咋跟房主砍价？
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annyInRain
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（转载的）
在这里，例举新移民买房关心的4个典型问题和错误，以便广大新移民在日后买房过程中擦亮眼睛，避免犯类似错误：
1、新移民买房一定要用买方经纪吗？
如果你拿这个问题去问一个普通的经纪，那标准答案是“一定要用”，因为买房不用自己出任何经纪费用，所以不用白不用。今天肖郎说一句老实话是“不一 定要用”，或者说“能不用可以不用”。因为买房经纪误导买家的现象不在少数。经纪一定是成交后才能拿到佣金的，所以在竞争压力下在生存需要下，经纪一般会 加快买家买房成交的速度，有些时候他们会经意不经意地误导买家。所以，使用经纪买房比自己亲自操作有时候反而需要更多的专业知识，前者可能有人误导，后者 没有误导，区别还是很大的。没人误导，一次花几十万上百万，买家会非常小心，不容易犯错误。如果有人误导，而且是自己信任的经纪，不容易提防和觉察，这样 的经纪说话可能九真一假，误导的隐蔽性很强，很容易草率成交。
警惕经纪行业的“杀熟”现象是很有必要的。什么是“杀熟”，就是主要靠“杀熟人”“吃熟人”来生存，谁熟杀谁，谁熟吃谁（当然不熟也没这个机会）。 在经纪行业里，亲戚、老乡、校友、同事、熟人，往往是部分不良经纪猎杀的对象，就象传销一样。所以，在某个聚会上，高谈阔论“买房致富”论或者“保险理财 发家”论者一定是需要警惕的对象，此君必是“杀熟”经纪中一等一的高手。
现在网络和媒体这么发达，目前在卖的房子一般买家在公众网上和报刊杂志都可以看到（专业网站上也就快24小时而已，99%的房子不可能在1天内卖 掉，所以基本上信息是差不多的）。也完全可以就房论房，多找几个经纪比较一下，或者自己D.I.Y.(DO IT YOURSELF).缺点是买房速度可能会慢点，但绝对不会吃大亏而后悔。
2、移民公司指定的地接经纪能委托买房吗？
能，但并非最佳选项。一般来说，凡指定的东东都没有自由选择的东东那么好，都是有猫腻的，否则为什么要指定呢？移民公司指定的经纪一定不是最好的选 择，即便这个经纪再专业。移民公司指定地接服务用行话说叫做“靶向输送”，其本质是要榨取投资移民身上最后一个利润点。他们一般会向指定经纪索取高额“指 定转介绍费用”，而这些最终会影响到新移民的买房过程，也最终还是由新移民来买单。
数月前我接到一个来自大陆的一个知名移民公司负责人的电话，想委托肖郎及其团队作为其在多伦多的指定地接经纪。有客户和生意找上门，我当然高兴和重 视，数十分钟沟通下来，我承诺免费地接服务，对方还问：“买房佣金阁下打算如何分配？”（天！这么专业和直接。一看就是沙场老将。不过我真没这个心理准 备。）“这个。。。”对方不耐烦了“这样吧，本来呢我们一般都是至少要拿走总佣金的50%的，既然你是有高知名度的经纪，费用也少不了，你按45%总买房 佣金打到我指定账户就得了”。还真是纠结，他们一年能提供的投资移民数量尚可，虽然利润很薄总体算仍不错；做吧这么多的费用支出后，怎么能保证能心平气和 地对待每一个买家和保证他们的利益？我说“我考虑三天然后答复您行吗？”对方挂了电话。第二天，这哥们电话又来了，说“你不用考虑了，我们找到更合适的人 了。人家答应给我们60%，你真不会做生意啊。”
可以想见，这个地界经纪在返还60%的佣金后，还要承担免费地接服务，不采取点非常措施恐怕是不行的。2011年10月份，我就真碰上了这样一位经 纪。我正在卖的一个学区房抢OFFER，一经纪在数个OFFER中给了最高的价钱和最好的条件拿到了这个房子，我告知他这一消息时他非常激动和高兴，然后 说“你能不能让卖家私下再多给我1%的佣金，我可以把这个价钱再上来3%。因为我的佣金返给移民公司和用在客户身上后，已经所剩无几了”。当然，最终我们 没有同意他的要求，同时也替他感到遗憾。生意做到这个份上，纵是赢家也意义不大，也不那么光明磊落。
