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经常听见大家讨论买出租房和管理。本人有一些对rental property 的bookkeeping 和tax 方面经验想和大家分享一下。写的有点乱还有点长，请大家将就着看。如果有问题的话也欢迎大家跟贴。
简单的说，如果房子是买来出租的话，一般会有2种收入:
1． rental income/loss （每年都要计算）
2． capital gain/loss （只有在把出租房卖掉的那一年才需要计算）
Rental income/loss：
- 计算rental income/loss是按照每个calendar year – 每年的1月1号到12月31号。
- 计算rental income/loss 要用accrual method of accounting based on. 比如说你的房客欠你今年12月份的房租, 房客说2011年1月份的时候再把房租还给你, 那这个房租应该算是2010年的revenue. 同样如果你在2010年12月的利息一直到2011年才交，那这个利息花费应该算是2010年的expense.
- 房客一般在一开始第一个月会较最后一个月的房租deposit。这个算是最后一个月的收入，而不是第一个月的。
- 比较常见的rental expenses include, but not limited to, the following:
o Advertisement & promotion expenses including welcome gift to tenants
o Interest & bank charges (Mortgage interest, LOC interest and Bank fees) *
o Property taxes
o Insurance expenses
o Management and admin fees including Condo fees *
o Legal and accounting expenses
o Maintenance & repair expenses *
o Office expenses
o Phone expenses
o Utility expenses if paid by landlord
o Vehicle expenses *
o Capital assets depreciation expenses (这个我会在后面capital gain/loss section里面具体讲)
下面我具体讲一下以上带* 的items:
- Interest & bank charges
o 一般来说，只要interest expense是related to rental property, 是可以deduct. 而你自己住的房子（principal residence）的mortgage interest 是不可以deduct. 所以如果你有余钱想还银行贷款，always 付你的principal residence 的银行贷款。Only one exception: 有时候由于借款时间不同或方式不同，你的home mortgage 和rental property mortgage interest rate 不一样。当决定是否要pay down 你的home mortgage 和rental property mortgage 的时候要考虑tax factor.
§ 比如你的home mortgage interest rate 是3%，而你的rental property mortgage interest rate是4.5%。假如你的Marginal personal tax rate 是33%。如果我们考虑tax factor的话，你的after tax rental property mortgage interest rate 是4.5% * （1- 33%） = 3.015%。在这种情况下，可能先付你的home mortgage会更有利。However, 这个不是绝对的，要根据情况。
o 同样是上面的原因，在买rental property，并且付down payment 的时候，尽量借款，比如：line of credit。这样你的down payment interest 也是deductible.
o 每个月还mortgage的时候一般是principle + interest. 只有interest的部分是可以算expense的。
---- to be continued
简单的说，如果房子是买来出租的话，一般会有2种收入:
1． rental income/loss （每年都要计算）
2． capital gain/loss （只有在把出租房卖掉的那一年才需要计算）
Rental income/loss：
- 计算rental income/loss是按照每个calendar year – 每年的1月1号到12月31号。
- 计算rental income/loss 要用accrual method of accounting based on. 比如说你的房客欠你今年12月份的房租, 房客说2011年1月份的时候再把房租还给你, 那这个房租应该算是2010年的revenue. 同样如果你在2010年12月的利息一直到2011年才交，那这个利息花费应该算是2010年的expense.
- 房客一般在一开始第一个月会较最后一个月的房租deposit。这个算是最后一个月的收入，而不是第一个月的。
- 比较常见的rental expenses include, but not limited to, the following:
o Advertisement & promotion expenses including welcome gift to tenants
o Interest & bank charges (Mortgage interest, LOC interest and Bank fees) *
o Property taxes
o Insurance expenses
o Management and admin fees including Condo fees *
o Legal and accounting expenses
o Maintenance & repair expenses *
o Office expenses
o Phone expenses
o Utility expenses if paid by landlord
o Vehicle expenses *
o Capital assets depreciation expenses (这个我会在后面capital gain/loss section里面具体讲)
下面我具体讲一下以上带* 的items:
- Interest & bank charges
o 一般来说，只要interest expense是related to rental property, 是可以deduct. 而你自己住的房子（principal residence）的mortgage interest 是不可以deduct. 所以如果你有余钱想还银行贷款，always 付你的principal residence 的银行贷款。Only one exception: 有时候由于借款时间不同或方式不同，你的home mortgage 和rental property mortgage interest rate 不一样。当决定是否要pay down 你的home mortgage 和rental property mortgage 的时候要考虑tax factor.
§ 比如你的home mortgage interest rate 是3%，而你的rental property mortgage interest rate是4.5%。假如你的Marginal personal tax rate 是33%。如果我们考虑tax factor的话，你的after tax rental property mortgage interest rate 是4.5% * （1- 33%） = 3.015%。在这种情况下，可能先付你的home mortgage会更有利。However, 这个不是绝对的，要根据情况。
o 同样是上面的原因，在买rental property，并且付down payment 的时候，尽量借款，比如：line of credit。这样你的down payment interest 也是deductible.
o 每个月还mortgage的时候一般是principle + interest. 只有interest的部分是可以算expense的。
---- to be continued
