一定要在渥太华买房,买“好房“找王成。寻好投资项目,找王成合作。新建房准备、施工、费用等纪实。“渥太华房价上涨只是刚刚开始”---------2018年渥太华房价将继续上涨

本帖由 Chasewong2016-12-03 发布。版面名称:买房卖房

  1. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“房产开发”的地产投资人和经纪 ID:155763

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    “开发房产”
    投资人和王成共同出资购买位置好、房屋状况差、价格低、适合重建的独立房,测绘、设计、申请分地、一变多、微差异及建筑许可等,然后,组织建筑团队建新房,完成后出售或出租。
    资金雄厚的投资人(流通资金必须超过CAD100万以上)可以考虑与王成合作,共同开发此类地产项目。
     
  2. Chasewong

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    可用于投资人与王成合作的 “好”房:
    1)Baseline/CU卡尔顿大学附近,4房4卫两层小独立HOUSE,7** Malibu Terr 38.4万(号码公司全额持有,No mortgage),包租或利息$1600/月(5.0%年回报率)。38.4万价格含装修升级(欢迎投资入股或融资抵押)。
    2)Byward Market Lower Town区域,33‘×99’ lot size, 4房2卫独立房,2** Bruyere st,2016年政府估价 $543,000,包租或抵押利息$2262.5/月(正在办理融资,可投资入股,合作进一步开发新房产项目或融资抵押)。
    3)1*** Brookline Ave 及 其他(电话或面谈,了解详细)
     
  3. Chasewong

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    前面提到的软土层上建新房,是2018年我们计划的两个新建房之一。另一新建,在Glebe区,是在原有独立房的后面,加盖一个三层高的全新单元,完工后整个建筑物是前后Semi-detached。
    Glebe区的这个新建房,一层面积587.5 sq ft,三层合共1761 sq ft,地下室(不计入面积)有单独楼梯出入,是walk-out basement。现在各个施工分包商的初步报价(勘探费$3000、设计费$10,000、政府收第二单元的市政发展费约$25,000都已支付)是:
    1)砍树$1,000
    2)挖土$5000
    3)地基建设$15,000(冬天施工加10%)
    4) 搭建木框架结构,人工费用$25000
    5) 建筑材料约$40,000-50,000
    以上5项,合计$134,000+HST=$151,420,每平方英尺单价$86(含税),新房最主要的部分完成,其他部分如同室内装修、换屋顶(价格大家都知道的)。
     
  4. Chasewong

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    Glebe区这个新加建房的投资回报如何?
    根据上面的分析,我们假定完成全部工程,花费$300,000。该区域的长租价格应该在每月$3000以上,假定年收入$36,000,投资回报率就是12%。投资有高回报,生意模式简单、明了,这就是为什么我敢于以5%的利息借入资金,扩大房产业务的根本原因。
    投资人了解了资金如何被使用,才可能做出投资的决策。
     
  5. Chasewong

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    今年冬天有活干!
    周一向CITY递上了两份申请,一是HUNT CLUB东中空大房basement加建第二单元;另一个是软土质大地(地处Rockcliffe park)建新房,向Heritage办公室正式递交申请,为了这个申请,前后我们折腾了已经一年半,希望2月份能有好结果。
    现在手上,2个basement装修,一个一月份的旧房翻新,一个Glebe区的新加建(已有Permit),一个春天的Rockcliffe大房新建,肯定是活不能停......
    万事具备,只欠money;)
     
  6. Chasewong

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    审批新房申请超过2年,亏吗?
    买旧房进行改造,主要有两类,一是推倒重建,二是装修翻新。打个比喻,这就像打排球,有”强攻“和”短平快“两种进攻方式,重建就是”强攻“,需要硬实力,翻新就像”短平快“,讲究要“巧”。
    我对旧房装修翻新,要求在一至二月就必须完工,投放出租市场。推倒重建,就不要求时间,主要看市场情况。所以,审批几年,也不是大问题,因为地每年都在涨,晚点建,可能利润空间更大(但现金流压力可能有点大)。
    今天下午去CITY,拿到了12** Brookline Ave地下室第二单元的Building Permit。这个被迫去拿的申请,主要是邻居在装修时举报,不得已而为之。但花不到2千的申请费用,获得一个合法的Basement第二单元,其实并不贵。所以,我们以后装修Basement,如果要装第二单元出租,应该先申请Permit,后施工,免去将来更大的麻烦。
    Baseline/CU独立房,经过45天的装修,今天也正式对外出租!
     
