一定要在渥太华买房。想买"好房"、寻好项目、需要资金----找王成。垫资建房、抵押融资、建筑管理,OTWA公司能帮您

Chasewong

专注地产投资、开发、建筑和物管,主营“买房包租”、“代客理房”、“房产开发和经营”的地产投资人。
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买旧房推倒重建,最容易犯的错误是 : 图便宜,买有缺陷的"地",然后在上面建新房。我昨天差一点就为客户犯此错误,好在卖家"牛气",改成几天后统一收offer,才让我躲过一个"大麻烦"。举例说明:
好区域的地,一般都卖40万一块,现在出来一块地卖30万,但它靠高压线或其他不好的东西(路边、工厂、廉租房、殡仪馆等),一般人都会去买30万的这块,因为折价了25%,包括昨天的我(因为下无条件offer太急,Google上没留意到30米旁就是高压线),但它不适合用于推倒重建新房,为什么?
假定推倒重建一个3000尺的新房,要花50万。
正常地块,40万+50万=90万,能卖110万;
缺陷地块,30万+50万=80万,能卖多少万?
我说它只能卖80万左右,因为缺陷地上的新房,买家会给它打折扣(也按25%计算),那么,投资金额加大,折扣不变,将来的市场卖价就是:110万×75%=82 .5万。
两种投资一比较,就应该知道该选什么地块。
当然,如果是改造成纯收租物业,有缺陷,便宜的地块,还是有一定优势的(就像廉租房)。
 
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上星期三写的“卖家牛气、买家受气”,今天有了后传。
某House今天27日3点起集中收Offer,Listing经纪一早就通知我,但我的客户(买家)坚持不予理睬,结果傍晚卖家主动让步,给了我买家一个更好的价格和条件的counter offer......我们现在已经成交。
正如我前面提及,这周一定会有很多集中收Offer不成功的案例,买家要有耐心,机会总会有的,千万不要受市场气氛影响,盲目追高房价。房价缓慢上升,是正常,急速上升,就要小心。
 
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旧房推倒重建,必须慎重。很多推倒重建的项目,看上去“很美”,可能最后不挣钱、或挣很少或赔钱。
最近有两个值得考虑的旧房,一个在好区,卖$70万,另一个在不怎么好的区,卖$40万,推倒重建假定都做Semi半独立房。

第一个房,建筑加其他成本需$70-80万,总成本$140-150万,建好能卖$80-95万一个,共$160-190万;

第二个房,建筑加其他成本需$60-70万,总成本$100-110万,每个新建房约$50-55万,周边现在旧的两Semi合共卖价在$65万左右,旧独立房在$45万,如果建成,能卖多少万一个新Semi?
第二个房所在区域周边因为都是出租房,房价不高,在这建新房,卖价上不去,很可能会赔钱;第一个房的新建,看上去能挣,但加上时间成本和其他因素,利润率可能不高。这两个旧房推倒重建,对于新手可能都是陷阱,必须慎重。有经验建商,估计也只会做第一个房的项目,但必须很小心控制成本。

我的体会,旧房推倒重建变半独立房,新semi的综合成本能小于(或约等于)周边旧独立房价格,项目应不会赔钱(如例子中的第一个房),否则就很危险(第二个房)。算好项目的最终卖价,就可以倒推出什么价格买旧房,能用于推倒重建。
 
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集中时间收Offer,已然成为市场的新常态。
Ottawa房地产市场火爆,是个不争的事实,短期是否过热?值得警惕。
最近放售的房源,价格合理一点,十有八九都要求集中收Offer,这让买家非常被动,容易诱发不合理出价,但这种方式,不一定会最有效地接触潜在买家(我前面也讲过这个问题),因为集中收offer的卖盘,像我一样的投资人,不一定去看房,反而,正常的放盘(不集中收Offer),价格好,我会第一时间去看。
4月5日有个四房三卫的Bungalow最新放售,难得经纪没有要求集中收Offer,卖价$489900,我当天中午去看房,Listing经纪告诉我:我已是今天第十五个看房买家......6号以$542000无条件成交。要知道这个房的旁边同一大小地块的2层四房四卫的独立房,挂牌好几个月没卖出,前一天才刚卖出$55万(这个房很可能是被一位口头来咨询我的多伦多客人买下,因为他咨询完第二天,房就被有条件卖出,我当天对他说:该房没什么毛病,只是价格问题,这也许增强了他买它的决心)。
Bungalow卖出2层房的价,太疯狂了!卖家一定高兴坏了,所以,不集中收Offer,效果不一定差。当然,作为投资房,$49万让我买下这个Bungalow,我还不愿意要。
这个区域的房子,三个月跳涨10%以上,我短期选房,应该不会考虑这个区了。这个区在哪里?7301---Ryan Farm。
 