3、买房不验房好吗？
除非你买了新的独立屋房（2年内新）或者共管CONDO、TOWNHOUSE(其实严格来说TOWNHOUSE也须在2年内新），否则你无论如何应该验房。
一般来说，新移民买房贷款往往问题不大（除非首付不够30%或者是买了价值超过200万以上的房子），所以验房条件会显得更加重要，因为这也是买家 最后把关的机会。一个有经验的专业经纪可以提前帮你发现许多问题并提出解决方案，但一个有经验的验房师则能帮你系统地把握这个房子的状况，即便是抢 OFFER，也不要轻易放弃验房条件。实在不行，可以提前验房，才能做到心中有数。在多伦多由于地质结构的多样化，往往会造成沉降的不均匀，极有可能导致 房屋地基的扭曲和结构的问题，而这样的问题，无一例外都是花费巨大的问题，万不可忽视。往往越豪宅越尊贵的地区，越需要验房这一必不可少的服务和把关，由 于土质结构的复杂化和多样化，许多问题是肉眼无法分辨和看到的，必须专业验房师的系统检查才行。
另外一定要自己聘请专业验房师，而不是让经纪推荐，否则这个验房师可能碍于面子，以促成交易为主，并不告诉你房子的缺陷，等你入住之后才发现房子有很多缺点，但为时已晚。尽量避免使用地产经纪推荐的验房师和贷款经纪，这三者之间如有互相推荐的，应该尽量避免使用。
4、买房如何避免货不对板或者经纪的误导？
一般来说，经纪不会故意去欺骗你，这样做事容易受到投诉甚至是吃官司。通常来说，经纪也不会刻意把你的买价弄高而想去多赚点经纪费用，毕竟这个比例太少。经纪大部分时间还是会为自己的买家着想的，除非以下两点：
A、能力达不到，无法帮客户用合适的预算谈下来合适的房子，只能推荐有硬伤的房子（因为这样的房子好谈价钱）；
B、当经纪的目标和买家的目标是背离的时候，比如买家追求房子的性价比，而经纪追求的是每小时的劳动报酬，这时候经纪能快就快，找一些貌似性价比好的房子让客户接受就是了，但其实房子存在货不对板，性价比极差。。。。。。
所以要么不找经纪，否则应该尽量找能力一流的经纪，找大牌的顶级的经纪，至少可以避免A状况的发生；而为了尽量避免B状况的发生，你应该尽量找一些 有较高知名度的经纪，这样的经纪，知名度就是他们的无形资产，就是他们漂亮的羽毛，他们一定会爱惜自己辛苦建立起来的声誉，珍惜自己的无形资产，从而不至 于做出自损声誉的事情。。。。。。
我在2011年帮助过许多新移民把自己刚买的房子卖掉，各种原因五花八门，这里例举几个案例，给大家分享以下，以免再走弯路和错路：
J女士两年钱买了一个大CONDO的楼花，据说是面向公园的，结果她收房一看竟然面对一个大的墓地，问买房经纪，说“对啊，是公园啊，是MEMORY PARK,纪念公园”J女士差点没气背过去，纪念死人的公园啊。。。。。。
L先生是个投资移民，一下飞机不到一周就被移民公司指定的经纪，据说还是个小老乡PUSH在某学区房抢OFFER买了一个独立屋，据说是8个人抢 OFFER，加了一些钱最终拿下。。。。。。过了两年发现自己的房子还是这个街上最贵的房子，又找个经纪一查，原来他买的这个房子竟然是卖了100多天都 没卖掉的，却被他的地接经纪加了数万以高于叫价买进。。。。。。百思不得其解。。。。。。打电话问以前的经纪，已经改行做IT去了，倒是实话实说“那个夏 天总共做了两单，没有经验，被对方西人经纪吓的想赶紧买成，多出了不少钱。。。。。。”苦笑不得，经纪也没做了，投诉也没用啊，只好自己吃进。。。。。。
