard-grandmaitre.ecolecatholique.ca/
2017-2018 ranking: 194/ 3046
FI rating: 8.3/10
9) Woodroffe Avenue Public School
Public
235 Woodroffe Ave
Ottawa, ON K2A3V3
Phone Number: 613-722-6585
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site： http://www.woodroffeaveps.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 194/ 3046
FI rating: 8.3/10
10) Adrienne Clarkson Elementary School
Public
170 Stoneway Dr
Ottawa, ON K2G6R2
Phone Number: 613-825-8600
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site： http://adrienneclarksones.ocdsb.ca
2017-2018 ranking: 213/ 3046
FI rating: 8.2/10
中学和高中
1）Lisgar Collegiate Institute
Public
29 Lisgar St
Ottawa, ON K2P0B9
Phone Number: 613-239-2696
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site： http://www.lisgar.ca/
2017-2018 ranking: 24/ 738
FI rating: 8.6/10
2）École secondaire catholique Paul-Desmarais
Catholic
5315 Abbott
Ottawa, ON K2S0X3
Phone Number:
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site： https://paul-desmarais.ecolecatholique.ca/
2017-2018 ranking: 49/ 738
FI rating: 8.1/10
3）Nepean High School
Public
574 Broadview Ave
Ottawa, ON K2A3V8
Phone Number: 613-722-6551
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site http://www.nepeanhs.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 75/ 738
FI rating: 7.9/10
4）Glebe Collegiate Institute
Public
212 Glebe Ave
Ottawa, ON K1S2C9
Phone Number: 613-239-2424
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site http://www.glebeci.ca/
2017-2018 ranking: 101/ 738
FI rating: 7.7/10
5）Collège Catholique Samuel-Genest
Catholic
704 chemin Carson's
Ottawa, ON K1K2H3
Phone Number: 613-744-8344
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site http://www.samuel-genest.ecolecatholique.ca/
2017-2018 ranking: 101/738
FI rating: 7.7/10
*本篇内容为2019年12月实时信息，仅供参考，如有调整请以官方信息为准。
小学
1）École élémentaire catholique Saint-François-d'Assise
Catholic
35 av. Melrose
Ottawa, ON K1Y1T8
Phone Number: 613-729-1463
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site： http://www.saint-francois-dassise.ecolecatholique.ca/
2017-2018 ranking: 58/ 3046
FI rating: 9/10
2) École élémentaire catholique Georges-Étienne-Cartier
Catholic
880 prom. Thorndale
Ottawa, ON K1V6Y3
Phone Number: 613-731-6007
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site： http://www.george-etienne-cartier.ecolecatholique.ca
2017-2018 ranking: 67/ 3046
FI rating: 8.9/10
3) École élémentaire catholique Marius-Barbeau
Catholic
1345 av. Nottinghill
Ottawa, ON K1V6T3
Phone Number: 613-737-4404
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site： http://www.marius-barbeau.ecolecatholique.ca
