一定要在渥太华买房,买“好房“找王成。寻好投资项目,找王成合作。新建房准备、施工、费用等纪实。“渥太华房价上涨只是刚刚开始”---------2018年渥太华房价将继续上涨

本帖由 Chasewong2016-12-03 发布。版面名称:买房卖房

  1. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、"合买共管“、“共同开发”的地产经纪和投资人 ID:155763

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    炽热的房产市场,一点不比去年差!

    今天Meadowlands区域新出了个$414900的独立房,这是我前面提及的第二类可投资房的典型例子——“严重低于市场价的房,能立即转卖获利”。我帮客户晚上八点下了一个原价有条件OFFER, 但被告知已是今天的第四个,我马上与买家商量,改成无条件,前后相差也就一小时,房子就已被别人成交,刷新了我的“不看房、最快成交”的记录!
    昨天我自己也下了一个OFFER,Old Ottawa South区的独立房,卖家开价$519900,我抱着“捡漏”的心态,出价$535k无条件,最后6个OFFER抢,其他买家以$620k无条件拿走。
    下十次offer,大概成功一、两个,这是我现在的情况。这个市场正在逼迫买家和经纪改变心态,必然结果就是“提高出价、放宽条件”,如此下去,今年的房价又将上一个台阶。
     
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  2. Chasewong

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    一个旧Bungalow,很破,买了以后,怎么装修?是否应该加二层?地下室要做第二单元吗?
    这些问题经常困惑投资人,它不仅是对已买下这类旧房,准备翻新的投资人很重要,而且对投资人准备下Offer买旧房,出什么价格、什么条件具有重要指导意义。如果翻新方案做错,很容易花大钱,得大麻烦。
    如果需要翻新的旧Bungalow在容易出租的R1区域,地大,房破,价格在40多万(周围全是这价位的房),加二层的大翻新需要20几万,这个方案可取吗?答案是:不行!为什么?
    如果投资这种方案,做好之后,该房子将是这个小区的一个最贵、最大的出租房(single family home),但现金流没有同尺寸的多单元住宅(Mutifamily home)好。这种“怪异”独立房,转卖非常困难,投入的20几万基本没有溢价,可能还要打折出售,所以不能干这个投资。
    但是:
    1)如果旧房的区域是R2 或R3 Zoning,加二层或三层能建成多单元住宅出租,投资方案就具可行性;
    2)如果旧房的区域是较豪宅区域,小区房价都在60万以上,加建20几万,可取。
    我总结的经验是:翻新成本(一个单元)在原投资买旧房金额的50%左右或以上,方案不可取;如在30%以下,方案可考虑。
    回到上面所指R1出租区域的旧Bungalow,我的翻新方案是:(1)原房装修,或(2)原房主层装修,外加地下室改成Legal第二单元(这个我更建议),翻新成本必须控制在10万以内。将来如果“地”能一拆二,就可以考虑推倒新建两个小独立房或两个Semi转售或出租。
     
  3. Chasewong

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    帮助客户买价格性能比高的旧独立房,用“呕心沥血”来形容一点也不过分。
    与我打交道的客户或投资合伙人,能到达最终双赢,是有一定条件的,其中最为重要的是客户必须认同我的投资理念,希望跟我一样,买类似品质的投资房,这是双方合作的基础,否则我的“呕心沥血”,只能换来“打水漂”,一房难成。
    最近,一位多伦多的客户,委托我选房、看房、下Offer,一周成交两个50‘×100’ 大小的(Lot)旧独立房,价格都没超43万。这两个房,交房后简单装修一下,每月长租能在$1800左右,既有好现金流、又具潜在高增值,是双方良好合作的好案例。
    如果“客户”仍处在很怀疑我的投资理念和商业模式,就没到成为我“签约客户”的阶段,需要更多时间互相了解(多看看我写的帖子是一个渠道),此时,一定先不要与我签“经纪代理协议”,因为上面所说的基本条件不满足,签了约,也买不到“好”房。勉强或独断要买一个我完全不认可的“投资房”,我是不挣这种经纪费的,一定会强烈阻止或建议你换经纪。当然,签约客户并不是在买房过程中不拿主意,根本性的决定,客户必须自己拿,“好”经纪只是提供充分的协助或保障。
    我有时会给“签约客户”最高级别“的保障:成交的“好”房,如果你不要,可以原价格转让合同给我的(合伙)投资公司或其他客户。
     