Z太太在某豪宅区被买房经纪劝说买了一个学区房，放弃了所有条件，没有验房，住进去发现地库一直漏水，到了春天地库就象沼泽地非常湿滑，问买房经纪 说老房子都这样，不可能没毛病，修修也没多少钱的；找个专业公司一问，整个地基要全部挖开重新修补和做防水，至少6万。。。。。。花了大价钱弄好后心情奇 差无比，不能再呆在这个房子多一天了，必须赶紧卖掉。。。。。。
K先生要买一个3000多尺大屋，在某地接经纪的帮助下，买到一个房子价钱还可以。K先生一直对朋友说自己的房子有3700多尺，一些朋友看过后说 你的房子最多2500尺，他说不可能啊，我的买房经纪告诉我说是3700多尺啊，一问，经纪说“对啊，你是3700多尺居住面积，包括 BASEMENT”，朋友告诉他，那就是2500尺的地面面积最多了，一查这个区域，2500尺的房子最贵的价钱也比他自己的房子便宜了8万，回头再找律 师仔细看所签过的文件，竟然这个房子的业主是地接经纪的亲戚，而且他的亲戚就是卖房经纪本人。电话找经纪理论，“对啊，是我亲戚的房子，我告诉过你的啊， 你签字知晓了的”，“每个房子都不一样，你愿意用这个价钱买的啊，没有人逼你的哦”。
L女士迷信学区房，又不想花太多钱，一天买房经纪告诉他终于找到一个合适的房子带他去看，感觉还不错，但很靠401，就问经纪会不会太吵，经纪说白 天有点吵，晚上车少就不吵了。搬进去发现晚上车更多更快更吵，甚至无法入睡，问经纪，说“晚上我也没在那里住过，不知道它吵；不过你刚住在这里是不习惯 的，久了你就不觉得吵了，习惯了”
T先生的买房经纪推荐了个独立屋，价钱还不错，房子也行，就有一点不舒服：门口正对着高压线。问自己的经纪，这个高压线对健康有影响吗？经纪说应该 没，因为还没有迹象表明这里有人死于高压辐射，而且听说以后这个高压线政府有意向埋地下去呢，这样肯定会有大幅度升值的可能性。问多久啊，说5年之内。T 先生半推半就买了，一直也不太舒服，就让买房经纪去相关电力部门去问说真的能埋到地下吗？能就继续持有，不能就选择卖出。经纪问下来说暂时没有计划埋到地 下。。。。问经纪当初你说什么啊，经纪说可能当初他听错了。。。。。。
在这里，例举新移民买房关心的4个典型问题和错误，以便广大新移民在日后买房过程中擦亮眼睛，避免犯类似错误：
1、新移民买房一定要用买方经纪吗？
如果你拿这个问题去问一个普通的经纪，那标准答案是“一定要用”，因为买房不用自己出任何经纪费用，所以不用白不用。今天肖郎说一句老实话是“不一 定要用”，或者说“能不用可以不用”。因为买房经纪误导买家的现象不在少数。经纪一定是成交后才能拿到佣金的，所以在竞争压力下在生存需要下，经纪一般会 加快买家买房成交的速度，有些时候他们会经意不经意地误导买家。所以，使用经纪买房比自己亲自操作有时候反而需要更多的专业知识，前者可能有人误导，后者 没有误导，区别还是很大的。没人误导，一次花几十万上百万，买家会非常小心，不容易犯错误。如果有人误导，而且是自己信任的经纪，不容易提防和觉察，这样 的经纪说话可能九真一假，误导的隐蔽性很强，很容易草率成交。
警惕经纪行业的“杀熟”现象是很有必要的。什么是“杀熟”，就是主要靠“杀熟人”“吃熟人”来生存，谁熟杀谁，谁熟吃谁（当然不熟也没这个机会）。 在经纪行业里，亲戚、老乡、校友、同事、熟人，往往是部分不良经纪猎杀的对象，就象传销一样。所以，在某个聚会上，高谈阔论“买房致富”论或者“保险理财 发家”论者一定是需要警惕的对象，此君必是“杀熟”经纪中一等一的高手。
现在网络和媒体这么发达，目前在卖的房子一般买家在公众网上和报刊杂志都可以看到（专业网站上也就快24小时而已，99%的房子不可能在1天内卖 掉，所以基本上信息是差不多的）。也完全可以就房论房，多找几个经纪比较一下，或者自己D.I.Y.(DO IT YOURSELF).缺点是买房速度可能会慢点，但绝对不会吃大亏而后悔。
2、移民公司指定的地接经纪能委托买房吗？
