GRAND KING
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http://news.newstarnet.com/gb/MainNews/HotTopics/2010_6_10_19_47_55_266.html
【星网讯】 在长期服务客户的过程中，本人发现很多客户在买卖房子时存在一些错误的想法，会影响他们的房子卖出好价钱。特此列出买卖房屋时的八大误区，希望给大家予有益的启示。
误区一：估价错误。一些客户看隔壁房子比政府估价15%卖出，自己也以同样比例报价。经常有朋友问我，我应该比政府估价高多少报价？看到士嘉堡某房子售价与政府估价的比例，万锦的卖主也这样卖。其实这样做是不可取的。即使隔一条街，卖价可能差别很大。在地产专业上，有个专门的方法叫CMA（comparative market analysis）来给物业估价，它是根据目前市场上该地区现在在卖的类似的房子的叫价，过去一年内该地区已经卖出去的类似的房子的售价，卖房子所需要的费用，市场的调整等因素所得出的一个价格，因此能够反映出这个物业目前的价格，如果在估价上主观臆断，盲目按比例估价，会为自己带来巨大损失。北约克有些200万以上的豪宅，卖出价比政府估价高20%，也有些豪宅高25%。所以胡乱估价是差之毫厘，谬以千里。
误区二：喜欢暗盘操作。有的人不知出于什么原因，不想将自己的盘放在网上，也不在房前插牌。有人就这样找我说，你手里有那么多买家，就让你的买家直接买了吧。买卖一定要放到网上，大多市有20000多个经纪，要让他们都能看得到，才有更多的买家。有人不愿插牌子，不想让邻居知道自己在卖房。但殊不知邻居是很大的潜在买家。因为他们熟悉喜欢这个区，会愿意在这个区买房，而且会介绍亲朋、客户来买。卖房子就像找对象一样，虽然靠缘分，但一定要让人知道你没对象.
误区三：半路杀出个“朋友”来。买卖房子时，朋友往往起到很大作用。我的很多客户都是朋友介绍朋友来的。但很多客户在要决定买房时，会请朋友来参考。朋友来了，因为没看过其他房子，没有比较，过去曾买过房子，但现在的市场情况却大不一样了，他们既然来了，不发表意见又怕辜负了朋友的信任，于是胡乱发表自己的意见，有时会使买主下了错误的决定。许多买卖过房子的朋友未必懂房地产，而且房地产市场的变化又很快，所以请朋友帮忙，要找懂的房地产的朋友来参谋。
误区四：看谁卖得快。有些客户和读者会问这样的问题：有经纪承诺我两个月把房子卖掉，说卖不掉他自己买。你能多长时间卖掉？还有人说哪个经纪好，就说：他两天就把房子卖掉了，或者说，别人卖不掉的房子，他都可以卖掉。如果要我告诉你我多少天将把房子卖掉，那是骗你的，卖房子有不确定性，不知谁会来买你的房子，也不知买家给的价格是否合适。还有卖家的要价是高于还是低于市场价，每个地段在每个时期售出时间是有规律，但也有例外。就像找对象，你能说你要几个月就可以找到自己合适的对象吗？类似以上有误导性质的承诺，笔者是不会做的，虚假的不实的东西只能骗人一时的。
误区五：卖房子前要装修。有些卖主在卖老房子时，担心卖不掉，就花很多钱装修。我有一位客户，在卖房前将地板换成实木地板了，还把墙刷成另一种颜色，在院子里种了花,结果买主不喜欢他的新装修。因为装修需要成本，房子的定价也上去了，价格竞争力就减弱了。不是所有的房子都需要装修，如果房子不错，只是一些电器旧了，换上新电器就可以增加档次，如果房子整体很旧，只装修一部分会不协调，还不如将发挥的空间留给买家。当然，卖房子之前投入不多的钱做清洁，粉刷，简单修理，还是很值得的。如果要做大的变动，投入比较多的资金，最好是跟经纪商量一下。除非你是职业炒房者。
误区六：认为所有合同都是标准的，不看内容就签字，引出很多纠纷。有人跟我说，他本来想跟经纪签了三个月合同，但经纪说签了一年。他找到该经纪的公司也无法解决，因为他签了合同。顾客如果跟我签了服务合同，他们如果不满意，可以随时解除。签合同的时候，合同的期限、价格、佣金都要搞清。有些经纪为了拿到Listing，降低佣金，给买家经纪的佣金也比市场上少，致使买家经纪不愿意带客来看，也会影响房子的销售。这样的例子，本人就见了不少。双方所有的承诺，都要写在纸上，口头的承诺没有意义。
误区七：卖家自己推销太起劲。有些房主在别人来看房时，生怕人家不知房子的优点，拼命解说。推销太起劲，也会给人其他的联想。最好的办法是屋主在买方来时，暂时回避，保持神秘感。房子自己会说话，布局、地点、年限、装修，买家可以自己知道。何况买家也有自己的经纪，他的经纪更了解客户，介绍得更有针对性。所以，卖家给看房者自由空间，如果他们有问题，才解答。
误区八：买家出Offer，认为价格越低越好。卖家开价，认为越高越好。有些买家，认为价格开得低，就有可能买得低，现在是信息时代，买家卖家都知道市场趋势，想找到大大低于市场价的房子基本不可能，要寻找傻子卖主就像中彩一样难。卖家也是一样，要寻找傻子买主，也基本不可能。大家都知道，买房子要看房子的历史，政府估价，周围类似房子的价格，房子本身的情况等等。有的经纪为了拿到Listing，取悦卖家，开出高价，结果是很常时间卖不出去，错过了卖房的最佳时机，结果导致宾主之间互相埋怨，不欢而散。
