[问题] 投资点房地产做出租?
- 主题发起人 LoveBaby
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我最怕算账, 一看数字就一脑袋浆糊. 我来几个简单数字, 意思一下, 复杂得咱不会.
20万应该能够买大约1200-1300尺的townhouse.这房子租金最高可以到大约1500左右, 费用我有别的看法. 假设水电费由房客付, 你的费用是:
房子保险: 50/月 (商业用途, 保险高点)
地税: 200/月 - 这是至少. 这样大的房子, 自己住也要每年2000地税呢, 商业用途更贵.
修理费: 100/月.
管理费: 100/月. (这是至少. 房管公司不愿意管小房子, 所以小房子收费占房租的比例高, 我在房地产管理公司打过工, 知道一点.)
贷款, 你付5万down, 则大约每月付款900, 咱们算其中有600是利息.
你的每月流水帐是:
1500 - 50 - 200 - 100 - 100 - 900 = 150 净剩.
你的利润是:
1500 - 50 - 200 - 100 - 100 - 600 = 450 利润. (一年利润5400. 可爱吧. 等下在乐.)
还没有完, 你既然有利润, 政府就得分一杯羹. 假设你已经是高薪阶层, 上税标准是40%, 那么:
450 x 12 x 40% = 2160. 也就是说, 你每个月得留出180预备年底上税用.
(你一个月才剩`150现金, 却要预备180上税.)
你的税后纯利润是 450 X 12 X 0.6 = 3240.
你的汇报率是: 3,240 / 50,000 = 6.48%
(注意是除50,000, 不是200,000, 因为你实际拿来投资的就是50,000.)
这和你算的差不多吧. 也许我的计算有错, 你查查看. 我说过一算账就浆糊.
但是这可没有考虑一些特殊因素呢, 比如碰到恶房客, 不付房租可能还毁房子呢. 损失收入, 修补房子, 可能还得出律师费. 这些都是做这行生意时你的考虑进去的风险.
说好了, 不是吓唬你, 是提醒.
20万应该能够买大约1200-1300尺的townhouse.这房子租金最高可以到大约1500左右, 费用我有别的看法. 假设水电费由房客付, 你的费用是:
房子保险: 50/月 (商业用途, 保险高点)
地税: 200/月 - 这是至少. 这样大的房子, 自己住也要每年2000地税呢, 商业用途更贵.
修理费: 100/月.
管理费: 100/月. (这是至少. 房管公司不愿意管小房子, 所以小房子收费占房租的比例高, 我在房地产管理公司打过工, 知道一点.)
贷款, 你付5万down, 则大约每月付款900, 咱们算其中有600是利息.
你的每月流水帐是:
1500 - 50 - 200 - 100 - 100 - 900 = 150 净剩.
你的利润是:
1500 - 50 - 200 - 100 - 100 - 600 = 450 利润. (一年利润5400. 可爱吧. 等下在乐.)
还没有完, 你既然有利润, 政府就得分一杯羹. 假设你已经是高薪阶层, 上税标准是40%, 那么:
450 x 12 x 40% = 2160. 也就是说, 你每个月得留出180预备年底上税用.
(你一个月才剩`150现金, 却要预备180上税.)
你的税后纯利润是 450 X 12 X 0.6 = 3240.
你的汇报率是: 3,240 / 50,000 = 6.48%
(注意是除50,000, 不是200,000, 因为你实际拿来投资的就是50,000.)
这和你算的差不多吧. 也许我的计算有错, 你查查看. 我说过一算账就浆糊.
但是这可没有考虑一些特殊因素呢, 比如碰到恶房客, 不付房租可能还毁房子呢. 损失收入, 修补房子, 可能还得出律师费. 这些都是做这行生意时你的考虑进去的风险.
说好了, 不是吓唬你, 是提醒.
丫丫, 我是将地税和修理费用都打入成本啦. 我估计地税每月200, 修理费100.
再算一个, 如果不找外边公司管理, 自己管理的话, 每月省下100元, 你的每月流水帐是:
1500 - 50 - 200 - 100 - 900 = 250 净剩. (多可爱的数字呀!)
你每个月的利润是: 1500 - 50 - 200 - 100 - 600 = 550 利润.
你的年度税后纯利润是 550 X 12 X 0.6 = 3960.
你的汇报率是: 3,960 / 50,000 = 7.90%
怎还是不合算, 我朋友说能够高到10-15%, 商业房能够更高些, 难道他们收高租子?
这地主(landlord)也不是那么好当呀.
再算一个, 如果不找外边公司管理, 自己管理的话, 每月省下100元, 你的每月流水帐是:
1500 - 50 - 200 - 100 - 900 = 250 净剩. (多可爱的数字呀!)
你每个月的利润是: 1500 - 50 - 200 - 100 - 600 = 550 利润.
你的年度税后纯利润是 550 X 12 X 0.6 = 3960.
你的汇报率是: 3,960 / 50,000 = 7.90%
怎还是不合算, 我朋友说能够高到10-15%, 商业房能够更高些, 难道他们收高租子?
这地主(landlord)也不是那么好当呀.
