一定要在渥太华买房,买“好房“找王成。寻好投资项目,找王成合作。新建房准备、施工、费用等纪实。“渥太华房价上涨只是刚刚开始”---------2018年渥太华房价将继续上涨

本帖由 Chasewong2016-12-03 发布。版面名称:买房卖房

  1. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、"合买共管“、“共同开发”的地产经纪和投资人 ID:155763

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    没“好房”可买!这是最近我和客户的感受。
    熟悉的几个目标区域,房子的放盘价明显比以前贵,而且不是贵一点,是贵很多。有意购房者现在放慢了脚步,买卖成交量也在放缓。耐心,对于投资人非常重要,也是无奈之举。如果价格真能在现在的位置上站稳,明年房价一定会上新台阶。
    今年买了房的购房人,恭喜您了!Merry Christmas!
     
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  2. Chasewong

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    今天是圣诞节,首先祝大家:圣诞快乐!
    我的问题是:“钉子户”坚持到最后,能得到最高收益吗?
    近期帮投资人找“好”地盖房,一块近1.5英亩的大地,位处优质成熟社区之中,周边是大片已开发了近20年的独立HOUSE,每套现在价格在70万左右,该地是当年的”钉子户“。这块地按Zoning规定,最多能盖16栋独立HOUSE,这么好的地块,价格也不贵(200万左右),为什么卖了一年多,多次卖出又回到市场,还在减价叫卖?
    买地分小盖新房,关键是了解市政的给排水、电、煤气管道。如果地分小后,每块小地都能直接接上就近的街道地下管,投资风险不大,因为成本容易计算。但是”钉子户“,当年的大开发商,因买不成这块地,估计也不会让它的业主好过,可能根本就没有预留让你再开发的可能,也即上下水、电、气都不能就近接。这种地若要开发,需要重新挖沟,连到源头接管,如同20年前的大发展商,费用可能大得难以想象,几百万也有可能(几百万对应发展几百套新房,没什么问题,而对于十几套就不合算了),而且周边成熟社区居民也成了你开发的障碍,让不让你接?什么时候让你接?都有不确定性。这样的”钉子户“,最后就真成了”钉子“,完全没可能再开发。我们在市中心有时会看到一栋老房子,夹在摩天大楼中间,怪异至极,这也是当年的“钉子户”。
    所以业主有机会被收地,做“钉子户”,要见好就收,可别最后真成了“钉子”。新买家买“钉子户”的房开发,要特别小心,做好研究,别跌入陷阱。相对而言,买旧房推倒重建,不确定性少,风险小。
     
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  3. papa215

    papa215 新手上路 ID:151345

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    我打算在poole creek买tartan的房子 您知道他们家接受agent吗?因为听说可以找agent split commission
     
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  4. Chasewong

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    新年快乐!Happy New Year! :jiayou:

    “渥太华房价上涨只是刚刚开始”
    ---------对2018年渥太华房地产市场的判断
    房价的上涨或下跌,主要取决于两方面:人流和钱流。
    人流方面,渥太华的人口将每年按1-2%的速度继续增加,而且可能速度会加快。未来三年,全加拿大移民100万,比以前多;留学人数也加大;2018年放宽中国签证,100万中国人旅游,带来非法移民和来加生BB的社会不乐见的人流(我已经感觉到了这股暗流),这些新来加拿大的人会有一部分选择来渥太华定居(10%左右,每年3-5万?)。还有就是其他地区移居渥太华的人流和自然人口增长。
    钱流方面:有人就有钱,这是其一。第二,中央银行会否停止新增货币发行?我认为不可能;速度如何?估计会变慢。第三,经济政策友好还是恶劣?逐渐加息,意味着经济越来越好,通胀上升;减税?加税?没迹象;对海外买家加15%购置税?估计不会。总之,钱流大致平稳。
    渥太华除了2017年房价上涨较快外,过去并无暴涨,无明显泡沫。而且,房价变化的趋势是以年计算的,不可能几个月、一年就完成一个周期。所以我认为“渥太华房价上涨只是刚刚开始”,还有几年较快上涨期,2018年房价还将上涨。
     