本文仅供参考。若您有兴趣进一步探讨，请联系大鹏地产经纪林廷兴Michael Lin，416-856-2518
【星网讯】 在长期服务客户的过程中，本人发现很多客户在买卖房子时存在一些错误的想法，会影响他们的房子卖出好价钱。特此列出买卖房屋时的八大误区，希望给大家予有益的启示。
误区一：估价错误。一些客户看隔壁房子比政府估价15%卖出，自己也以同样比例报价。经常有朋友问我，我应该比政府估价高多少报价？看到士嘉堡某房子售价与政府估价的比例，万锦的卖主也这样卖。其实这样做是不可取的。即使隔一条街，卖价可能差别很大。在地产专业上，有个专门的方法叫CMA（comparative market analysis）来给物业估价，它是根据目前市场上该地区现在在卖的类似的房子的叫价，过去一年内该地区已经卖出去的类似的房子的售价，卖房子所需要的费用，市场的调整等因素所得出的一个价格，因此能够反映出这个物业目前的价格，如果在估价上主观臆断，盲目按比例估价，会为自己带来巨大损失。北约克有些200万以上的豪宅，卖出价比政府估价高20%，也有些豪宅高25%。所以胡乱估价是差之毫厘，谬以千里。
误区二：喜欢暗盘操作。有的人不知出于什么原因，不想将自己的盘放在网上，也不在房前插牌。有人就这样找我说，你手里有那么多买家，就让你的买家直接买了吧。买卖一定要放到网上，大多市有20000多个经纪，要让他们都能看得到，才有更多的买家。有人不愿插牌子，不想让邻居知道自己在卖房。但殊不知邻居是很大的潜在买家。因为他们熟悉喜欢这个区，会愿意在这个区买房，而且会介绍亲朋、客户来买。卖房子就像找对象一样，虽然靠缘分，但一定要让人知道你没对象.
误区三：半路杀出个“朋友”来。买卖房子时，朋友往往起到很大作用。我的很多客户都是朋友介绍朋友来的。但很多客户在要决定买房时，会请朋友来参考。朋友来了，因为没看过其他房子，没有比较，过去曾买过房子，但现在的市场情况却大不一样了，他们既然来了，不发表意见又怕辜负了朋友的信任，于是胡乱发表自己的意见，有时会使买主下了错误的决定。许多买卖过房子的朋友未必懂房地产，而且房地产市场的变化又很快，所以请朋友帮忙，要找懂的房地产的朋友来参谋。
误区四：看谁卖得快。有些客户和读者会问这样的问题：有经纪承诺我两个月把房子卖掉，说卖不掉他自己买。你能多长时间卖掉？还有人说哪个经纪好，就说：他两天就把房子卖掉了，或者说，别人卖不掉的房子，他都可以卖掉。如果要我告诉你我多少天将把房子卖掉，那是骗你的，卖房子有不确定性，不知谁会来买你的房子，也不知买家给的价格是否合适。还有卖家的要价是高于还是低于市场价，每个地段在每个时期售出时间是有规律，但也有例外。就像找对象，你能说你要几个月就可以找到自己合适的对象吗？类似以上有误导性质的承诺，笔者是不会做的，虚假的不实的东西只能骗人一时的。
误区五：卖房子前要装修。有些卖主在卖老房子时，担心卖不掉，就花很多钱装修。我有一位客户，在卖房前将地板换成实木地板了，还把墙刷成另一种颜色，在院子里种了花,结果买主不喜欢他的新装修。因为装修需要成本，房子的定价也上去了，价格竞争力就减弱了。不是所有的房子都需要装修，如果房子不错，只是一些电器旧了，换上新电器就可以增加档次，如果房子整体很旧，只装修一部分会不协调，还不如将发挥的空间留给买家。当然，卖房子之前投入不多的钱做清洁，粉刷，简单修理，还是很值得的。如果要做大的变动，投入比较多的资金，最好是跟经纪商量一下。除非你是职业炒房者。
误区六：认为所有合同都是标准的，不看内容就签字，引出很多纠纷。有人跟我说，他本来想跟经纪签了三个月合同，但经纪说签了一年。他找到该经纪的公司也无法解决，因为他签了合同。顾客如果跟我签了服务合同，他们如果不满意，可以随时解除。签合同的时候，合同的期限、价格、佣金都要搞清。有些经纪为了拿到Listing，降低佣金，给买家经纪的佣金也比市场上少，致使买家经纪不愿意带客来看，也会影响房子的销售。这样的例子，本人就见了不少。双方所有的承诺，都要写在纸上，口头的承诺没有意义。
误区七：卖家自己推销太起劲。有些房主在别人来看房时，生怕人家不知房子的优点，拼命解说。推销太起劲，也会给人其他的联想。最好的办法是屋主在买方来时，暂时回避，保持神秘感。房子自己会说话，布局、地点、年限、装修，买家可以自己知道。何况买家也有自己的经纪，他的经纪更了解客户，介绍得更有针对性。所以，卖家给看房者自由空间，如果他们有问题，才解答。
误区八：买家出Offer，认为价格越低越好。卖家开价，认为越高越好。有些买家，认为价格开得低，就有可能买得低，现在是信息时代，买家卖家都知道市场趋势，想找到大大低于市场价的房子基本不可能，要寻找傻子卖主就像中彩一样难。卖家也是一样，要寻找傻子买主，也基本不可能。大家都知道，买房子要看房子的历史，政府估价，周围类似房子的价格，房子本身的情况等等。有的经纪为了拿到Listing，取悦卖家，开出高价，结果是很常时间卖不出去，错过了卖房的最佳时机，结果导致宾主之间互相埋怨，不欢而散。
本文仅供参考。若您有兴趣进一步探讨，请联系大鹏地产经纪林廷兴Michael Lin，416-856-2518