能，但并非最佳选项。一般来说，凡指定的东东都没有自由选择的东东那么好，都是有猫腻的，否则为什么要指定呢？移民公司指定的经纪一定不是最好的选 择，即便这个经纪再专业。移民公司指定地接服务用行话说叫做“靶向输送”，其本质是要榨取投资移民身上最后一个利润点。他们一般会向指定经纪索取高额“指 定转介绍费用”，而这些最终会影响到新移民的买房过程，也最终还是由新移民来买单。
数月前我接到一个来自大陆的一个知名移民公司负责人的电话，想委托肖郎及其团队作为其在多伦多的指定地接经纪。有客户和生意找上门，我当然高兴和重 视，数十分钟沟通下来，我承诺免费地接服务，对方还问：“买房佣金阁下打算如何分配？”（天！这么专业和直接。一看就是沙场老将。不过我真没这个心理准 备。）“这个。。。”对方不耐烦了“这样吧，本来呢我们一般都是至少要拿走总佣金的50%的，既然你是有高知名度的经纪，费用也少不了，你按45%总买房 佣金打到我指定账户就得了”。还真是纠结，他们一年能提供的投资移民数量尚可，虽然利润很薄总体算仍不错；做吧这么多的费用支出后，怎么能保证能心平气和 地对待每一个买家和保证他们的利益？我说“我考虑三天然后答复您行吗？”对方挂了电话。第二天，这哥们电话又来了，说“你不用考虑了，我们找到更合适的人 了。人家答应给我们60%，你真不会做生意啊。”
可以想见，这个地界经纪在返还60%的佣金后，还要承担免费地接服务，不采取点非常措施恐怕是不行的。2011年10月份，我就真碰上了这样一位经 纪。我正在卖的一个学区房抢OFFER，一经纪在数个OFFER中给了最高的价钱和最好的条件拿到了这个房子，我告知他这一消息时他非常激动和高兴，然后 说“你能不能让卖家私下再多给我1%的佣金，我可以把这个价钱再上来3%。因为我的佣金返给移民公司和用在客户身上后，已经所剩无几了”。当然，最终我们 没有同意他的要求，同时也替他感到遗憾。生意做到这个份上，纵是赢家也意义不大，也不那么光明磊落。
3、买房不验房好吗？
除非你买了新的独立屋房（2年内新）或者共管CONDO、TOWNHOUSE(其实严格来说TOWNHOUSE也须在2年内新），否则你无论如何应该验房。
一般来说，新移民买房贷款往往问题不大（除非首付不够30%或者是买了价值超过200万以上的房子），所以验房条件会显得更加重要，因为这也是买家 最后把关的机会。一个有经验的专业经纪可以提前帮你发现许多问题并提出解决方案，但一个有经验的验房师则能帮你系统地把握这个房子的状况，即便是抢 OFFER，也不要轻易放弃验房条件。实在不行，可以提前验房，才能做到心中有数。在多伦多由于地质结构的多样化，往往会造成沉降的不均匀，极有可能导致 房屋地基的扭曲和结构的问题，而这样的问题，无一例外都是花费巨大的问题，万不可忽视。往往越豪宅越尊贵的地区，越需要验房这一必不可少的服务和把关，由 于土质结构的复杂化和多样化，许多问题是肉眼无法分辨和看到的，必须专业验房师的系统检查才行。
另外一定要自己聘请专业验房师，而不是让经纪推荐，否则这个验房师可能碍于面子，以促成交易为主，并不告诉你房子的缺陷，等你入住之后才发现房子有很多缺点，但为时已晚。尽量避免使用地产经纪推荐的验房师和贷款经纪，这三者之间如有互相推荐的，应该尽量避免使用。
4、买房如何避免货不对板或者经纪的误导？
一般来说，经纪不会故意去欺骗你，这样做事容易受到投诉甚至是吃官司。通常来说，经纪也不会刻意把你的买价弄高而想去多赚点经纪费用，毕竟这个比例太少。经纪大部分时间还是会为自己的买家着想的，除非以下两点：
A、能力达不到，无法帮客户用合适的预算谈下来合适的房子，只能推荐有硬伤的房子（因为这样的房子好谈价钱）；
B、当经纪的目标和买家的目标是背离的时候，比如买家追求房子的性价比，而经纪追求的是每小时的劳动报酬，这时候经纪能快就快，找一些貌似性价比好的房子让客户接受就是了，但其实房子存在货不对板，性价比极差。。。。。。