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集中抢Offer,能买到“好”房吗?
以我现在已买到的房子来看,抢Offer得来的房,最多只能到达“良好”级别(80分左右),没有一个是“优秀”(90分以上),原因很简单,抢Offer买房,竞争充分,得到的只是正常市场价的房子。“优秀”级别的投资房,一般从哪里来?怎么能让一般的房源成为90分以上的“好房”?这是知识、数据、经验、技巧和能力等综合作用的结果。上一周我们买成了两个房,一个是上下2单元的独立房,原报价是$739900,每月长租租金$3000,我们最后以$625k买到;另一个房也买得特别好,明显低于市场价$5万以上。总之,买投资房,在现在炽热的市场里面,一定要控制好心态,不要轻易“人抢我也抢”。“好”的投资房,需要经纪和投资人共同“挖掘”,不是简单集中offer“抢”买回来。
这周有好几个潜在好房源,都集中收offer ,16号最多,市场上个别只能买一套房的买家,都准备去投多个物业,结果如何?我会跟进观察。
 
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多伦多房价跌,Condo价涨; 渥太华房价涨,而Condo价格不涨。
我们都观察到这种现象, 为什么?
我认为产生这种现象的主要原因是独立房与condo的价格差距不同。Condo的售价主要取决于建筑成本,地价基本可以忽略,$500-600/sq ft左右,1000平方尺的2房2卫,售价就在$50-60万,Condo建筑成本,无论是在多伦多还是渥太华,都是差不多的。独立房的建筑成本在$200/sq ft左右,售价主要取决于地价和建筑成本。多伦多和渥太华两个市场最大的不同在于地价,在Ottawa,独立房平均价格在$45万,与一套Condo的价格相当,而多伦多则是在$120万,这就导致在Ottawa市场,买家在资金一定的情况下,可在独立房和Condo之间做选择(更多的买家会选择独立房);而在Toronto,资金不足的大部分买家,就只能买Condo。
买家要注意:多伦多独立房价格跌,Condo价涨;渥太华房价涨,而Condo价格不涨,这一定是短期现象。如果多伦多房价跌势继续,Condo的价也将会随后跟跌;而Ottawa的独立房价格继续快涨,拉大与Condo的价差,Condo的价格也会跟涨。
 
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本周关注的几个潜在房子,集中收Offer后,基本都是conditional Sold,没有遗漏,但火爆程度,感觉不如上两周(一般是3个offers左右)。
有个业主买了Kanata的新房,56万,刚交房,发展商介绍的经纪给出每月出租价格$2900,问我能包租多少钱。我回答:这类新区的新房,我们一般不包租,因为可参考的数据太少,个别出租成交价格不一定具有普遍性,按发展商的建议价格包租,我们风险太大。新房业主,除了关注客户和租金外,空档期有多长,也是必须考虑的一个关键因素。
总的来说,大新房出租,收益一般都比不上小房;投资大房、豪宅,最好是自住养房,以资产增值为主要关注点。
还有一个客户常问我的问题:你是主要做经纪的吗?
我经常回答:我做经纪业务,但更主要做“房产投资、管理和开发”,经纪牌照为我提供了及时、全面的房源信息和交易数据,同时也减低了我们投资房产的交易成本,经纪业务是完成主要业务的有效工具。同时,“房产投资、管理和开发”业务,也为我经纪业务的签约客户提供了更多、更真实的投资案例。
 