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  4. Chasewong

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    现在回头看去年买的投资房,普遍涨幅都已在15%左右。如果你去年买的房只涨不到5%,那一定有问题,应该检讨一下投资房产的策略。我做过一个计算:甲、乙两个房,假定现价都是45万,甲房每年涨6%,乙房每年涨3%,十二年后,甲房涨一倍,乙房只涨42%;二十四年后,甲房的价格将是180万,乙房只是90万,小小每年的不同,长期就差距甚大。
    上周五验两个旧独立房的老先生Paul,告诉我的客户,他在Ottawa干这行已经30多年,房价一直都在缓慢稳步上涨,完全没有Toronto大起大落的情况。言外之意就是:渥太华的房地产市场,30多年以来都是非常健康。在健康的市场中,如果你想跑赢别人,一定要下功夫,投资“对”的房子。
     
  5. Chasewong

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    卖家牛气,买家受气!
    市场上出价稍微“合理”一点的房子,越来越时兴集中收Offer,买家想第一时间拿“货”的机会变的越来越少,典型的卖方市场。
    3月19日,12个Offer抢需要大装修的 2706 Basswood (叫价$359,900),我放弃了(最后成交无条件$400100)。一个暂停了一周又重新挂牌的旧房,十天前420K要卖给我,我客户选了更好的,没要,今天开价$425k (2016年八月37万买入),我马上为另一个客户写了个420K的Offer,竟然2小时就被卖家回绝,说是:27日才收Offer(即使Listing agent出错,MLS网上没有标注)。27日我可能也不会去投这个Offer,因为这种“良好”级别的房也这么“牛”,真让人有点生气、无奈!抢高了,买下这种房就不是“好”房了。我这里想说:当人人都“疯狂”的时候,市场就开始有危险了,需要投资人保持警觉,因为利息不断上升,贷款越来越难,这都是事实。
     
  6. Chasewong

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    集中时间收Offer卖房子,对于市场很热,防止Listing经纪或卖家自己出错价格,是一种很好的保护卖家利益的卖房方式,但是有一定副作用。
    22号,某个独立房集中收Offer,我昨天(23号)打电话去问,发现它既没卖掉,也没收到一个Offer,为什么?原因就是:房子出价合理(不是很低),集中收Offer,导致很多客户不愿意去看房,失去了很多潜在买家,我就是其中一个,既没约看房,也没下Offer。这种方式副作用的现象,下周我预测将会出现很多。下周有近十个我感兴趣的房源,都要求集中收Offer,但出价只属合理,并不太低。我建议买家:等过了那天,才跟进买它的可能性,不必现在”凑热闹“。
    地产行业,流行一句话:“First Offer, Best Offer”(正常市场更具合理性)。
    集中收Offer方式被使用的关键是:房屋出价要低。卖家请注意:房屋出价平平,集中收offer,弊大于利。
     
  7. Chasewong

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    投资渥太华房产市场,投资合作可以分为三个级别:
    1)CAD100,000.00-----CAD1,000,000.00,投资1-5个小house,得到一份工作机会,获得一份工资,资产保值增值,改善生活;
    2)CAD1,000,000------CAD10,000,000.00,投资5-40个house,让投资地产成为你的一门生意;
    3)CAD10,000,000.00以上,投资******,让你的生意具有规模效益。
    成熟的构想和计划,愿与合格投资人共同探讨。
     
  8. Chasewong

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    买旧房推倒重建,最容易犯的错误是 : 图便宜,买有缺陷的"地",然后在上面建新房。我昨天差一点就为客户犯此错误,好在卖家"牛气",改成几天后统一收offer,才让我躲过一个"大麻烦"。举例说明:
    好区域的地,一般都卖40万一块,现在出来一块地卖30万,但它靠高压线或其他不好的东西(路边、工厂、廉租房、殡仪馆等),一般人都会去买30万的这块,因为折价了25%,包括昨天的我(因为下无条件offer太急,Google上没留意到30米旁就是高压线),但它不适合用于推倒重建新房,为什么?
    假定推倒重建一个3000尺的新房,要花50万。
    正常地块,40万+50万=90万,能卖110万;
    缺陷地块,30万+50万=80万,能卖多少万?
    我说它只能卖80万左右,因为缺陷地上的新房,买家会给它打折扣(也按25%计算),那么,投资金额加大,折扣不变,将来的市场卖价就是:110万×75%=82 .5万。
    两种投资一比较,就应该知道该选什么地块。
    当然,如果是改造成纯收租物业,有缺陷,便宜的地块,还是有一定优势的(就像廉租房)。
     