2017-2018 ranking: 84/ 3046
FI rating: 8.3/10
4) École élémentaire d'enseignement personnalisé Édouard-Bond
Catholic
920 av. Parkhaven
Ottawa, ON K2B5K3
Phone Number: 613-820-4045
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site： http://www.edouard-bond.ecolecatholique.ca/
2017-2018 ranking: 123/ 3046
FI rating: 8.6/10
5) Rockcliffe Park Public School
Public
350 Buena Vista Rd
Ottawa, ON K1M1C1
Phone Number: 613-749-5387
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site： http://www.rockcliffeparkps.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 123/ 3046
FI rating: 8.6/10
6) Elmdale Public School
Public
49 Iona St
Ottawa, ON K1Y3L9
Phone Number: 613-728-4653
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site： http://www.elmdaleps.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 123/ 3046
FI rating: 8.6/10
7) St Daniel Elementary School
Catholic
1313 Field Street
Ottawa, ON K2C2P9
Phone Number: 613-225-4603
School District: Ottawa CDSB
Web Site： http://sda.ocsb.ca
2017-2018 ranking: 163/ 3046
FI rating: 8.4/10
8) École élémentaire Bernard-Grandmaître
Catholic
4170 chemin Spratt
Ottawa, ON K1V0Z5
Phone Number: 613-820-3814
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site： http://www.bernard-grandmaitre.ecolecatholique.ca/
2017-2018 ranking: 194/ 3046
FI rating: 8.3/10
9) Woodroffe Avenue Public School
Public
235 Woodroffe Ave
Ottawa, ON K2A3V3
Phone Number: 613-722-6585
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site： http://www.woodroffeaveps.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 194/ 3046
FI rating: 8.3/10
10) Adrienne Clarkson Elementary School
Public
170 Stoneway Dr
Ottawa, ON K2G6R2
Phone Number: 613-825-8600
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site： http://adrienneclarksones.ocdsb.ca
2017-2018 ranking: 213/ 3046
FI rating: 8.2/10
中学和高中
1）Lisgar Collegiate Institute
Public
29 Lisgar St
Ottawa, ON K2P0B9
Phone Number: 613-239-2696
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site： http://www.lisgar.ca/
2017-2018 ranking: 24/ 738
FI rating: 8.6/10
2）École secondaire catholique Paul-Desmarais
Catholic
5315 Abbott
Ottawa, ON K2S0X3
Phone Number:
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site： https://paul-desmarais.ecolecatholique.ca/
2017-2018 ranking: 49/ 738
FI rating: 8.1/10
3）Nepean High School
Public
574 Broadview Ave
Ottawa, ON K2A3V8
Phone Number: 613-722-6551
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site http://www.nepeanhs.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 75/ 738
FI rating: 7.9/10