不过一天，就有这么多的网友发表高见，想必大家对投资房地产作出租有了更具体和
深入的认识。我十分赞成量化，无论是汇报还是风险都一目了然。win98小姐不算则
已，一算“晕”人。
老夫在这儿略为总结一下心得：
(1) Mortgage interest rate 很重要。我先前算的是用CFC首页那个房屋按揭计算，
interest rate 是6.5%，25年头几年每月得800多。win98小姐用的大概是5%的，每
月才600多。每月差200，一年就2400。最近几年interest rate较低，所以也是一个
投资房地产的理由吧。
(2) 出租房屋保险费一年大约750
(3) Propert Tax 要看是新房还是旧房。新房要贵得多，一年可能2800
(4) 维修费每月50就可以了。以后几年付Mortgage interest 少了，维修费会增加。
如果仍按前几年的收入来算，维修费也可不必增加。
(5) 以出租整栋来计算，比较省心一点。目前，20万的房子，每月1200已经不错了，
这不包括水电气费。
(6) 一年房屋要做好一个月的空置。
(7) 税的问题不用考虑，因为做其它投资也要交税。
Rental Income 1200 *12 = 14400
Mortgageinterest -600*12 = -7200
Propepert tax -2800
Renting insurance -750
Maintenance -50*12 = -600
Two months vacancy -1200 * 1 = -1200
=====================
Total 1850
Return 1850/50000 = 3.7%
看来落得丫丫版主所说的养房了。可是，投资其它会有出路吗？股市我是被吓住了，无论是多大的牛市，最后十个人中，九个赔钱。不被套牢，也是潇洒走一回!
深入的认识。我十分赞成量化，无论是汇报还是风险都一目了然。win98小姐不算则
已，一算“晕”人。
老夫在这儿略为总结一下心得：(1) Mortgage interest rate 很重要。我先前算的是用CFC首页那个房屋按揭计算，
interest rate 是6.5%，25年头几年每月得800多。win98小姐用的大概是5%的，每
月才600多。每月差200，一年就2400。最近几年interest rate较低，所以也是一个
投资房地产的理由吧。
(2) 出租房屋保险费一年大约750
(3) Propert Tax 要看是新房还是旧房。新房要贵得多，一年可能2800
(4) 维修费每月50就可以了。以后几年付Mortgage interest 少了，维修费会增加。
如果仍按前几年的收入来算，维修费也可不必增加。
(5) 以出租整栋来计算，比较省心一点。目前，20万的房子，每月1200已经不错了，
这不包括水电气费。
(6) 一年房屋要做好一个月的空置。
(7) 税的问题不用考虑，因为做其它投资也要交税。
Rental Income 1200 *12 = 14400
Mortgageinterest -600*12 = -7200
Propepert tax -2800
Renting insurance -750
Maintenance -50*12 = -600
Two months vacancy -1200 * 1 = -1200
=====================
Total 1850
Return 1850/50000 = 3.7%
看来落得丫丫版主所说的养房了。可是，投资其它会有出路吗？股市我是被吓住了，无论是多大的牛市，最后十个人中，九个赔钱。不被套牢，也是潇洒走一回!
I think that I made some improper assumption above. It is not easy to calculate monthly year after year. The better way is to count the whole 25 years of period. Then using the final total margin to reverse back to find out how much percentage of return for each year. Still, I have to make some assumptions here:
(1) Rented dwelling insurance is increased 3% every year, initially 750.
(2) Property tax is increased 2% every year, initially 2,800
(3) Maintenance fee is increased 10% every year, initially 600/year
(4) Monthly paid is 876.89 using 5% mortgage rate with 50,000 down payment
For 25 years, we have:
Rental income = 1200 * ( 12 ? 1 ) * 25 = 330,000
Mortgage interest = 876.89 * 12 * 25 ? 150,000 = 113,067
Insurance = 750 * ( 1 + 1*1.03 + 1*1.03*1.03 + .... + 1*1.03**24 ) = 750 * 35.45926 = 26, 594
Property Tax = 2800 * ( 1+ 1*1.02 + 1*1.02*1.02+ … + 1*1.02**24 ) = 2800 * 32.0303 = 89,685
Maintenance fee = 600 * ( 1+ 1*1.10 + 1*1.10*1.10 + … + 1*1.10**24 ) = 600 * 98.34706 = 59,008
Margin for 25 years = 330,000 ? ( 113,067 + 26,594 + 89,685 + 59,008 ) = 330,000 ? 288,354 = 41,646
However, It is not enough to cover the principal! One has to put more money inside which is 150,000 ? 41,646 = 108,354
25 Years Return rate = 41,646/( 50,000+ 108,354) = 41,646/158,354 =26.2993%
Yearly Return Rate = 0.98%
It is too bad, isn’t it?!
(1) Rented dwelling insurance is increased 3% every year, initially 750.
(2) Property tax is increased 2% every year, initially 2,800
(3) Maintenance fee is increased 10% every year, initially 600/year
(4) Monthly paid is 876.89 using 5% mortgage rate with 50,000 down payment
For 25 years, we have:
Rental income = 1200 * ( 12 ? 1 ) * 25 = 330,000
Mortgage interest = 876.89 * 12 * 25 ? 150,000 = 113,067
Insurance = 750 * ( 1 + 1*1.03 + 1*1.03*1.03 + .... + 1*1.03**24 ) = 750 * 35.45926 = 26, 594
Property Tax = 2800 * ( 1+ 1*1.02 + 1*1.02*1.02+ … + 1*1.02**24 ) = 2800 * 32.0303 = 89,685
Maintenance fee = 600 * ( 1+ 1*1.10 + 1*1.10*1.10 + … + 1*1.10**24 ) = 600 * 98.34706 = 59,008
Margin for 25 years = 330,000 ? ( 113,067 + 26,594 + 89,685 + 59,008 ) = 330,000 ? 288,354 = 41,646
However, It is not enough to cover the principal! One has to put more money inside which is 150,000 ? 41,646 = 108,354
25 Years Return rate = 41,646/( 50,000+ 108,354) = 41,646/158,354 =26.2993%
Yearly Return Rate = 0.98%
It is too bad, isn’t it?!
Please read my post again
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