  9. Chasewong

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    上星期三写的“卖家牛气、买家受气”,今天有了后传。
    某House今天27日3点起集中收Offer,Listing经纪一早就通知我,但我的客户(买家)坚持不予理睬,结果傍晚卖家主动让步,给了我买家一个更好的价格和条件的counter offer......我们现在已经成交。
    正如我前面提及,这周一定会有很多集中收Offer不成功的案例,买家要有耐心,机会总会有的,千万不要受市场气氛影响,盲目追高房价。房价缓慢上升,是正常,急速上升,就要小心。
     
  10. Chasewong

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    旧房推倒重建,必须慎重。很多推倒重建的项目,看上去“很美”,可能最后不挣钱、或挣很少或赔钱。
    最近有两个值得考虑的旧房,一个在好区,卖$70万,另一个在不怎么好的区,卖$40万,推倒重建假定都做Semi半独立房。

    第一个房,建筑加其他成本需$70-80万,总成本$140-150万,建好能卖$80-95万一个,共$160-190万;

    第二个房,建筑加其他成本需$60-70万,总成本$100-110万,每个新建房约$50-55万,周边现在旧的两Semi合共卖价在$65万左右,旧独立房在$45万,如果建成,能卖多少万一个新Semi?
    第二个房所在区域周边因为都是出租房,房价不高,在这建新房,卖价上不去,很可能会赔钱;第一个房的新建,看上去能挣,但加上时间成本和其他因素,利润率可能不高。这两个旧房推倒重建,对于新手可能都是陷阱,必须慎重。有经验建商,估计也只会做第一个房的项目,但必须很小心控制成本。

    我的体会,旧房推倒重建变半独立房,新semi的综合成本能小于(或约等于)周边旧独立房价格,项目应不会赔钱(如例子中的第一个房),否则就很危险(第二个房)。算好项目的最终卖价,就可以倒推出什么价格买旧房,能用于推倒重建。
     
  11. Chasewong

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    集中时间收Offer,已然成为市场的新常态。
    Ottawa房地产市场火爆,是个不争的事实,短期是否过热?值得警惕。
    最近放售的房源,价格合理一点,十有八九都要求集中收Offer,这让买家非常被动,容易诱发不合理出价,但这种方式,不一定会最有效地接触潜在买家(我前面也讲过这个问题),因为集中收offer的卖盘,像我一样的投资人,不一定去看房,反而,正常的放盘(不集中收Offer),价格好,我会第一时间去看。
    4月5日有个四房三卫的Bungalow最新放售,难得经纪没有要求集中收Offer,卖价$489900,我当天中午去看房,Listing经纪告诉我:我已是今天第十五个看房买家......6号以$542000无条件成交。要知道这个房的旁边同一大小地块的2层四房四卫的独立房,挂牌好几个月没卖出,前一天才刚卖出$55万(这个房很可能是被一位口头来咨询我的多伦多客人买下,因为他咨询完第二天,房就被有条件卖出,我当天对他说:该房没什么毛病,只是价格问题,这也许增强了他买它的决心)。
    Bungalow卖出2层房的价,太疯狂了!卖家一定高兴坏了,所以,不集中收Offer,效果不一定差。当然,作为投资房,$49万让我买下这个Bungalow,我还不愿意要。
    这个区域的房子,三个月跳涨10%以上,我短期选房,应该不会考虑这个区了。这个区在哪里?7301---Ryan Farm。
     
