房屋市场要完了

[蹉跎岁月]

最初由 klin 发布
除非你打算在你的房子里至少住5年以上（换句话说，在渥太华呆5年以上），否则买房和租房，算上税和要长期承担的义务，基本上一样，因为前几年基本上是在还利息。如果你说买房子来投资，那还不如把钱投进优质房地产股。自住就自住，投资就投资，美其名曰地两者兼顾，不是自欺欺人，就是让agent把你给鼓动了。

愚以为你说的这种情况是以房价不跌，甚至略涨为前提的。
如果是这种情况，还是买房好。自己买的房子大，
而且住着自己的房子心情也会更好。

问题是如果房价在5年内大跌呢？

下面是一位新移民在多伦多找计算机工作的真实情况。
据说渥太华的情况只会更差, 所以我对未来的房屋市场不看好。

【来多伦多将近10个月, 发简历无数, 得面试3次.

1 省政府部门DATABASE ADMINISTRATOR职位, 发简历后3个月收到面试通知, 面试时间1个小时整, 问题90%是可以预料到的常规问题, 面试后约3周收到一封信, 只是通知未被录取, 并没有说明特别原因.

2 私营小公司, 软件测试职位, 因为老板给的薪水低于6.85的法定工资, 我要求他给到法律规定的最低水平被拒绝, 我告诉他OK我认了, 老板不高兴, 告诉我, 我的期望值太高, 如果去工作也不会HAPPY, 而不HAPPY就缺乏工作激情, 因此不能给我OFFER.

3 小公司, JUNIOR DATABASE DEVELOPER/ADMINISTRATOR职位, 属于一个公司就一个专业人员, 维护一个很简单的系统, 同时负责解决收发EMAIL等简单问题的职位(薪水也就比LABOUR略高), 发简历后半月收到EMAIL, 告诉我超过700人应征这一个职位, 我满足MINIMUM的要求, 被列入SHORTLIST, 请我回答附件中的问题, 我回答后两周收到电话, 告知我参加INTERVIEW, INTERVIEW一周后又收到电话, 告知我参加第二轮INTERVIEW, 第二轮INTERVIEW时高诉我这一轮仅剩3人, 我满怀信心和希望回家等候, 三天后在我EMAIL和电话留言的追问下, 用EMAIL告诉我OFFER给了另一位.

从以上经历可以看出多市目前的计算机行业就业状况. 我身边的一位朋友最近找到了专业工作, 但薪水低于或相当于LABOUR的薪水. 恶性竞争, 价格战, 我的同行们, 如果一个程序员的收入和一个洗碗工的收入相当, 我为为什么要去做程序员, 是因为听起来体面一点吗? 我希望有一个价格同盟政策, 低于3万年薪的大家坚决不做, 但我知道这很难做到. 】

 

[华哥]

ottawa地区平均销售房价从1956年的$13，351涨到2000年的$159，511，最近一个月好象涨到了22万左右。平均销售房价并不完全反映房价的变化(五六十年代的房子多数比较小)，但房价增长的趋势是肯定的。在过去的40多年里，只有5年平均销售房价是下跌的，最多下跌4。3%，剩下的年份基本上都是增长的，最高一年(1973年)涨了25。3%。
由于hi-tech下滑，ottawa的房价(特别是中高档房)或许会下降一些，但不要指望能降太多。我的感觉是，需要又负担得起，同时计划在ottawa住上至少4、5年，就可以考虑买。

 

[蹉跎岁月]

虽然我相信老华侨的数据，但渥太华新建房屋的速度从来没有象最近这几年这么飙过吧？
希望现在不是一个例外！

 

[华哥]

我这个“老”华侨也不过就只在ottawa住了5、6年：)
ottawa最近几年的房价是涨得够快的，冷下来后价格下跌是很有可能的。问题是有多少下跌的空间？同香港、东京等地不一样，这些地方的房价上涨(过去)基本上是因为没有什么地方来盖新房了，地价上涨占房价上涨的绝大多数。ottawa房价的上涨当然也有地价上涨的因素，但相对于hong kong, toyko就不能比，大家知道ottawa周围有一大堆农田、树林，要盖新房找地是没问题的。ottawa的房价，我感觉人工费、材料费的上涨、地价的上涨、炒作等都在其中有份，一旦市场冷下来，没人炒了，房价会下降些，但空间不大(5%左右？)。
其实最近几个月，20万以下的房子还是很热，原因大概是政府雇员增加吧。30万往上的房子好象就不太好卖了，原因大家也都猜得出：)

 

[胡说之]

同意老华侨的分析,香港东京与本地房地产市场不可简单类比,人口密度的巨大差距明摆着.加拿大缺什么都不会缺地皮.