  7. Chasewong

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    Heritage古迹办公室对我们的申请回复如下(供有意者参考):
    1)确认Nov 23 2017收到申请;
    2)BHSC(Built Heritage Sub-Committee)审查会议于Jan 11, 2018 举行,公众可在Jan 4, 2018以后上网http://app05.ottawa.ca/sirepub/agendaminutes/index_en.aspx浏览;
    3) Jan 23, 2018递交到Planning Committee(PC)批准;
    4)Jan 31, 2018递交到City Council最后批准。
    完成以上程序后,才能正式向CITY申请Building Permit(估计准备一个月,申请审批再一个月时间)。
     
  8. Chasewong

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    客户选择经纪, 问各个经纪推荐好房源, 但就不愿与其中一家签代理合约, 他们常常跟经纪说:谁找到好房, 就让谁做代理。这种情况, 经纪是没有办法改变, 唯一能改变的是改变自己:学会选择客户。
    经纪选择客户,不是所有找你经纪的客人,都要发展成client, 有时要懂得放弃。
    我最近遇到一个新移民, 登陆了一个多月, 到处找经纪看房,租的、卖的都看, 就是不知道自己到底是要租还是买。遇到我时,跟我说:想学着买旧房, 推倒重建新房。我说:以前没买过房, 不要一上来就干这个,风险太大。如果你只有一百万加币, 做一套房就完了, 对新移民压力太大, 除非你有很多钱。一百万, 应该买3个房, 自己住一套, 另外2套出租, 有点收入。
    现阶段,我不会做他们的经纪,因为我没太多时间带客人到处看房, 很多房, 研究资料就知道不值得花时间去看。
     
  9. Chasewong

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    客人联系我买房,双方接触之后,我大概会分成两类:一、潜在的“client"(能签正式代理合约的客户);二、潜在的投资合伙人。第一种类别,双方按地产行业协会(Real Estate Board)的有关规定行驶权利和义务,这里不多谈。
    第二种,潜在的投资合伙人类别,是我最主要关注的群体,他们主要可能来源于第一种类别发展起来关系的客户、自己的亲戚朋友等,是百里挑一。我作为合作的一方,需要真诚讲解、介绍我的生意,展示我所投资的房产和我对各个具体的房屋所做的改造,财务数据和法律文件等,充分让潜在投资合作人了解自己。作为投资方也需要展示“实力”和“诚意”。
    “实力”,就是投资方必须让合作方确认他/她有超过一百万加币以上的流动资金,且来源合法;
    “诚意”,就是投资方必须真心需要及有意与人合作发展房地产生意。
    我所认识的一位老华侨,投资房产40多年,已拥有4000多万房产,我曾经提出投钱到他的地产项目的意向,他回复:我从不与人合作投资,只是自己投。我欣赏他的真诚和直率,非常简单明了。有些投资人谈的很有实力、很有意向,但让他/她先签个三个月的标准代理合约还都还不愿意(小小的试探),这样的投资人,我当然不会再花一分钟在他/她身上,他们也不可能是我的潜在投资人。
    我一般与客户交往3个回合,基本就能判断是否双方有进一步合作的可能性,毕竟我做生意20多年了,还是有点判断力的。
     
  10. Chasewong

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    第二类的潜在投资合伙人,自己要做的工夫比第一类的投资人多得多,不可能只是打打电话、发发微信联系就能做出投资决策,必须深入调查研究。如果我告诉你:在渥太华开发房产生意,能达到10%以上的年收入回报,你信吗?信与不信都必须有根据,所以花时间调研是非常必要的。渥太华的首都定位,主要体现在:政治、文化、交流、高科技,与中国北京最近提出的首都定位非常一致,只是渥太华早已在实施而已。欢迎多伦多、温哥华和中国各地的投资人来渥太华考察投资!
     