  12. Chasewong

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    集中抢Offer,能买到“好”房吗?
    以我现在已买到的房子来看,抢Offer得来的房,最多只能到达“良好”级别(80分左右),没有一个是“优秀”(90分以上),原因很简单,抢Offer买房,竞争充分,得到的只是正常市场价的房子。“优秀”级别的投资房,一般从哪里来?怎么能让一般的房源成为90分以上的“好房”?这是知识、数据、经验、技巧和能力等综合作用的结果。上一周我们买成了两个房,一个是上下2单元的独立房,原报价是$739900,每月长租租金$3000,我们最后以$625k买到;另一个房也买得特别好,明显低于市场价$5万以上。总之,买投资房,在现在炽热的市场里面,一定要控制好心态,不要轻易“人抢我也抢”。“好”的投资房,需要经纪和投资人共同“挖掘”,不是简单集中offer“抢”买回来。
    这周有好几个潜在好房源,都集中收offer ,16号最多,市场上个别只能买一套房的买家,都准备去投多个物业,结果如何?我会跟进观察。
     
  13. Chasewong

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    多伦多房价跌,Condo价涨; 渥太华房价涨,而Condo价格不涨。
    我们都观察到这种现象, 为什么?
    我认为产生这种现象的主要原因是独立房与condo的价格差距不同。Condo的售价主要取决于建筑成本,地价基本可以忽略,$500-600/sq ft左右,1000平方尺的2房2卫,售价就在$50-60万,Condo建筑成本,无论是在多伦多还是渥太华,都是差不多的。独立房的建筑成本在$200/sq ft左右,售价主要取决于地价和建筑成本。多伦多和渥太华两个市场最大的不同在于地价,在Ottawa,独立房平均价格在$45万,与一套Condo的价格相当,而多伦多则是在$120万,这就导致在Ottawa市场,买家在资金一定的情况下,可在独立房和Condo之间做选择(更多的买家会选择独立房);而在Toronto,资金不足的大部分买家,就只能买Condo。
    买家要注意:多伦多独立房价格跌,Condo价涨;渥太华房价涨,而Condo价格不涨,这一定是短期现象。如果多伦多房价跌势继续,Condo的价也将会随后跟跌;而Ottawa的独立房价格继续快涨,拉大与Condo的价差,Condo的价格也会跟涨。
     
  14. Chasewong

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    本周关注的几个潜在房子,集中收Offer后,基本都是conditional Sold,没有遗漏,但火爆程度,感觉不如上两周(一般是3个offers左右)。
    有个业主买了Kanata的新房,56万,刚交房,发展商介绍的经纪给出每月出租价格$2900,问我能包租多少钱。我回答:这类新区的新房,我们一般不包租,因为可参考的数据太少,个别出租成交价格不一定具有普遍性,按发展商的建议价格包租,我们风险太大。新房业主,除了关注客户和租金外,空档期有多长,也是必须考虑的一个关键因素。
    总的来说,大新房出租,收益一般都比不上小房;投资大房、豪宅,最好是自住养房,以资产增值为主要关注点。
    还有一个客户常问我的问题:你是主要做经纪的吗?
    我经常回答:我做经纪业务,但更主要做“房产投资、管理和开发”,经纪牌照为我提供了及时、全面的房源信息和交易数据,同时也减低了我们投资房产的交易成本,经纪业务是完成主要业务的有效工具。同时,“房产投资、管理和开发”业务,也为我经纪业务的签约客户提供了更多、更真实的投资案例。
     
  15. Chasewong

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    房地产投资人,应该选择单干还是与其他人合作共同发展?
    多数投资人都是单干,因为多数投资人买房,只是个人理财的一部分,金额较小,管理简单。投资人如果选择与他人合作,关键的考虑点是双方能否做到1+1大于2,如果不能,千万别与人合作投资房产,不合适的合作,只能是麻烦多多。
    我个人投资地产,既有单干,也有与人合作,我这里重点谈谈与人合作投资,在哪些方面我能够和希望与人合作?
    1)你需要买房,我是地产经纪,能买“好”房,双方可以合作(我没有出资金,只出时间、知识和经验);
    2)如果你有贷款能力,有一定资金,而我也有资金,有经纪牌照,能省房产交易成本,能买“好”房,擅长管理经营房产(现金流好),懂装修和建筑(能使房产增值)等,双方意愿合作,一般能够做到1+1大于2;
    3)如果你有成建制的装修、建筑队伍,我有资金和项目,双方可以合作;
    4)如果你是能干的地产经纪,意向成立独立或购买连锁地产经纪行,我意向投资加盟;
    5)如果你有加拿大金融从业执照,有大量的C贷客户和项目,我可以是你考虑的一个合作方;
    6)其他合作互利的好投资项目。
     

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