一定要在渥太华买房。想买"好房"、寻好项目、需要资金----找王成。垫资建房、抵押融资、建筑管理,OTWA公司能帮您

本帖由 Chasewong2016-12-03 发布。版面名称:买房卖房

  1. Chasewong

    Chasewong 专注地产投资、开发、建筑和物管,主营“买房包租”、“代客理房”、“房产开发和经营”的地产投资人。 ID:155763

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    BHSC(Built Heritage Sub-Committee)审查会议于Jan 11, 2018 在City Hall举行,批准了我们的新房计划。下一步就是Building Permit的申请,希望三月能最终完成所有手续。
     

    附件文件:

  2. Chasewong

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    一月23日,热闹的Planning Committee会议室,坐满了人,十一个项目当天进行审批,我的排最后。虽然有个别项目,招到众多居民的反对,但幸运地的是,我的项目,毫无争议,顺利通过。现在可以正式准备递交Buiding permit的申请了,感谢设计师的辛勤工作!
    近期与投资合伙人看了几个潜在投资房,投资人的购买冲动,都被我拦下,因为投资回报实在有点低,基本的感觉都是房价贵,风险高。按照我的选房标准,市场上能选到的“好房”,还真没有,没有一个我能看上的。希望这种情况在未来几个月,能有所改变。不知,想买房的您,是否有同感?
     
  3. Chasewong

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    两个月的努力,今天终有了结果。今年首单与投资人合作购房,成交了!独立房、Duplex, 好位置(离国会山不到1.4公里,价格50万以内),投资现金流和增值潜力皆佳。
    总结一下渥太华房产业务的发展和规划,基本可分为三个阶段:
    初创期--------2015-2017年。以个人独资购房、装修、翻新、出租管理为主,并探索出可行商业模式;
    发展期--------2018年起,与投资人合作,购房、装修、翻新、出租或加建、重建,共同发展,把可行的商业模式做大。
    成熟期--------20××年?各种投资和(或)管理房产超过100套,房屋买卖、开发、建筑、物业管理均衡发展。
    各阶段都需要真诚与专业人士、投资人合作,欢迎有意向者前来洽谈合作事宜。谢谢!
     
  4. Chasewong

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    全球股市暴跌,金融危机来了吗?地产会有什么影响?我也谈谈自己的看法。
    这次暴跌的诱因是美国非农数据好过预期,市场担心美联储可能会因为经济太好,加速加息步伐,引发投资人抛售,股票价格快速下跌。暴跌是趋势性改变还是阶段性调整?我认为是调整不是转势,特别是香港和中国股市。为什么?
    1)如果又是新的金融危机,加息一定会停止,甚至减息,但事实将是,美联储加息不停,经济继续向好,通胀回升,资产价格仍将上升;
    2)暴跌是由于前期投资者热情过高,市场超买严重,再加上杠杆、期货等金融产品的推波助澜,一旦市场有变化,恐慌性和程序性抛盘,就导致全球股市暴跌。
    等情绪回稳,电脑自动抛盘抛完,市场将恢复正常,股价慢慢回涨。
    真正决定股价的是企业盈利,它是继续增长还是停止或下降,是留意的关键点。利息的上涨,最终也是影响企业盈利,什么时候你能判定,“压死骆驼的最后一根稻草”已经出现,那就是转势和危机来临,赶紧抛售手上的金融资产!这次暴跌还不是这种时刻,所以可以放心继续持有资产,当然也包括房产。但是,越涨越要小心,因为它离真正暴跌和金融危机也越近。
     
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  5. Chasewong

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    投资房的收益与房产的投资额成正比吗?理论上应该是,即房产金额越大,收益也越大。我比较了一些投资房的收益数据,有一个基本的规律:越是豪宅,租金收益率越低,70万的房屋租金与40多万的房一样;100多万与60多万的房收益差不多......房屋价格、位置、状态、竞争房源等,都是决定房产投资收益的重要因素。分析所管理物业的租金收益数据,对于投资人选择什么样的房产?在哪里投资?什么条件下才能投?有很大的帮助。
    最近与投资人达成共识的合作方式,主要以合资购买房产和共同经营或委托管理公司包租经营为主。这种合作,除了要求投资人有一定首付资金外,更重要的是他或她能从银行申请到Mortgage,最少的按揭成数是50%,越高越好(我不建议使用B贷或其他形式的高利贷,因为用这些贷款,风险太大)。我主要负责选好房、支付应付比例的首付、房产装修和日后经营,当然还有返还全部佣金给合资的公司(买家)等。这种模式,可称为“合买共管”,已有成功案例,可供参考!
     