4）Glebe Collegiate Institute
Public
212 Glebe Ave
Ottawa, ON K1S2C9
Phone Number: 613-239-2424
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site http://www.glebeci.ca/
2017-2018 ranking: 101/ 738
FI rating: 7.7/10
5）Collège Catholique Samuel-Genest
Catholic
704 chemin Carson's
Ottawa, ON K1K2H3
Phone Number: 613-744-8344
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site http://www.samuel-genest.ecolecatholique.ca/
2017-2018 ranking: 101/738
FI rating: 7.7/10
*本篇内容为2019年12月实时信息，仅供参考，如有调整请以官方信息为准。
李悟空
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查看您家小学校区请点这里：
https://ocdsb.ca/our_schools/school_locator
查看您家中学高中校区请点这里：
https://ocdsb.ca/secondary/secondary_school_locator
查看您家天主教校区请点这里：
https://www.ocsb.ca/schools/
查看完整的公立小学校区范围请点这里：
https://ocdsb.ss13.sharpschool.com/cms/one.aspx?portalId=55478&pageId=186999
查看完整的公立中学高中校区范围请点这里：
https://ocdsb.ss13.sharpschool.com/cms/one.aspx?portalId=55478&pageId=187402
查看完整的天主教校区校区范围请点这里：
https://www.ocsb.ca/boundaries/
查看安省中小学（公立和天主教学校）排名：
http://ontario.compareschoolrankings.org/elementary/SchoolsByRankLocationName.aspx
https://ocdsb.ca/our_schools/school_locator
查看您家中学高中校区请点这里：
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查看您家天主教校区请点这里：
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查看完整的公立小学校区范围请点这里：
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查看完整的公立中学高中校区范围请点这里：
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查看安省中小学（公立和天主教学校）排名：
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Kanata 做为渥太华高新区，居民素质高，教育实力雄厚，以下是Kanata 区域学校排名
小学
1）École élémentaire publique Julie-Payette
Public
1385 terrasse Halton
Kanata, ON K2K2P9
Phone Number: 613-270-1043
School District: CÉP de l'Est de l'Ontario
Web Site： https://julie-payette.cepeo.on.ca/
2017-2018 ranking: 67/3046
FI rating: 8.9/10
2）W. Erskine Johnston Public School
Public
50 Varley Dr
Kanata, ON K2K1G7
Phone Number: 613-592-4492
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site： http://www.werskinejohnstonps.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 102/3046
FI rating: 8.7/10
3）Kanata Highlands Public School
Public
425 Terry Fox
Kanata, ON K2T0N3
Phone Number:
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site：https://kanatahighlandsps.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 123/3046
FI rating: 8.6/10
4）Stephen Leacock Public School
Public
25 Leacock Dr
Kanata, ON K2K1S2
Phone Number: 613-592-2261
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site: http://www.stephenleacockps.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 123/3046
FI rating: 8.6/10