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  5. Chasewong

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    朋友最近问我:你网上推荐的房子,如:1)Baseline/CU卡尔顿大学附近,4房4卫两层小独立HOUSE,7** Malibu Terr 38.4万(号码公司持有),包租或利息$1600/月(5.0%年回报率)。38.4万价格含装修升级。2)1*** Randall Ave, Lot Size 75×100,四房三卫独立房,$55.2万,包租$2300/月。
    卖了吗?还卖吗?
    这些房子我都已经买下(已出租,每月有较好现金流),是用于与新投资人合作,共同把业务做大的,不是简单的一卖了事。合作有两种:买房包租或共同开发,我这里重点谈谈“共同开发”合作模式。
    我所指的地产开发,基本就是旧房改造或推倒重建,即买入城市中心区域好地段的旧房,装修、翻新、加建、地块分小、推倒重建等。“共同开发”合作模式,是以有限公司形式进行,王成作为合作一方,以有现金流的已出租的独立房(如上面的$38.4万的房子,实际年租金回报5%以上)注资,新投资人作为合作的另一方,以现金($38.4万,全资)注资。公司合资完成后,在市场上买入合适的“好”房;根据开发计划,双方或第三方(如银行等机构)向公司融资,进行开发。这种合资安排的好处是:合资公司一开始就有现金流(因为地产开发期间,现金流较差),财务报表好看(便于向第三方融资),风险低。开发完成,市场出售或出租,公司上一新台阶!
    目前,可供合作房源(号码公司持有)的最小投资金额是$38.4万(这是投资人的最低资金门槛)。
     
  6. Chasewong

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    BHSC(Built Heritage Sub-Committee)审查会议于Jan 11, 2018 在City Hall举行,批准了我们的新房计划。下一步就是Building Permit的申请,希望三月能最终完成所有手续。
     

    附件文件:

  7. Chasewong

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    一月23日,热闹的Planning Committee会议室,坐满了人,十一个项目当天进行审批,我的排最后。虽然有个别项目,招到众多居民的反对,但幸运地的是,我的项目,毫无争议,顺利通过。现在可以正式准备递交Buiding permit的申请了,感谢设计师的辛勤工作!
    近期与投资合伙人看了几个潜在投资房,投资人的购买冲动,都被我拦下,因为投资回报实在有点低,基本的感觉都是房价贵,风险高。按照我的选房标准,市场上能选到的“好房”,还真没有,没有一个我能看上的。希望这种情况在未来几个月,能有所改变。不知,想买房的您,是否有同感?
     
  8. Chasewong

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    两个月的努力,今天终有了结果。今年首单与投资人合作购房,成交了!独立房、Duplex, 好位置(离国会山不到1.4公里,价格50万以内),投资现金流和增值潜力皆佳。
    总结一下渥太华房产业务的发展和规划,基本可分为三个阶段:
    初创期--------2015-2017年。以个人独资购房、装修、翻新、出租管理为主,并探索出可行商业模式;
    发展期--------2018年起,与投资人合作,购房、装修、翻新、出租或加建、重建,共同发展,把可行的商业模式做大。
    成熟期--------20××年?各种投资和(或)管理房产超过100套,房屋买卖、开发、建筑、物业管理均衡发展。
    各阶段都需要真诚与专业人士、投资人合作,欢迎有意向者前来洽谈合作事宜。谢谢!
     
  9. Chasewong

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    全球股市暴跌,金融危机来了吗?地产会有什么影响?我也谈谈自己的看法。
    这次暴跌的诱因是美国非农数据好过预期,市场担心美联储可能会因为经济太好,加速加息步伐,引发投资人抛售,股票价格快速下跌。暴跌是趋势性改变还是阶段性调整?我认为是调整不是转势,特别是香港和中国股市。为什么?
    1)如果又是新的金融危机,加息一定会停止,甚至减息,但事实将是,美联储加息不停,经济继续向好,通胀回升,资产价格仍将上升;
    2)暴跌是由于前期投资者热情过高,市场超买严重,再加上杠杆、期货等金融产品的推波助澜,一旦市场有变化,恐慌性和程序性抛盘,就导致全球股市暴跌。
    等情绪回稳,电脑自动抛盘抛完,市场将恢复正常,股价慢慢回涨。
    真正决定股价的是企业盈利,它是继续增长还是停止或下降,是留意的关键点。利息的上涨,最终也是影响企业盈利,什么时候你能判定,“压死骆驼的最后一根稻草”已经出现,那就是转势和危机来临,赶紧抛售手上的金融资产!这次暴跌还不是这种时刻,所以可以放心继续持有资产,当然也包括房产。但是,越涨越要小心,因为它离真正暴跌和金融危机也越近。
     