  6. Chasewong

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    股票价格 VS 房价
    理论上讲,股价与房价正相关,股价先于房价,即:股票价格上升(下跌),房价也上升(下降);股价先见顶或见底,房价后跟随。
    观察两者几十年的走势图,有下面几个特点:
    1)股价波幅是房价波幅的好几倍,股价大涨大跌,房价相对平稳;
    2)大跌时,股价、房价几乎是同步下跌(或滞后时间很短);
    3)很多时候,只要不是全球大崩盘(2008年金融危机),股价下跌期间,房价还能继续上涨。
    近期,美国引发的全球股票价格下跌,我认为不是大崩盘,只是技术回调而已,对房价的影响,不是根本性的。
     
  7. bayshoreguest

    bayshoreguest 知名会员 ID:74888

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    看了一圈您的分析,对渥太华的房市是看涨的,特别是KANATA LAKES 上一周有三套独立房刚挂牌就卖掉,不是您说的中心区也是那么热,其中有一套去年开价46万没成交, 今年居然53万在五天内就卖掉了。

    2018年渥太华房市强劲增长中。。。
     
  8. Chasewong

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    可售盘数量少,“好”房稀缺,是现在的真实市场情况。
     
  9. Chasewong

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    商业地产的回报率为什么好像总比住宅地产回报高?
    地产投资人欲投资多单元房产、小Apartment、商铺,会发现年回报率一般都能在6%以上,有时我也会被它的短期回报率吸引,但仔细分析,还是觉得必须慎重,为什么?
    4个以上的多单元房产,会被划分成商业地产,地税、利息、保险、水电气费高是一定的,地价在总卖价的占比,一般较低,房产增值主要不是看地价,而是租金或经营收入,收入与投资额之比在10%左右是一个正常数,并不算太高。
    多单元房产,一般再发展的机会没有,因为“地”已被充分利用,拆除、重建,成本多数都不划算。所以是否值得投资,关键是看现在和未来的收入,越高越值得投,这需要自己或请专业人士做详细的尽职调查,去伪存真。另外,商业地产,金额高,买家人数较少,专业和投资能力较强 ,从而导致交易难、时间长。最后,就是HST,交易是否要再加上这笔HST,一定要搞清楚。
     
  10. Chasewong

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    有资金、能贷款是买房的先决条件。除此以外,买什么房、什么价格,是买好投资房的关键。买投资房要有“定力”,不能“感情用事”,心中有一把“尺子”,多个“类型”,对号入座。
    我心中的“尺子”,就是投资收益比率,投资房未来的可预见的收入和投资总额之比,必须高于某个数,才考虑。
    “类型”有多个,在资金有限的情况下,优先次序如下:
    1)短期投资收益高,长期能加建或重建;
    2)严重低于市场价的房,能立即转卖获利;
    3)短期投资收益高,长期不能重建,只是原样或小装修后卖掉;
    4)短期投资收益低,长期能加建、重建或拆分;
    5)短期投资无收益,但能加建、重建、拆分、改规划用途等。
    每种类型的房产,只有用“尺子”衡量、打分,达标,就可以投资。
     
  11. Chasewong

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    炽热的房产市场,一点不比去年差!

    今天Meadowlands区域新出了个$414900的独立房,这是我前面提及的第二类可投资房的典型例子——“严重低于市场价的房,能立即转卖获利”。我帮客户晚上八点下了一个原价有条件OFFER, 但被告知已是今天的第四个,我马上与买家商量,改成无条件,前后相差也就一小时,房子就已被别人成交,刷新了我的“不看房、最快成交”的记录!
    昨天我自己也下了一个OFFER,Old Ottawa South区的独立房,卖家开价$519900,我抱着“捡漏”的心态,出价$535k无条件,最后6个OFFER抢,其他买家以$620k无条件拿走。
    下十次offer,大概成功一、两个,这是我现在的情况。这个市场正在逼迫买家和经纪改变心态,必然结果就是“提高出价、放宽条件”,如此下去,今年的房价又将上一个台阶。
     