5）Georges Vanier Catholic Elementary School
Catholic
40 Varley Dr
Kanata, ON K2K1G5
Phone Number: 613-592-4371
School District: Ottawa CDSB
Web Site: http://geo.ocsb.ca
2017-2018 ranking: 213/3046
FI rating: 8.2/10
6）St Anne Elementary School
Catholic
500 Stonehaven Dr
Kanata, ON K2M2V6
Phone Number: 613-271-0308
School District: Ottawa CDSB
Web Site: http://ann.ocsb.ca
2017-2018 ranking: 284/3046
FI rating: 8/10
7）St. Gabriel Elementary School
Catholic
400 Keyrock Drive
Kanata, ON K2T0G6
Phone Number: 613-271-6181
School District: Ottawa CDSB
Web Site: http://gab.ocsb.ca
2017-2018 ranking: 334/3046
FI rating: 7.9/10
8）École élémentaire catholique Kanata Nord
Catholic
100 promenade Walden
Kanata, ON K2K0G8
Phone Number:
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site: http://ecolecatholique.ca/fr/53
2017-2018 ranking: 446/3046
FI rating: 7.7/10
9）Roch Carrier ES
Public
401 Stonehaven Dr
Kanata, ON K2M3B5
Phone Number: 613-254-8400
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site: http://www.rochcarrieres.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 446/3046
FI rating: 7.7/10
10）St James Elementary School
Catholic
50 Stonehaven Dr
Kanata, ON K2M2K6
Phone Number: 613-599-6600
School District: Ottawa CDSB
Web Site： http://jam.ocsb.ca
2017-2018 ranking: 446/3046
FI rating: 7.7/10
中学高中
1）Earl of March Secondary School
Public
4 The Parkway
Kanata, ON K2K1Y4
Phone Number: 613-592-3361
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site http://www.earlofmarch.com/
2017-2018 ranking: 29/738
FI rating: 8.5/10
2）All Saints Catholic High School
Catholic
5115 Kanata Ave
Kanata, ON K2K3K5
Phone Number: 613-271-4254
School District: Ottawa CDSB
Web Site http://ash.ocsb.ca
2017-2018 ranking: 32/738
FI rating: 8.4/10
3）Holy Trinity Catholic High School
Catholic
180 Katimavik Rd
Kanata, ON K2L4A7
Phone Number: 613-591-9955
School District: Ottawa CDSB
Web Site http://www.ottawacatholicschools.ca/trh
2017-2018 ranking: 62/738
FI rating: 8/10
4) A.Y. Jackson Secondary School
Public
150 Abbeyhill Dr
Kanata, ON K2L1H7
Phone Number: 613-836-2527
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site http://www.ayj.ca/
2017-2018 ranking: 62/738
FI rating: 8/10
5) École secondaire publique Maurice-Lapointe
Public
17 DR BRIDGESTONE
Kanata, ON K2M0E9
Phone Number: 613-591-5384
School District: CÉP de l'Est de l'Ontario
Web Site http://www.maurice-lapointe.cepeo.on.ca
2017-2018 ranking: 75/738
FI rating: 7.9/10
小学
1）École élémentaire publique Julie-Payette
Public
1385 terrasse Halton
Kanata, ON K2K2P9
Phone Number: 613-270-1043
School District: CÉP de l'Est de l'Ontario