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  10. Chasewong

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    投资房的收益与房产的投资额成正比吗?理论上应该是,即房产金额越大,收益也越大。我比较了一些投资房的收益数据,有一个基本的规律:越是豪宅,租金收益率越低,70万的房屋租金与40多万的房一样;100多万与60多万的房收益差不多......房屋价格、位置、状态、竞争房源等,都是决定房产投资收益的重要因素。分析所管理物业的租金收益数据,对于投资人选择什么样的房产?在哪里投资?什么条件下才能投?有很大的帮助。
    最近与投资人达成共识的合作方式,主要以合资购买房产和共同经营或委托管理公司包租经营为主。这种合作,除了要求投资人有一定首付资金外,更重要的是他或她能从银行申请到Mortgage,最少的按揭成数是50%,越高越好(我不建议使用B贷或其他形式的高利贷,因为用这些贷款,风险太大)。我主要负责选好房、支付应付比例的首付、房产装修和日后经营,当然还有返还全部佣金给合资的公司(买家)等。这种模式,可称为“合买共管”,已有成功案例,可供参考!
     
  11. Chasewong

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    股票价格 VS 房价
    理论上讲,股价与房价正相关,股价先于房价,即:股票价格上升(下跌),房价也上升(下降);股价先见顶或见底,房价后跟随。
    观察两者几十年的走势图,有下面几个特点:
    1)股价波幅是房价波幅的好几倍,股价大涨大跌,房价相对平稳;
    2)大跌时,股价、房价几乎是同步下跌(或滞后时间很短);
    3)很多时候,只要不是全球大崩盘(2008年金融危机),股价下跌期间,房价还能继续上涨。
    近期,美国引发的全球股票价格下跌,我认为不是大崩盘,只是技术回调而已,对房价的影响,不是根本性的。
     
  12. bayshoreguest

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    看了一圈您的分析,对渥太华的房市是看涨的,特别是KANATA LAKES 上一周有三套独立房刚挂牌就卖掉,不是您说的中心区也是那么热,其中有一套去年开价46万没成交, 今年居然53万在五天内就卖掉了。

    2018年渥太华房市强劲增长中。。。
     
  13. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、"合买共管“、“共同开发”的地产经纪和投资人 ID:155763

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    可售盘数量少,“好”房稀缺,是现在的真实市场情况。
     
  14. Chasewong

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    商业地产的回报率为什么好像总比住宅地产回报高?
    地产投资人欲投资多单元房产、小Apartment、商铺,会发现年回报率一般都能在6%以上,有时我也会被它的短期回报率吸引,但仔细分析,还是觉得必须慎重,为什么?
    4个以上的多单元房产,会被划分成商业地产,地税、利息、保险、水电气费高是一定的,地价在总卖价的占比,一般较低,房产增值主要不是看地价,而是租金或经营收入,收入与投资额之比在10%左右是一个正常数,并不算太高。
    多单元房产,一般再发展的机会没有,因为“地”已被充分利用,拆除、重建,成本多数都不划算。所以是否值得投资,关键是看现在和未来的收入,越高越值得投,这需要自己或请专业人士做详细的尽职调查,去伪存真。另外,商业地产,金额高,买家人数较少,专业和投资能力较强 ,从而导致交易难、时间长。最后,就是HST,交易是否要再加上这笔HST,一定要搞清楚。
     
  15. Chasewong

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    有资金、能贷款是买房的先决条件。除此以外,买什么房、什么价格,是买好投资房的关键。买投资房要有“定力”,不能“感情用事”,心中有一把“尺子”,多个“类型”,对号入座。
    我心中的“尺子”,就是投资收益比率,投资房未来的可预见的收入和投资总额之比,必须高于某个数,才考虑。
    “类型”有多个,在资金有限的情况下,优先次序如下:
    1)短期投资收益高,长期能加建或重建;
    2)严重低于市场价的房,能立即转卖获利;
    3)短期投资收益高,长期不能重建,只是原样或小装修后卖掉;
    4)短期投资收益低,长期能加建、重建或拆分;
    5)短期投资无收益,但能加建、重建、拆分、改规划用途等。
    每种类型的房产,只有用“尺子”衡量、打分,达标,就可以投资。
     

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