所以要么不找经纪，否则应该尽量找能力一流的经纪，找大牌的顶级的经纪，至少可以避免A状况的发生；而为了尽量避免B状况的发生，你应该尽量找一些 有较高知名度的经纪，这样的经纪，知名度就是他们的无形资产，就是他们漂亮的羽毛，他们一定会爱惜自己辛苦建立起来的声誉，珍惜自己的无形资产，从而不至 于做出自损声誉的事情。。。。。。
我在2011年帮助过许多新移民把自己刚买的房子卖掉，各种原因五花八门，这里例举几个案例，给大家分享以下，以免再走弯路和错路：
J女士两年钱买了一个大CONDO的楼花，据说是面向公园的，结果她收房一看竟然面对一个大的墓地，问买房经纪，说“对啊，是公园啊，是MEMORY PARK,纪念公园”J女士差点没气背过去，纪念死人的公园啊。。。。。。
L先生是个投资移民，一下飞机不到一周就被移民公司指定的经纪，据说还是个小老乡PUSH在某学区房抢OFFER买了一个独立屋，据说是8个人抢 OFFER，加了一些钱最终拿下。。。。。。过了两年发现自己的房子还是这个街上最贵的房子，又找个经纪一查，原来他买的这个房子竟然是卖了100多天都 没卖掉的，却被他的地接经纪加了数万以高于叫价买进。。。。。。百思不得其解。。。。。。打电话问以前的经纪，已经改行做IT去了，倒是实话实说“那个夏 天总共做了两单，没有经验，被对方西人经纪吓的想赶紧买成，多出了不少钱。。。。。。”苦笑不得，经纪也没做了，投诉也没用啊，只好自己吃进。。。。。。
Z太太在某豪宅区被买房经纪劝说买了一个学区房，放弃了所有条件，没有验房，住进去发现地库一直漏水，到了春天地库就象沼泽地非常湿滑，问买房经纪 说老房子都这样，不可能没毛病，修修也没多少钱的；找个专业公司一问，整个地基要全部挖开重新修补和做防水，至少6万。。。。。。花了大价钱弄好后心情奇 差无比，不能再呆在这个房子多一天了，必须赶紧卖掉。。。。。。
K先生要买一个3000多尺大屋，在某地接经纪的帮助下，买到一个房子价钱还可以。K先生一直对朋友说自己的房子有3700多尺，一些朋友看过后说 你的房子最多2500尺，他说不可能啊，我的买房经纪告诉我说是3700多尺啊，一问，经纪说“对啊，你是3700多尺居住面积，包括 BASEMENT”，朋友告诉他，那就是2500尺的地面面积最多了，一查这个区域，2500尺的房子最贵的价钱也比他自己的房子便宜了8万，回头再找律 师仔细看所签过的文件，竟然这个房子的业主是地接经纪的亲戚，而且他的亲戚就是卖房经纪本人。电话找经纪理论，“对啊，是我亲戚的房子，我告诉过你的啊， 你签字知晓了的”，“每个房子都不一样，你愿意用这个价钱买的啊，没有人逼你的哦”。
L女士迷信学区房，又不想花太多钱，一天买房经纪告诉他终于找到一个合适的房子带他去看，感觉还不错，但很靠401，就问经纪会不会太吵，经纪说白 天有点吵，晚上车少就不吵了。搬进去发现晚上车更多更快更吵，甚至无法入睡，问经纪，说“晚上我也没在那里住过，不知道它吵；不过你刚住在这里是不习惯 的，久了你就不觉得吵了，习惯了”
T先生的买房经纪推荐了个独立屋，价钱还不错，房子也行，就有一点不舒服：门口正对着高压线。问自己的经纪，这个高压线对健康有影响吗？经纪说应该 没，因为还没有迹象表明这里有人死于高压辐射，而且听说以后这个高压线政府有意向埋地下去呢，这样肯定会有大幅度升值的可能性。问多久啊，说5年之内。T 先生半推半就买了，一直也不太舒服，就让买房经纪去相关电力部门去问说真的能埋到地下吗？能就继续持有，不能就选择卖出。经纪问下来说暂时没有计划埋到地 下。。。。问经纪当初你说什么啊，经纪说可能当初他听错了。。。。。。
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