Web Site： https://julie-payette.cepeo.on.ca/
2017-2018 ranking: 67/3046
FI rating: 8.9/10
2）W. Erskine Johnston Public School
Public
50 Varley Dr
Kanata, ON K2K1G7
Phone Number: 613-592-4492
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site： http://www.werskinejohnstonps.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 102/3046
FI rating: 8.7/10
3）Kanata Highlands Public School
Public
425 Terry Fox
Kanata, ON K2T0N3
Phone Number:
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site：https://kanatahighlandsps.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 123/3046
FI rating: 8.6/10
4）Stephen Leacock Public School
Public
25 Leacock Dr
Kanata, ON K2K1S2
Phone Number: 613-592-2261
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site: http://www.stephenleacockps.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 123/3046
FI rating: 8.6/10
5）Georges Vanier Catholic Elementary School
Catholic
40 Varley Dr
Kanata, ON K2K1G5
Phone Number: 613-592-4371
School District: Ottawa CDSB
Web Site: http://geo.ocsb.ca
2017-2018 ranking: 213/3046
FI rating: 8.2/10
6）St Anne Elementary School
Catholic
500 Stonehaven Dr
Kanata, ON K2M2V6
Phone Number: 613-271-0308
School District: Ottawa CDSB
Web Site: http://ann.ocsb.ca
2017-2018 ranking: 284/3046
FI rating: 8/10
7）St. Gabriel Elementary School
Catholic
400 Keyrock Drive
Kanata, ON K2T0G6
Phone Number: 613-271-6181
School District: Ottawa CDSB
Web Site: http://gab.ocsb.ca
2017-2018 ranking: 334/3046
FI rating: 7.9/10
8）École élémentaire catholique Kanata Nord
Catholic
100 promenade Walden
Kanata, ON K2K0G8
Phone Number:
School District: CSDC du Centre-Est de l'Ontario
Web Site: http://ecolecatholique.ca/fr/53
2017-2018 ranking: 446/3046
FI rating: 7.7/10
9）Roch Carrier ES
Public
401 Stonehaven Dr
Kanata, ON K2M3B5
Phone Number: 613-254-8400
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site: http://www.rochcarrieres.ocdsb.ca/
2017-2018 ranking: 446/3046
FI rating: 7.7/10
10）St James Elementary School
Catholic
50 Stonehaven Dr
Kanata, ON K2M2K6
Phone Number: 613-599-6600
School District: Ottawa CDSB
Web Site： http://jam.ocsb.ca
2017-2018 ranking: 446/3046
FI rating: 7.7/10
中学高中
1）Earl of March Secondary School
Public
4 The Parkway
Kanata, ON K2K1Y4
Phone Number: 613-592-3361
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site http://www.earlofmarch.com/
2017-2018 ranking: 29/738
FI rating: 8.5/10
2）All Saints Catholic High School
Catholic
5115 Kanata Ave
Kanata, ON K2K3K5
Phone Number: 613-271-4254
School District: Ottawa CDSB
Web Site http://ash.ocsb.ca
2017-2018 ranking: 32/738
