一定要在渥太华买房,买“好房“找王成。寻好投资项目,找王成合作。新建房准备、施工、费用等纪实。“渥太华房价上涨只是刚刚开始”---------2018年渥太华房价将继续上涨

本帖由 Chasewong2016-12-03 发布。版面名称:买房卖房

  1. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    没“好房”可买!这是最近我和客户的感受。
    熟悉的几个目标区域,房子的放盘价明显比以前贵,而且不是贵一点,是贵很多。有意购房者现在放慢了脚步,买卖成交量也在放缓。耐心,对于投资人非常重要,也是无奈之举。如果价格真能在现在的位置上站稳,明年房价一定会上新台阶。
    今年买了房的购房人,恭喜您了!Merry Christmas!
     
  2. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    今天是圣诞节,首先祝大家:圣诞快乐!
    我的问题是:“钉子户”坚持到最后,能得到最高收益吗?
    近期帮投资人找“好”地盖房,一块近1.5英亩的大地,位处优质成熟社区之中,周边是大片已开发了近20年的独立HOUSE,每套现在价格在70万左右,该地是当年的”钉子户“。这块地按Zoning规定,最多能盖16栋独立HOUSE,这么好的地块,价格也不贵(200万左右),为什么卖了一年多,多次卖出又回到市场,还在减价叫卖?
    买地分小盖新房,关键是了解市政的给排水、电、煤气管道。如果地分小后,每块小地都能直接接上就近的街道地下管,投资风险不大,因为成本容易计算。但是”钉子户“,当年的大开发商,因买不成这块地,估计也不会让它的业主好过,可能根本就没有预留让你再开发的可能,也即上下水、电、气都不能就近接。这种地若要开发,需要重新挖沟,连到源头接管,如同20年前的大发展商,费用可能大得难以想象,几百万也有可能(几百万对应发展几百套新房,没什么问题,而对于十几套就不合算了),而且周边成熟社区居民也成了你开发的障碍,让不让你接?什么时候让你接?都有不确定性。这样的”钉子户“,最后就真成了”钉子“,完全没可能再开发。我们在市中心有时会看到一栋老房子,夹在摩天大楼中间,怪异至极,这也是当年的“钉子户”。
    所以业主有机会被收地,做“钉子户”,要见好就收,可别最后真成了“钉子”。新买家买“钉子户”的房开发,要特别小心,做好研究,别跌入陷阱。相对而言,买旧房推倒重建,不确定性少,风险小。
     
  3. papa215

    papa215 新手上路 ID:151345

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    我打算在poole creek买tartan的房子 您知道他们家接受agent吗?因为听说可以找agent split commission
     
  4. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    新年快乐!Happy New Year! :jiayou:

    “渥太华房价上涨只是刚刚开始”
    ---------对2018年渥太华房地产市场的判断
    房价的上涨或下跌,主要取决于两方面:人流和钱流。
    人流方面,渥太华的人口将每年按1-2%的速度继续增加,而且可能速度会加快。未来三年,全加拿大移民100万,比以前多;留学人数也加大;2018年放宽中国签证,100万中国人旅游,带来非法移民和来加生BB的社会不乐见的人流(我已经感觉到了这股暗流),这些新来加拿大的人会有一部分选择来渥太华定居(10%左右,每年3-5万?)。还有就是其他地区移居渥太华的人流和自然人口增长。
    钱流方面:有人就有钱,这是其一。第二,中央银行会否停止新增货币发行?我认为不可能;速度如何?估计会变慢。第三,经济政策友好还是恶劣?逐渐加息,意味着经济越来越好,通胀上升;减税?加税?没迹象;对海外买家加15%购置税?估计不会。总之,钱流大致平稳。
    渥太华除了2017年房价上涨较快外,过去并无暴涨,无明显泡沫。而且,房价变化的趋势是以年计算的,不可能几个月、一年就完成一个周期。所以我认为“渥太华房价上涨只是刚刚开始”,还有几年较快上涨期,2018年房价还将上涨。
     
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  5. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    朋友最近问我:你网上推荐的房子,如:1)Baseline/CU卡尔顿大学附近,4房4卫两层小独立HOUSE,7** Malibu Terr 38.4万(号码公司持有),包租或利息$1600/月(5.0%年回报率)。38.4万价格含装修升级。2)1*** Randall Ave, Lot Size 75×100,四房三卫独立房,$55.2万,包租$2300/月。
    卖了吗?还卖吗?
    这些房子我都已经买下(已出租,每月有较好现金流),是用于与新投资人合作,共同把业务做大的,不是简单的一卖了事。合作有两种:买房包租或共同开发,我这里重点谈谈“共同开发”合作模式。
    我所指的地产开发,基本就是旧房改造或推倒重建,即买入城市中心区域好地段的旧房,装修、翻新、加建、地块分小、推倒重建等。“共同开发”合作模式,是以有限公司形式进行,王成作为合作一方,以有现金流的已出租的独立房(如上面的$38.4万的房子,实际年租金回报5%以上)注资,新投资人作为合作的另一方,以现金($38.4万,全资)注资。公司合资完成后,在市场上买入合适的“好”房;根据开发计划,双方或第三方(如银行等机构)向公司融资,进行开发。这种合资安排的好处是:合资公司一开始就有现金流(因为地产开发期间,现金流较差),财务报表好看(便于向第三方融资),风险低。开发完成,市场出售或出租,公司上一新台阶!
    目前,可供合作房源(号码公司持有)的最小投资金额是$38.4万(这是投资人的最低资金门槛)。
     
  6. Chasewong

    Chasewong 专注投资房,主营“买房包租”、“代客理房”、“开发房产”的地产经纪 ID:155763

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    BHSC(Built Heritage Sub-Committee)审查会议于Jan 11, 2018 在City Hall举行,批准了我们的新房计划。下一步就是Building Permit的申请,希望三月能最终完成所有手续。
     

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