一定要在渥太华买房。想买"好房"、寻好项目、需要资金----找王成。垫资建房、抵押融资、建筑管理，OTWA公司能帮您

[Chasewong]

两个月的努力，今天终有了结果。今年首单与投资人合作购房，成交了！独立房、Duplex, 好位置（离国会山不到1.4公里，价格50万以内），投资现金流和增值潜力皆佳。
总结一下渥太华房产业务的发展和规划，基本可分为三个阶段：
初创期--------2015-2017年。以个人独资购房、装修、翻新、出租管理为主，并探索出可行商业模式；
发展期--------2018年起，与投资人合作，购房、装修、翻新、出租或加建、重建，共同发展，把可行的商业模式做大。
成熟期--------20××年？各种投资和（或）管理房产超过100套，房屋买卖、开发、建筑、物业管理均衡发展。
各阶段都需要真诚与专业人士、投资人合作，欢迎有意向者前来洽谈合作事宜。谢谢！

 

[Chasewong]

全球股市暴跌，金融危机来了吗？地产会有什么影响？我也谈谈自己的看法。
这次暴跌的诱因是美国非农数据好过预期，市场担心美联储可能会因为经济太好，加速加息步伐，引发投资人抛售，股票价格快速下跌。暴跌是趋势性改变还是阶段性调整？我认为是调整不是转势，特别是香港和中国股市。为什么？
1)如果又是新的金融危机，加息一定会停止，甚至减息，但事实将是，美联储加息不停，经济继续向好，通胀回升，资产价格仍将上升；
2）暴跌是由于前期投资者热情过高，市场超买严重，再加上杠杆、期货等金融产品的推波助澜，一旦市场有变化，恐慌性和程序性抛盘，就导致全球股市暴跌。
等情绪回稳，电脑自动抛盘抛完，市场将恢复正常，股价慢慢回涨。
真正决定股价的是企业盈利，它是继续增长还是停止或下降，是留意的关键点。利息的上涨，最终也是影响企业盈利，什么时候你能判定，“压死骆驼的最后一根稻草”已经出现，那就是转势和危机来临，赶紧抛售手上的金融资产！这次暴跌还不是这种时刻，所以可以放心继续持有资产，当然也包括房产。但是，越涨越要小心，因为它离真正暴跌和金融危机也越近。

 

[Chasewong]

投资房的收益与房产的投资额成正比吗？理论上应该是，即房产金额越大，收益也越大。我比较了一些投资房的收益数据，有一个基本的规律：越是豪宅，租金收益率越低，70万的房屋租金与40多万的房一样；100多万与60多万的房收益差不多......房屋价格、位置、状态、竞争房源等，都是决定房产投资收益的重要因素。分析所管理物业的租金收益数据，对于投资人选择什么样的房产？在哪里投资？什么条件下才能投？有很大的帮助。
最近与投资人达成共识的合作方式，主要以合资购买房产和共同经营或委托管理公司包租经营为主。这种合作，除了要求投资人有一定首付资金外，更重要的是他或她能从银行申请到Mortgage，最少的按揭成数是50%，越高越好（我不建议使用B贷或其他形式的高利贷，因为用这些贷款，风险太大）。我主要负责选好房、支付应付比例的首付、房产装修和日后经营，当然还有返还全部佣金给合资的公司（买家）等。这种模式，可称为“合买共管”，已有成功案例，可供参考！

 

[Chasewong]

股票价格 VS 房价
理论上讲，股价与房价正相关，股价先于房价，即：股票价格上升（下跌），房价也上升（下降）；股价先见顶或见底，房价后跟随。
观察两者几十年的走势图，有下面几个特点：
1）股价波幅是房价波幅的好几倍，股价大涨大跌，房价相对平稳；
2）大跌时，股价、房价几乎是同步下跌（或滞后时间很短）；
3）很多时候，只要不是全球大崩盘（2008年金融危机），股价下跌期间，房价还能继续上涨。
近期，美国引发的全球股票价格下跌，我认为不是大崩盘，只是技术回调而已，对房价的影响，不是根本性的。

 

[bayshoreguest]

看了一圈您的分析，对渥太华的房市是看涨的，特别是KANATA LAKES 上一周有三套独立房刚挂牌就卖掉，不是您说的中心区也是那么热，其中有一套去年开价46万没成交， 今年居然53万在五天内就卖掉了。

2018年渥太华房市强劲增长中。。。

 

[Chasewong]

看了一圈您的分析，对渥太华的房市是看涨的，特别是KANATA LAKES 上一周有三套独立房刚挂牌就卖掉，不是您说的中心区也是那么热，其中有一套去年开价46万没成交， 今年居然53万在五天内就卖掉了。