FI rating: 8.4/10
3）Holy Trinity Catholic High School
Catholic
180 Katimavik Rd
Kanata, ON K2L4A7
Phone Number: 613-591-9955
School District: Ottawa CDSB
Web Site http://www.ottawacatholicschools.ca/trh
2017-2018 ranking: 62/738
FI rating: 8/10
4) A.Y. Jackson Secondary School
Public
150 Abbeyhill Dr
Kanata, ON K2L1H7
Phone Number: 613-836-2527
School District: Ottawa-Carleton DSB
Web Site http://www.ayj.ca/
2017-2018 ranking: 62/738
FI rating: 8/10
5) École secondaire publique Maurice-Lapointe
Public
17 DR BRIDGESTONE
Kanata, ON K2M0E9
Phone Number: 613-591-5384
School District: CÉP de l'Est de l'Ontario
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李悟空
渥太华皇家地产经纪
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- 2019-10-28
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为何要投资奥兰多度假屋（二）
佛罗里达州是名副其实的经济大州，经济规模全美第四。其次，这里交通系统完善，有19个商用机场，15个深水港口，覆盖全州的高速公路和铁路。
全球最憧憬的度假、观光、出访目的地之一
➤拥有13个世界顶级主题公园及水上乐园
➤拥有世界上最大的迪士尼乐园
➤拥有全球首个“哈利波特魔法世界”主题乐园
➤拥有全美最大的海洋世界
➤全美第二大医疗城
➤创造50000个高新技术就业岗位
➤在2019年夏天十大旅游目的地蝉联第一
奥兰多位于全美第三大人口聚集州佛罗里达州，这里海滩众多，终年亚热带气候，被称为“阳光之州”。
投资奥兰多房产的几大亮点和优势：
第一，与纽约、洛杉矶、旧金山等其他城市相比，奥兰多是最大的旅游城市。
奥兰多本地人口仅260万，美国最大的旅游城市流动人口不是纽约而是奥兰多，奥兰多2018年旅游人数官方数据显示高达7500万，相当于加拿大人口的两倍。奥兰多属于佛州中部城市，其城市特色有迪士尼、主题公园、梦幻工厂等。迈阿密与奥兰多之间马上有高铁开通，2小时即可到达。人口对于房地产的发展绝对是一个决定性因素。一个城市房地产真正健康地发展，绝对不应该是炒作，而是有刚性需求来支撑，市场才会坚挺。对于那些想合理配置美元资产的人士，投资美国房地产有资产长期保值的功能。
第二，奥兰多如今已发展成为东边的蓝硅谷，是高科技公司聚集地。
所有大型商业会议都是在奥兰多举行，奥兰多吸引更多旅游参观者。
第三，奥兰多是全球高尔夫胜地。第四，奥兰多的天气特别好。奥兰多养老事业和医疗产业是最发达的。
哪些人适合投资奥兰多？
对于加拿大人来说，哪些人适合投资奥兰多？
第一类是，希望拥有一种候鸟型生活的需求，选择到奥兰多度假的，或者是有些家庭每年需要带孩子去迪士尼游玩，会选择投资奥兰多。
第二类是纯粹的投资客。该类型又涵盖：
1、首付资金不多的或者加拿大贷款额度用尽，在多伦多贷款也很难的情况下，十几万在多伦多就很难做投资，但在奥兰多只需要10万就可以做投资。
2、有海外投资需求的，如有些陪读妈妈或者来加拿大工作这类人群。在多伦多温哥华投资买房有15%的海外买家税，可以到奥兰多投资。
3、相信美元是比较坚挺的货币，希望配置一部分美金投资，投资奥兰多也是一个好机会，毕竟在奥兰多产生的所有回报也是美金。
4、希望能够得到现金流的。租售回报较高，以租养房的比较适合在奥兰多投资。
投资奥兰多好项目
短租房（Vocation Home）：渥太华没有而奥兰多有的Vacation Home，价格便宜，约为渥太华房价的1/3。Vocation Home，顾名思义让投资人有机会去运营一种酒店式管理生意，在奥兰多，政府专门划分出某些区域，配套庞大的管理体系和管理团队提供专业服务。短租房现金流好，是渥太华租金毛收入的3-4倍，回报也高于长租物业；物业稳定增值，2018-2019年增长7.8%；豪华会所，高级配套，设施完善；年租金净回报约8%－12%。
长租房：价格便宜，约为渥太华房价的一半；现金流好，是渥太华租金毛收入的2倍；相比短租物业，持有成本管理费用较低；年租金净回报约５%－６%。
欢迎联系您的地产经纪 李溧 Lili 了解详情，电话 (613) 978-5432，微信：fayelee215
佛罗里达州是名副其实的经济大州，经济规模全美第四。其次，这里交通系统完善，有19个商用机场，15个深水港口，覆盖全州的高速公路和铁路。
全球最憧憬的度假、观光、出访目的地之一
➤拥有13个世界顶级主题公园及水上乐园
➤拥有世界上最大的迪士尼乐园
➤拥有全球首个“哈利波特魔法世界”主题乐园
➤拥有全美最大的海洋世界
➤全美第二大医疗城
➤创造50000个高新技术就业岗位
➤在2019年夏天十大旅游目的地蝉联第一
奥兰多位于全美第三大人口聚集州佛罗里达州，这里海滩众多，终年亚热带气候，被称为“阳光之州”。
投资奥兰多房产的几大亮点和优势：
- 气候好，环境优美，生活质量高，全美最佳退休城市。
- 福布斯全球最佳投资城市，投资回报高，正现金流，房产稳定升值。
- 贷款手续简 单易批，无收入要求。
- 投资门槛低，房价仅多伦多的１/４－１/３。
- 合理配置美元资产，资产工期增值保值。
- 房价底租金高，以租养房。
第一，与纽约、洛杉矶、旧金山等其他城市相比，奥兰多是最大的旅游城市。
