精华 一个地产经纪的日记摘选（更新中）

[麦燕萍]

2017年7月7日 星期五 雨转晴

渥太华二手楼市上半年表现强劲 （2017年）

渥太华地产局报告指出，根据MLS上的数据：渥太华6月份物业销售量为2162套，比去年同期的1985套上涨了8.9%。近五年内，6月份物业的销售量平均值为1818套。

“2017是不同寻常的一年。相对于去年同期，今年上半年总销量增长了13.5%。”OREB主席RALPH SHAW评论。“同时，均价也在不断上涨。”

6月份售出408套共管物业，1754套独立产权物业。

“挂牌数和库存继续降低，多重代理的情况更多出现，部分地区成交非常活跃。”SHAW继续说明。“几年来我们看不到的一些现象是，生活方式的提高导致楼市的上涨。6月份，成交了46套百万豪宅，整个上半年共成交171套，比去年同期多出一倍。这说明现在买家除了基本的需求外，也逐渐看重周围环境景观、靠近市区或者占地面积大的房子。”

“自从4月份政府开始调控多伦多楼市，毫无疑问，渥太华市场开始兴起。不仅仅是负担得起的房价，还有其他方面的优势，比如高收入、低失业率等。这座城市将都市的喧嚣繁华与郊区的安静平和完美地结合起来。所以，MONEYSENSE 刚刚把渥太华评选为加拿大最宜居的城市。

6月份独立产权物业均价为434，502加元，比去年同期提高8.8%。共管物业均价为289，905加元，同期上涨9.4%。

物业局谨慎地认为数据仅可以用作对过去价格整体趋势的分析，而不应作为某个物业价值涨跌的风向标。不同的社区、不同的室内外条件，物业的价格相差会很大。

独立产权物业中，本月最热销的依然是价格在300，000加元到399，999加元区间的物业，占35.1%。共管物业中，最热销的是价格在150，000加元到249,999加元区间的物业，占50.8%。

 

[麦燕萍]

2017年8月4号 星期五 阴转晴


七月份物业的销售情况突显了地点的重要性 （2017年）


LOCATION, LOCATION, LOCATION, 在渥太华越来越重要。

根据MLS上的数据，7月份渥太华独立产权物业均价比去年同期增长5.3%, 均价为$420335； 共管物业同期增长2.8%, 均价为$267641。


但是，大约有46%的区域房价噌噌噌上涨了10%以上。整体而言，西部和南部上涨幅度最大，东部最小。

独立屋增幅最快的地区是机场附近的HUNT CLUB, WINDSOR PARK，经过上半年的持续增长，7月份的均价为$456100, 同比增长26%。


临近几个区域也很受买家欢迎，比如整个MOONEY’S BAY，东区独立屋均价为$455800，同期增长17.4%, 西区均价为$477800, 同期增长19.7%。

还有一个地区是: 沿着渥太华河从HINTONBURG （DOWNTOWN 以西）到BRITANNIA HEIGHTS （国防部新地区）。在这附近的几乎每一个区的房价均为两位数的速度增长，虽然一些区域原来的房价就不低。

CARLINGWOOD-WESTBORO地区，独立屋均价为$758400, 比去年同期增长了11.5%, 是在ROCKCLIFFE PARK之后的第二个富人区。

对于富人区的卖家，经历了前些年房价的不变甚至略为下跌后，今年高亢的市场给他们打了一针强心剂。


这也说明了高端地产市场的强势回归。


表现较弱地区的是渥太华东部，换一句话来说，对于买家而言，你可以在这里选到最好价格的独立屋。根据地产局数据，ORLEANS-CUMBERLAND地区，同比增长2.6%, VANIER增长3.2%，BLACKBURN HAMLET 增长3.2%。

 

[ZHANGJJ]

6月份独立产权物业均价为434，502加元
7月份渥太华独立产权物业均价为$420335
房价开始跌了？一个月均价跌了3.26%

 

[麦燕萍]

