加拿大自住房转出租房

[Vivian234]

我问了好几个会计，都是不同的答案，但是我的理解是只要卖自住房那一年一定要记得申报，如果涉及到出租房转自住房就比较麻烦，因为涉及到Capital Gain， 卖房子当年报税需要递交election 45(3)延长自住房4年的一个税务上的操作，同时享受自住房的免税额。

参考马云博客关于出租房改作自住房

马云博客 –出租房改作自住房–-税法 45（3）的妙用 - 加拿大,多伦多,房东,地产,地产投资,地产买卖,地产信息,房屋装修,团购,电商,房产,Canada,Toronto,Real Estate,Realty

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参考马云博客自住房转作出租房

自住房转作出租房 - 税法45(2)的妙用 - 加拿大,多伦多,房东,地产,地产投资,地产买卖,地产信息,房屋装修,团购,电商,房产,Canada,Toronto,Real Estate,Realty

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[向问天]

报告啥？你自己记录好
2015年12月，A屋的市场价值；
2017某月，B屋的市场价值；
就可以了。

你自己评估的市场价值 CRA 认可吗？

 

[云霞]

我问了好几个会计，都是不同的答案，但是我的理解是只要卖自住房那一年一定要记得申报，如果涉及到出租房转自住房就比较麻烦，因为涉及到Capital Gain， 卖房子当年报税需要递交election 45(3)延长自住房4年的一个税务上的操作，同时享受自住房的免税额。

参考马云博客关于出租房改作自住房

马云博客 –出租房改作自住房–-税法 45（3）的妙用 - 加拿大,多伦多,房东,地产,地产投资,地产买卖,地产信息,房屋装修,团购,电商,房产,Canada,Toronto,Real Estate,Realty

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参考马云博客自住房转作出租房

自住房转作出租房 - 税法45(2)的妙用 - 加拿大,多伦多,房东,地产,地产投资,地产买卖,地产信息,房屋装修,团购,电商,房产,Canada,Toronto,Real Estate,Realty

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这种情况只适合有一套房的情况。如果多套房，除了一套被指定自住，其它的房都逃不了缴税的命运吧。

 

[德国汉堡]

一直也有这样的疑问。如果纯粹投资房就简单，2010年30万买的，2020年50万卖，忽略中间成本，就是申报20万的资产增值并按其中一半10万来计税。
但如果2010-2013年是自住房，2013-2020年才做为出租房，那2013年它的市场价值是35万还是40万谁说了算？
理论上可找人评估，但若13年没评估，等到20年卖出时自己凭良心说个数，这个增值交税部分上下可浮动好几万了。。。。。

 

[Vivian234]

一直也有这样的疑问。如果纯粹投资房就简单，2010年30万买的，2020年50万卖，忽略中间成本，就是申报20万的资产增值并按其中一半10万来计税。
但如果2010-2013年是自住房，2013-2020年才做为出租房，那2013年它的市场价值是35万还是40万谁说了算？
理论上可找人评估，但若13年没评估，等到20年卖出时自己凭良心说个数，这个增值交税部分上下可浮动好几万了。。。。。

其实评估不评估感觉没有多大意思，因为卖的时候，他们有一个固定公式计算

 

[KIKI&COCO]

其实评估不评估感觉没有多大意思，因为卖的时候，他们有一个固定公式计算

每个房子都不一样, 即使是隔壁邻居因为lot size的大小, 内装修档次, 房主对房子保养投入等差异, 房子的市值会相差几万块甚至10几万是很正常的. 不知道CRA用固定公式作评估是否公平合理.

 

[阿土仔]

你自己评估的市场价值 CRA 认可吗？

我觉得银行的抵押评估价应该可以。

 

[Happy68]

我个人的经验：每年如实填写房屋是自住还是出租，每年指定一个主要住宅，房屋由自住转出租，再转自住（可以合理避税），如实填写，最后卖出的时候，用平均年增值的方式计算纳税额（有人建议记录转换用途时房屋的价格，但到今年为止，个人认为用平均年增值的方式可以合理减少纳税金额）。还有我们家的情况是卖房子的时候用不同的报税软件，算出的纳税额差很多（因为填写的方式不同）。

 

[seeker9999]

我个人的经验：每年如实填写房屋是自住还是出租，每年指定一个主要住宅，房屋由自住转出租，再转自住（可以合理避税），如实填写，最后卖出的时候，用平均年增值的方式计算纳税额（有人建议记录转换用途时房屋的价格，但到今年为止，个人认为用平均年增值的方式可以合理减少纳税金额）。还有我们家的情况是卖房子的时候用不同的报税软件，算出的纳税额差很多（因为填写的方式不同）。

@Happy68 , 兄台能详细点说说么？房屋由自住转出租，再转自住，如何合理避税？
平均年增值的方式计算纳税额怎么算的？能举个例子么？谢谢了。
哪个报税软件好？多谢。

 

[29A]

你自己评估的市场价值 CRA 认可吗？

不回答，自己琢磨。如果是楼主问，可以另说。

 

[向问天]

不回答，自己琢磨。如果是楼主问，可以另说。

你那么自信，我懂了。

 

[tim2005]

这种情况只适合有一套房的情况。如果多套房，除了一套被指定自住，其它的房都逃不了缴税的命运吧.

用45(2)须满足以下条件. 楼主把新房做为自住房那么原来的房都不能用45(2)。这样理解没错吧。请指教.
....during those years you have to meet all the following conditions:

• you do not designate any other property as your principal residence
• you are a resident or deemed to be a resident of Canada

 

[云霞]

用45(2)须满足以下条件. 楼主把新房做为自住房那么原来的房都不能用45(2)。这样理解没错吧。请指教.
....during those years you have to meet allthe following conditions:

• you do not designate any other property as your principal residence
• you are a resident or deemed to be a resident of Canada

不好意思啊，我其实也不懂。

 

[Ray_1]

现在也遇到了一样的问题。自住转出租时是否需要做appraisal，cra是否承认appraisal，看了看T2091表格里也没有让填appraisal价格的地方。希望有类似经验的前辈可以分享。

 

[说不得的微博]

现在也遇到了一样的问题。自住转出租时是否需要做appraisal，cra是否承认appraisal，看了看T2091表格里也没有让填appraisal价格的地方。希望有类似经验的前辈可以分享。

要的,最好找一个跟房贷银行有关联的评估公司做且留底。因CRA规定你任何时间只能有一个primary residence,转成出租后道理跟卖出一样,CRA有自己的计算方法,你哪怕便宜点卖给自己父母子女都最被调整到市场均价。