奥兰多本地人口仅260万，美国最大的旅游城市流动人口不是纽约而是奥兰多，奥兰多2018年旅游人数官方数据显示高达7500万，相当于加拿大人口的两倍。奥兰多属于佛州中部城市，其城市特色有迪士尼、主题公园、梦幻工厂等。迈阿密与奥兰多之间马上有高铁开通，2小时即可到达。人口对于房地产的发展绝对是一个决定性因素。一个城市房地产真正健康地发展，绝对不应该是炒作，而是有刚性需求来支撑，市场才会坚挺。对于那些想合理配置美元资产的人士，投资美国房地产有资产长期保值的功能。
第二，奥兰多如今已发展成为东边的蓝硅谷，是高科技公司聚集地。
所有大型商业会议都是在奥兰多举行，奥兰多吸引更多旅游参观者。
第三，奥兰多是全球高尔夫胜地。第四，奥兰多的天气特别好。奥兰多养老事业和医疗产业是最发达的。
哪些人适合投资奥兰多？
对于加拿大人来说，哪些人适合投资奥兰多？
第一类是，希望拥有一种候鸟型生活的需求，选择到奥兰多度假的，或者是有些家庭每年需要带孩子去迪士尼游玩，会选择投资奥兰多。
第二类是纯粹的投资客。该类型又涵盖：
1、首付资金不多的或者加拿大贷款额度用尽，在多伦多贷款也很难的情况下，十几万在多伦多就很难做投资，但在奥兰多只需要10万就可以做投资。
2、有海外投资需求的，如有些陪读妈妈或者来加拿大工作这类人群。在多伦多温哥华投资买房有15%的海外买家税，可以到奥兰多投资。
3、相信美元是比较坚挺的货币，希望配置一部分美金投资，投资奥兰多也是一个好机会，毕竟在奥兰多产生的所有回报也是美金。
4、希望能够得到现金流的。租售回报较高，以租养房的比较适合在奥兰多投资。
投资奥兰多好项目
短租房（Vocation Home）：渥太华没有而奥兰多有的Vacation Home，价格便宜，约为渥太华房价的1/3。Vocation Home，顾名思义让投资人有机会去运营一种酒店式管理生意，在奥兰多，政府专门划分出某些区域，配套庞大的管理体系和管理团队提供专业服务。短租房现金流好，是渥太华租金毛收入的3-4倍，回报也高于长租物业；物业稳定增值，2018-2019年增长7.8%；豪华会所，高级配套，设施完善；年租金净回报约8%－12%。
长租房：价格便宜，约为渥太华房价的一半；现金流好，是渥太华租金毛收入的2倍；相比短租物业，持有成本管理费用较低；年租金净回报约５%－６%。
欢迎联系您的地产经纪 李溧 Lili 了解详情，电话 (613) 978-5432，微信：fayelee215
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一座新房的成本（加拿大版）
确定新房价格的因素很多。
买家可能想知道为什么成本如此之高。十二月的新房中位数价格为$ 331,400，远高于现有房屋中位数$ 274,500。
建筑商要面对劳动力和大量短缺以及材料成本上涨的挑战。
的确，最近接受全国房屋建筑商协会（NAHB）调查的建筑商中有87％表示，劳动力的成本和可获得性是他们面临的“重大问题”。
66％的人将建筑材料价格称为“重大问题”，而63％的人将已开发土地的成本和可利用性视为另一个紧迫问题。建筑商预计这些问题将持续到2020年。
根据NAHB的一项新分析，2019年新房平均售价的61％由建筑成本构成，高于2017年的55.6％。
制成品成本占第二大成本，占销售价格的18.5％。
虽然成本上升，但建筑商的利润率略有下降，从2017年销售价格的10.7％降至2019年的9.1％。
以下是全国房屋建筑商协会的图表，其中列出了建造新房屋的成本
确定新房价格的因素很多。
买家可能想知道为什么成本如此之高。十二月的新房中位数价格为$ 331,400，远高于现有房屋中位数$ 274,500。
建筑商要面对劳动力和大量短缺以及材料成本上涨的挑战。
的确，最近接受全国房屋建筑商协会（NAHB）调查的建筑商中有87％表示，劳动力的成本和可获得性是他们面临的“重大问题”。
66％的人将建筑材料价格称为“重大问题”，而63％的人将已开发土地的成本和可利用性视为另一个紧迫问题。建筑商预计这些问题将持续到2020年。
根据NAHB的一项新分析，2019年新房平均售价的61％由建筑成本构成，高于2017年的55.6％。
制成品成本占第二大成本，占销售价格的18.5％。
虽然成本上升，但建筑商的利润率略有下降，从2017年销售价格的10.7％降至2019年的9.1％。
以下是全国房屋建筑商协会的图表，其中列出了建造新房屋的成本
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房屋购买过程中的隐藏费用
当您打算购买房产的时候，您需要准备多少钱？有房款和搬家费用就够了吗？有的买家会感到吃惊当他们看到需要支付的金额大于这些费用时。提前知道会发生什么，可以帮助您做好财务准备。首付款和房贷之外，加拿大房产交易过程中还会发生以下费用。
房屋检查费：$ 350至$ 600
强烈建议您不要节省这笔钱，与日后可能需要支付的维修费用相比，它是微不足道的。房屋检查的费用通常取决于房屋的大小。有些贷款方甚至在向您发放抵押贷款之前还需要进行专业检查。
如果您现在正在进行房屋交易，别忘了做房屋检查，以便您有机会及早发现房子的潜在重大问题。
有执照的专业验房师了解房屋的里里外外，他们检查包括屋顶或地基在内的房屋结构状况，以进行全面准确的评估。由于这些缺陷的维修成本可能很高，并且您可能希望将验屋报告告知卖方，因此，您需要将检查工作交给专业人士来做，以确保房屋结构安全而且所有系统都运行正常。
押金
当您提交购买房屋的要约（offer）时，通常还需要提供押金。这样能使卖方更相信您确实会在交割日到来时完成交易------如果您没有，卖方就不会退还押金了。如果交易正常完成，则押金将作为您预付的一部分购房款全额抵扣房屋总价。押金没有一个固定的金额，通常总房价 5%的押金是被认为有足够诚意的，但越高的押金越能表示您对该笔交易的认真程度。
请记住，押金和和首付款不是一回事！
房屋估价费：$ 300至$ 500
在办理抵押贷款时，您的贷款方只会给您特定金额的资金。他们放贷给您的金额要么是房屋评估市值的百分比，要么是房屋购买价格的百分比，通常是两者中的较小数。
