利率增高，加速还款更好吗

[FlyingEagle]

10% lump sum只能在每年贷款纪念日才能还？这是哪家银行的规定？
一年期内，任何时候都可以还吧。

RBC 5年期固定利率房贷，10% lump sum只能在每年贷款纪念日才能还，同时可以每月双倍还贷款，原来的第一个每月还款包含利息和本金，双倍还款的第二个还款全部是本金，这是RBC的计算方法。刚开始每月还款利息比重较大，不断双倍还款和10% lump sum会将贷款余额迅速降低，这时候每月还款利息比重就变得越来越小。如果每月双倍还贷款，在每年贷款纪念日到来之前要给RBC打电话，激活10% lump sum选项，否则不能10% lump sum还款，说明银行还是不希望业主还款速度太快。

 

[FlyingEagle]

看不懂你的数学：每月还双倍，怎么就等于每年多还原始贷款的20%了啊？好比你贷40万，每月还$2000，就算你每月还$4000，一年也不过多还$24000，离40万的20%差老鼻子了。

而且，银行允许你每月还款额最多增加20%，没听说允许你月还款加倍的。。。至于每年允许你一次性还本金的20%，这是有的，但不关每月还款什么事（虽然可以叠加起来更快还贷）。

RBC 5年期固定利率房贷，可以在每年贷款纪念日还10% lump sum本金，同时可以每月双倍还贷款，原来的第一个每月还款包含利息和本金，双倍还款的第二个还款全部是本金，这是RBC的计算方法。刚开始每月还款利息比重较大，不断双倍还款和10% lump sum会将贷款余额迅速降低，这时候每月还款利息比重就变得越来越小，5年期结束时将剩下的10% lump sum本金还清，就还清了25年房贷。这是RBC的房贷代表有关如何花5年时间迅速还清25年房贷的建议。房贷利率低的时候，业主肯定不想快速还款，房贷利率高的时候，业主想快速还款来降低借款成本。

贷40万，每月还$2000（包括利息和本金），每月双倍还$4000，第二个$2000全部都是本金，一年多还$24000本金，在每年贷款纪念日还10% lump sum本金4万，第一年结束后共还（2000（包括利息和本金）--利息）*12+64000本金，第二年2000（包括利息和本金）中的利息就会大幅度下降，紧接着2000（包括利息和本金）中的利息也会大幅度下降，最后2年还的实际利息就较少。

详细展开，以最近利率为准，假设利率是4%，第一年利息40万*4%=16000，第一年$2000（包括利息和本金）*12-16000=8000，第一年结束只还8000本金，紧接着后四年每年也差不多还8000本金多一点，5年结束只还4万多一点本金，相当于还了10%。如果采用最快速还款，每月双倍还$4000，第一年结束后共还（2000（包括利息和本金）--利息）*12+64000本金=72000本金，第二年利息（40万-72000）=328000*4%=13120,第二年结束还$2000（包括利息和本金）*12-13120=10880++64000本金=74880，第三年利息（40万-72000-74880）*4%=253120*4%=10125,以此类推，每年本金还款快速增长。如果按照普通方式还款，每年还8000本金，5年结束才还本金4万，用银行允许的最快速度还款第一年结束就已还本金7万2，几乎是普通还款速度的9倍。所以说，普通还款的前5年基本是还利息。换句话说，如果25年利率都是4%，同样数字的每月还款，前5年还本金11%，后5年还本金29%（平均下来刚好每5年还本金20%）。注意上面只是大概估算，和实际数字有所偏差。

 

[TianK]

大部分銀行允許的是20-20，也就是每年可一次性還貸款額的20%，另外每月還款額還可以提高20%。