[问题] 投资点房地产做出租?

[LoveBaby]

因为觉得自己“老”了，想投资点房地产做出租作为副业。看了加拿大税务局的Rental Income的指南，有一条特吸引人,那就是Mortgage Interest可做为Expense you can deduct。 不知各位有何赐教。 仅想引出一个话题，想听听大家的高见！

 

[oread]

丫丫领导出列。

 

[terry]

最初由 LoveBaby 发布
因为觉得自己“老”了，想投资点房地产做出租作为副业。看了加拿大税务局的Rental Income的指南，有一条特吸引人,那就是Mortgage Interest可做为Expense you can deduct。 不知各位有何赐教。 仅想引出一个话题，想听听大家的高见！

So many people have already been in this business. The price has been dragged down a lot.

Before you decide to do this, you may have preparation to deal with clients who may not pay rent or even sue you.

One of my friends rent his room to local student, that guy refused to pay rent for 4 months for his over market rent rate, at last they went to the court. The result is just getting the guy out of the house, but owner gets no compensation and no owned rent.

The law here pretects tenant instead of landlord.

 

[LoveBaby]

Re: Re: [问题] 投资点房地产做出租?

最初由 terry 发布


So many people have already been in this business. The price has been dragged down a lot.

Before you decide to do this, you may have preparation to deal with clients who may not pay rent or even sue you.

One of my friends rent his room to local student, that guy refused to pay rent for 4 months for his over market rent rate, at last they went to the court. The result is just getting the guy out of the house, but owner gets no compensation and no owned rent.

The law here pretects tenant instead of landlord.

Thanks a lot for your reminding!

Instead of renting a single room, I am trying to rent out the whole house. Also, I will ask a professional property management agency to manage it for me. I am not sure whether the risk of not getting paid from tenant could be significantly lowered in this way.

 

[有去无回]

出租的房屋，可以deduct的不止mortgage interest,还有地税，维修费用，管理费用，水电煤气等等。
对於整栋房屋出租的纯business,在保险费用等上都比一般自己住的房子高，另外，作为business的房屋在销售的时候的capital gain也是做为business的收入要交纳收入税…和自己居住的房子的处理方式有所不同。
只为了一个mortgage interest 的deductable看中这种生意可是太小看了投资房地产的回报；反过来说，只看到这么点儿因素，对整个房地产经营不完全理解就投资一栋楼，也还是太轻视了做地主的风险，总之，这是一个挺有挑战，但很值得研究的投资方向。

 

[LoveBaby]

最初由 丫丫 发布
出租的房屋，可以deduct的不止mortgage interest,还有地税，维修费用，管理费用，水电煤气等等。
对於整栋房屋出租的纯business,在保险费用等上都比一般自己住的房子高，另外，作为business的房屋在销售的时候的capital gain也是做为business的收入要交纳收入税…和自己居住的房子的处理方式有所不同。
只为了一个mortgage interest 的deductable看中这种生意可是太小看了投资房地产的回报；反过来说，只看到这么点儿因素，对整个房地产经营不完全理解就投资一栋楼，也还是太轻视了做地主的风险，总之，这是一个挺有挑战，但很值得研究的投资方向。

感谢丫丫的指教，让我长了许多知识！真因为自己在这方面无知，所以才请各位内行
指正。不过也不要小看这mortgage interest 的deductable。一栋20万的房子，出5万
downpayment.，剩下的可都可以收房租那儿pay。15万的贷款，头几年可都是mortgage
interest啊。当然，房子可能租不出去，但只有别太贪，地好一点，应该没问题。
是否有点异想天开了？

 

[白水]

呵呵,搞房地产投资应该是要有很大的资金才行,买一大块地,自己盖一片房子,而后卖了.应该有钱赚.
只是买一套房子为了出租，那是没办法的办法.
首先要租的出去,还有个关键要有好的房客.要租出去，你可能会说租的便宜点,但租给谁?
租给老外,房子是要干净点,但要是有那么一个住户不付租金,你就麻烦了,老外你又不能赶他走,他可能还会找你的叉,万一你的房子有什么不符合出租的要求,这时你就亏大了,呵呵.这样,你还必须去精通有关这方面的法律.你会知道不是什么房子都可以出租的。等等.
如果你租给中国人,收租金是没问题，但你每天就得花不少时间搞卫生,当然还有一些琐事你要做。否则的话,你现在赚的房租过一、两年就得拿出来给房子搞装修。

一点本人的看法而已。

 

[有去无回]

我想，Lovebaby是准备由property management company代理房屋出租的业务，这样可以避免自己操作中因为不了解行业规则而引起的麻烦，当然管理费用就要打到成本里去，赚得银子就少了。我本人认为这样的方法很适合没有操作房屋出租业务经验和经历的人。

 

[LoveBaby]

最初由 白水 发布
呵呵,搞房地产投资应该是要有很大的资金才行,买一大块地,自己盖一片房子,而后卖了.应该有钱赚.
只是买一套房子为了出租，那是没办法的办法.
首先要租的出去,还有个关键要有好的房客.要租出去，你可能会说租的便宜点,但租给谁?
租给老外,房子是要干净点,但要是有那么一个住户不付租金,你就麻烦了,老外你又不能赶他走,他可能还会找你的叉,万一你的房子有什么不符合出租的要求,这时你就亏大了,呵呵.这样,你还必须去精通有关这方面的法律.你会知道不是什么房子都可以出租的。等等.
如果你租给中国人,收租金是没问题，但你每天就得花不少时间搞卫生,当然还有一些琐事你要做。否则的话,你现在赚的房租过一、两年就得拿出来给房子搞装修。