无论哪种方式，房产估价的费用通常从您的口袋出，费用在300至500加元。有些贷方还会根据您的信用记录收取融资费用。费用几百元不等。
土地测绘费：1,000至2,000加元
大多数贷款方要求对房产进行边界勘测，以防日后在相邻房产之间可能出现的混淆和争议。尽管他们可能接受之前已经做完的最近一次的测绘报告，但这取决于最近一次的测绘报告的时间，以及房屋在那之后有没有结构性变化。
律师费：$ 500至$ 1,000
房地产律师负责所有法律文书工作包括您的贷款合约。您购买房产后，他们会起草您的抵押合同并查看该房产的历史法律文书，以确保您所购入的房产上没有任何抵押或留置权。尽管贷款人的律师可以完成某些工作，但是您要确保这大量的文书工作会按时完成，因此您需要自己的律师。
土地出让税：财产价值的0.5％至2％
土地转让税（LTT）由购买房产的所有人支付。 LTT是一种边际税，您必须在购买土地，房屋或公寓时向本省政府支付。
必须在交易完成后的30天内交纳这笔税款。
除艾伯塔省和萨斯喀彻温省外，每个省都有自己的土地转让税。但是，这些省的购房者仍需支付少量的转让费。此外，某些城市（例如多伦多）还需要征收额外的市政土地转让税。
大多数省份使用多层系统来计算您的欠税额。例如，在安大略省，如果您以25万加元的价格购买房屋，则前55,000加元的付款将支付0.5％，其余195,000加元的则支付1％。因此，在价值25万加元的房屋上，您最终需要支付275加元+ 1,950加元，总共需要支付2,225加元的土地转让税。
合并销售税（HST）：取决于省
合并销售税（HST）是仅适用于新不伦瑞克，纽芬兰和拉布拉多，新斯科舍省，爱德华王子岛以及安大略省的13％-15％的省销售税。 HST适用于所有新房屋的购买价格，但不适用于转售房屋（即二手房）。它也适用于所有服务，包括律师费，房地产专业人员的佣金，房屋检查以及搬家费用。
新房屋保修
如果您的房屋是新开发的房屋（不是转售房屋，并且您是第一所有者），则保修可以保护您的投资。在安大略省，不列颠哥伦比亚省和魁北克，必须有新的房屋保修。这是一笔几百加元的一次性费用，具体取决于房屋的承保范围和价格。
房贷违约保险：抵押价值的1.75％至2.95％
如果您正在申请高比例房屋抵押贷款（意味着您的首付不到20％），则贷方可能要求您购买抵押违约保险。这种类型的保险可以保护贷方，以防万一您无法支付月供。大多数贷方还将要求您购买火灾和扩展保险来保护您的房屋。通常，这些类型的保险可以直接计入您的每月抵押贷款付款中。
人寿保险或抵押人寿保险：费率不同
虽然抵押贷款违约保险可以保护贷方，但您可能需要考虑使用抵押寿险来保护自己。这种保险为您和您的家人提供保护，以防万一由于某种原因您无法支付抵押贷款。这样，您的家人和亲人就不会负担重担。
个人人寿保险计划也可能更适合某些购买者，因为它提供更灵活的赔款使用方式。
产权保险– $ 300
尽管并非在所有省份都需要，但产权保险可保护您免受产权缺陷，错误或遗漏的困扰，包括产权注册和现有测绘中的错误。产权保险还可以保护您免受潜在继承人的索赔，这些继承人可能会声称他们对您的财产有所有权，或某些以欺诈方式清偿的抵押贷款。尽管它取决于财产类型（转售，新建，公寓）和购买价格，但产权保险的费用通常约为300加元左右，成本极低，值得您放心选择。可以向您的律师咨询以获得更多详细信息。
您自己的房屋保险
房屋保险（也称为财产保险）涵盖与房屋内外有关的任何损坏。如果您是首次购房者，那么您可能从未购买过房屋保险。但是，如果您确实碰巧拥有当前财产的保险并想过渡，从技术上讲，您将必须先取消旧保单。话虽这么说，但政策之间的成本可能会有所不同，因为每个房产的平方英尺，年龄，附加结构等可能会有所不同。虽然您可以继续选择当前的保险公司，但这可能是最好的时机考察一些新的公司和费率。您永远不知道选择别的保险公司可以节省多少保费，多问几家。
水电费及税收调整：仅当适用时
如果之前的屋主在房屋交割日期之前预付了一些水电费或税款，您可能需要偿还这些费用，您的律师会为您计算准备明细表。
搬家费用
搬家费用因您的个人选择而异。尽管这可能会给您带来压力，但如果您自己动手，可以节省很多钱。但是，如果需要的话，请不要忘记将租赁卡车的费用包括在内。另外，您可以雇用一家搬家公司为您工作。同样，费用会有所不同，具体取决于您是希望它们为您提供全套服务包括打包或者只是搬运。
其他需要考虑的费用
以下费用可能会或可能不会适用于您的情况，因此请仔细考虑，因为它们可能会影响您的预算：
- 购买新家电家具
- 装修或修理费
- 开通服务连接费
- 公寓管理费
- 园艺费用
- 除雪设备
如果我是首次购房者，该如何省钱？
对于首次购房者，有政府计划和税收抵免来抵消您新房的一些费用。
首次购房者计划
作为首次购房者，您有资格加入购房者计划，该计划可让您从注册退休储蓄计划（RRSP）中提取高达$ 25,000的款项用于首付。但是请记住，您提取的任何款项都必须在15年内全额偿还，在每年年底前都必须偿还一定数额。如果您无法按时还款，则剩余的金额会添加到该年的个人收入中，您则必须为该笔收入支付个人所得税。
首次购房者的税收抵免（HBTC）
购房者的税收抵免（HBTC）是针对合格购房者的不可退还的税收抵免。 HBTC的计算方法是将当年的最低个人所得税税率乘以$ 5,000。例如，2017年的最低费率为15％，因此2017年的HBTC为750加元（5,000美元x 0.15 = 750加元）。如果您和您的配偶是第一次购买房屋，那么您很可能有资格获得HBTC。这表示您或您的配偶已经购买了符合条件的房屋，并且在购买日期之前至少四年没有拥有或居住在主要住所（primary residence)中。
土地转让退税
首次购买房产的人可能有资格获得省土地转让税的退税，具体取决于省。例如，在安大略省，首次购房者可获得最高4,000加元的退税（对于以2017年1月1日之前的注册土地转让的购房者可获得2,000加元的回扣）。有些征收土地转让税的城市也可以为首次购房者提供回扣。
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