6月份独立产权物业均价为434，502加元
7月份渥太华独立产权物业均价为$420335
房价开始跌了？一个月均价跌了3.26%

数据是这样显示的。
造成原因可能是：
1、房贷政策的收紧和加息；
2、多伦多房价的回落，吸引了不少潜在买家，包括炒房客。

 

[麦燕萍]

2017年8月6日 星期三 多云


八月份共管物业销量破纪录 （2017年）

渥太华地产局报告指出，根据MLS上的数据：渥太华8月份物业销售量为1538套，比去年同期的1481套上涨了3.8%。近五年内，8月份物业的销售量平均值为1343套。



“在二手楼市中，共管物业持续看好。”OREB主席RICK EISERT评论。“数据表明本月共管物业的销量打破了往年8月份的纪录，比往年同期增长了22.1%。独立产权物业的销量稳定，比去年同期略微下滑不到1%，与上个月的差不多。”


8月份售出359套共管物业，1179套独立产权物业。


“其他地区相比，渥太华的房价还是稳定的。在过去的几年中，渥太华的房价和物价上涨率不相上下。”


“在过去的几个月，多重代理的情况更多出现，物业的售价基本等同或者接近挂牌价。”EISERT继续说明。“从去年以来，物业在市场上的滞留时间大大缩短。独立产权物业比去年同期卖出的时间快30%，共管物业快10%。但是，也是分地区的，有些地区很活跃，有些地区就安静些。”


8月份独立产权物业均价为420，335加元，比去年同期提高7.6%。共管物业均价为270，768加元，同期上涨0.4%。


物业局谨慎地认为数据仅可以用作对过去价格整体趋势的分析，而不应作为某个物业价值涨跌的风向标。


独立产权物业中，本月最热销的依然是价格在300，000加元到399，999加元区间的物业，紧接着是400,000加元到499,999加元区间的物业，总共占56.4%。共管物业中，最热销的是价格在150，000加元到249,999加元区间的物业，占50.7%。


到目前为止，地产经纪协助租赁了2153套房子。

 

[ecomore]

Any update for Sep data?

 

[麦燕萍]

Any update for Sep data?

不好意思。出去度假了。现在马上更新。

 

[麦燕萍]

2017年10月29日 星期日 小雨


9月份渥太华楼市稳定增长（2017年）

渥太华地产局报告指出，根据MLS上的数据：渥太华9月份物业销售量为1387套，比去年同期的1365套上涨了1.6%。近五年内，9月份物业的销售量平均值为1250套。


“从今年二月份以来，共管物业一直没有下滑过。”OREB主席RICK EISERT评论。“共管物业销量的突起影响了今年的销售数据，形成了全年强劲的势头。”


9月份售出311套共管物业，1076套独立产权物业。


“在经历了春夏季的疯狂后，渥太华的房价趋于稳定。数据显示，9月份是进入秋季前的典型销售过度时期。比较去年，物业销售时间变短，即使有转变为卖方市场的趋势，整体而言，供需是平衡的。”


9月份独立产权物业均价为416，464加元，比去年同期提高8.2%。共管物业均价为261，548加元，同期上涨3.9%。


物业局谨慎地认为数据仅可以用作对过去价格整体趋势的分析，而不应作为某个物业价值涨跌的风向标。


独立产权物业中，本月最热销的依然是价格在300，000加元到399，999加元区间的物业，占了36.2%市场份额。共管物业中，最热销的是价格在150，000加元到249,999加元区间的物业，占51%。


到目前为止，地产经纪协助租赁了2364套房子。”

 

[steven来了]

渥太华各区介绍（之三） -- CENTREPOINTE

Centrepointe 坐落于渥太华西部NEPEAN区的ALGONQUIN 学院校区附近。Centrepointe 的地域范围：北部，以BASELINE ROAD为界，东部以WOODROFFE AVENUE为界，南部是CN RAILROAD, 西部是BRIARGREEN. Centerpointe 除了大约1000栋独立屋外，其他的大部分是镇屋和阶梯式房屋。

CENTREPOINTE的农地原来是被加拿大房贷和房屋集团收购，然后荒废了很多年。直到卖给了渥太华最大的房产地开发商MINTO公司，1985年左右建起了大量的镇屋和高档住宅。