Klin所说前几年的payment主要是付利息,话虽不错,但是具体分析华人业主的情况,莫不是有点闲钱就立即用lum sum的方式deduct mortgage principle,而不是等25年慢慢付,所以认真计算一下,付出的利息并非想象的那般高.而钱如果存在saving account上的利息还得缴税,因此放进mortgage account是绝佳的避税方法.至于拿买房的钱去买股票么,专业投资者也不敢劝人这么干.如果"优质股"一目了然,股市里就没人赔钱了.

本地华人移民买房多用于自住,真正的炒家恐怕还看不上Ottawa这种小地方.

现在买房就象7,8月份买空调,不会有好deal,耐心观望为妙.

 

[蹉跎岁月]

香港、东京这些地方的房价上涨是因为地价上涨。ottawa 房价的上涨是因为人工费、材料费的上涨。共同点是都有炒作的成份。

我完全同意。问题是: 地价都可以变凉，人工、材料等不是更易变凉吗？
炒作最终是炒作。

 

[老顽童]

同意老华侨的观点。
Ottawa的房价近几年因供求关系有上涨是实，但还不算太离谱，跟本谈不上和TOKYO，HONGKONG比。在德国一小城250K只能买3-bed-room的单元房。
就是在中国中等城市，250K$的独立房也不算贵吧？
和谁比合理呢？和房租比较合理吧？3-bed-room的房租要$1200吧？在OTTAWA要是用$1200付mortgage就可以买很好的房子，这说明什么呢？说明房价偏低。
老顽童还有朋友去年计划买地自己盖房子，算了算，除了lot大些，省不了多少钱，最后还是买房了之。也算一例，说明房价不太离谱。
房价回落或上扬，只要不太大，都是正常的，哪位购房者没这点心理承受能力呢？如果不买房而投资股票，这几年都是只陪不赚。老顽童庆幸nortel从$120->$90->$60时因买房无闲钱买入，几位没买房的朋友都被套惨了，老顽童RRSP买的股票，算好的，也是一多半打水漂了，只有买的车和房实实在在的为老顽童服务着，实在不行，还可变卖些钱度日。
总之，ottawa房价会回落，但空间不会太大，大家看着吧。

 

[Dave]

同意老华侨的观点。

Average MLS® Residential & Condominium Sale Prices by Year for the Ottawa-Carleton Region
with Percentage Change over the previous year

Average Percent
Year Sale Price Change

1956 $ 13,351 0.2
1957 $ 14,230 6.6
1958 $ 15,564 9.3
1959 $ 16,038 3.1
1960 $ 16,791 4.7
1961 $ 16,070 -4.3
1962 $ 15,952 -0.7
1963 $ 16,549 3.7
1964 $ 16,563 0.1
1965 $ 17,056 3.0
1966 $ 18,004 5.6
1967 $ 19,476 8.2
1968 $ 23,329 19.8
1969 $ 25,652 10.0
1970 $ 26,532 3.4
1971 $ 27,808 4.8
1972 $ 30,576 10.0
1973 $ 38,305 25.3
1974 $ 46,661 21.8
1975 $ 49,633 6.4
1976 $ 54,623 10.1
1977 $ 57,032 4.4
1978 $ 59,134 3.7
1979 $ 61,896 4.7
1980 $ 62,748 1.4
1981 $ 64,896 3.4
1982 $ 71,080 9.5
1983 $ 86,245 21.3
1984 $102,084 18.4
1985 $107,306 5.1
1986 $111,643 4.0
1987 $119,612 7.1
1988 $128,434 7.4
1989 $137,455 7.0
1990 $141,438 2.9
1991 $143,361 1.4
1992 $143,868 0.4
1993 $148,129 3.0
1994 $147,543 -0.4
1995 $143,193 -2.9
1996 $140,513 -1.9
1997 $143,873 2.4
1998 $143,953 0.1
1999 $149,650 2.4
2000 $159,511 6.6
2001 $175,971 10.3

 

[DanceWithWolf]

Dave,
我知道你买了房，可你也别误导呀，你的数据是市场指导价，你还要看数据由谁编啦。
如果你是AGENT，我无话可讲，你这么做有这么做的理由。如果你仅仅是个房屋拥有人，误导就是你的错啦。房屋实际成交价（USED ONES）在90-95年之间，跌的比例可在40% in Ottawa.

 

[DanceWithWolf]

补充：如果你正打算MOVE，或出售，我也无话可说。

 

[ottonca]

In fact if you bought the house as your first one (for your own living) you should not worry too much about the rising/falling of the house price since you will not make any money from the rising or falling. If the housing price is high you will have to pay more property tax as well.

 

[Dave]

我没误导大家。你这帽子太大了。