[问题] 投资点房地产做出租?

[win98]

还是CFA厉害, 抛出 discounted cash flow, IRR, 彻底把我震住了. 当初学这段的时候我在偷偷睡觉, 到现在也不喜欢算. 还是请CFA代劳吧. 老姐姐我继续睡觉. 不好意思啦. :blowzy:

另外, LoveBaby, 不知道我一算帐把你的万丈豪情给算没了, 不好意思. 我原来也是挺积极, 后来认真研究了一下, 还看了本关于房地产投资入门书, 觉得这投资不适合我, 还没有到算帐这一步, 我就撤了. 不过未必你就不能做, 别因为别人没有信心你就打退堂鼓.

 

[LoveBaby]

最初由 CFA 发布


CFA=Chartered Financial Analyst.
其实这种静态的收益率的计算还是比较straightforward的,它没有考虑利率的随机变动以及yield curve的形状变化,它只是用一个flat curve,比如5%来折现所有的future cash flows.而实际的情况通常是短期利率要比长期利率低,也就是我们常提到的term structure.但作为基本的计算工具已经足够用了.
拿我们这个房子的例子,假设每年的cash flows如下:
0:-50000
1:5000
2:5000
3:5000
...
...
25:5000+300000(最终房价)
那么它的净现值是=
-50000+5000*25+300000=375000吗?
不是.因为没有将未来的现金流折现.假如折现率为5%,那么净现值应为:
-50000+5000/(1.05)^1+5000/(1.05)^2+...+5000/(1.05)^25+300000/(1.05)^25=109060.55
这与未折现前的375000相差很多.

那么内部收益率就是使净现值为0的那个折现率,用我们的例子可以得出大约等于13.14%.如果市场同样风险投资的回抱率为5%,那么这个项目的回报率远远高于5%,这就是个很好的项目.
这只是一个很简单的例子,实际应用时往往要复杂得多,要考虑很多其它的因素,尤其是要作derivatives的估价时,模型往往是很复杂的.

欢迎感兴趣的朋友们来一起讨论.

我很有兴趣，但可惜水平不够。你能否用再通俗的语言讲解一番，简化你的模型。我在做股票的时候，知道有基础分析和技术分析两种。基础分析要涉及到宏观经济，微观经济，公司的经营状况，举不胜举，投资人往往实难以把握。而技术分析理论是一切这些因素都已包括在股票价格里了。你能否也通过改变和精确房价的增值rate来包容你所将的各种因数再计算一下，见笑！

 

[CFA]

投入是现金流出是-的,收入是现金流入是+的.你可以用你以前算的公式,但要包括mortgage的本金,然后算出每年的赢利(或亏损),最后一年房子是属于你的了,你可以假设一个增值率来估计以下25年后的房价.最后求出使净现值为0的那个折现率(也就是使所有cash flow折现后的和为0的那个折现率).假如这个折现率是7%,而市场的同样风险的回报率是5%,就说明这个项目的回报率高于市场的回报,是个好项目.如果折现率是3%,低于5%的市场回报率,那还不如投到5%的项目上去.在这些计算中,cash flow预测的准确性很重要,它直接影响折现率的高低.

 

[LoveBaby]

这周末有空，再细读CFA的前两个帖子，有一点疑惑先得解决。 按你的公式，折现率
为5%，净现值有些出入：
-50000+5000/(1.05)^1+5000/(1.05)^2+...+5000/(1.05)^25+300000/(1.05)^25=
-5000+4761.904762+4535.147392+...+1550.339551+93020.37308=157013.5821
而不是109060.55，不过减掉50000本金就差不多了。大概你忘了把本金放进公式了。


按照你的理论，斗胆来算一算。先假设一下几个增长率：
(1) 房租，地税，保险，每年按3%增长。
(2)维修费每年按10%增长

25年房租收入= 1200 * (12-1) * ( 1 + 1*1.03^1 + 1* 1.03^2 + .... + 1*1.03^24
)
25年地税 = 2800 * ( 1+ 1*1.03^1 + 1* 1.03^2 + .... + 1*1.03^24 )
25年保险 = 750 * ( 1+ 1*1.03^1 + 1* 1.03^2 + .... + 1*1.03^24 )
25年维修费 = 600 * ( 1+ 1*1.03^1 + 1* 1.03^2 + .... + 1*1.03^24 )
我们给地税+保险+维修费 叫杂费。

