买房比租房那个划算?
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Re: 买房比租房那个划算?ZT
身边很多人买房了，很为他们高兴。但是，发现有的人买房时对买与租存在一些误解。在此提出一些我的看法。希望是抛砖引玉，而不是抛砖引砖。
误区1，对比的对象
首先，住house和住apartment不可比，消费级别不同。住house 和住condo也不能比，life style 不同。一个是privacy, visual, & space, 一个是convinience, facility, safety, & peace of mind. 所以，在此，只对比可比的，就是买condo和租condo对比.
除去心理因素(个人喜好)之外，在买与租之间的选择其实主要是一个财务决定。
顺便说一下心理因素。心理上当然有归属感vs. 自由感的问题，但这方面无法量化，个人差异很大，就象找对象，即便B比A好，但我就是一眼看上A了，再比也没用。所以心理上的差异这里就不谈了。如果你在内心中就是喜欢买(for sense of ownership) 或租(for sense of freedom), 那你就不用再往下读了。
误区2, 每月租condo的钱都打了水漂。买condo的供款最后还能到手一套房子
首先，买房的供款中的利息部分也是打了水漂。其次，还款中的本金部分和最初付的首期会被房子“锁住” 而损失利息或投资收益，这些“机会成本” 的损失也应计算到买房每月的成本中去。
除了这两年超低利率以外，正常利率环境下往往买房每月的供款比租房每月租金要多，如果把首期和多出来的钱抵押给银行开个margin account, 投资买一只稳健的指数基金、蓝筹基金或Income Fund，25年下来也一样能到手一套房子(甚至会比现在买的房子的未来值还高)。而这25内就只租房子住(同等质量)。
误区3，房产是很稳健的投资。
如果用全款买房，应该挺稳健的。但是别忘了，很多人买房是贷款，这样，房价的涨跌对个人净资产的涨跌就有一个倍数作用。对于首付25%的人，应该是4倍，也就是如果房价下跌10%，投入房产的投资损失就是40%。而且，交易成本很高，如果抛掉的话， commission是房价5%，也相当于首期投资的20%。相比之下，并不一定比投资于某些fund稳健。
误区4, 以后如果房价跌落，卖房亏点或少赚点，但我换大屋还省钱呢。所以，没什么损失。
在跌市中，卖房就没有现在这样好卖了，加上前面提到的加倍效应及5%的commission, 到手的cash会缩水不少。但是如果手中主要资产不是房子，而是Cash，stocks或其他Cash equivalent, 那么就不一定会跟着下跌，而且卖出的成本也很小，流动性好。这时候你的资产可能比割肉卖房的资产多，就能买一个更大的房子，或者同样房子但多付首期，大量减少供房负担。
误区5，我买房自住，不想卖房，房价涨跌跟我没关系
但是，如果房价跌的话，你的个人净资产会缩水，相对于没有买房的人，你的消费能力会相对减小。
以上几点，希望诸位买房或卖方前考虑清楚，千万不要人云亦云。请注意，本文并不是说买房不如租房好，只是希望诸位不要在不准确的理论指导下做可能一生中最大的投资决定。
身边很多人买房了，很为他们高兴。但是，发现有的人买房时对买与租存在一些误解。在此提出一些我的看法。希望是抛砖引玉，而不是抛砖引砖。
误区1，对比的对象
首先，住house和住apartment不可比，消费级别不同。住house 和住condo也不能比，life style 不同。一个是privacy, visual, & space, 一个是convinience, facility, safety, & peace of mind. 所以，在此，只对比可比的，就是买condo和租condo对比.
除去心理因素(个人喜好)之外，在买与租之间的选择其实主要是一个财务决定。
顺便说一下心理因素。心理上当然有归属感vs. 自由感的问题，但这方面无法量化，个人差异很大，就象找对象，即便B比A好，但我就是一眼看上A了，再比也没用。所以心理上的差异这里就不谈了。如果你在内心中就是喜欢买(for sense of ownership) 或租(for sense of freedom), 那你就不用再往下读了。
误区2, 每月租condo的钱都打了水漂。买condo的供款最后还能到手一套房子
首先，买房的供款中的利息部分也是打了水漂。其次，还款中的本金部分和最初付的首期会被房子“锁住” 而损失利息或投资收益，这些“机会成本” 的损失也应计算到买房每月的成本中去。
除了这两年超低利率以外，正常利率环境下往往买房每月的供款比租房每月租金要多，如果把首期和多出来的钱抵押给银行开个margin account, 投资买一只稳健的指数基金、蓝筹基金或Income Fund，25年下来也一样能到手一套房子(甚至会比现在买的房子的未来值还高)。而这25内就只租房子住(同等质量)。
误区3，房产是很稳健的投资。
如果用全款买房，应该挺稳健的。但是别忘了，很多人买房是贷款，这样，房价的涨跌对个人净资产的涨跌就有一个倍数作用。对于首付25%的人，应该是4倍，也就是如果房价下跌10%，投入房产的投资损失就是40%。而且，交易成本很高，如果抛掉的话， commission是房价5%，也相当于首期投资的20%。相比之下，并不一定比投资于某些fund稳健。
误区4, 以后如果房价跌落，卖房亏点或少赚点，但我换大屋还省钱呢。所以，没什么损失。
在跌市中，卖房就没有现在这样好卖了，加上前面提到的加倍效应及5%的commission, 到手的cash会缩水不少。但是如果手中主要资产不是房子，而是Cash，stocks或其他Cash equivalent, 那么就不一定会跟着下跌，而且卖出的成本也很小，流动性好。这时候你的资产可能比割肉卖房的资产多，就能买一个更大的房子，或者同样房子但多付首期，大量减少供房负担。
误区5，我买房自住，不想卖房，房价涨跌跟我没关系
但是，如果房价跌的话，你的个人净资产会缩水，相对于没有买房的人，你的消费能力会相对减小。
以上几点，希望诸位买房或卖方前考虑清楚，千万不要人云亦云。请注意，本文并不是说买房不如租房好，只是希望诸位不要在不准确的理论指导下做可能一生中最大的投资决定。