2018年渥太华房市强劲增长中。。。

可售盘数量少，“好”房稀缺，是现在的真实市场情况。

 

[Chasewong]

商业地产的回报率为什么好像总比住宅地产回报高？
地产投资人欲投资多单元房产、小Apartment、商铺，会发现年回报率一般都能在6%以上，有时我也会被它的短期回报率吸引，但仔细分析，还是觉得必须慎重，为什么？
4个以上的多单元房产，会被划分成商业地产，地税、利息、保险、水电气费高是一定的，地价在总卖价的占比，一般较低，房产增值主要不是看地价，而是租金或经营收入，收入与投资额之比在10%左右是一个正常数，并不算太高。
多单元房产，一般再发展的机会没有，因为“地”已被充分利用，拆除、重建，成本多数都不划算。所以是否值得投资，关键是看现在和未来的收入，越高越值得投，这需要自己或请专业人士做详细的尽职调查，去伪存真。另外，商业地产，金额高，买家人数较少，专业和投资能力较强 ，从而导致交易难、时间长。最后，就是HST，交易是否要再加上这笔HST，一定要搞清楚。

 

[Chasewong]

有资金、能贷款是买房的先决条件。除此以外，买什么房、什么价格，是买好投资房的关键。买投资房要有“定力”，不能“感情用事”，心中有一把“尺子”，多个“类型”，对号入座。
我心中的“尺子”，就是投资收益比率，投资房未来的可预见的收入和投资总额之比，必须高于某个数，才考虑。
“类型”有多个，在资金有限的情况下，优先次序如下：
1）短期投资收益高，长期能加建或重建；
2）严重低于市场价的房，能立即转卖获利；
3）短期投资收益高，长期不能重建，只是原样或小装修后卖掉；
4）短期投资收益低，长期能加建、重建或拆分；
5）短期投资无收益，但能加建、重建、拆分、改规划用途等。
每种类型的房产，只有用“尺子”衡量、打分，达标，就可以投资。

 

[Chasewong]

炽热的房产市场，一点不比去年差！

今天Meadowlands区域新出了个$414900的独立房，这是我前面提及的第二类可投资房的典型例子——“严重低于市场价的房，能立即转卖获利”。我帮客户晚上八点下了一个原价有条件OFFER, 但被告知已是今天的第四个，我马上与买家商量，改成无条件，前后相差也就一小时，房子就已被别人成交，刷新了我的“不看房、最快成交”的记录！
昨天我自己也下了一个OFFER，Old Ottawa South区的独立房，卖家开价$519900，我抱着“捡漏”的心态，出价$535k无条件，最后6个OFFER抢，其他买家以$620k无条件拿走。
下十次offer，大概成功一、两个，这是我现在的情况。这个市场正在逼迫买家和经纪改变心态，必然结果就是“提高出价、放宽条件”，如此下去，今年的房价又将上一个台阶。

 

[Chasewong]

一个旧Bungalow，很破，买了以后，怎么装修？是否应该加二层？地下室要做第二单元吗？
这些问题经常困惑投资人，它不仅是对已买下这类旧房，准备翻新的投资人很重要，而且对投资人准备下Offer买旧房，出什么价格、什么条件具有重要指导意义。如果翻新方案做错，很容易花大钱，得大麻烦。
如果需要翻新的旧Bungalow在容易出租的R1区域，地大，房破，价格在40多万（周围全是这价位的房），加二层的大翻新需要20几万，这个方案可取吗？答案是：不行！为什么？
如果投资这种方案，做好之后，该房子将是这个小区的一个最贵、最大的出租房（single family home），但现金流没有同尺寸的多单元住宅（Mutifamily home)好。这种“怪异”独立房，转卖非常困难，投入的20几万基本没有溢价，可能还要打折出售，所以不能干这个投资。
但是：
1）如果旧房的区域是R2 或R3 Zoning，加二层或三层能建成多单元住宅出租，投资方案就具可行性；
2）如果旧房的区域是较豪宅区域，小区房价都在60万以上，加建20几万，可取。
我总结的经验是：翻新成本(一个单元）在原投资买旧房金额的50%左右或以上，方案不可取；如在30%以下，方案可考虑。
回到上面所指R1出租区域的旧Bungalow，我的翻新方案是：（1）原房装修，或（2）原房主层装修，外加地下室改成Legal第二单元（这个我更建议），翻新成本必须控制在10万以内。将来如果“地”能一拆二，就可以考虑推倒新建两个小独立房或两个Semi转售或出租。

 

[Chasewong]