一点本人的看法而已。

多谢提醒！ 其实，我本来没这方面的想法。最近，信箱里受到一个叫Renaud Otten Team
房地产agency的“期刊”。鼓吹投资房地产作出租，“即稳定又可靠”。所以，闲
来翻翻Revenue of Canada 的有关法规，发觉有些以前不知道的优惠政策，胡思乱想，
引一个topic大家谈谈看法。

 

[LoveBaby]

最初由 丫丫 发布
我想，Lovebaby是准备由property management company代理房屋出租的业务，这样可以避免自己操作中因为不了解行业规则而引起的麻烦，当然管理费用就要打到成本里去，赚得银子就少了。我本人认为这样的方法很适合没有操作房屋出租业务经验和经历的人。

是啊！本人觉得直接跟房客打交道是一件麻烦和极易惹事生非的事。少几两银子也就
算了，千万不要惹出出法律上麻烦，抓鸡不着，反拙一把米。

 

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最初由 LoveBaby 发布


是啊！本人觉得直接跟房客打交道是一件麻烦和极易惹事生非的事。少几两银子也就
算了，千万不要惹出出法律上麻烦，抓鸡不着，反拙一把米。

100% agree!

 

[白水]

另外你也可以看看现在房子出租的论坛,上面大多数都是房子出租,而求租房子的很少,这就是现在的行情.呵呵.

 

[win98]

本人曾经看见朋友买房子往外出租, 觉得真是一个好生意, 也想效仿, 幸好在行动之前买了本书看, "How to get started in real estate investing", by Rober Irwin. 挺好. 看完就明白了我不是这块料. 如果你也象我一样不入门的话, 建议你先学习一下再做决定. 不管是哪种投资, 你最终的目的是要收益(retuan). 如果你请房地产公司管理, 你的return就大大降低了, 估计也就能够得到5% per year. 那你还不如买股票呢.

反之, 如果自己有时间精力, 手还巧, 一些小小不然的修理工作自己能够做, 而且有耐心不怕房客烦(他们随时有可能找你, 不管是半夜还是你在海外度假的时候), 能够按时盯着收租, 一旦出了问题不怕花钱请律师甚至上庭, 等等方面的条件你都满足的话, 那在房地产方面投资你的收益会大到15%-20%. 在房地产方面投资不限于买栋房子租给人家住, 也有投资商业地产的, 还有倒进来马上倒出去的. 这书挺好的, 虽然将的例子都是美国的, 但和加拿大情况差不多, 就是记住安省法律对住户的保护多, 对房东的限制多.

 

[LoveBaby]

最初由 win98 发布
本人曾经看见朋友买房子往外出租, 觉得真是一个好生意, 也想效仿, 幸好在行动之前买了本书看, "How to get started in real estate investing", by Rober Irwin. 挺好. 看完就明白了我不是这块料. 如果你也象我一样不入门的话, 建议你先学习一下再做决定. 不管是哪种投资, 你最终的目的是要收益(retuan). 如果你请房地产公司管理, 你的return就大大降低了, 估计也就能够得到5% per year. 那你还不如买股票呢.

反之, 如果自己有时间精力, 手还巧, 一些小小不然的修理工作自己能够做, 而且有耐心不怕房客烦(他们随时有可能找你, 不管是半夜还是你在海外度假的时候), 能够按时盯着收租, 一旦出了问题不怕花钱请律师甚至上庭, 等等方面的条件你都满足的话, 那在房地产方面投资你的收益会大到15%-20%. 在房地产方面投资不限于买栋房子租给人家住, 也有投资商业地产的, 还有倒进来马上倒出去的. 这书挺好的, 虽然将的例子都是美国的, 但和加拿大情况差不多, 就是记住安省法律对住户的保护多, 对房东的限制多.

谢谢这位小姐的热心提醒和真诚建议！
其实，象我前文所说，我也是被几个brokers的传单吓鼓动的。现在被大家一分析，
觉得非但有风险，而且，return rate也不高。就现在的房价，20万只能买一个townhouse，
每月1200-1300能出租已很不错了。如找property management agency管，一般要6%~8%的
管理费。加上维修费，就的扣除10%。实际每月拿到手的是1080~1170，平均是1125。
那么，我们来看看这20万房子是如何买下的。

(1) Cash payout：那么房租收入是1125*12=13500。return rate=13500/200000=6。
75%。
(2) 5万的downpayment：前几年每月要800去pay mortgage interest. 200是付mortgage
principal，余下100进自己腰包。一年3600。return rate=3600/50000=7.2%.

当然，以上计算都没把住房的风险考虑进出。反之，要减1%. 那么，return rate=5.5%.


欢迎大家踊跃讨论！

 

[有去无回]

作business 得房屋mortgage downpay25%好像不够免去mortgage insurence，我的印象是在30-35%。这个你还是再考察一下。