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  12. Chasewong

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    一个旧Bungalow,很破,买了以后,怎么装修?是否应该加二层?地下室要做第二单元吗?
    这些问题经常困惑投资人,它不仅是对已买下这类旧房,准备翻新的投资人很重要,而且对投资人准备下Offer买旧房,出什么价格、什么条件具有重要指导意义。如果翻新方案做错,很容易花大钱,得大麻烦。
    如果需要翻新的旧Bungalow在容易出租的R1区域,地大,房破,价格在40多万(周围全是这价位的房),加二层的大翻新需要20几万,这个方案可取吗?答案是:不行!为什么?
    如果投资这种方案,做好之后,该房子将是这个小区的一个最贵、最大的出租房(single family home),但现金流没有同尺寸的多单元住宅(Mutifamily home)好。这种“怪异”独立房,转卖非常困难,投入的20几万基本没有溢价,可能还要打折出售,所以不能干这个投资。
    但是:
    1)如果旧房的区域是R2 或R3 Zoning,加二层或三层能建成多单元住宅出租,投资方案就具可行性;
    2)如果旧房的区域是较豪宅区域,小区房价都在60万以上,加建20几万,可取。
    我总结的经验是:翻新成本(一个单元)在原投资买旧房金额的50%左右或以上,方案不可取;如在30%以下,方案可考虑。
    回到上面所指R1出租区域的旧Bungalow,我的翻新方案是:(1)原房装修,或(2)原房主层装修,外加地下室改成Legal第二单元(这个我更建议),翻新成本必须控制在10万以内。将来如果“地”能一拆二,就可以考虑推倒新建两个小独立房或两个Semi转售或出租。
     
  13. Chasewong

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    帮助客户买价格性能比高的旧独立房,用“呕心沥血”来形容一点也不过分。
    与我打交道的客户或投资合伙人,能到达最终双赢,是有一定条件的,其中最为重要的是客户必须认同我的投资理念,希望跟我一样,买类似品质的投资房,这是双方合作的基础,否则我的“呕心沥血”,只能换来“打水漂”,一房难成。
    最近,一位多伦多的客户,委托我选房、看房、下Offer,一周成交两个50‘×100’ 大小的(Lot)旧独立房,价格都没超43万。这两个房,交房后简单装修一下,每月长租能在$1800左右,既有好现金流、又具潜在高增值,是双方良好合作的好案例。
    如果“客户”仍处在很怀疑我的投资理念和商业模式,就没到成为我“签约客户”的阶段,需要更多时间互相了解(多看看我写的帖子是一个渠道),此时,一定先不要与我签“经纪代理协议”,因为上面所说的基本条件不满足,签了约,也买不到“好”房。勉强或独断要买一个我完全不认可的“投资房”,我是不挣这种经纪费的,一定会强烈阻止或建议你换经纪。当然,签约客户并不是在买房过程中不拿主意,根本性的决定,客户必须自己拿,“好”经纪只是提供充分的协助或保障。
    我有时会给“签约客户”最高级别“的保障:成交的“好”房,如果你不要,可以原价格转让合同给我的(合伙)投资公司或其他客户。
     
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  14. Chasewong

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    现在回头看去年买的投资房,普遍涨幅都已在15%左右。如果你去年买的房只涨不到5%,那一定有问题,应该检讨一下投资房产的策略。我做过一个计算:甲、乙两个房,假定现价都是45万,甲房每年涨6%,乙房每年涨3%,十二年后,甲房涨一倍,乙房只涨42%;二十四年后,甲房的价格将是180万,乙房只是90万,小小每年的不同,长期就差距甚大。
    上周五验两个旧独立房的老先生Paul,告诉我的客户,他在Ottawa干这行已经30多年,房价一直都在缓慢稳步上涨,完全没有Toronto大起大落的情况。言外之意就是:渥太华的房地产市场,30多年以来都是非常健康。在健康的市场中,如果你想跑赢别人,一定要下功夫,投资“对”的房子。
     
  15. Chasewong

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    卖家牛气,买家受气!
    市场上出价稍微“合理”一点的房子,越来越时兴集中收Offer,买家想第一时间拿“货”的机会变的越来越少,典型的卖方市场。
    3月19日,12个Offer抢需要大装修的 2706 Basswood (叫价$359,900),我放弃了(最后成交无条件$400100)。一个暂停了一周又重新挂牌的旧房,十天前420K要卖给我,我客户选了更好的,没要,今天开价$425k (2016年八月37万买入),我马上为另一个客户写了个420K的Offer,竟然2小时就被卖家回绝,说是:27日才收Offer(即使Listing agent出错,MLS网上没有标注)。27日我可能也不会去投这个Offer,因为这种“良好”级别的房也这么“牛”,真让人有点生气、无奈!抢高了,买下这种房就不是“好”房了。我这里想说:当人人都“疯狂”的时候,市场就开始有危险了,需要投资人保持警觉,因为利息不断上升,贷款越来越难,这都是事实。
     

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