帮助客户买价格性能比高的旧独立房，用“呕心沥血”来形容一点也不过分。
与我打交道的客户或投资合伙人，能到达最终双赢，是有一定条件的，其中最为重要的是客户必须认同我的投资理念，希望跟我一样，买类似品质的投资房，这是双方合作的基础，否则我的“呕心沥血”，只能换来“打水漂”，一房难成。
最近，一位多伦多的客户，委托我选房、看房、下Offer，一周成交两个50‘×100’ 大小的（Lot）旧独立房，价格都没超43万。这两个房，交房后简单装修一下，每月长租能在$1800左右，既有好现金流、又具潜在高增值，是双方良好合作的好案例。
如果“客户”仍处在很怀疑我的投资理念和商业模式，就没到成为我“签约客户”的阶段，需要更多时间互相了解（多看看我写的帖子是一个渠道），此时，一定先不要与我签“经纪代理协议”，因为上面所说的基本条件不满足，签了约，也买不到“好”房。勉强或独断要买一个我完全不认可的“投资房”，我是不挣这种经纪费的，一定会强烈阻止或建议你换经纪。当然，签约客户并不是在买房过程中不拿主意，根本性的决定，客户必须自己拿，“好”经纪只是提供充分的协助或保障。
我有时会给“签约客户”最高级别“的保障：成交的“好”房，如果你不要，可以原价格转让合同给我的（合伙）投资公司或其他客户。

 

[Chasewong]

现在回头看去年买的投资房，普遍涨幅都已在15%左右。如果你去年买的房只涨不到5%，那一定有问题，应该检讨一下投资房产的策略。我做过一个计算：甲、乙两个房，假定现价都是45万，甲房每年涨6%，乙房每年涨3%，十二年后，甲房涨一倍，乙房只涨42%；二十四年后，甲房的价格将是180万，乙房只是90万，小小每年的不同，长期就差距甚大。
上周五验两个旧独立房的老先生Paul，告诉我的客户，他在Ottawa干这行已经30多年，房价一直都在缓慢稳步上涨，完全没有Toronto大起大落的情况。言外之意就是：渥太华的房地产市场，30多年以来都是非常健康。在健康的市场中，如果你想跑赢别人，一定要下功夫，投资“对”的房子。

 

[Chasewong]

卖家牛气，买家受气！
市场上出价稍微“合理”一点的房子，越来越时兴集中收Offer，买家想第一时间拿“货”的机会变的越来越少，典型的卖方市场。
3月19日，12个Offer抢需要大装修的 2706 Basswood （叫价$359,900），我放弃了（最后成交无条件$400100）。一个暂停了一周又重新挂牌的旧房，十天前420K要卖给我，我客户选了更好的，没要，今天开价$425k （2016年八月37万买入），我马上为另一个客户写了个420K的Offer，竟然2小时就被卖家回绝，说是：27日才收Offer（即使Listing agent出错，MLS网上没有标注）。27日我可能也不会去投这个Offer，因为这种“良好”级别的房也这么“牛”，真让人有点生气、无奈！抢高了，买下这种房就不是“好”房了。我这里想说：当人人都“疯狂”的时候，市场就开始有危险了，需要投资人保持警觉，因为利息不断上升，贷款越来越难，这都是事实。

 

[Chasewong]

集中时间收Offer卖房子，对于市场很热，防止Listing经纪或卖家自己出错价格，是一种很好的保护卖家利益的卖房方式，但是有一定副作用。
22号，某个独立房集中收Offer，我昨天（23号）打电话去问，发现它既没卖掉，也没收到一个Offer，为什么？原因就是：房子出价合理（不是很低），集中收Offer，导致很多客户不愿意去看房，失去了很多潜在买家，我就是其中一个，既没约看房，也没下Offer。这种方式副作用的现象，下周我预测将会出现很多。下周有近十个我感兴趣的房源，都要求集中收Offer，但出价只属合理，并不太低。我建议买家：等过了那天，才跟进买它的可能性，不必现在”凑热闹“。
地产行业，流行一句话：“First Offer, Best Offer”（正常市场更具合理性）。
集中收Offer方式被使用的关键是：房屋出价要低。卖家请注意：房屋出价平平，集中收offer，弊大于利。

 

[Chasewong]

投资渥太华房产市场，投资合作可以分为三个级别：
1）CAD100,000.00-----CAD1,000,000.00，投资1-5个小house，得到一份工作机会，获得一份工资，资产保值增值，改善生活；
2）CAD1,000,000------CAD10,000,000.00，投资5-40个house，让投资地产成为你的一门生意；
3）CAD10,000,000.00以上，投资******，让你的生意具有规模效益。
成熟的构想和计划，愿与合格投资人共同探讨。