是4年3.8的利率好，还是5年4.2的利率好？
- 主题发起人 熊猫佳佳
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Here's my calculation:
Assume 5th year 's rate is 6%. Your house is 400K and 20% downpay.
Option 1: 4 years 3.8%, 5th year 6%.
Option 2: 5 years 4.2%.
End of 5 years:
[FONT=宋体]Total 5 Years payment[/FONT]
[FONT=宋体]$103,445.00[/FONT][FONT=宋体]$103,476.93[/FONT]
[FONT=宋体]Total 5 Years Principle Payment[/FONT]
[FONT=宋体]$40,189.00[/FONT][FONT=宋体]$40,289.12[/FONT]
[FONT=宋体]Total 5 Years Interest Payment[/FONT]
[FONT=宋体]$63,256.01[/FONT][FONT=宋体]$63,187.80[/FONT]
[FONT=宋体]5 Year Balance[/FONT]
[FONT=宋体]$279,811.00[/FONT][FONT=宋体]$279,710.88[/FONT]
From my opinion, not much of a difference if 5th's rate is 6%. But I agree with windmill, take the lowest rate for now and change to variable if prime is higher at the end of the term.
Hope this helps you.
Assume 5th year 's rate is 6%. Your house is 400K and 20% downpay.
Option 1: 4 years 3.8%, 5th year 6%.
Option 2: 5 years 4.2%.
End of 5 years:
[FONT=宋体]Total 5 Years payment[/FONT]
[FONT=宋体]$103,445.00[/FONT][FONT=宋体]$103,476.93[/FONT]
[FONT=宋体]Total 5 Years Principle Payment[/FONT]
[FONT=宋体]$40,189.00[/FONT][FONT=宋体]$40,289.12[/FONT]
[FONT=宋体]Total 5 Years Interest Payment[/FONT]
[FONT=宋体]$63,256.01[/FONT][FONT=宋体]$63,187.80[/FONT]
[FONT=宋体]5 Year Balance[/FONT]
[FONT=宋体]$279,811.00[/FONT][FONT=宋体]$279,710.88[/FONT]
From my opinion, not much of a difference if 5th's rate is 6%. But I agree with windmill, take the lowest rate for now and change to variable if prime is higher at the end of the term.
Hope this helps you.
这么算好像不大对吧？任何时间段都应该拿之前你买房时锁定的固定利率以及同时能谈妥的浮动利率去做比较，怎么能拿当时的固定利率和浮动利率去比呢？
好比现在能锁定固定利率3.8%，浮动利率则是Prime+0.4（目前2.65%)。如果你选择固定，那么两三年后你付的还是3.8%；而如果你今天选择浮动，一旦Prime Rate涨上去到5%（很可能），则你需付的利率马上就成了5.4%！
虽然两三年后买房的人在Prime Rate 5%的时候多半可以谈到Prime -0.6，也就是4.4%，而当时的固定利率假设为6%，确实还比浮动利率高，可这对已经买了房的你有意义么？你还是吃亏了。
所以，选择固定还是浮动的关键仍主要在目前你能拿到两种利率的水平，以及你对未来四五年内Prime Rate（如果你保留转固定的option，那么固定利率变化也需要预测）变动的预期----这里面的预测和计算很复杂。
另外这里还有个心理问题：我个人觉得目前Prime Rate虽然仍很低，但能拿到的浮动利率却是+0.4%，这样一旦Prime Rate涨上来，你需支付的利率马上就会高于当时新买房也选择了浮动利率的，加上月付成本的升高，会让你很不安（虽然你之前很可能已经赚了大便宜）；而目前的固定利率则基本肯定是历史低位，选择它你在将来后悔的可能性不大。
所以我目前基本肯定选择固定利率，只有满足下面两种条件，我才可能考虑浮动
1）浮动利率能拿到低于而不是高于Prime Rate的；
2）能和银行谈好随时转固定的Option,保证转的时候能拿到真正的最优惠利率，而不是什么post rate或者网站上公布的“优惠利率”（一般比实际能谈到的高不少）.
好比现在能锁定固定利率3.8%，浮动利率则是Prime+0.4（目前2.65%)。如果你选择固定，那么两三年后你付的还是3.8%；而如果你今天选择浮动，一旦Prime Rate涨上去到5%（很可能），则你需付的利率马上就成了5.4%！
虽然两三年后买房的人在Prime Rate 5%的时候多半可以谈到Prime -0.6，也就是4.4%，而当时的固定利率假设为6%，确实还比浮动利率高，可这对已经买了房的你有意义么？你还是吃亏了。
所以，选择固定还是浮动的关键仍主要在目前你能拿到两种利率的水平，以及你对未来四五年内Prime Rate（如果你保留转固定的option，那么固定利率变化也需要预测）变动的预期----这里面的预测和计算很复杂。
另外这里还有个心理问题：我个人觉得目前Prime Rate虽然仍很低，但能拿到的浮动利率却是+0.4%，这样一旦Prime Rate涨上来，你需支付的利率马上就会高于当时新买房也选择了浮动利率的，加上月付成本的升高，会让你很不安（虽然你之前很可能已经赚了大便宜）；而目前的固定利率则基本肯定是历史低位，选择它你在将来后悔的可能性不大。
所以我目前基本肯定选择固定利率，只有满足下面两种条件，我才可能考虑浮动
1）浮动利率能拿到低于而不是高于Prime Rate的；
2）能和银行谈好随时转固定的Option,保证转的时候能拿到真正的最优惠利率，而不是什么post rate或者网站上公布的“优惠利率”（一般比实际能谈到的高不少）.