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房地产投资人,应该选择单干还是与其他人合作共同发展?
多数投资人都是单干,因为多数投资人买房,只是个人理财的一部分,金额较小,管理简单。投资人如果选择与他人合作,关键的考虑点是双方能否做到1+1大于2,如果不能,千万别与人合作投资房产,不合适的合作,只能是麻烦多多。
我个人投资地产,既有单干,也有与人合作,我这里重点谈谈与人合作投资,在哪些方面我能够和希望与人合作?
1)你需要买房,我是地产经纪,能买“好”房,双方可以合作(我没有出资金,只出时间、知识和经验);
2)如果你有贷款能力,有一定资金,而我也有资金,有经纪牌照,能省房产交易成本,能买“好”房,擅长管理经营房产(现金流好),懂装修和建筑(能使房产增值)等,双方意愿合作,一般能够做到1+1大于2;
3)如果你有成建制的装修、建筑队伍,我有资金和项目,双方可以合作;
4)如果你是能干的地产经纪,意向成立独立或购买连锁地产经纪行,我意向投资加盟;
5)如果你有加拿大金融从业执照,有大量的C贷客户和项目,我可以是你考虑的一个合作方;
6)其他合作互利的好投资项目。
 
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我(甲方)与建筑公司(乙方)的合作方式:
1)甲乙双方各有30万以上的资金能力(本金and/or 5%年息的借款能力),各50%股权;
2)以成立新公司,投资合适房产作为合作起点;
3)装修后出售作为盈利模式(做大后才考虑推倒重建新的盈利模式)。
 

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最近一周,下了几个Offer,都因为价格问题,没有成交。Glebe区域二街有一个角位52×103的独立房,出价$85万,最后无条件成交$107.55万,让我大跌眼镜,远远高于我90几万的预测,没有买成,一点也没有什么遗憾。
Algonquin附近,有个出价$37.5万的房,七个Offers抢后,成交也就$39.5万,感觉两者差距并不大,没有前一段时间那么“疯狂”。
4月底交房的3个独立房,出租前都需要装修,加班加点干,到本周,2个已经完成,住上了租客,另一个需加装厕所,希望明天能完工,交付下周二交付使用。
新房建设也在紧锣密鼓地进行,后院加建2000尺房,地基挖掘,前天完工,部分倒余泥的收尾工作,明天准备自己干。15号,地基公司计划进场施工,希望本月底能完成灌注水泥、土回填。
 
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再谈谈我对Ottawa市场买Condo的看法。
在Ottawa市场,一套新两房两卫、1000平方尺左右的Condo,售价都在40万起,豪华点的会超过60万。新Condo,一般地处交通方便区域,周边配套设施齐全,居住环境舒适,作为自住房、消费品没有问题。
作为投资房,我认为现在还不是时候买,因为目前Ottawa的地价不贵,condo的价格(建筑成本是大头)与独立房价格(地价成分最高)相差无几。房屋价格,主要取决于地价和建筑成本,先地后成本,所以房价上涨,一定是先涨独立房,Condo最后补涨(就像现在的Toronto和Vancouver市场)。
什么时候可以买condo投资?在独立房均价是condo均价的一倍以上时,我才会考虑买Condo投资。个人观点,仅供房产投资人参考。
 

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600平方尺面积的新建,准备和挖掘,花了超过几个月的时间,但三个老工人本周三进场、放置footing木板,3小时就完成,真是神速。周五再请人做了土质报告,下周一质检员(inspector)审核,如果没问题,周二申请封路,周三或周四就可以灌水泥了。希望在6月19日我出游两周以前,能全部完成地基工程。
另一个豪宅的新建,图纸等终于完成,下周二交city,如果一切顺利,八月份就可以拆房、挖掘,入冬前完成全部地基工作。
这几周买房没有建树,投了Chinatown一块57×107ft的地,卖方开价70万,我们出了75万,但被另一建商以81.4万无条件拿下。
新建买地,多数需要全款投资,全款建设,一般投资人如果没有经验,不要做这类投资,因为搞不好,投资就会成为一个“美好的陷阱”。
 
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今天完成footing工程,用时3小时。
 
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今天的进展。
 
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