精华 Rental Property & Tax

[OCAC]

多谢回答，可我问了不同的银行和MORTGAGE BROKER还有REALESTATE AGENT

他们都说: "自己住的房子的LOC（home equity LOC), 就算the purpose of the fund is to invest in the rental property and earn rental income. interest 也不是deductible"
"如果把旧的房子出租 (change of use)，要从LOC拿钱去买新房住，LOC产生的interest 是绝对可以deductible"

正好和您讲的相反，有点糊涂了

说实话，我不太清楚为什么银行和MORTGAGE BROKER还有REALESTATE AGENT 说interest是不可以deductible的。
一般来说interest如果直接 related to investment activities, 是可以deduct. 从Practice 来讲，我们一直都是给客户这么做的。但是要特别说一下就是如果你从home equity LOC拿钱出来给both personal and rental property 用，那你在还钱回LOC的时候就比较难argue到底是还给personal use or rental property use portion. 所以建议不要和personal use of fund 混在一起（如果LOC用做rental property 投资的话，最好就不要从LOC 拿钱出来for personal use，否则需要非常好的documentation to trace use of fund.）。不知道我这样的解释是不是清楚。如果有不同的观点欢迎大家讨论，这样我们都可以从中学到东西。

 

[西西妈]

这个帖子太及时了，太感谢了！

第一个问题，自己买原料upgrade rental property, 比如安装木地板，油漆，修理门窗橱柜，原料做当年的成本吗？人工可以自己按市场价给自己家人发工资做为cost吗？

第二个问题，rental property里的upgrade费用，比如地板，电器，furnace 怎么报呢？算一年里面的expense 呢，还是要分到几年里面deduct?

第三个问题，首付和legal expense, 还有期间购买电器和其他（跟这个property)不相关的花费在LOC 里一起做成了一个mortgage,这样的情况，把相关份额的利息算出来做cost 可以吗？

麻烦各位专家业内人士不吝赐教！

 

[西西妈]

说实话，我不太清楚为什么银行和MORTGAGE BROKER还有REALESTATE AGENT 说interest是不可以deductible的。
一般来说interest如果直接 related to investment activities, 是可以deduct. 从Practice 来讲，我们一直都是给客户这么做的。但是要特别说一下就是如果你从home equity LOC拿钱出来给both personal and rental property 用，那你在还钱回LOC的时候就比较难argue到底是还给personal use or rental property use portion. 所以建议不要和personal use of fund 混在一起（如果LOC用做rental property 投资的话，最好就不要从LOC 拿钱出来for personal use，否则需要非常好的documentation to trace use of fund.）。不知道我这样的解释是不是清楚。如果有不同的观点欢迎大家讨论，这样我们都可以从中学到东西。

看到这部分正是我的问题。
我银行里的经理是提醒我们首付的利息和其他硬件的花费也是可以作为cost 报的。
谢谢。

 

[西西妈]

mortgage broker和real estate agent 并不是专业会计师或者税务师吧。

我同意OCAC说的。我是CFP。

哎，好怀念你管我家的时候啊，到现在还在享用你给我们加的几项特别有远见的服务选项。最近开始头大这个问题了，有空给俺上课吗:blowzy:

 

[OCAC]

这个帖子太及时了，太感谢了！

第一个问题，自己买原料upgrade rental property, 比如安装木地板，油漆，修理门窗橱柜，原料做当年的成本吗？人工可以自己按市场价给自己家人发工资做为cost吗？

第二个问题，rental property里的upgrade费用，比如地板，电器，furnace 怎么报呢？算一年里面的expense 呢，还是要分到几年里面deduct?

第三个问题，首付和legal expense, 还有期间购买电器和其他（跟这个property)不相关的花费在LOC 里一起做成了一个mortgage,这样的情况，把相关份额的利息算出来做cost 可以吗？

麻烦各位专家业内人士不吝赐教！

您问的问题主要是capital vs. expense的问题，我后面会在capital gain/loss 里面举个例子具体讲，再一一解答您的问题。请耐心等待哦。

 

[西西妈]

:love:期待:thanks:

 

[明天不去上学]

thanks lot!

 

[Eye2010]

好贴好贴！楼主继续继续~~~给你发了个悄悄话，请看一下~~
谢谢西西妈推荐！

 

[OCAC]

好贴好贴！楼主继续继续~~~给你发了个悄悄话，请看一下~~
谢谢西西妈推荐！

给你回喽。

 

[挺傻]

哎，好怀念你管我家的时候啊，到现在还在享用你给我们加的几项特别有远见的服务选项。最近开始头大这个问题了，有空给俺上课吗:blowzy:

不好意思呀，好久都没上来看。有啥事情MSN上给我留言吧，我晚上都有时间的。

 

[ynynyn]

说实话，我不太清楚为什么银行和MORTGAGE BROKER还有REALESTATE AGENT 说interest是不可以deductible的。
一般来说interest如果直接 related to investment activities, 是可以deduct. 从Practice 来讲，我们一直都是给客户这么做的。但是要特别说一下就是如果你从home equity LOC拿钱出来给both personal and rental property 用，那你在还钱回LOC的时候就比较难argue到底是还给personal use or rental property use portion. 所以建议不要和personal use of fund 混在一起（如果LOC用做rental property 投资的话，最好就不要从LOC 拿钱出来for personal use，否则需要非常好的documentation to trace use of fund.）。不知道我这样的解释是不是清楚。如果有不同的观点欢迎大家讨论，这样我们都可以从中学到东西。

请查您的悄悄话，多谢。

 

[ynynyn]

不好意思呀，好久都没上来看。有啥事情MSN上给我留言吧，我晚上都有时间的。

也请版主查您的悄悄话，多谢！

 

[o&o]

很有用的帖子，做个记号。

 

[o&o]

好文章！先顶一个

 

[sailingman]

好贴。没想到去年就有了。今天才发现。顶上去。