2017年5月4日 星期四 期待郁金香节的到来
渥太华出租市场浅析
在加拿大的几个大城市中，渥太华的出租回报率是较高的，主要是因为它的房价不高，出租市场巨大的、价格合理，空置率偏低。
为什么说出租市场巨大呢？这得从该市各行业的人员组成说起，渥太华作为加拿大的政治、文化、教育和科技中心，从业人员包括各级政府雇员、高科技从业者、医务教育工作者和一些低层劳动者等。很多人的收入高，但是工作流动性大。其次是老外没有存钱的习惯，又不一定得到父母的资助，首付对他们而言是一个挑战。
高端市场的租客（月租$2000以上）：流动性工作的政府人员（比如部队军人）、医院里的实习医生和护士、机场工作人员、IT从业者、好学校的学生和陪读父母等。
低端市场的租客：低收入人群（比如零售业、服务业、餐饮员工）、初入职场者、在校大学生等。
根据以上信息，出租房的选择应该侧重于两点：
一、地点：靠近大学、好的私校或中学，近医院、机场、市中心、购物交通方便的房子应该都不愁租；
二、房子内部条件：如果是低端出租市场，同样的户型，内部装修好与不好，租金相差不大，也就100-200元，但是对于这些穷的租客而言，100-200也是笔大数目，只要状况还过得去，他们一般会选择租便宜的。但是高端出租市场，内部装修好与不好，出租价格会相差比较大，有300元以上，所以装修比较重要。
出租房的回报率：
一、现金流收益；
二、按揭贷款的本金回付；
三、房产增值部分。
拿BARRHAVEN一套TOWNHOUSE（无物业费）举例：
价格：$350000
首付：35%， $122500
期限：30年
利率：2.59%
按揭：$979.55每月X12个月=$11754.6年
租金：$1600每月X12个月=$19200年 （租客自付水电煤网费，承担铲雪除草等工作）
地税：$3500每年
房屋保险：$60X12个月=$720年
维修费：3%
空置率：5%
所得收益：
一、现金流
租金收入（$19200）-房贷（$11754.6）-地税（$3500）-房屋保险（$720）=$3225.4-$19200X(3%+5%)（维修和空置率）=$3225.4-$1536=$1689.4
二、按揭贷款的本金回付部分
买家所付的按揭贷款分为两部分，一部分是银行所收利息，另一部分是本金。随着时间的推移，利息部分会起来越少，本金部分越来越多。以这套房子为例，前三年本金回付为：
第一年：$5082.78；
第二年：$5216.00；
第三年：$5352.71。
可以看到，本金是不断地增加。
如果不计算出租物业的第三项收益：房产增值部分，只看前两项收益（现金收益和本金回付），减去维修和空置率后，客户获利：
第一年：$6772.18（$1689.4+$5082.78）；
第二年：$6905.4（$1689.4+$5216）；
第三年：$7041.11（$1689.4+$5352.71）。
再看买家所付出的资本投资金额：首付：$122500; 土地转让税：$3725；律师费、房产登记及主权保险等费用：$1500。投资总额为：$127725
用年利润除以投资总值，就可以得到投资回报率。
第一年: 5.3%($6772.18/$127725)
第二年：5.4%（$6905.4/$127725)
第三年：5.5%（$7041.11/$127725)
三、房产增值部分：渥太华2012-2016年的房价非常平稳，在2%左右。但是自今年2月份以来开始大幅上涨，高达8.3%。
总而言之，收益率还是不错的。