主要的景点有BEN FRANKLIN PLACE，BEN FRANKLIN是NEPEAN 的前市长的名字，现在以戏院和前市政厅闻名。

这个社区是犹太人集散地，犹太人口占社区总人口的13%。

CENTREPOINTE 社区协会成立于2006年2月4日，主旨是为居民们谋求利益。特别是在开发商开发主要楼盘（包括商业和住宅物业）承建计划或社区面对的外在问题中，发挥了积极的作用。

CENTERPOINTE处于渥太华的交通枢纽地位，到各个地方都四通八达。开车几分钟到高速路417，直达DOWNTOWN、KANATA等地。

公交车也很方便，每20分钟，BUS 94、96路车直达BARRHAVEN, BUS118k路车到达KANATA. 多趟车直达DOWNTOWN 和GATINEAU，甚至东部的ORLEANS.

学校有：Briargreen, Manordale, Knoxdale (法语), Greenbank Middle School和Sir Robert Borden High School.

因为是学区房，加之交通便利，房屋还算比较新。房子不但易出租，还有有保值、升值的空间，故CENTERPOINTE一直是渥太华的房产投资热点地。

学校有：Briargreen, Manordale, Knoxdale (法语), Greenbank Middle School和Sir Robert Borden High School 你说的这几天学习在安省的排名怎样？为什么说是学区房？

 

[麦燕萍]

学校有：Briargreen, Manordale, Knoxdale (法语), Greenbank Middle School和Sir Robert Borden High School 你说的这几天学习在安省的排名怎样？为什么说是学区房？

我自己的理解是：学区房的定义不仅仅指中小学，还包括大学、学院等，因为住在学校附近，学术氛围浓厚、环境单纯，对房子的保值和增值有正面影响。

 

[麦燕萍]

2017年11月20日 星期一 今年的第一场雪


10月份楼市没有回落（2017年）

渥太华地产局报告指出，根据MLS上的数据：渥太华9月份物业销售量为1243套，比去年同期的1214套上涨了2.3%。近五年内，10月份物业的销售量平均值为1165套。当然，销量的增长并不意味成交的活跃度，因为每年都有新房在建在上市，然后很快变成二手房。房子了，销量自然就上去了。


“进入了第四季度，我们依然看出，今年的楼市表现远超去年。”OREB主席RICK EISERT评论。“共管物业的销量继续影响今年数据，到目前为止，比去年同期增长了21.4%。”



10月份售出261套共管物业，982套独立产权物业。


“销量和房价没有回落的原因有可能是很多买家想在明年房贷政策的收紧之前买房。物业周转得很快，在市场上滞留的时间，由去年同期的55天减少到45天，下降了17.7%。供需基本达到平衡，虽然有些热点地区还是卖方市场。持续缓慢的增长是最好的形容渥太华房价的词。” RICK EISERT继续陈述道。


10月份独立产权物业均价为425，256加元，比去年同期提高7.7%。共管物业均价为269，604加元，同期上涨6.7%。


物业局谨慎地认为数据仅可以用作对过去价格整体趋势的分析，而不应作为某个物业价值涨跌的风向标。


独立产权物业中，本月最热销的是价格在300，000加元到399，999加元区间的物业，占了33.3%市场份额。共管物业中，最热销的是价格在175，000加元到249,999加元区间的物业，占45.2%。


到目前为止，地产经纪协助租赁了2607套房子。”

 

[麦燕萍]

2017年11月28日 星期二 万里无云

购买新房的注意事项和保险项目


购买新房的注意事项：
1.LOCATION，LOCATION, LOCATION, 这是永远不变的地产第一原则；
2.样版房很多是已经升级过的，所以最好问问开发商哪些是升级部分，从而相应地降低期望值。
3.即使是喜欢样版房的结构、户型，也需要仔细研究FLOOR PLAN，因为FLOOR PLAN有时候和样版房不一样，而且要考虑朝向、墙面颜色会影响到室内光线等问题；
4. 有什么想法和改动要及时告知开发商，否则等房子开始建的时候，可能就来不及了；
5.最好事先了解开发商的信誉，以避免将来偷工减料、成品不对版或售后服务不到位的纠纷；
6.细读合同条款，每个开发商的合同都不一样，可以请地产经纪或者律师帮忙解释；
7.交接前会有一次验房的机会，最好带一个经验的朋友或者经纪帮忙看看，如果需要修改，一定要马上提出来；
8.许多开发商不允许在新房交付前转手或出售，最好在签合同时问清楚。