  11. Chasewong

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    Glebe区新建,本周正式开挖地基。由于自己有台小挖掘机,施工场地又很狭小,就自己干了,余泥就倒到我三公里外AltaVista独立房的后院,把它填平,废物利用,一举两得。地基底部取水平,是挖掘的难点,$600左右买个360度室外测量仪,加上熟练的操作,希望下周能大体完成工作。600 sq ft面积、7 ft深 的地基挖掘,市场价格大约$5,000。
    我附近的19 Torrinton pl,在市场上卖了近两年,本周也终于以$1,715,000卖出,可喜可贺。为什么我这么高兴?因为我有一块与它地块面积大小一样(40×90),位置更好(角位)的旧房,正在考虑推倒重建方案。19号的卖价,让我感觉,重盖一个Single family house,也是有可观利润的。当然我更喜欢建一个3 units的House,建完出租,租金收入每月$8,000,一定没问题,一万每月,也有可能。这个近5000 sq ft的推倒重建,我们计划2018拿到开工证,2019开建。
     
  12. Chasewong

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    挖掘费用要提高, 因为不到6ft,发现几块大石头,正常的挖爪无法解决,需要租用破碎钻头(concrete breaker)。连人带机,$160/小时,最少4小时。当然,便携式的Breaker,租金便宜(几十元一天),但效率太低,人工费用不菲。
     
  13. Chasewong

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    美国12月加息,明年预计继续加3次,后年2次,2020年底联邦基金利息达3.1%。美国30年来最大税改通过,企业所得税降至21%。加拿大总理中国商贸之旅无果而终;与美国的北美自贸区谈判,前景未明;加拿大央行本月没敢加息。未来几年加拿大经济和房地产将如何?利好和利空两方面,都会影响经济和房市。
    1)加拿大面临减税压力,跟随美国减税,能保持一定竞争力,经济繁荣,利好房市;不减,资金外流,企业投资减少,经济不行,货币贬值,利空房市。
    2)北美自贸区谈判,好事多磨,最终一定能谈成,但会让利于美国,对房市影响中性。
    3)三年移民一百万,重大利好经济和房市。
    4)加拿大央行加息,意味经济繁荣,通胀上升,虽利空但房产价格还将上升;然而,如果步伐太快或经济未好而加,过分收紧信贷,将导致经济萧条,利空房市......
    总之,利空利好,需要密切观察市场。但是,上升的概率要大于下跌(渥太华市场),这是我的观点。
     
  14. Chasewong

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    一个2000平方尺的Bungalow,完全拆除,市场报价差异供参考如下:
    报价1:$19900+HST
    报价2:$3995+HST只拆不运垃圾;40尺垃圾箱$600每个,大约需要5个,合计$3000;如需装运水泥块,垃圾箱价格另计。
    报价3:租15-20吨挖掘机及操作员,$150/小时,设备转运到场费用$260,最低消费4小时。
    报价4:租15-20吨挖掘机(无操作员),每天$1100,每周约$3800。
    我觉得报价2-4的某种方式的组合,经济效率最高。我的预算目标区间$5000-8000,但绝不会超过1万。
     
  15. Chasewong

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    没“好房”可买!这是最近我和客户的感受。
    熟悉的几个目标区域,房子的放盘价明显比以前贵,而且不是贵一点,是贵很多。有意购房者现在放慢了脚步,买卖成交量也在放缓。耐心,对于投资人非常重要,也是无奈之举。如果价格真能在现在的位置上站稳,明年房价一定会上新台阶。
    今年买了房的购房人,恭喜您了!Merry Christmas!
     
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