20万的房子，25% down payment，5% fixed mortgage rate. 每年要付给银行$10,522.62


年份###房租收入###房屋杂费###银行支付###租房盈亏
1### 4150 ### 13200 ### 10522.62 ### -1472.62
2### 4316.5 ### 13596 ### 10522.62 ### -1243.12
3### 4492.195 ### 14003.88 ### 10522.62 ### -1010.935
4### 4677.78085 ### 14423.9964 ### 10522.62 ### -776.40445
5### 4874.016276 ### 14856.71629 ### 10522.62 ### -539.9199835
6### 5081.728964 ### 15302.41778 ### 10522.62 ### -301.931183
7### 5301.822253 ### 15761.49031 ### 10522.62 ### -62.9519385
8### 5535.282482 ### 16234.33502 ### 10522.62 ### 176.4325413
9### 5783.187075 ### 16721.36507 ### 10522.62 ### 415.5579994
10### 6046.713417 ### 17223.00603 ### 10522.62 ### 653.6726094
11### 6327.148623 ### 17739.69621 ### 10522.62 ### 889.9275846
12### 6625.900265 ### 18271.88709 ### 10522.62 ### 1123.366829
13### 6944.508174 ### 18820.04371 ### 10522.62 ### 1352.915532
14### 7284.657411 ### 19384.64502 ### 10522.62 ### 1577.367606
15### 7648.192525 ### 19966.18437 ### 10522.62 ### 1795.371843
16### 8037.133231 ### 20565.1699 ### 10522.62 ### 2005.416669
17### 8453.691651 ### 21182.125 ### 10522.62 ### 2205.813345
18### 8900.291266 ### 21817.58875 ### 10522.62 ### 2394.67748
19### 9379.587755 ### 22472.11641 ### 10522.62 ### 2569.908653
20### 9894.491915 ### 23146.2799 ### 10522.62 ### 2729.167985
21### 10448.19485 ### 23840.6683 ### 10522.62 ### 2869.853445
22### 11044.1957 ### 24555.88835 ### 10522.62 ### 2989.07265
23### 11686.33206 ### 25292.565 ### 10522.62 ### 3083.612932
24### 12378.81357 ### 26051.34195 ### 10522.62 ### 3149.908373
25### 13126.25868 ### 26832.88221 ### 10522.62 ### 3184.003522

如果25年后20万房子涨到30万，那么折现率是8.15%.
{(-1472.62/1) + (-1243.12/1.08^1) + (-1010.935/1.08^2) + ... + (3184.003522/1.
08^24)} +(300000/1.08^25) - (50000) = 4342.436744 + 45759.85969 - 50000
= 50102.29643 - 50000 = 102 = 0

有趣的是，如果涨到40万，那折现率才增加到9.327%。

总之，觉得在班门弄斧。还请有金融背景的人士出来给个真确答案吧!:blowzy:

 

[win98]

LoveBaby: why do you use so many variables(rent, property tax, insurance, R&M), yet you hold the interest rate?

 

[LoveBaby]

最初由 win98 发布
LoveBaby: why do you use so many variables(rent, property tax, insurance, R&M), yet you hold the interest rate?

Because they are part of your cost to rent out a house, right? Also because of inflation, they should increase year by year. This is what I understand so far. I declare that I do not have financial background.

 

[CFA]

这周末有空，再细读CFA的前两个帖子，有一点疑惑先得解决。 按你的公式，折现率

我第一项-50000就是本金投入呀! 所以才能得出109060.55.

你的计算基本是正确的,但有以下几点:
1.你知道5%的mortgage rate是semi-annually compounded的吗?
那么:
mortgage 150,000
monthly rate:0.41%
monthly level payment:872.41
annual payment:10,468.89, 小于你的10,522.62,但no big deal.

如果25年后20万房子涨到30万，那么折现率是8.15%.
{(-1472.62/1) + (-1243.12/1.08^1) + (-1010.935/1.08^2) + ... + (3184.003522/1.
08^24)} +(300000/1.08^25) - (50000) = 4342.436744 + 45759.85969 - 50000
= 50102.29643 - 50000 = 102 = 0
有趣的是，如果涨到40万，那折现率才增加到9.327%。

2.在你的公式中,你把所有的cash flow的折现都差了一年,比如,-1472.62应该是1年以后的cash flow,所以PV应该是-1472.62/(1.08),..etc.
3.你把房租收入和房屋杂费颠倒了(不影响计算)
4.我没有check你的折现率,这不重要,关键是方法.但25年后房价涨到30或40万有些保守.即使是用40万得出的9.327%,和现在的利率比较起来也是不错的了.你不可能希望有20-30%甚至50%的回报率吧?

总之,象我前面提到的,所有的计算都是建立在对各种费用,房租收入以及最终房价的assumptions上面,每一项的变化都会影响你的收益率(+或-的).但如果你的假设是reasonable,这种方法会给你一个对投资项目的总体评价.
Hope it helps!

 

[LoveBaby]

最初由 CFA 发布

我第一项-50000就是本金投入呀! 所以才能得出109060.55.

你的计算基本是正确的,但有以下几点:
1.你知道5%的mortgage rate是semi-annually compounded的吗?
那么:
mortgage 150,000
monthly rate:0.41%
monthly level payment:872.41
annual payment:10,468.89, 小于你的10,522.62,但no big deal.


2.在你的公式中,你把所有的cash flow的折现都差了一年,比如,-1472.62应该是1年以后的cash flow,所以PV应该是-1472.62/(1.08),..etc.
3.你把房租收入和房屋杂费颠倒了(不影响计算)
4.我没有check你的折现率,这不重要,关键是方法.但25年后房价涨到30或40万有些保守.即使是用40万得出的9.327%,和现在的利率比较起来也是不错的了.你不可能希望有20-30%甚至50%的回报率吧?

总之,象我前面提到的,所有的计算都是建立在对各种费用,房租收入以及最终房价的assumptions上面,每一项的变化都会影响你的收益率(+或-的).但如果你的假设是reasonable,这种方法会给你一个对投资项目的总体评价.
Hope it helps!

Thanks a lot for the knowledge and correction!

 

[d2o]

丫丫是经纪？
请问，渥太华的华人经纪多不多？

 

[有去无回]

最初由 d2o 发布
丫丫是经纪？
请问，渥太华的华人经纪多不多？

丫丫一度灰常灰常想当房地产经纪人
看当地报纸上那些广告，还是有些华人的。