安省新房的保险项目（TARION）：

安省新房保险公司（TARION WARRANTY CORPORATION）成立于1976年，是为了规范开发商行为及保护购买者利益而设立的非赢利性组织。除了负责开发商的注册登记外，所有的新房也需要在这家公司进行保险注册；如遇到投诉事件，TARION会第一时间介入调查，处理买家和开发商之间的纠纷。


新房的保险项目分为第一年、两年和七年保险三种。


交房后一年内保险项目包括：
1.装修、建筑和材料问题
2.新房无法居住
3.任何违反安省建筑法规的问题


交房后两年内保险项目包括：
1.地下室和地基漏水
2.由于所用材料或者施工所引起的门窗漏水
3.由于所用材料或者施工所引起的电路、下水管道和供暖系统故障
4.由于所用材料或施工所引起的外墙脱落、错位和变形
5.任何不符合安省建筑法规，会对人体健康和全身安全造成威胁的缺陷


交房后七年内保险项目包括：
1.由于所用材料或者施工所引起的重大结构缺陷，比如房屋承重失效、地下室墙壁严重的裂痕或坍塌等；
2.由于结构缺陷问题而造成的负面效应，以致影响了屋主的正常家居生活。


不过，以下项目是不在保险范围内的：
1.由于屋主的不善使用而造成的损坏，比如没有正确使用加湿器、泡澡浴缸等造成的损坏；
2.屋主入住后自己做的改造和加建等；
3.屋主改建后所用的材料或设计施工所引起的缺陷；
4.由于以上原因造成的个人人身或财、产方面的损失，由自家房屋保险公司赔付；
5. 正常的损耗；
6.正常热胀冷缩所造成的问题；
7.房屋周围沙土的下沉；
8.洪水、战争或者暴力等所造成的损坏；
9.虫害或动物啃咬所造成的损坏；
10.第三方造成的损坏，例如，市政建设；
11.屋主或访客自己造成的损害。


保险申请表格的填写和提交
1.填写30日表格（30-DAY FORM）,列出交房前检查所发现但还未能解决的问题，以及交房后新出现的问题。此表在交房后30天内递交。
2.填写年终表格(AYEAR-END FORM)，列出任何之前尚未解决的问题和新出现的问题，于交房后第一年的最后30天递交。
3.填写第二年年终表格（SECOND-YEAR FORM），列出交房后两年内保修项目中的问题，在两年内的任何时间递交。
4.过了交房后的两年，若出现七年保险项目中的问题，比如承重失效，买家可以在七年内的任何时间递交申请。

 

[麦燕萍]

2017年12月12日 星期二 暴雪


11月份楼市依然在增长（2017）

渥太华地产局报告指出，根据MLS上的数据：渥太华11月份物业销售量为1239套，比去年同期的992套上涨了24.9%。近五年内，11月份物业的销售量平均值为1001套。


“11月份的数据显示出，无论是独立产权物业，还是共管物业，销量持续稳步增长。”OREB主席RICK EISERT评论。


11月份售出294套共管物业，945套独立产权物业。


“这是预料中的事情，明年元月份开始的房贷压力测试会迫使一些还贷能力差的买家提前进入市场。如果这种现象持续下去，今年将会出现一个繁忙的圣诞。”RICK EISERT继续陈述道。


11月份独立产权物业均价为418，354加元，比去年同期提高3.2%。共管物业均价为257，212加元，同期下跌7.6%。


物业局谨慎地认为数据仅可以用作对过去价格整体趋势的分析，而不应作为某个物业价值涨跌的风向标。


“在物业周转很快的情况下，如何保证房价的合理性至关重要。无论是买方还是卖方，在出价前，最好是做相关的市场调研或者咨询有经验的经纪。”


