严重警示：借款投资对今后房贷的严重影响

[cbmr]

我们经常看到很多投资理财的广告，上说：“无条件借款十万，投资理财”等的内容。今天就从今后房贷角度去晒一晒，来提醒广大客户千万要谨慎。

客户老郑，房屋价值今五十万，尚有房贷16万，收入6万。需要转户至别的银行获得希望的低利率。银行查完信用后，立刻否决了其房贷申请。老郑觉得奇怪，自己一没有汽车贷款、二没有任何信用卡或任何贷款欠账，以自己的收入贷16万，TDS/GDS全部远低于银行的要求，怎么会贷不到款？银行回复：你的信用报告上查到有一笔从某National Bank提供的10万元LOC（line of credit），按照银行的审核规定，LOC或信用卡欠账是按照3%的月还款计算的。即10万*3%=3000元/月。老郑的收入只有5000元/月。即使没有任何房贷，其TDS/GDS已经超过了60%（通常需要低于42%）。所以这就是为什么银行毫无疑问拒绝其贷款的原因。

老郑很纳闷，我这十万明明是投资的，怎么变成了LOC呢？

这里特别说明如下：任何从投资理财公司那里选择的借款投资，都是与某家银行合作，通过建立LOC来拿到贷款，然后又规定这个贷款必须投资在某产品上。如果赔了，客户只需要支付利息等手法来解决。银行任何借款都必须反映到你的信用帐户上的。任何银行在审核房贷时，对于信用卡或LOC的Balance都会使用3%左右的月利息来计算的。产品本身没有问题，问题在于是否真的合适你的家庭。

如果你还有房贷，那么你绝对不能购买这种产品，除非你家庭收入绝对够多。否则你只能呆在原来的银行进行房贷renew。给啥利率就拿啥利率。因为你很难有办法转户。

切忌切忌！！！

 

[newer]

Never 借款投资

 

[dkwan]

It's a result of being lazy by asking more questions.
Product itself has no problem, seller has no problem as well. The problem is from the BUYER of that product from that seller.
Why not ask more question to the seller, what if.....
1) my mortgage renew coming up shortly? since you know you have mortgage.
2) i cancel and can I get my money back?
3) I switch funds, will the guarantee period extends? or refreshed...
or other things.....

 

[cbmr]

短期内想要renew房贷，如果收入不够高根本没有办法。

要先看看TDS（净负债比）= （房贷本金+利息+地税+取暖费+所有债务还款）/ 收入

这个TDS一般必须小于40%，有些银行对信用良好人士放大到44%。

但是，信用卡和LOC债务通常按照3%的月利息计算。

举例，一对夫妇12万收入，没有汽车贷款，只有这个10万元的借款投资，贷20万，那么TDS计算如下：

1、假设地税平均每月300元，取暖费每月250元
2、按照现在的利率审核标准6%计算房贷：35年房贷期，每月还款1140元
3、10万元LOC每月按审核标准需要还款：3000元
4、TDS=（1140+300+250+3000)/10000=46.9% > 44%

即，哪怕这对夫妇信用非常好，也无法通过20万的房贷。

想要得到别家银行更低的利率只能成为泡影。

 

[dkwan]

House price: 500k
Mortgage: 160k
LTV: 32%

The risk to the receiving bank is very low, and 46% won't be too bad if credit is good.

 

[cbmr]

相信是将TDS和LTV搞混了。

House price: 500k
Mortgage: 160k
LTV: 32%

The risk to the receiving bank is very low, and 46% won't be too bad if credit is good.

相信是将TDS和LTV搞混了。对于所有Lender来讲，基本上就是你是满分850分信用，46%的TDS，你也很难获得批准。

 

[dkwan]

depends on your relationship to your bank.
Keep switching around won't do anyone good

 

[cbmr]

看来“白银长老”是位银行的忠实拥护者。大家的钱都是血汗钱，包括你赚的钱。为什么不去利率低的银行，非得呆在原来的银行？比较才能够获得更加低的利率。如果你自己的银行给你的利率高，你也非得呆在那里？那家银行难道是你们家开的？嘿嘿，开个玩笑而已。

我好像有点“晕”了。

 

[cbmr]

另外，我知道很多的银行职员，自己的房贷都不在自己的银行做，为什么？

 

[sera]

to make things simple, what are the rates you could get for us-3 years variable and fixed? and what are the conditions for those rates ?Thanks!

 

[dkwan]

one of the reasons is don't want other co-worker understand their financial picture.
The other reason is employee not necessary has good relation with the bank as a customer.
Think of other reason, if we only goes for the best bank, what is the best bank? and what about others? will they all close down. The answer is NO. There is no best bank, its result from 1) timing of getting the mortgage 2) relationship with the bank 3) understand your own situation

 

[只在乎曾经拥有]

两个问题：

1， 债权人顺序有没有考虑？如果原房贷是第一顺序债权人（相对于LOC)，那么新的银行是不是也是第一顺序债权人？如果是，新的银行有什么风险？

2， 在计算TDS/GDS时， 为什么那10万元只算利息， 而没有算credit。比如， 客户老郑RRSP账户里有10万元投资（不是借的钱），在计算TDS/GDS时，会有差别吗？同理，这个National Bank里的10万元投资是不是也应该考虑进去？

 

[苦逼热狗]

信用度满分不是900吗？ 如果是850的话，我基本接近满分了.........

 

[dkwan]

1) The risk to the new bank is the have to go thru legal procedures to recoupe the default. Also, depending on the LTV (loan to value) ratio.
the lower, the safer the investment.

2) If money earned in RRSP or any registered investment like RESP or TFSA cannot count toward income. Any non-registered investment not cashing out cannot count towards income as well.

Some banks will consider 100k investment and 100k loan as nil meaning they only consider the intereset has to pay, P+1% =3.5% or 3500 a year interest expenses, not 3% repayment obligation as other non-secured LoC.

两个问题：

1， 债权人顺序有没有考虑？如果原房贷是第一顺序债权人（相对于LOC)，那么新的银行是不是也是第一顺序债权人？如果是，新的银行有什么风险？

2， 在计算TDS/GDS时， 为什么那10万元只算利息， 而没有算credit。比如， 客户老郑RRSP账户里有10万元投资（不是借的钱），在计算TDS/GDS时，会有差别吗？同理，这个National Bank里的10万元投资是不是也应该考虑进去？

 

[只在乎曾经拥有]

1) The risk to the new bank is that they have to go through legal procedures to recoupe the default. Also, the risk to the new bank (?) depends(ing) on the LTV (loan to value) ratio.
T(t)he lower the ratio is, the safer the investment will be.

2) If money is earned in an RRSP or any registered investment like RESP or TFSA, it cannot be counted toward income. Any non-registered investment not cashing out cannot becounted towards income either (as well).

Some banks will consider 100k investment and 100k loan as nil, meaning they only consider the intereset that has to be paid (pay), P+1% =3.5% or 3500 a year interest expenses, (not 3% repayment obligation as other non-secured LoC???).

1), 每个房贷不都要经过债权人注册吗？怎么成了银行的风险啦？我估计银行的房贷客户有一半是转来转去的。

2）我说的是在RRSP里的10万元投资，比如股票或互惠基金，没有借钱，难道有这10万元跟没有10万元对申请房贷没有一点差别吗？我觉得应该有差别。所以我继续延伸一下，老郑在National Bank的10万元难道是废纸？（注：知道是借来的，要付利息）。

3）对不起，不能完全理解你的英文的意思， 所以加了红注， 是猜的。