独立产权物业中，本月最热销的是价格在300，000加元到450，000加元区间的物业，占了46%市场份额。共管物业中，最热销的是价格在150，000加元到275,000加元区间的物业，占66%。



到目前为止，地产经纪协助租赁了2821套房子。

 

[麦燕萍]

2017年1月13日 星期六 骤寒

2017年渥太华楼市强势收尾（2017年）

渥太华地产局报告指出，根据MLS上的数据：渥太华12月份物业销售量为771套，比去年同期的711套上涨了8.4%。近五年内，12月份物业的销售量平均值为687套。



“12月份独立产权物业的销量增长在3.5%，共管物业的销量增长在25%。这很有可能归于2018年元月房贷新政的实施。”OREB主席RALPH SHAW推测。


“2017年无论是销量还是房价，都在理性增长，独立产权物业均价上涨7%，共管物业上涨3%。”SHAW继续陈述道。“综观2017全年，市场还算稳定，供需还算平衡，虽然库存偏低，挂牌的房源逐月减少，当然，新建房的增加起了很大的补充作用。”


2017全年总共卖出17083套物业，比起2016年的15526套，增长了10%。共管物业的销量反弹到22%，非常让人吃惊。独立产权物业超过70%是在$500,000以内。”



12月份独立产权物业均价为425，063加元，比去年同期提高6.8%。共管物业均价为269，903加元，同期上涨3.4%。


物业局谨慎地认为数据仅可以用作对过去价格整体趋势的分析，而不应作为某个物业价值涨跌的风向标。


当被问及房贷新政对2018年楼市的影响时，SHAW指出：“渥太华房子均价只是大约在40万出头，相对于多伦多、温哥华，要合理得多。这个价格因素可以消弱新政对渥太华楼市的影响。”

“无论如何，我们都会看到压力测试对楼市所带来的转变。但是真正的结果，可能得等到第二个季度末。”SHAW谨慎回答。

在2017年，地产经纪协助卖出419个商业物业和20块农田，租赁了2977套房子。

 

[麦燕萍]

2018年2月4日 星期日 大雪

房贷新政B20所造成的影响以及应对措施


虽然渥太华有它的缺点，比如天气恶劣（一年有5个月在下雪，是全世界最寒冷的首都之一）、商业氛围不够浓，没有国内直航等。


但是渥太华也有它的优势：比如楼市多年稳定，均价低，独立屋只有40万出头。新移民的增加、教育资源的丰富、就业的两大部门政府和IT雇员的高收入和轻轨的开通等等，都会带动房价的增长。

为了打压房市，政府出台了房贷新政B20准则。主要有三点：

1. 首付超过20%的按揭贷款人亦需经过压力测试；
2. 要求各大银行加强贷款价格比（LOAN-TO-VALE，简称LTV）;
3. 将加强对各大银行规管，打击按揭漏洞。

新政的影响：

1. 减少了可以贷款的额度；
2. 一些本来可以贷得到款的买家现在贷不到款了，买不了房。这直接造成了出租市场的兴旺，每月房租均增长了100-200刀。

虽然房价和利率在上涨，但是租金也同样上涨。所以在好的地段买到合适的房子，拿来出租赚现金流，就目前而言也还是可行的。


可是拿不到足够的贷款，怎么办？


在这里，我简单讲解讲解房贷的知识。


贷款机构分为三类：

A-LENDER：各大银行，利息偏低。但是要提供足够的报税收入和信用记录。从2月1号起，对新移民和非居民贷款审查加严。

B-LENDER：个别大银行和大多数小银行，利息高一些。只需要看年收入。这种方式比较适合自雇人员或者收入以现金为主要来源的打工人员，因为上交的税可能要比付的利息多很多。

C-LENDER：小的金额机构，利息偏高，不看收入，但是对物业的要求高。这类机构甚至还可以帮忙解决首付不足的问题，只是利息相当高，超过10%。

虽然B-LENDER 和C-LENDER 的利息较高，但是如果能够买到合适的物业，并且保证有较好的升值班空间和出租收益率，赌一把也未尝不可。